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 Posté - 25 janv. 2012 : 18:38:50
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gedehem : "On ne va pas recommencer !!!!"
Pas si sur !!! mais vous n'êtes pas obligé de suivre la suite.
JPM : vous n'avez pas donné votre avis sur la question initiale de ce post posé par trendy31. 
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ainohi
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 42
Posté - 25 janv. 2012 : 18:45:15
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Il faut distinguer la question de la convocation de celle de la participation à l'assemblée de même qu'il faut distinguer la question de la responsabilité du syndicat de celle de la responsabilité des parties au contrat de vente.
C'est l'avis de mutation qui rend opposable la qualité de copropriétaire au syndicat. Il en résulte que le syndic convoque celui qu'il connaît comme copropriétaire et que participe à l'assemblée celui dont un avis de mutation a notifié au syndicat qu'il était désormais copropriétaire.
Dès lors qu'un avis de mutation est notifié après la convocation mais avant la date de l'assemblée, c'est le nouveau copropriétaire qui est seul habilité à participer à l'assemblée. Ce dernier ne peut toutefois invoquer une irrégularité du fait qu'il n'a pas été convoqué.
Dès lors que la propriété a été transférée, l'ancien copropriétaire, s'il participe à l'assemblée, usurpe à l'égard de son acquéreur des droits qui ne lui appartiennent plus. Il engage sa responsabilité vis à vis de ce dernier, mais non envers le syndicat tant que ce dernier n'a pas reçu l'avis de mutation.
Un syndic sérieux saisit immédiatement le nom et l'adresse du nouveau copropriétaire dans son logiciel de gestion dès que l'avis de mutation lui est signifié et fournit lors de l'assemblée une feuille de présence éditée le jour même et non au jour de la convocation. De la sorte il ne doit pas arriver qu'un quidam qu'on ne connaît pas se présente à l'assemblée en expliquant qu'il vient d'acheter.
Si malgré tout cela devait arriver, parce le syndic n'a pas été capable de mettre à jour sans retard la liste des copropriétaires, le pragmatisme invite à admettre ce copropriétaire selon ses déclarations quitte à ce qu'il faille, après vérification dès le lendemain, rédiger un correctif au procès-verbal et le faire signer au président de séance, hypothèse toutefois peu probable. Avoir à le faire est ennuyeux si cela inverse le résultat d'un ou de plusieurs scrutins mais ce l'est beaucoup moins que de s'exposer à une annulation de l'assemblée pour avoir refusé un copropriétaire ayant notifié son avis de mutation. |
Édité par - ainohi le 25 janv. 2012 18:59:28 |
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Posté - 25 janv. 2012 : 19:01:22
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Aie !!!Aie!!!Aie !!!! ainohi, vous contredisez gedehem 
C'est reparti !!!
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Gédehem
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44
Posté - 25 janv. 2012 : 22:16:04
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Principe : la convocation à une AG est indivisible de l'AG elle-même.
Il est impossible de contester une convocation irrégulière sans attendre l'AG et sa contestation dans les 2 mois pour ce motif.
On ne peut distinguer la convocation de la participation à l'AG, seuls ceux convoqués régulièrement dans ce délai des 21 jours peuvant participer à l'AG qui suit avec droit de vote.
Il n'en est pas autrement.
Le délai imposé de 21 jours de convocation n'est assorti d'aucune exception.
D'où il en découle ce qui est exposé plus haut : dans la mesure où la notification de la mutation au syndic arrive dans un délai ne permettant pas la convocation du nouveau copropriétaire dans le délai prévu des 21 jours, le syndic ne peut valablement le convoquer, surtout si c'est un syndic sérieux !!
"Si malgré tout cela devait arriver, parce le syndic n'a pas été capable de mettre à jour sans retard la liste des copropriétaires, le pragmatisme  invite à admettre ce copropriétaire selon ses déclarations  quitte à ce qu'il faille, après vérification  dès le lendemain, rédiger un correctif au procès-verbal  et le faire signer au président de séance, hypothèse toutefois peu probable (ouf, j'ai eu peur. ndlr). Avoir à le faire est ennuyeux (Pfff, ça oui  . ndlr) si cela inverse le résultat d'un ou de plusieurs scrutins (certes ! ndlr) mais ce l'est beaucoup moins que de s'exposer à une annulation de l'assemblée pour avoir refusé un copropriétaire ayant notifié son avis de mutation."
Ce qui est bien parfois sur UI, c'est que ce n'est pas triste, et même qu'on y rigole bien !!!
De plus on apprend : je vais ajouter "pragmatisme" à mon vocabulaire juridique, qui était jusqu'ici limité à "bon sens", dont je ne sais pas trop dans quel sens il va ni s'il est 'bon', ainsi que "évidence", qui est une forme de certitude si j'ai bien compris, sauf que je ne sais pas trop pour qui .....
Au final je crois comprendre au bout de 3 pages et plus de 40 posts : HOP, on fait comme on veut, au besoin à la bonne franquette, Dieu ou le diable se débrouillant pour reconnaitre chacun les siens ... .....
..... .. Je vous aime toujours  |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2012 22:42:16 |
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JPM
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Posté - 25 janv. 2012 : 23:27:09
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La réponse à la question posée ????
Une promesse de vente sérieusement établie comporte toujours une clause concernant la convocation d'une assemblée avant signature de la vente. En général il est prévu que le vendeur doit communiquer, dans tous les cas de figure, l'intégralité de la convocation à l'acquéreur futur.
Il souvent prévu aussi qu'il lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée. Cela peut poser des problèmes divers dès lors qu'en général la vente n'a pas encore été signée à la date de tenue de l'assemblée. C'est une affaire à régler entre les parties.
Ce n'est pas le cas ici. La vente a été signée avant l'assemblée.
La solution est claire : le vendeur a donné pouvoir à l'acquéreur ou lui donne pouvoir le jour de la signature et avant celle ci.
Il est bon de faire mention dans l'acte de la remise de la convocation et d'un pouvoir.
En second lieu la vente a pour effet le transfert de la propriété du lot avec les droits et obligations qui lui sont attachés, en ce compris le droit de participer à l'assemblée. Mais le transfert ne peut pas porter sur le droit de contester une décision car il s'agit d'un droit personnel qui n'est pas lié au bien vendu.
L'acquéreur doit se présenter avec l'attestation de vente établie et qui lui a été remise le jour même de la signature. Il peut ainsi prouver sa qualité.
Si de plus la notification de la vente a été reçue par le syndic avant la date de tenue de l'assemblée, tout est super blindé, mais ce n'est pas une nécessité.
Pouvoir du vendeur + attestation de la vente = personne ne peut contester à l'acquéreur le droit de participer à l'assemblée.
A noter qu'un vendeur peut contester les décisions d'une assemblée tenue avant la signature de l'acte. L'intérêt du pouvoir remis à l'acquéreur avec des instructions de vote pour certaines questions, notamment l'approbation des comptes, lui permet de conserver la qualité d'opposant sur certaines questions si l'acquéreur s'est conformé aux instructions données.
Une pratique courante est la participation du vendeur à l'assemblée à laquelle il assiste accompagné de son acquéreur futur qui reste taisant. Mais il peut faire connaître au vendeur sa position sur certaines questions. Cette solution présente un intérêt éident pour tout le monde.
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ainohi
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Posté - 26 janv. 2012 : 07:29:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
Au final je crois comprendre au bout de 3 pages et plus de 40 posts : HOP, on fait comme on veut, au besoin à la bonne franquette, Dieu ou le diable se débrouillant pour reconnaitre chacun les siens ... ..... On ne fait certainement pas comme on veut. On agit en connaissance du droit et avec intelligence. Comme dans la vraie vie tout n'est pas tout noir ou tout blanc, il peut arriver qu'on doive adopter un comportement sans avoir tous les éléments de décision nécessaires. Il faut alors évaluer les risques que présentent les différentes options.
Il faut aussi savoir distinguer le détail des notions premières.
On participe aux assemblées parce qu'on est copropriétaire, non parce qu'on a été convoqué.
La convocation est l'information garantissant aux copropriétaires le moyen d'exercer leurs droits en assemblée, ce n'est pas une habilitation à exercer ses droits.
Votre solution amène à accepter qu'une personne qui n'est plus copropriétaire participe à l'assemblée et à refuser cette participation à une personne qui l'est. C'est à la fois contraire au droit et au bon sens et fournit un motif d'annulation de l'assemblée.
Heureusement que JPM a remis les choses en place. |
Édité par - ainohi le 26 janv. 2012 07:31:34 |
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filomat
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 Posté - 26 janv. 2012 : 07:31:36
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Il n'est pas non plus nécessaire d'attendre l'authentification de l'acte par le notaire pour prévenir le syndic du transfert de propriété, qui peut être notifié au syndic par les deux parties dès que les clauses suspensives (octroi du crédit à l'acquéreur par sa banque) du compromis ou de la promesse de vente sont levées.
Tant que la transaction n'a pas été notifiée au syndic c'est le vendeur qui continue à payer les charges et à recevoir les convocations et donc y répondre s'il le souhaite comme l'indique gédehem, on ne pas y répondre s'il ne le souhaite pas et au contraire s'y faire représenter par l'acquéreur comme l'indique JPM.
Contrairement à ce que mon bon sens pensait, un acquéreur qui est bien copropriétaire, la notification ayant été faite au syndic 20 jours avant la tenue de l'assemblée, ne peut participer à l'assemblée des copropriétaires sans avoir le pouvoir du vendeur (le délai minimum est actuellement de 21 jours, autrefois il était de 15 jours ce qui explique la jurisprudence citée par JPM avec ce délai de 15 jours).
Au contraire le vendeur qui n'est plus copropriétaire au moment de la tenue de l'assemblée mais qui a été valablement convoqué peut participer à l'assemblée (d'après ce que j'ai lu sur le site des avocats de toulon avec "marin" dans l'url, le vendeur perd tout de même alors son droit de contestation).
Donc ce n'est pas l'assemblée générale des copropriétaires, c'est bien l'assemblée générale des convoqués, copropriétaires pour certains, et anciens copropriétaires pour d'autres (mais qui étaient encore copropriétaires 21 jours avant la date de l'assemblée).
On s'est encore bien faits avoir, il n'y a que Philippe338 qui en a réchappé, car il connait la musique et a bien pris le soin de ne pas se mouiller !
Cela peut avoir une importance, si on décide des travaux coûteux augmentant les charges futures le vendeur s'en fiche car ce n'est pas lui qui paiera : On n'est plus forcémént dans le "qui paye décide et qui décide paye"!
Qu'on le prenne dans le bon sens ou bien dans le mauvais sens.
Le fond du problème est sur l'intervention des "profanes" sur le forum, qui est en situation de monopole (je n'ai pas trouvé de forums pour profanes), il faudrait savoir si c'est un forum de consultation juridiques gratuites (les professionnels répondant aux questions des néophytes) ou bien un forum d'échanges d'idées.
Ce n'est pas très bien précisé dans la charte, il peut arriver que des profanes de bonne foi répondent en pensant soulager la charge de travail des professionnels et qu'ils aboutissent au résultat inverse. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 janv. 2012 08:11:36 |
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ainohi
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Posté - 26 janv. 2012 : 07:39:12
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citation: Initialement posté par filomat
Donc ce n'est pas l'assemblée générale des copropriétaires, c'est bien l'assemblée générale des convoqués, copropriétaires pour certains, et anciens copropriétaires pour d'autres. Absolument pas. Lisez bien la dernière intervention de JPM :
citation: En second lieu la vente a pour effet le transfert de la propriété du lot avec les droits et obligations qui lui sont attachés, en ce compris le droit de participer à l'assemblée.
Votre bon sens ne vous avait pas trompé. |
Édité par - ainohi le 26 janv. 2012 07:40:05 |
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filomat
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Posté - 26 janv. 2012 : 07:44:53
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La langue de JPM a fourché Ainohi , il voulait dire le droit d'être convoqué !
Il faudrait même préciser "le droit d'être convoqué avec 21 jours d'avance"
Nous avons mis notre bon sens à l'envers, comme le roi Dagobert ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 janv. 2012 08:22:57 |
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Posté - 26 janv. 2012 : 09:25:27
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JPM : votre réponse est très claire et contredit donc gedehem !
[blue]...... la vente a pour effet le transfert de la propriété du lot avec les droits et obligations qui lui sont attachés, en ce compris le droit de participer à l'assemblée. [/blue]
filomat : relisez bien le post de JPM, car vous vous trompez encore. |
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Gédehem
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51
Posté - 26 janv. 2012 : 09:41:51
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Sans doute que la phrase de JPM marquée en rouge n'était pas mise en évidence :
"Pouvoir du vendeur + attestation de la vente = personne ne peut contester à l'acquéreur le droit de participer à l'assemblée."
Ou encore sur le cas exposé par Trendy31 :
"Ce n'est pas le cas ici. La vente a été signée avant l'assemblée.
La solution est claire : le vendeur a donné pouvoir à l'acquéreur ou lui donne pouvoir le jour de la signature et avant celle ci."
Il me semble qu'il y a confusion entre un droit qu'aurait l'acquéreur de participer à l'AG avec mandat ayant signé les actes il y a quelques jours, avec le droit s'y participer librement en tant que COpropriétaire au motif qu'il est propriétaire depuis 5 jours, date de signature des actes chez le notaire, quand bien même il n'a pas été nommément convoqué.
Personne ne peut interdire à un acquéreur récent (-21 jours) ou futur de participer à une AG lorsqu'il est porteur d'un mandat du vendeur régulièrement convoqué.
Pour certains il ne s'agirait pas de cela.
Il s'agirait du 'droit' qu'aurait cet acquéreur très récent de participer à l'AG avec droit de vote, sans mandat, au seul motif qu'il a signé l'acte de mutation il y a 5 jours et qu'il est propriétaire.
En l'état des règles imposées dans nos syndicat, ce n'est pas possible : il n'est pas COpropriétaire pour le syndicat ... faute de la notification de la mutation faite au syndic.
Par ailleurs, tout copropriétaire opposant aura un boulevard pour contester cette AG : M.X nouvel acquéreur depuis 5 jours, pas de noiification de la mutation, n'a pas régulièrement été convoqué dans le délai prévu et n'était pas porteur d'un pouvoir.
Filomat à sa façon résume la situation :
"Donc ce n'est pas l'assemblée générale des copropriétaires, c'est bien l'assemblée générale des convoqués, copropriétaires pour certains, et anciens copropriétaires pour d'autres (mais qui étaient encore copropriétaires 21 jours avant la date de l'assemblée)."
Pour les autres, étrangers au syndicat, nouvel acquéreur ou autres, il faut un mandat. |
Édité par - Gédehem le 26 janv. 2012 10:06:23 |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2012 : 09:56:24
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Filomat a trouvé un bon truc.
Quant une phrase d'un intervenant ne lui convient pas, c'est que la langue de l'intervenant a fourché 
La vente opère le transfert du droit de participer à l'assemblée.
La convocation est une obligation qui pèse sur le syndic plus qu'un droit bénéficiant aux copropriétaires. Eux, ils ont vocation à participer aux assemblées. Ce droit implique 1 le droit global à l'information préalable, 2 le droit de participer aux débats et 3 celui de participer aux scrutins.
Le défaut de convocation lui ouvre le droit de contester les décisions prises en son absence.
Un copropriétaire peut se présenter pour participer à l'assemblée même s'il n'a pas été convoqué mais seulement prévenu par un autre copropriétaire qui, de plus, remis photocopie de l'intégralité de la convocation. Il ne peut se prévaloir du défaut de convocation que s'il a reçu cela la veille de l'assemblée ce ui ne lui a pas laissé le temps de 21 jours pour aller vérifier les factures ou simplement cogiter sur les questions inscrites à l'OJ.
S'il ne formule pas de réserve au sujet du défaut de convocation il est censé renoncer à son droit de contestation sauf s'il apparait a posteriori que le défaut de contestation lui a causé un préjudice dont il ne pouvait pas avoir conscience au moment de signer la feuille de présence.
A l'inverse une personne convoquée à tort (pas copropriétaire) ne peut pas prétendre y assister. La réception de la convocation ne lui confère aucun droit sauf celui d'exiger des excuses.
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Gédehem
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53
Posté - 26 janv. 2012 : 10:14:22
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"Un copropriétaire peut se présenter pour participer à l'assemblée même s'il n'a pas été convoqué ......"
"A l'inverse une personne convoquée à tort (pas copropriétaire) ne peut pas prétendre y assister
Nous sommes d'accord !
Un copropriétaire convoqué ou non participe à l'AG sans aucun problème, bien entendu !
Un propriétaire sans "CO" et sans mandat ne le peut pas.
Accessoirement, sans ce "CO" de l'acquéreur c'est toujours le copropriétaire enregistré par le syndicat qui paye les charges. |
Édité par - Gédehem le 26 janv. 2012 10:18:09 |
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filomat
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54
Posté - 26 janv. 2012 : 11:54:08
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citation: Initialement posté par JPM
La vente opère le transfert du droit de participer à l'assemblée.
Ce n'est pas exactement ce que je comprends pour le moment (mais comme sur ce point je suis en désaccord à la fois avec JPM et Gédehem c'est un peu lourd pour mon pauvre "bon sens" )
J'ai compris que le transfert de copropriété (qui rappelons le se fait bien antérieurement à la ratification devant notaire, c'est à dire dès la conclusion "synalagmatique" (si vous voulez être copropriétaire il ne suffit pas d'en avoir les moyens, il faut aussi en avoir le vocabulaire ) de l'accord entre les deux parties qui peuvent (doivent, devraient) dès lors le notifier au syndic pour qu'il inscrive l'adresse de l'acquéreur en face de son lot et lui adresse le courrier, les appels de fonds, les convocations etc...
Ce n'est pas la vente, ni l'authentification, qui permettent le transfert de copropriété, c'est l'accord ferme et définitif (j'ai trouvé cela sur un site .gouv donc c'est officiel) entre les deux parties : A et B se sont mis d'accord pour que A vende à B, A et B vont chez le syndic et le syndic prend leur notification en compte immédiatement. Le notaire c'est pour plus tard.
La notification obligatoire sans délai par le notaire c'est juste une sécurité au cas où les deux parties ne l'auraient pas déjà faite au syndic. Le transfert se notifie normalement au syndic avant le passage devant notaire... à moins évidemment comme le dit gédehem à ce que le vendeur tienne à continuer à payer les charges le plus longtemps possible !
Ce transfert de copropriété opère comme le dit JPM le droit de participer aux assemblées, mais avec un "différé" obligatoire, de par la loi, de 21 jours exactement : Le droit reste acquis au vendeur pendant 21 jours après la notification de transfert (libre à lui bien entendu de s'entendre avec son acquéreur jusqu'à lui remettre son pouvoir) et le droit ne devient acquis à l'acquéreur que 21 jours après la notification.
Mon bon sens ne trouve pas cela illogique puisque ce délai de 21 jours permet de vérifier les comptes avec le conseil syndical, que l'assemblée décide aussi bien sur le passé que sur l'avenir donc intéresse aussi bien le vendeur que l'acquéreur.
C'est un système "spécial copropriétés" que celui de ces 21 jours, pour les assemblées d'actionnaires le système est différent : N'assistent que les actionnaires convoqués et pour être convoqué il faut bloquer ses titres jusqu'à la tenue de l'assemblée.
Le système "copropriété", par la possibilité de remise de pouvoir, laisse l'acquéreur et le vendeur libres de s'entendre sur la conduite à tenir.
Si une assemblée est prévue dans moins de 21 jours après la notification de transfert au syndic par les deux parties celui-ci peut les en prévenir avant d'entériner le transfert afin qu'ils s'entendent au sujet de la présence à cette assemblée.
Ce qui m'a induit en erreur est la "propagande" des notaires tendant à faire croire que tant que l'acte n'est pas authentique le transfert de propriété est inopérant, ce qui, selon le site.gouv (que je vais essayer de retrouver dans mon historique) , ne serait pas exact.
ps : J'ai bien retrouvé mon "synalagmatique" ici :
http://www.universimmo.com/fiches/u...iche_code=85
mais j'ai dû aussi le voir ailleurs (universsimo a dû en faire un copier-coller depuis le site officiel qui était plus explicite) ... Je continue de chercher
citation: Il doit être gardé à l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient de deux à quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propriété effectif.
A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas encore concerné : même si la vente naît juridiquement à ce moment-là , et qu'elle devient parfaite immédiatement (cas de la promesse synallagmatique ou compromis de vente), ou lorsque l'acquéreur a exercé son option (cas de la promesse unilatérale), et s'il y a lieu dès lors que les conditions suspensives sont réputées réalisées, la signature chez le notaire d'un acte authentique n'étant alors que réitération de la volonté des parties et l'acte par lequel s'opère le transfert effectif de la propriété, la négociation des conditions de la vente est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur, la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement étant de la responsabilité exclusive du vendeur.
le syndicat n'est pas concerné même si la vente devient parfaite immédiatement ? Mais pourquoi donc ? Mon bon sens est perdu !
La vente est parfaite mais le transfert de propriété n'est pas effectif
Admettons, mais de nos jours il devient de plus en plus difficile d'avoir un toit quand on n'a pas les moyens d'être éligible aux hlm !
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Édité par - filomat le 26 janv. 2012 13:07:15 |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2012 : 14:09:27
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Cher Filomat, c'est sympathique ! Mais vous faîtes du droit comme moi je ferais de l'élevage de chevaux.
A propos de la vente immobilière vous nous sortez bonnement le droit des foires Tope là + un bouquet au cul de la bête. L'affaire est retenue ; on se retrouve tout à l'heure pour le paiement en bonnes espères et un coup de calva.
Ce n'est pas une plaisanterie le droit des foires ! C'est un droit très ancien fondé sur la bonne foi et qui comportait la plupart des règles que le consumérisme moderne croit avoir inventé. Notamment l'obligation de renseignement du marchand envers le profane, en ce compris le marchand d'une autre branche. La jurisrudence des tuiles gélives remonte au XIIe siècle, sinon plus haut.
Il est vrai qu'en principe la vente se fait par accords réciproques sur la chose vendue et le prix. Mais en matière immobilière il y d'autres exigences, outre les conditions suspensives : description du bien, les documents d'urbanisme, les diagnostics, l'état hypothécaire et tutti quanti, plus au final la publicité foncière à réaliser.
Quant aux sites officiels ? Méfiez vous en pour ce qui est de la copropriété.
Si vous voulez vous informer sérieusement sur la coproprité, prenez deux ou trois sources et restez sur ces seules sources.
Beaucoup de bonnes choses dans l'ARC mais parfois quelques outrances juridiques comme pour le conseil syndical qui aurait "une" personnalité juridique parce qu'il a un président.
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filomat
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Posté - 26 janv. 2012 : 14:18:07
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D'accord (et merci) JPM , si l'on voulait tout résumer en une phrase pourrait-on dire simplement :
"L'acquéreur n'acquiert le droit de participer aux assemblées générales que pour celles qui sont postérieures d'au moins 21 jours à la date de notification au syndic du transfert de propriété, mais en revanche, lorqu'il deviendra vendeur il le conservera pendant les 21 jours qui suivront la date de notification du transfert".
?
Mon syndic est en train d'actualiser son site pour y donner des renseignements sur le droit de la copropriété, sous une forme facilement accessible au commun des mortels.
J'y ai lu que le conseil syndical doit se composer d'au-moins trois personnes et évidement comme je ne l'avais jamais lu sur le forum j'ai pensé qu'il l'avait inventé : Pas du tout , en fouinant sur la toile pour essayer de comprendre les arcanes des convocations, j'ai vu qu'il s'agissait d'une "recommandation" : Un nombre impair pour les conseillers et trois au minimum .
Le site des avocats du barreau de Toulon est bien aussi, je trouve :
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 janv. 2012 14:29:39 |
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ainohi
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Posté - 26 janv. 2012 : 14:24:32
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citation: Initialement posté par filomat[quote] Initialement posté par JPMCe n'est pas exactement ce que je comprends pour le moment (mais comme sur ce point je suis en désaccord à la fois avec JPM et Gédehem c'est un peu lourd pour mon pauvre "bon sens"
Si vous n'êtes pas d'accord avec JPM, c'est que vous vous trompez. Il a pu m'arriver de n'être pas tout à fait d'accord avec JPM, mais, soit j'étais dans l'erreur, soit il s'agissait du sexe des anges et là -dessus on a le droit de penser ce qu'on veut. Sur toutes les notions fondamentales, on ne peut qu'être d'accord.
Ce n'est pourtant pas compliqué.
Qui participe à l'assemblée ? Le copropriétaire.
Qui est copropriétaire ? Celui qui possède un lot de copropriété.
Comment le syndic sait-il qu'il y a eu transfert de propriété sur un lot ? Par l'avis de mutation prévu à l'article 6 du décret.
Comment les copropriétaires savent-ils qu'il y a une assemblée ? Par la convocation.
C'est tout. Le reste est pure imagination, dont la distinction que fait Gédehem entre propriétaire et copropriétaire.
La convocation et l'avis d'information ne sont que des moyens d'information.
Le syndic doit informer les copropriétaires qu'une assemblée doit se réunir. C'est faire un contresens que de penser que si l'on n'a pas reçu la convocation, il est interdit de participer à l'assemblée.
Tant que le syndic n'a pas reçu l'avis de mutation, le syndic ne sait pas qu'il y a eu mutation et on ne peut lui reprocher d'agir dans cette ignorance. C'est tout. Cette ignorance ne donne pourtant pas de droits particuliers à celui qui n'est plus le vrai copropriétaire. L'effet de l'avis de mutation est rétroactif.
Vous êtes copropriétaire depuis le 20 janvier, ayant acheté ce jour devant notaire avec transfert de propriété immédiat.
Il faut maintenant le faire savoir au syndic.
Le 21 le notaire lui envoie un avis de mutation.
Le syndic reçoit cet avis le 23. Dès cet instant il sait que le propriétaire du lot en question a changé et ce, depuis le 20 janvier.
Si des fonds sont exigibles le 21, c'est vous qui en êtes redevable et non votre vendeur, parce que le 21 vous étiez déjà copropriétaire. Le 21, le syndic ne le savait pas, mais maintenant il le sait, et si vous ne payez pas, c'est à vous qu'il adressera la mise en demeure. |
Édité par - ainohi le 26 janv. 2012 14:56:32 |
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filomat
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Posté - 26 janv. 2012 : 14:33:30
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D'accord, Ainohi, mais pour la participation aux assemblées il y a un "différé" de 21 jours (nos messages se sont croisés) ... Enfin on verra bien ce que diront gédehem et JPM ... De toutes façons je leur donne quitus ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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59
Posté - 26 janv. 2012 : 14:35:54
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Nenni ! Il faut s'en tenir aux textes. Point c'est tout.
Le syndic convoque les personnes ayant la qualité de copropriétaire à la date d'envoi de la convocation.
A combiner avec : En cas de vente d'un lot, le vendeur perd la qualité de copropriétaire à la date de réception de la notification de tranfert de la propriété. L'acquéreur acquiert cette qualité à cette même date.
Etant entendu que : la date de la notification est celle de la première présentation du pli recommandé, qu'il ait été remis ou pas.
Pour les trois membres du CS, la recommandation est pertinente mais ce n'est pas une règle de droit.
Une recommandation est aussi de faire figurer le nombre des membres du CS dans le règlement de copropriété, sous la forme d'un créneau : "au moins 3 et au plus 5 " par exemple pour les titulaires. Il faut aussi prévoir des suppléants.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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60
Posté - 26 janv. 2012 : 14:49:37
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Sujet |
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