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JPM
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 Posté - 29 janv. 2012 : 22:54:18
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Gedehem : citation: Un propriétaire devenu membre de l'institution depuis 5 jours ne peut être convoqué dans le délai de 21 jours, comme il ne peut l'être rétroactivement 21 jours en arrière n'étant membre que depuis 5 jours..
Mais l'acquéreur a bien été convoqué dans le délai !!!!!
Il est substitué de plein droit à son vendeur qui a été convoqué régulièrement. Il est investi des droits et qualités qu'avait le vendeur.Le vendeur avait la qualité d'une personne convoquée à une assemblée. Le vendeur a perdu cette qualité qui est passée sur la tête de l'acquéreur !
Nous avons évoqué la pratique de la remise d'un pouvoir par le vendeur à l'acquéreur. Quand la notification a été régularisée avant la tenue de l'assemblée, ce pouvoir donné par quelqu'un qui n'est plus copropriétaire à la date de l'assemblée est dépourvu de toute valeur.
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Posté - 30 janv. 2012 : 08:43:49
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Cela parait tellement évident !!
C'est le copropriétaire à la date de l'AG et non de la convocation qui a le droit de vote !! |
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snp
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123
Posté - 30 janv. 2012 : 17:14:24
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En effet cela parait évident, mais il faudrait rappeler qu’il est difficile de convoquer l’acheteur avant la notification de la vente par le notaire, du fait de la non connaissance du domicile de l’acheteur, ni, à fortiori, les différentes adresses si c’est une indivision, dont on ne connaît encore moins le mandataire.
Par expérience, le vendeur n’est pas toujours, si ce n’est pas rarement, au courant de la ou des adresses du ou des éventuels membres de l’indivision.
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Gédehem
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124
Posté - 30 janv. 2012 : 22:12:33
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Personne n'a oublié que "bon sens", "pragmatisme" ou "évident" sont des termes juridiques, quasi des règles de droit .....
"Tellement evident" va être ajouté à mon lexique de termes juridiques, bien que je ne sache pas trop ce que "tellement" veut dire de plus dans le cas ou c'est "évident" ....
Que l'acquéreur d'un lot tienne ses droits de la propriété de ce lot, c'est ...." évident" !!!! (terme juridique,  !)
Qu'il deviene membre du syndicat de par la notification de la mutation faire au syndic c'est ..." de bon sens" (autre terme juridique)
Qu'il soit convoqué "en personne" à son domicile réel ou élu, voila qui est très loin du .." pragmatisme" .... (idem).
Les droits que tient l'acquéreur de son vendeur ne sont pas rétroactifs, en particulier pour la convocation à une AG notifiée 15 jours plus tôt, qui vaut pour celui qui la reçoit "en personne" à son domicile notifié au syndic....
On ne peut avoir plus de droit que ceux obtenus aux dates de mutation et d'appartenance au syndicat.
- M .Dupont copropriétaire depuis 30 ans non convoqué peut participer à l'AG et y voter, bien entendu. Pour autant, non convoqué, l'expression de son droit de vote entache l'AG de nullité.
- Mme Durant copropriétaire depuis 3 ans recevant notification de la convocation 18 jours avant la réunion peut participer à l'AG et y voter. Pour autant, convoquée hors délai, l'expression de son droit de vote entache l'AG de nullité.
- Mme Michu propriétaire depuis 20 jours et membre du syndicat depuis 10 peut participer à l'AG et y voter. Pour autant, non convoquée nominativement à son domicile élu ou réel (qui n'est pas celui du vendeur), l'expression de son droit de vote entache l'AG de nullité.
Croire que convoquer le vendeur suffit à convoquer valablement l'acquéreur (dont on ne sait même pas d'avance qu'il sera membre du syndicat avant l'AG) que voila une pirouette qui n'a rien "de bon sens", "évidente" ..ou même "pragmatique " !
Lors de l'acquisition d'un bien, les droits acquis le sont à la date de leur acquisition, pour la qualité de "membre du syndicat" à la date de notification de la mutation faite au syndic. Par exemple pour le "droit de vote".
La convocation ne produit pas de droit , ainsi que cela a été rappelé par JPM : Il n'y a pas de "droit à être convoqué" qui serait transféré du vendeur sur la tête de l'acquéreur.
Ce n'est pas "tellement évident" ?? |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2012 22:24:07 |
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JPM
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 Posté - 30 janv. 2012 : 22:40:56
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Ce n'est pas un droit à être convoqué qui est transmis.
C'est la qualité de personne régulièrement convoquée à l'assemblée.
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Gédehem
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126
Posté - 30 janv. 2012 : 22:58:58
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Cette qualité n'existe que sur la "personne" vendeur.
Des droits sont transmissibles.
La qualité de "membre du syndicat" ne l'est pas (*), pas plus qu'une qualité (???) de "personne régulièrement convoquée"...
La qualité de "membre" s'acquière à compter de la notification de la mutation de propriété qui est faite au syndic, le vendeur (qui n'est alors plus propriétaire) étant étranger à cette qualité.
Il y a mutation d'un droit de propriété, pas de la qualité de "membre du syndicat" ... qui plus est "convoqué".
La personne membre du syndicat régulièrement convoquée c'est le vendeur, en sa personne, en son nom et à son domicile, pas l'acquéreur jusque là inconnu du syndicat, qui sur ce plan (qualité de membre/personne convoquée) ne reçoit rien ... (sauf peut être ensuite des appels pour charges .... )
(*) c'est telle personne membre du syndicat qui est convoquée. La qualité de "membre" n'étant pas transmissible, la convocation d'un membre ne peut l'être sur la tête d'un autre membre. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2012 23:27:24 |
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Posté - 30 janv. 2012 : 23:32:29
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gedehem : vous êtes tellement persuadé d'être le dieu de la copropriété envers et contre tous les autres intervenants de ce forum, que vous plongez tête baissée dans la plus petite des provoctaions !!!!
c'est tellement évident !!!!
Ce qui encore plus évident dans ce post c'est votre mauvaise foi !!! allez gedehem, relsiez encore une fois les dernbeirs mots de JPM :
"Ce n'est pas un droit à être convoqué qui est transmis.
C'est la qualité de personne régulièrement convoquée à l'assemblée."
gedehem : prouvez nous par des textes ce qui nous semble pas si évident dans vos demonstrations !!!
gedehem : Croire que convoquer le vendeur suffit à convoquer valablement l'acquéreur (dont on ne sait même pas d'avance qu'il sera membre du syndicat avant l'AG) que voila une pirouette qui n'a rien "de bon sens", "évidente" ..ou même "pragmatique " !
gedehem : relisez bien votre phrase !! vous prenez vtraiment les intervenants pour des idiots, mais cette phrase est évidement totalement idiote !!!
gedehem : "Mme Michu propriétaire depuis 20 jours et membre du syndicat depuis 10 peut participer à l'AG et y voter. Pour autant, non convoquée nominativement à son domicile élu ou réel (qui n'est pas celui du vendeur), l'expression de son droit de vote entache l'AG de nullité."
Vous n'avez rien prouvé la dessus !!! c'est évident !!! |
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Gédehem
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128
Posté - 31 janv. 2012 : 11:15:10
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"Tous les autres intervenants .... ???"
A part critiquer de façon stérile à sens unique sans rien apporter au débat, je ne vois dans vos propos aucun argument nouveau ou même complémentaire étayé qui irait dans un sens ou dans un autre. Argument basé sur les règles du droit et nos textes spécifiques.
Il me semble que les intervenants habituels sont soit silencieux, ne sachant quelle contribution apporter (ou quoi penser !), soit contribuent par des apports constructifs, dans un sens ou dans un autre peu importe.
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Dans toute institution la convocation à une assemblée valide la tenue de celle-ci.
Il n’existe pas d’AG décisionnelle sans le formalisme d’une convocation.
Dans nos syndicats, elle est impérative au moins 21 jours avant sa tenue.
Outre la fixation de la date, de l’heure et du lieu, incontournables, cette convocation doit préciser :
- les questions soumises à délibération (ODJ)
- les projets de résolutions ainsi que les propositions de marchés et contrats.
Sur ce dernier point, personne n’ignore qu’il s’agit là d’un préalable obligé à la validité des décisions, voire de l’AG dans son ensemble. (D.art.11)
Certains vont même plus loin s’agissant du CR d’activité tant du syndic que du CS, ici aussi préalable incontournable selon eux pour voter le quitus (voir ce long sujet … )
A noter que dans le délai d’au moins 21 jours prévus, cette convocation est figée, rien ne peut être modifieé, plus aucune autre question nouvelle ne pouvant être abordée, pas un seul nouveau contrat ne peut être proposé. (*)
Au risque de rappeler ce qui relève du B A BA, il ressort des textes que cette convocation d’AG, si elle n’est pas génératrice de droit, produit des effets juridiques, mais également ‘matériels’ : les copropriétaires doivent tous avoir entre les mains non seulement les lieu, date et heure de la réunion, mais aussi l’intégralité des documents nécessaires à leur information "afin de pouvoir décider en pleine connaissance de cause".
Les textes étant ce qu’ils sont, cette information doit être faite au moins 21 jours avant la réunion, faut-il le rappeler.
D’où il en découle une constante de la jurisprudence : l’absence de convocation d’un copropriétaire, une convocation en deçà des 21 jours prévus, entachent l’AG de nullité.
1 seul jour de retard et c’est l’annulation de l’AG contestée.
Je n’ose pas imaginer qu’un seul intervenant conteste ces divers points rappelés ici.
Il est inutile de citer tous ceux  ...qui sortent aussitôt leur AK47 pour fusiller le syndic qui a irrégulièrement notifié la convocation hors du délai prévu ou qui a ‘oublié’ un devis, une proposition de travaux …ou (comme par hasard !) celle d’un aure candidat syndic.
Concernant l’acquéreur de fraîche date, membre du syndicat depuis 10 ou 15 jours, il ne peut avoir été convoqué ou, l’aurait-il été, cette convocation a été notifiée hors délai.
On ne peut raisonnablement avancer ici que la notification faite au vendeur, "en sa personne et en son domicile" vaudrait aussi pour l’acquéreur, la qualité de membre du syndicat comme celle de "personne convoquée ( ) n’étant pas transmissible avec le transfert du droit de propriété.
La signature des actes chez le notaire ne vaut pas appartenance au syndicat, pas plus que l'appartenance au syndicat viendrait de la volonté du vendeur.
Que ce soit M. Dupont non convoqué, Mme Durant convoquée 18 jours avant l'AG ou Mme Michu membre du syndicat depuis 10 jours, l'expression de leur droit de vote lors de l'AG entache celle-ci de nullité.
Les 21 jours qui précèdent l’AG sont incontournables, incompressibles pour tous les membres du syndicat disposant d’un droit de vote, quels que soient les membres, les textes ne faisant aucune distinction entre très anciens, anciens, récents, aucune exception n’étant faite pour celui devenu membre depuis 10 jours, lequel tient son droit de vote depuis son "adhésion" au syndicat.
Comme il n'y a pas de texte qui font exception à ces ègles, qui irait dans un sens contraire à celles rappelés ici, on ne peut les citer ......
S'il y en a en sens contraire, où même un arret, un jugement de TGI, ne pas hésiter à les rapporter.
(*) idem pour le membre du syndicat depuis moins de 21 jours : il est privé de son droit de demande d'inscription d'une question (autorisation pose de stores sur les balcons par exemple ..). |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2012 11:33:06 |
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JPM
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 Posté - 31 janv. 2012 : 11:27:44
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L'invective " mauvaise foi " n'est pas la bien venue dans un débat qui ne manque pas d'intérêt. Mieux vaut préciser l'argumentation présentée à Gédehem.
On dit que l'acquéreur ne devient copropriétaire qu'à compter de la notification du transfert de propriété. Il faut dire : " à l'égard du syndicat des copropriétaires, l'acquéreur ne devient copropriétaire qu'à compter de la notification du transfert de propriété" Hormis ce cas, l'acquéreur est copropriétaire à compter de la signature de la vente.
Si l'on reste dans le cadre strict du Code civil et des concepts actuels du statut de la copropriété la vente a pour effets :
- le transfert de la propriété divise sur la partie privative
- le transfert de la propriété d'une quote-part dans la propriété indivise des parties communes
- l'assujettissement de l'acquéreur au statut institutionnel de la copropriété sans adhésion explicite dans l'acte (sic pour l'assujettisement du salarié à une CCN en cas d'embauche ou au droit de la famille en cas de mariage)
-l'assujettissement de l'acquéreur au régime conventionnel établi par le règlement de copropriété sans adhésion explicite dans l'acte
- le transfert sur la tête de l'acquéreur des droits et obligations attachés au lot en vertu du statut de la copropriété, du règlement de copropriété, et des décisions antérieures de l'assemblée générale publiées ou dont les conséquences apparaissent dans l'état daté et dans la note de renseignements fournie au notaire.
L'acte de vente opère donc le transfert de la qualité de copropriétaire
C'est seulement l'opposabilité de ce transfert au syndicat qui est suspendue à la réalisation de sa notification au syndic. Il s'agit d'une nécessité purement naturelle et pratique. Le syndicat n'est pas partie à l'acte. Il ne peut savoir que l'acquéreur est devenu copropriétaire que si n'on prend la peine de l'en informer.
La notion de retroactivité est totalement étrangère à ce débat. La notification de transfert se borne à donner connaissance au syndic d'un acte juridique antérieur et des effets déja en place qu'il a générés.
Dans le cas d'une vente de lot par un vendeur qui a été régulièrement convoqué pour une assemblée prévue à une date postérieure à la signature de l'acte, la qualité de copropriétaire convoqué passe sur la tête de l'acquéreur au moment de la signature.
Dès cet instant, l'acquéreur devient copropriétaire convoqué.
L'existence de ce transfert est une réalité palpable.
Mais le syndicat l'ignore en toute bonne foi. Le transfert devient opposable le jour de la notification au syndic. Cette notification lui donne connaissance d'une situation préexistante.
La notification n'est pas créatrice de droit, d'obligation ou d'état. Elle rend opposable au syndicat un état créé antérieurement par l'acte de vente.
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2012 : 12:01:52
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Nous sommes (en gros) en accord sur tous ces points.
Reste une "réalité palpable" : l'acquéreur n'ayant pas été destinataire de la notification de la convocation, il ne dispose pas dans le délai prévu des documents nécessaires.
Pour le syndicat, il a certes satisfait à son obligation : il a, par son syndic, notifié tout ce qu'il fallait .... au propriétaire du lot à la date de la convocation.
Reste donc la réalité effective, "palpable", de "copropriétaire convoqué", qualité qui serait passée de la tête du vendeur à celle de l'acquéreur 10 jours avant l'AG.
On est convoqué "en personne et au domicile déclaré", chaque personne distinctement.
Ici par personne interposée éventuellement à un autre domicile ?
Si le syndicat ignore en toute bonne foi ce transfert, l'acquéreur ignore aussi (parfois ? Souvent ?) cette convocation à une AG, les pièces qui y sonty jointes.
La question posée ici : un copropriétaire récent qui n'aurait pas eu entre les mains (ce qu'il peut démonter) la convocation et pièces annexées peut-il valablement excerer son droit de vote sans entacher l'AG de nullité ? ....
Déja qu'il est privé de son droit de demander l'inscription d'une question ...... |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2012 12:07:54 |
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JPM
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Posté - 31 janv. 2012 : 13:33:25
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La question du transfert de l'ordre du jour, des pièces annexes, cela est l'affaire du vendeur et de l'acquéreur, et j'ose dire du notaire.
Il en va de ce chef comme des clefs de l'appartement !!!! La vente impose que le vendeur les remette à l'acquéreur.
Au demeurant, la promesse de vente comporte généralement des dispositions très précises au sujet des assemblées à survenir. Il s'agissait donc ici de donner un socle juridique à des pratiques courantes plus que de présenter des solutions qui sont couramment utilisées.
Il reste le cas de l'acquéreur qui se présente tout bonnement à l'assemblée avec tous les documents prouvant sa qualité mais sans que la notification ait été reçue auparavant par le syndic.
Ce cas est en réalité plus fréquent que l'autre.
Dans la pratique, l'acquéreur est bien accueilli et fêté. On rectifie immédiatement la feuille de présence. Le tour est joué. Il faudra néanmoins régulariser la notification.
S'il y a litige ? La solution est identique et il me semble qu'il y a un arrêt en ce sens. L'acquéreur avait été ejecté et reproche en a été fait à l'assemblée. A vérifier.
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trendy31
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Posté - 02 févr. 2012 : 16:31:11
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Eh bien !!!! J'étais bien loin de penser qu'en soulevant un problème apparemment innocent, j'allais arriver à mettre le forum sans dessus dessous !!!!
Pour clarifier les choses (ou relancer les débats, au choix), la situation est la suivante :
- la vente a été signée le 28 janvier directement sans compromis préalable
- la notification officielle de la vente au syndic par le notaire doit avoir lieu cette semaine
- l'AG est fixée au 13 février, les convocations ayant été envoyées autour du 15 janvier. A cette date, le syndic était déjà informé que la vente était en cours, le notaire lui ayant réclamé les documents nécessaires, mais ne connaissait pas bien sûr le nom de l'heureux arrivant
- le vendeur a remis à l'acquéreur la convocation et tous les documents s'y rattachant lors de la vente et n'avait de toute façon pas l'intention d'assister à l'AG
- il a également remis (au cas où...) le pouvoir complété et signé
La question qui continue à me tarauder est donc la suivante : l'acheteur doit-il faire usage de ce pouvoir ou arguer directement de sa qualité de copropriétaire, sachant qu'il souhaite participer à l'AG en disposant de tous ses droits en tant que copropriétaire, mais aucunement la faire frapper de nullité ?
Réponse en moins de 7 pages, SVP !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 02 févr. 2012 : 16:47:42
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trendy31 : ce qui vous arrive arrive tous les jours en AG. les choses se passent calmement et sans aucun problème. Très souvent le vendeur vient avec son nouvel acquéreur, que les autres copros acceptent avec plaisir !!! Le vendeur toujours coprorpiétaire pouvant déjà donner son pouvoir à l'acqéreur sans consigne de vote !!! C'est la "vrai vie de la copropriété" !!!!
Le vendeur a donner son pouvoir, l'acquéreur est propriétaire, le syndic est au courant, ....
Il n'y a aucune irrégularité la dedans. Pourquoi l'acquéreur denoncerait cette AG devant le TGI ??
le vendeur ne peut pas le faire il n'est plus rien au regard du SDC. Il a juste reçu la convocation car COpropriétaire au moment de l'envoi des convocs.
Le syndic mettra sa liste des copropriétaires à jour avant l'AG !!!! le pouvoir ne servant plus à rien, SAUF avec un syndic pas très rapide qui aurait laissé cette liste de copropriétaires au jour des convocations. ( le mien avait mis 8 mois pour la mettre à jour !!!)
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JPM
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Posté - 02 févr. 2012 : 17:37:12
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En prenant comme hypothèse la réception par le syndic de la notification de transfert de propriété le 7 février
1) Ma réponse juridique est que vous pouvez vous présenter à l'assemblée comme copropriétaire comme indique plus haut. Un bémol toutefois, il n'est pas certain que vous puissiez produire une photocopie de l'AR de la notification. Le délai de retour est souvent plusieurs jours.
2) Ma réponse pratique est que vous pouvez présenter le pouvoir. Le syndic n'est pas forcément un visiteur du forum et il est vrai que ce genre de cas n'est pas souvent traité. En réalité le pouvoir est sans valeur puisque le mandant n'est plus copropriétaire.
3) Ma réponse vicieuse est qu'il conviendrait de retarder la notification pour conserver au pouvoir sa valeur.
Il y a un intérêt important dans le choix. Si vous assistez en qualité de mandataire, vous perdez la possibilité de contester les décisions de l'assemblée car 1) le droit d'agir en justice est un droit de la personnalité qui, de toute manière, ne passe pas de la tête du vendeur sur celle de l'acquéreur 2) ce n'est pas à vous que serait adressé la notification du PV
D'où, dans le cas d'une contestation de votre qualité de copropriétaire, la nécessité de demander l'inscription d'une réserve dans les conditions prévues par l'article 17 al. 3 du décret. La réserve doit mentionner que " l'acte signé le ... a été notifié au syndic par LRAR expédié le .... [et reçue le ... si vous avez l'AR] et que vous participez en qualité de copropriétaire nonobstant l'incident survenu lors de la signature de la feuille de présence ".
Il faut présenter ce texte par écrit au président qui, seul, a qualité pour insérer la réserve.
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Gédehem
Pilier de forums
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135
Posté - 02 févr. 2012 : 18:00:28
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On voit bien que sur ce sujet tout n'est pas "tellement évident" ....
Très utile rappel de JPM pour ce qu'il en est des réserves faites en séance ( ECRIT .... PRÉSIDENT .) |
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Posté - 02 févr. 2012 : 18:33:04
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gedehem : citation: On voit bien que sur ce sujet tout n'est pas "tellement évident" ....
Ce qui est évident c'est qu'un tel débat entre un nouveau copropriétaire depuis quelques jours, avec son titre de copropriété, avec un mandat du vendeur qui n'est plus copropriétaire, le président d'AG, le syndic ne copropriété, les autres copropriétaires ne doit pas arrivé très souvent !!!
ET peut être jamais, sauf dans la copropriété de gedehem !!!!! un autre monde !!!
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Tiguy
Nouveau Membre
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137
Posté - 08 févr. 2012 : 18:55:02
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Bonsoir,
Je suis dans ce cas : je suis vendeur, compromis de vente signée, prêt accepté, il ne reste plus que la signature chez le notaire qui aura lieu apres l'AG.
Dans le compromis il y a une "clause" Ã ce sujet :
"Si une AG était convoqué d'ici au jour fixé pour la reiteration des presentes, le vendeur s'oblige expressément à adresser à l'acquéreur par lettre recommandée avec AR et au moins 8j à l'avance, tous les documents lui permettant de le representer (convocations, ordre du jour, pouvoir non limité)."
Et si la signature, pour une raison X, ne se fait pas, que se passe t'il pour les travaux qui seront votés lors de l'assemblée ??
Merci |
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138
Posté - 08 févr. 2012 : 19:21:03
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tiguy : votre situation est simple; vous avez reçu la convocnation à cette AG en tant que copropriétaire à la date d'envoi, et vous serez toujours le coprorpiétaire à la date de l'AG, car cette vente sera notifiée au syndic APRES l'AG, la signature de votre acte étant prévu après l'AG.
. Vous pouvez donc vous y rendre comme copropriétaire;
. Vous pouvez proposer à l'AG d'accepter la présence de votre acheteur qui sera le nouveau copropriétaire;
. Vous pouvez donner votre pouvoir à votre acquéreur sans participer à cette AG.
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JPM
Modérateur
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139
Posté - 08 févr. 2012 : 22:37:59
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Tiguy, c'est à tort que vous avez quitté l'autre sujet.
Celui-ci concerne une situation différente.
Vous avez signé un compromis qui comporte la clause :
" Si une AG était convoqué d'ici au jour fixé pour la reiteration des presentes, le vendeur s'oblige expressément à adresser à l'acquéreur par lettre recommandée avec AR et au moins 8j à l'avance, tous les documents lui permettant de le representer (convocations, ordre du jour, pouvoir non limité)."
Donc vous devez vous conformer à cette clause qui est claire.
Si des travaux sont votés ? Tout dépendra de la date de la signature d'une part, de celle du premier appel de fonds d'autre part. Si le premier appel est prévu pour le 1er avril et si vous signez le 19 mars, c'est l'acquéreur qui devra payer.
Il faut toutefois voir dans le compromis s'il n'y a pas une clause à ce propos. Elle serait inopposable au syndic mais vous devriez également vous y conformer à l'égard de votre acquéreur.
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