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Gédehem
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 Posté - 24 janv. 2012 : 12:23:52
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 ..Participe à l'AG celui convoqué, et donc mentionné sur la feuille d'émargement.
Une personne non convoquée dont le nom n'est pas mentionnée sur la feuille d'émargement ne peut en aucun cas participer à une AG avec droit de vote.
La notification de la mutation qui interviendrait dans le délai de des 21 jours (mettons 18), ne permet pas à l'acquéreur de participer à l'AG avec droit de vote n'étant pas membre du syndicat à la date de la convocation.
Il doit être porteur d'un mandat de la personne convoquée.
" c'est la notification de la mutation qui confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire à l'égard tant du su syndicat que des autres copropriétaires "(Cass 6.11.1991, 21.06.1995, ...)
Tant que la notification prescrite pas D.art.6 n'a pas été opérée, il est bien établit que le transfert de propriété du lot est inopposable au syndicat (Cass.22.03.2000) "... qui peut donc valablement continuer de convoquer l'ancien propriétaire aux assemblées ..(CA Paris 12.01.2006) ..."peu importe que le syndic ait eu connaissance de la mutation par d'autres moyens (CA Versailles 22.03.2004)
"Tous les copropriétaires en titre doivent être convoqués à peine de nullité de l'AG (Cass 17.07.1975), "la convocation étant notifiée au dernier domicile réel ou élu connu du syndic tel qu'il lui a été notifié par le copropriétaire" (CA Paris 15.03.2001)
Voir aussi sur ce point les divers sujets "Personne étrangère à une AG" (avocat, invité, la fille de ..., etc ) |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 12:37:56 |
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Posté - 24 janv. 2012 : 12:34:25
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gedehem : "Pour ma part, j'indiquais au post 1 :
C'est le copropriétaire en titre lors de la convocation qui détient le droit de vote.
Certains contestant cette affirmation, JPM en remet une couche dans le même sens :
"La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires."
Mais gedehem, ce que qu'écrit JPM n'est pas ce que vous affirmez avec votre droit de vote !!!!!
Il y a une différence entre l'envoi de la convocation au propriétaire à la date de l'envoi de la convocation, ce qui parait tout à fait normal, et à détention d'un droit de vote !!
gedehem : Avec un bémol si la notification de la notification de la mutation au syndic est faite dans un délai permettant de convoquer l'acquéreur dans le délai des 21 jours :
"La notification de la vente intervenant dans un délai permettant la convocation du nouveau copropriétaire, le syndic doit lui notifier la convocation. "
C'est donc clair ?
gedehem : c'est moi qui a écrit cette phrase, c'est donc clair pour moi !!
gedehem : Pardon, Rambouillet, mais .... lisez-vous ce qui est écrit ? Comprenez-vous ce qui est écrit ???
gedehem : pouvez vous cesser de nous balancer de tels propos !!! cela devient insultant et insupportable !! Vous n'avez rien à faire comme médiateur sur ce forum avec de tels propos répéttés par 2 fois dans ce débat !
IL est facile d'insulter les gens pour faire passer vos affirmations, qui sur ce post sont contestés par plusieurs Uinautes !!!
On peut quand même souligner une certaine malhonnêteté intellectuelle dans vos réponses.
gedehem : "Les juges se trompent aussi parfois", mais JAMAIS gedehem, nous l'avons compris !!!  |
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Posté - 24 janv. 2012 : 14:17:27
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gedehem :
citation: Participe à l'AG celui convoqué, et donc mentionné sur la feuille d'émargement.
citation: La notification de la mutation qui interviendrait dans le délai de des 21 jours (mettons 18), ne permet pas à l'acquéreur de participer à l'AG avec droit de vote n'étant pas membre du syndicat à la date de la convocation.
Il doit être porteur d'un mandat de la personne convoquée.
vous faites ces temps ci des affirmations, mais sans fournir le texte : il n'y a aucun texte qui dit que la liste d'émargement pour présence à l'AG est la liste des notifications des envois de convocations. Mais peut-être en avez vous un à fournir...
quand vous citez :
citation: c'est la notification de la mutation qui confère à l'acquéreur la qualité de copropriétaire à l'égard tant du su syndicat que des autres copropriétaires "(Cass 6.11.1991, 21.06.1995, ...)
ceci signifie que si la notification intervient avant l'AG, l'acquéreur est le propriétaire au moment de l'AG et à ce titre, propriétaire, participe donc à l'AG du syndicat des coprorpiétaires X.
citation: Tant que la notification prescrite pas D.art.6 n'a pas été opérée, il est bien établit que le transfert de propriété du lot est inopposable au syndicat (Cass.22.03.2000) "... qui peut donc valablement continuer de convoquer l'ancien propriétaire aux assemblées ..(CA Paris 12.01.2006) ..."peu importe que le syndic ait eu connaissance de la mutation par d'autres moyens (CA Versailles 22.03.2004)
ON est d'accord ; cet arrêt concerne la convocation et non la participation à l'AG.
citation: "Tous les copropriétaires en titre doivent être convoqués à peine de nullité de l'AG (Cass 17.07.1975), "la convocation étant notifiée au dernier domicile réel ou élu connu du syndic tel qu'il lui a été notifié par le copropriétaire" (CA Paris 15.03.2001)
ON est d'accord ; cet arrêt concerne la convocation et non la participation à l'AG. |
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Posté - 24 janv. 2012 : 14:38:34
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gedehem : citation: Participe à l'AG celui convoqué, et donc mentionné sur la feuille d'émargement.
Une personne non convoquée dont le nom n'est pas mentionnée sur la feuille d'émargement ne peut en aucun cas participer à une AG avec droit de vote.
Je vais vous citer encore mon cas personnel.
J'ai acheté en septembre mon lot de copropriété. j'ai été convoqué à l'AG de juin l'année suivante, mais c'est le nom de mon vendeur qui était encore indiqué sur la feuille d"émargement !!!!
gedehem : Convoqué ne veut pas dire forcément mentionné sur la feuille d'émargement !!!! 
gedehem : La vie de la copropriété est quelque fois bien différente de vos affirmations !!!
Nous pouvons tous aussi jouer sur les mots, gedehem !!!
gedehem : citation: La notification de la mutation qui interviendrait dans le délai de des 21 jours (mettons 18), ne permet pas à l'acquéreur de participer à l'AG avec droit de vote n'étant pas membre du syndicat à la date de la convocation.
Il doit être porteur d'un mandat de la personne convoquée.
ce n'est pas ce qu'écrit JPM sur son site :" Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification"
JPM critique ces décisions de justice, mais ce sont des décisions de justice.
Aucune mention trouvée sur pouvoir du copropriétaire convoqué signé à l'acquéreur de son lot !!! d'ailleurs quel est la valeur d'un mandat impératif dans ce cas. Le vendeur n'est plus propriétaire !!
On peut aussi se poser la question suivante : Le vendeur n'étant plus lié au syndicat, mais convoqué car propriétaire au moment de l'envoi des convocations vote à l'AG et sa décision change le sens de la décision et cause un préjudice à l'acquéreur, propriétaire déclaré à la date de l'AG ."
Qu'est ce qui se passe t'il ??? |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 16:16:39
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Un cas personnel n'est pas "règle ou principe juridique" : c'est un cas personnel, point !
Que ce passe t-il ? Rien !
Une décision d'AG s'impose à tous, que voulez-vous qu'il se passe d'autre ?
Si l'acquéreur subit un préjudice personnel du fait de cette décision il peut assigner le syndicat durant 10 ans, comme tout copropriétaire qui subirait un préjudice du fait du syndicat ou d'un copropriétaire, ainsi que le précise L.art.42 al.1
"j'ai été convoqué à l'AG de juin l'année suivante, mais c'est le nom de mon vendeur qui était encore indiqué sur la feuille d"émargement !!!!"
Pas de problème, c'est une erreur matérielle, comme cela peut arriver (Ah, ces secrétaires ...  ) : c'est vous l'acquéreur et vous seul qui avez été convoqué, pas votre vendeur, la notification de la mutation de votre lot ayant été prise en compte.
L'inverse n'est pas possible : le vendeur est convoqué étant "copropriétaire" à la date de la convocation, un autre se présente sans avoir été convoqué.
"Aucune mention trouvée sur pouvoir du copropriétaire convoqué signé à l'acquéreur de son lot !!! d'ailleurs quel est la valeur d'un mandat impératif dans ce cas. Le vendeur n'est plus propriétaire !!
Principe : convocation et tenue de l'AG ne sont pas divisibles : elles forment un tout qui est "AG".
Les personnes convoquées à une AG sont exclusivement les titulaires de droits entegistrés par le syndicat à la date de la convocation. Il ne peut en être autrement.
Que le vendeur ne soit plus propriétaire à la date de l'AG n'est d'aucun effet sur le mandat qu'il aurait donné à son acquéreur : mandat valide bien entendu.
(mandat impératif sans intéret ici : le mandataire peut modifier le sens du vote, qui plus est ici si le sens indiqué est contraire à ce que pense l'acquéreur-mandataire)
"il n'y a aucun texte qui dit que la liste d'émargement pour présence à l'AG est la liste des notifications des envois de convocations."
Il pourrait en être autrement ?????  Sur quel fondement ???
Sur les divers arrêts :
On pourrait faire émarger des personnes non convoquées ???
Sur quel fondement ??
Merci de préciser .. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 16:36:07 |
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Posté - 24 janv. 2012 : 16:35:39
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 16:48:48
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Sur :
"Une supposition qui n'a rien de juridique ...mais que du bon sens .....: ....."
Vous faites erreur  sur la qualification : ce que vous indiquez est "juridique", et vous avez raison sur ce que vous précisez, ainsi que cela a déja été mentionné plus haut :
".... si la notification de la mutation au syndic est faite dans un délai permettant de convoquer l'acquéreur dans le délai des 21 jours :
"La notification de la vente intervenant dans un délai permettant la convocation du nouveau copropriétaire, le syndic doit lui notifier la convocation. "
La feuille d'émargement sera donc bien la liste exacte des personnes convoquées, donc avec le nouvel acquéreur convoqué à la place du vendeur en raison de la notification de la mutation en amont des 21 jours, dans un délai permettant sa convocation.
Si la notification de la mutation intervient APRES ce délai ne permettant pas sa convocation, le vendeur convoqué seul mentionné sur la feuille d'émargement doit donner mandat à l'acquereur si ce dernier veut participer à l'AG.
A la date de notification de la convocation, ou au moins le 21ème jour qui précède l'AG, il n'a pas la qualité de "copropriétaire membre du syndicat".
La "vraie vie" de la copropriété suit ce qu'elle veut, en général les règles qui s'y appliquent.
Avec d'autres, je ne fais qu'apporter une réponse de préférence étayée à ceux qui posent des questions, en m'appuyant sur ces règles.
Maintenant, si la "vraie vie" des copropriétés c'est de faire comme on veut, selon l'humeur de l'un ou le 'bon sens' de l'autre, que chacun fasse comme il veut ... sans se plaindre ... 
Ni même de savoir qui du vendeur ou d'un futur acquéreur peut participer à une AG avec droit de vote et donc qui convoquer !
Au final on s'en moque, puisque "la vraie vie" des copropriétés serait de suivre ce qu'elle veut ..... |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 17:10:36 |
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Posté - 24 janv. 2012 : 17:56:03
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gedehem :" La "vraie vie" de la copropriété suit ce qu'elle veut, en général les règles qui s'y appliquent.
Maintenant, si la "vraie vie" des copropriétés c'est de faire comme on veut, selon l'humeur de l'un ou le 'bon sens' de l'autre, que chacun fasse comme il veut ... sans se plaindre ... "
Je crois que vous ne comprenez pas encore ce que signifie "ma vrai vie de la copropriété" et pourtant chaque jour sur UI on vérifie que la copropriété ne suit pas " toujours" ou pas " souvent" les règles qui s'y appliquent !!!
Vous parlez toujours du coté juridique, et avec raison !!! les copropriétaires aimeraient bien que le syndic suivent exactement ces règles que vous nous citez !!!
La "vrai vie de la copropriété" n'est pas de faire ce que l'on veut, selon l'humeur, sans respecter la loi !!, personne ne dit cela !!! ;mais nous constatons tous que nous sommes loin du respect de ces règles dans beaucoup de domaines de la copropriété !!!
gedehem : La "vrai vie de la copropriété " ne se passe pas dans uniquement à consulter les textes de loi !!! ou à contester des décisions de justice !!
gedehem :" Ni même de savoir qui du vendeur ou d'un futur acquéreur peut participer à une AG avec droit de vote et donc qui convoquer ! "
Nous sommes quelques uns à contester votre point de vue sur ce droit de vote d'un non-copropriétaire, car vous n'avez pas apporter beaucoup de textes la dessus !!!
Si toutes les règles étaient parfaitement respectées par le synduc et les coprorpiétaires, ce forum ne serait inutile.
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 18:12:17
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Nous sommes quelques uns à contester votre point de vue sur ce droit de vote d'un non-copropriétaire, car vous n'avez pas apporter beaucoup de textes la dessus !!!
Entre ceux que j'indique et ceux auxquels JPM fait référence, cela ne suffit pas ??..
En revanche, je n'en vois aucun qui soit présenté en sens contraire !
"Si toutes les règles étaient parfaitement respectées par le synduc et les copropiétaires, ce forum serait inutile."
C'est pourquoi il est utile de les rappeler, afin que chacun en profite pour tenter d'en tenir compte chez eux.
Si c'est pour contester ceux qui les rapporte au seul motif que "dans la vraie vie" ce n'est pas comme cela, inutile de venir sur ce site : il faut rester avec ses certitudes, ses pratiques, ses habitudes.. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2012 18:19:19 |
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Posté - 24 janv. 2012 : 19:31:14
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gedehem : citation: Si c'est pour contester ceux qui les rapporte au seul motif que "dans la vraie vie" ce n'est pas comme cela, inutile de venir sur ce site : il faut rester avec ses certitudes, ses pratiques, ses habitudes..
Vous ête vraiment un mauvais coucheur; vous ne supportez pas que la contradiction !! ne renvoyez pas les autres intervenants dans leur copropriété comme cela.
Comme médiateur !!! chapeau !!!
Depuis que je suis sur ce forum, vous n'avez pas compris que j'ai changé les habitudes et les mauvaises pratiques de notre ancien syndic dans notre résidence, en rappelant les règles de base et le RDC !!!
Quand aux textes de jpm, je vous rappelerai que JE l'ai cité et non vous, et qu'ils ne confirment pas tous vos propos !!!
Vous ne pouvez contester que la vie de la copropriété n'est pas tout à fait ce que vous nous exposez !!! |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 21:14:19
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A lieu de contester encore une fois que l'on puisse critiquer ce qui n'est pas exacte, où sont vos arguments contraires ??
Il n'y a que cela d'intéressant ! |
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Posté - 25 janv. 2012 : 08:36:39
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gedehem : Stop !!! |
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2012 : 09:29:16
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Comment cela "Stop" ???
Vous allez laisser Trendy31 sans une (bonne) réponse à sa question ???
Qui va être convoquée, qui peut participer avec droit de vote à cette AG ?
Le copropriétaire vendeur, le futur acquéreur, dont l'acte de vente sera passé quelques jours avant l'AG ??
Allons, il ne faut pas le laisser dans le flou, il a besoin de savoir, il faut lui apporter une réponse autant que possible avec des éléments étayés.
Allez, une piste : quel est le délai légal pour convoquer les copropriétaires à une AG faute de quoi l'AG est entachée de nullité ? |
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Posté - 25 janv. 2012 : 10:12:58
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qui de vous deux, philippe et gedehem, va envoyer le dernier message et donner l'impression d'avoir raison ...
pourvu que l'on ne fasse pas comme avec le quitus .... bouh !!!!
 Ã tous les 2 ! |
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2012 : 11:11:15
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Il est vrai que 20 et quelques pages de blabla inutile dur une question qui nécessite 10 lignes ..... 
C'est comme ici : certains se voient dans un coucours ou celui (ou celle) qui aurait "raison" emporte le gros lot ! 
Dès qu'il y a un os à ronger il faut se précipiter dessus, parfois à la hussarde ....
Sauf qu'il s'agit de répondre à des questions posées par des personnes qui n'ont pas elles-mêmes la réponse, ou qui ne sont pas sure de l'avoir...
Il y a des question faciles, d'autres un peu moins, et d'autres encore plus pointues, en particulier dans notre domaine qui est à 90% juridique.
Il me semble (ce n'est que mon avis ..) que lorsqu'on ne maitrise pas un sujet, pas bien ou pas du tout, on s'abstient d'intervenir, ou alors sur la pointe des pieds.
S'il s'agit de donner une opinion personnelle sur un sujet mal maitrisé, sur lequel on n'a qu'une vague idée, qui plus est dans avoir les éléments juridiques pour l'étayer, la défendre (par exemple que le quitus est appréciation de la gestion du syndic ), il faut accepter d'être contredit, contesté, rectifié ...!
Je repose donc la question :
"Quel est le délai légal pour convoquer les copropriétaires à une AG faute de quoi l'AG est entachée de nullité ?"
Réponse : au moins 21 jours.
C'est un des motifs qui ne permet pas de convoquer à une AG le nouveau copropriétaire dont la mutation prévue D.art.6 serait notifiée au syndic moins de 21 jours avant l'AG (ou dans un délai ne permettant pas de respecter ces 21 jours)... comme dans le cas de Trendy31 si la notification (et non les actes eux-mêmes) intervient quelques jours avant l'AG.
Comme pour le quitus, tout était dit dès la page 1 :
Sont convoqués aux AG les copropriétaires en titre membres du syndicat à la date de la convocation, ainsi que ceux dont la mutation est notifiée au syndic dans un délai permettant leur convocation dans le délai des 21 jours imposés.
S'il y a des éléments juridiques contraires, il faut les exposer.
Uinautes je vous aime ...
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2012 11:21:49 |
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Posté - 25 janv. 2012 : 11:31:08
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gedehem : C'est comme ici : certains se voient dans un coucours ou celui (ou celle) qui aurait "raison" emporte le gros lot !
Vous l'avez gagné ce gros de ce coucours
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2012 : 15:01:23
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citation: Initialement posté par Gédehem ..Participe à l'AG celui convoqué, et donc mentionné sur la feuille d'émargement. Non. Participe celui qui est copropriétaire au jour de l'assemblée.
citation: Initialement posté par Gédehem
Une personne non convoquée dont le nom n'est pas mentionnée sur la feuille d'émargement ne peut en aucun cas participer à une AG avec droit de vote. Si. Une feuille de présence n'est pas un titre de propriété. |
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Gédehem
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38
Posté - 25 janv. 2012 : 15:25:48
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....
On ne va pas recommencer !!!! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 janv. 2012 : 16:20:14
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Je viens sur ce sujet car une bonne âme Ui m'a signalé cette citation de Philippe388 : citation: ce n'est pas ce qu'écrit JPM sur son site :" Certaines décisions judiciaires ont reproché au syndic de n’avoir pas « convoqué » le bénéficiaire d’une promesse de vente, un acquéreur connu malgré l’absence de notification"
Ce sont des décisions de justice, mais très minoritaires !
C'est la jurisprudence majoritaire qui doit être prise en compte prioritairement. Or la jurisprudence majoritaire, se conformant à la loi, juge que c'est le copropriétaire vendeur seul, qui doit être convoqué tant que le syndic n'a pas reçu notification de l'acte de vente. C'est à ce moment seulement que l'acquéreur, déjà propriétaire depuis quelques jours, devient copropriétaire.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2012 : 16:48:02
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Je me permets d'ajouter :
"C'est à ce moment seulement que l'acquéreur, déjà propriétaire depuis quelques jours, devient copropriétaire." .(*)...
.... sans pouvoir participer à l'AG avec droit de vote si la notification prévue D.art.6 à été reçue par le syndic à une date ne permettant pas sa convocation dans le délai de 21 jours.
Il est vrai que chacun est persuadé devenir copropriétaire à la date de signature des actes chez le notaire.
On est 'propriétaire', c'est tout.
On ne devient "copropriétaire" membre du syndicat qu'à compter de la notification de la mutation faire au syndic, serait-elle 3 mois ou 1 an après la signature des actes. (*)
Jusque là , toutes les notifications sont valablement faites au dernier COpropriétaire enregistré.
Sauf qu'en général le dernier copropriétaire vendeur n'attendra pas 1 an, en particulier si on lui appelle des charges ......
(*) post 1, 23.01.2012, 14h39
Post 6 : propos de JPM rapportés par Phillipe :
"La convocation doit être adressée à la personne qui, à l’égard du syndicat, a qualité de copropriétaire à la date d’envoi de la convocation et figure à ce titre sur la liste officielle des copropriétaires.
On ne peut tenir compte pour l’application de cette règle que des notifications de transfert de propriété ou de constitution de droit prévues par l’article D 6."
...( moins fort que le 'quitus' : que 2 pages et 20 post )..... |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2012 17:18:17 |
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