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Calf
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 Posté - 27 janv. 2012 : 22:34:04
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Étant nouveau propriétaire depuis mi-2011, j'ai entrepris quelque travaux de rénovation de mon appartement dès l'achat de ce dernier. Je suis au dernier étage de mon immeuble et j'ai donc, après avoir fait une trappe pour accéder aux gaines afin de "refaire" l'électricité, découvert que je pouvais exploiter les combles situés juste au-dessus. Ceux-ci sont très petits, tant en superficie qu'en hauteur: il font 5,55m sur 3,50m (donc superficie inférieure à 20 mètres carrés) et n'ont aucune partie supérieure à 1,80m (donc aucune surface habitable). Il n'y a pas de plancher et la structure portant le plafond de l'appartement n'est pas capable de porter un plancher permettant une activité humaine "normale".
Mes questions sont simples:
- Un espace comme celui-ci est il considéré comme des combles, juridiquement parlant?
- Si je souhaite tirer profit de ce (petit) volume, suis je obligé de le racheter à la copropriété? D'après mes recherches, je pense que non puisque l'état descriptif de division ne changera pas: il n'y aura pas de création de nouveau lot car la surface carrez ne changera pas. Qu'en pensez vous?
- Il y a une assemblée générale dans peu de temps et je compte faire part aux autres propriétaires de mon intention de tirer profit de ces combles; s'il y en a un ou plusieurs qui vien(nen)t à me dire qu'il faut que j'achète cette partie de l'immeuble pour en tirer profit, quel article, et de quel code, pourrai je lui montrer pour prouver mon droit?
- Et enfin, pour que je puisse prouver que la structure portant le plafond ne permette pas une activité humaine "normale", à quel professionnel dois je faire appel? Un géomètre?
Je souhaiterais gagner cet espace pour agrandir les volumes de mon appartement mais surtout, pour placer des Vélux sur le toit et, peut-être, installer une mezzanine, pour y placer un matelas... Je suppose que pour les Vélux, je dois en informer la copropriété; mais je n'y suis pas encore...
Désolé pour la longueur du message mais je voulais être le plus clair possible.
Merci d'avance pour vos réponses.
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ABCT
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 Posté - 28 janv. 2012 : 07:21:06
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Avez vous un chauffage collectif???? dans l'affirmative vous changez le volume à chauffer.... |
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Posté - 28 janv. 2012 : 08:31:38
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d'abord il aut bien lire votre RdC pour voir :
1- ce qui est dit à propos de l'appartenance des combles ; dansl'absence et si ces combles ne sont accessibles que de chez vous, vous en avez la jouissance exclusive, et donc pas d'achat.
2- ce qui est dit à propos du plafond/plancher : s'il est une partie commune, il vous faudra demander obligatoirement accord de l'AG pour travaux
3- si dans les combles vous touchez à la charpente qui doit être partie commune, il vous faudra l'ccord de l'AG : je pense à une isolation et/ou pose de plaques de BA13 pour faire un plafond.
Dans tous les cas, je conseille d'en parler à l'AG car cela évite tous problêmes par la suite, come des travaux de coprorpiéta devant intervenir sur toiture, charpente, etc....
Ensuite acheter ou non, sauf stipulation de votre RdC, à mon avis et dans le cas général vous n'avez pas à acheter car vous avez une jouissance exclusive de votre fait d'etre le seul à accéder (et à condition qu'il n'y ait aucun équipement commun à l'intérieur) |
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JB22
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Posté - 28 janv. 2012 : 09:59:19
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De Calf
"j'ai donc, après avoir fait une trappe "
Voulez-vous dire que vous avez fait une ouverture dans le plafond, partie commune, pour accéder aux combles, sans autorisation de l' A.G. ?
D' autre part, ces combles sont-elles accessibles à partir des parties communes ?
Et comme le dit rambouillet
Il faut "d'abord il aut bien lire votre RdC " |
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Calf
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Posté - 28 janv. 2012 : 10:42:46
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@ ABCT:
Ce n'est pas un chauffage collectif. C'est individuel.
@ Rambouillet et JB22:
J'ai lu le RdC au moment de la vente et je n'ai rien vu, si mes souvenirs sont bons, concernant les combles (mais dès que je rentre chez moi, je vais re-vérifier ça, pour en être sûr). Comme je suis le seul à pouvoir accéder à cette partie de l'immeuble et que cette partie est inaccessible depuis les parties communes, je me suis dit qu'il était évident que je pouvais faire une trappe pour y accéder; d'autant plus qu'au moment de l'achat, la propriétaire - et donc la quasi totalité des copropriétaires (car c'est une famille qui est majoritairement présente dans cet immeuble) - était au courant que je voulais accéder aux combles et me l'avait même conseillé. |
Édité par - Calf le 28 janv. 2012 10:46:13 |
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JB22
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Posté - 28 janv. 2012 : 12:17:04
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"Comme je suis le seul à pouvoir accéder à cette partie de l'immeuble et que cette partie est inaccessible depuis les parties communes"
Nous savons maintenant que ces combles ne sont pas accessibles à partir des parties communes.
Ainsi ce serait vous en touchant aux parties communes, sans autorisation de l' A.G., en créant une trappe, auriez créé un accès privatif à ces combles les annexant irrégulièrement.
"une famille qui est majoritairement présente dans cet immeuble) - était au courant que je voulais accéder aux combles et me l'avait même conseillé."
Cette "famille" n' a aucun droit de vous accorder un droit de jouissance,
et rien ne prouve que tous les membres de cette famille confirmeraient leur accord.
D' autre part un nouveau copropriétaire pourrait remettre en cause une appropriation irrégulière avec les conséquences que cela entraînerait. |
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Calf
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6
Posté - 28 janv. 2012 : 13:07:16
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Merci JB22.
Je voudrais savoir à quel article, et dans quel code, je pourrai me référer. Parce qu'à part des conseils sans référence, je n'ai rien sur quoi m'appuyer. Quelqu'un a-t-il une idée? |
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Posté - 28 janv. 2012 : 13:12:41
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Calf : citation: J'ai lu le RdC au moment de la vente
Le RDC doit vous être remis au moment de la vente. c'est un " contrat " auxquel TOUS les copropriétaires adhèrent an achetant un lot de copropriété doivent obligatoirement suivre.
Des travaux sur des parties communes doivent recevoir l'accord de l'AG et pas du vendeur, ou d'autres copropriétaires !!!!
A vous de monter un dossier béton pour la prochgaine AG : cession des aprties communes, travaux sur parties communes, avis d'un architecte car vous avez écrit que votre plancher est très léger, ......
Les textes de référence que vous trouverez sur ce site sont la loi de 1965 et le décret de 1967, PLUS votre RDC.  |
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Calf
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Posté - 30 janv. 2012 : 17:41:05
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Bonjour.
Désolé pour le retard de réponse (travail très prenant).
Dans le RdC, j'ai trouvé ceci (je vous recopie les parties qui nous intéressent et lorsque je mets "[...]", c'est que cela ne nous intéresse pas):
II - Parties privatives et parties communes: définition.
Article 5 - Définition et désignation des "parties privatives".
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chacun des copropriétaires avec leur accessoires.
Notamment, elles comprennent:
1 - Les locaux qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et, comme tels, constituent des "parties privatives".
2 - Il en est de même [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
Article 6 - Définition des "parties communes".
1 - Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, à l'exception de celles indiquées à l'article 5-3. Elles comprennent notamment:
- la totalité du sol, c'est à dire l'ensemble du terrain sur lequel est édifié le bâtiment [...]
- les fondations, les gros murs de façade et de refend [...]
- [...]
et ainsi de suite...
Mais JAMAIS, Ã un seul endroit, il n'est question de combles.
Il faut savoir (je ne l'ai pas précisé au départ) que j'habite un immeuble où le toit a une pente très faible (environ 20 %) et que les bords du toit (de part et d'autre de la poutre faîtière) communiquent avec mon plafond. Ce qui fait que la partie vide au dessus du plafond est vraiment très faible... Je dis ça parce qu'à chaque fois que je parle de combles, les gens s'imaginent un endroit où je pourrais y faire un terrain de golf ... Dans mon cas, en fait, les propriétaires précédents avaient commencé à habiller le toit et avaient ensuite rattrapé le truc en faisant quelque chose de droit là où la hauteur leur permettaient de le faire (je ne sais pas si j'ai été clair là  ).
Si vous avez du mal à vous imaginer le truc, je peux vous faire un dessin; vous n'avez qu'à me demander.
Bref. Dites moi ce que vous en pensez...
Doit on considérer ça comme des combles? Je pense que non car:
- pas de surface habitable.
- le plafond ne permet pas une activité humaine normale.
- la surface de cette partie n'excède pas 20 m².
Et d'après l'article 5-1 du RdC, [Les locaux qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et, comme tels, constituent des "parties privatives"], je pense ne pas me tromper car même dans l'EDD, ils ne sont pas visibles...
Je vous rappelle que je suis le seul à pouvoir accéder à ces "combles": de part et d'autre, ils sont murés. |
Édité par - Calf le 30 janv. 2012 17:56:40 |
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JB22
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Posté - 30 janv. 2012 : 18:22:41
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"Je vous rappelle que je suis le seul à pouvoir accéder à ces "combles": de part et d'autre, ils sont murés."
Oui vous êtes le seul parce que vous vous êtes approprié illégalement ce droit: "j'ai donc, après avoir fait une trappe pour accéder... "
sans autorisation.
Mon avis est que ces combles sont parties communes.
Etes-vous le seul copropriétaire situé sous les combles. |
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Calf
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Posté - 30 janv. 2012 : 18:50:00
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JB22, pourrais je vous demander quelque chose? Arrêtez de dire que je me suis approprié illégalement ces combles. Merci. Je n'ai jamais dit que dorénavant, ils étaient à moi; je me doute bien que je ne peux pas m’accaparer un espace comme ça, quand ça me chante... D'ailleurs, si je suis ici, c'est pour savoir si un espace comme celui-ci, si petit soit il, est considéré comme des combles (cf ma toute première question sur ce forum). Une trappe se rebouche, heureusement... Et c'est ce que je comptais faire après avoir refait l'électricité (parce que je voyais mal des gaines passer de partout, joliment clouées au plafond...).
Pour répondre à votre question:
je suis bel et bien le seul propriétaire situé sous ces combles. Personne d'autre n'est situé sous ces derniers car je suis le seul habitant de mon étage. |
Édité par - Calf le 30 janv. 2012 18:51:32 |
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JB22
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:24:39
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Calf je retire bien volontiers le mot "appropriation", reste que vous avez fait, sans autorisation, une trappe dans les parties communes vous donnant un accès privatif aux combles. Certes une trappe peut se reboucher.
Comme vous êtes le seul situé sous les combles, si vous aviez eu un accès exclusif de droit aux combles vous auriez pu en revendiquer la propriété, ce n' est pas le cas l' accès "provisoire" ("Une trappe se rebouche, heureusement... ") c' est vous qui l' avez fait, sans accord de l' A.G. |
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:32:05
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1- si vous etes le seul à accéder à cet espace vide
2- si dans cet espace, il n'y a pas d'équipement commun, du style gaine de ventilation, cable électrique pour les communs, tuyau de "soupape" des eaux usées, etc...
3- si rien n'est prévu au RdC
dans ce cas, vous avez automatiquement la "jouissance privative" de cet espace. Mais attention, si vous faites quelques travaux que ce soit à l'intérieur qui toucheraient une partie commune, comme murs et/ou charpentes vous devez en demander l'autorisation préalable à une AG. |
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:32:40
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calf : Si vous désirez casser ce plafond pour augmenter votre volume et faire certainement des travaux, vous allez affecter des parties communes comme les murs porteurs, la charpente et la toiture. Vous allez devoir isoler ce toit,
Ce qui compte ce n'est pas les termes de combles ou de grenier, mais de parties communes du SDC.
Proposer une résolution en ce sens à la prochaine AG, avec un dossier sérieux et précis.
Une annexion des combles parties communes se vote à l'article 26 !!!
attention : ce n'est pas parce que l'EDD ne changera peut-être pas que vous, que la surface au sol reste la même ou qu'il n'y a pas de cration de lot que vous pouvez annexer ou récupérer cette partie pour rien !!!!
C'est l'AG qui décisera de vous céder ou non ces combles, et pour de l'argent ou non !! la loi Carrez n'a rien à faire la dedans.
Les parties communes appartiennent au SDC.
calf : "pour placer des Vélux sur le toit et, peut-être, installer une mezzanine, pour y placer un matelas... Je suppose que pour les Vélux, je dois en informer la copropriété; mais je n'y suis pas encore..."
ET si vous y êtes déjà . POur psoer une mezzanine vous devez percer le mur porteur, et pour poser des veluxs la toiture, parties communes. Vous êtes dans l'obligation de demander l'accord de 'lAG pour faire ces trvaux !!! L'AG pourra refuser la pose des veluxs !!!
Faites ce dossier complet, avec les devis prouvant que ces travaux seront fait par des professionnels !!!
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:39:09
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Ok.
Et sinon, une réponse à ma question? Parce qu'à part entendre que je devais prévenir tout le monde pour dire que j'allais faire une trappe (chose que je savais déjà ), le seul texte de loi qui m'a été donné jusqu'à présent est la loi de 65 et le décret qui s'en suit (d'ailleurs merci à philippe388 - même si j'avais déjà regarder de ce côté  ).
Je veux savoir à partir de quelle hauteur on considère un espace comme "combles". S'il n'y a pas de hauteur fixée et que vous pensez, comme moi, qu'à ce sujet, il y a un vide juridique, dites le moi, merci; ça m'aidera beaucoup plus que des pointages du doigt (déjà que ça me soulait en maternelle...). |
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:40:34
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@ philippe388 et rambouillet:
désolé, je n'avais pas vu votre réponse. |
Édité par - Calf le 30 janv. 2012 19:41:08 |
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Calf
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:53:50
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@ philippe388 et rambouillet:
Merci pour vos réponses; je commençais à désespérer.
Pour l'article 26, j'étais au courant. Pour la pose de Velux (en informer la copro) aussi.
Je vais faire les devis qu'il faut et peut-être préparer un peu le terrain (en faisant du lobbying ).
Merci à tous pour votre aide... |
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