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 Posté - 07 févr. 2012 : 15:45:13
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Je suis en train de préparer ma 2031 et malgré la lecture des sujets de ce forum, je cale sur la déclaration de mon déficit,
pour ceux qui auront la patience de me lire et de m'aider avec un GRAND MERCI
Achat mars2011
Exploitation sept-déc2011
Achat = 295000
Travaux = 29995
Amortissements au prorata 2011 = 4836
Je souhaite intégrer mes frais de notaire dès la première année en charges
Recettes ( 218 ) : 11320
Produit explo ( 232 ) : 11320
Charges ( 242 ) : 910
Prorata foncier 2011 ( 244 ) : 535
Prorata amortissements 2011 ( 254 ) : 4836
Total xcharges exploitations ( 264 ) : 6281 soit 910+535+4836
Résultats exploitation ( 270 ) : 5039 soit 11320-6281
Charges financières ( 294 ) : 6400
Charges exceptionnelles ( 300 ) : 19600 ( ce sont les frais de notaire )
Perte ( 310 ) : -20961
Report perte ( 314 ) : -20961
Amortissements excédentaires ( 318 ) : 4836 ( non utilisés sur 2011 )
Après je ne sais pas ou reporter mon déficit de 20961 et comment arriver à 0 en ( 370 ).
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bailleurx
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1
Posté - 08 févr. 2012 : 14:54:50
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j'avais pour ma part compris que les frais de notaire devais s'aditionner à la valeur du bien puis être amorti en même temps, je ne pensais pas qu'on pouvais les passer en charges exeptionnelles
selon ce que j'ai trouvé la definition de charges exeptionnelel correspond à ceci
citation: Charges exceptionnelles
Les amendes, confiscations, pénalités sont non déductibles sur les pénalités d’assiette (absence de déclaration, insuffisance de déclaration) et pénalités de recouvrement pour les impôts non déductibles.
Celles qui sont déductibles sont les pénalités de recouvrement pour les impôts déductibles.
Les versements effectués au profit de certaines œuvres ou organismes d’intérêts général sont déductibles dans la limite de 2,25% du chiffre d’affaires ou 3,25% pour certains versements. Sont aussi déductibles dans certaines conditions et limites, les acquisitions d’œuvre d’art en vue d’un don à l’Etat ou d’une exposition au public.
Les abandons de créances et opérations assimilées sont déductibles dans les conditions exposées ci-après (abandons de créances, subventions directes ou indirectes)
- il doit procéder à un acte normal de gestion
- pour les abandons de créances entre sociétés mères et filiales, résultant d’acte normal :
• abandon à caractère commercial : déductible en totalité
• abandon à caractère financier : déductible à concurrence de la situation nette négative avant abandon de la filiale aidée augmentée du montant de la situation nette positive après abandon au prorata du taux de participation des associés autre que la société mère.
Pour les sociétés bénéficiant de ces aides, les sommes reçues sont imposables, sauf cas exceptionnel (engagement d’augmentation dans un certain délai au profit de la société mère ayant octroyé un abandon).
mais attendons l'avis des pro |
Édité par - bailleurx le 08 févr. 2012 14:55:47 |
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fluo
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Posté - 08 févr. 2012 : 16:11:20
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Bonjour,
Tout d'abord, êtes-vous lmp ou lmNP ?
En effet, si vous êtes lmp, je vois l'intérêt (déduire de vos autres revenus un déficit), sinon, je ne vois pas pourquoi (mais c'est les limites des forums où on n'a qu'une vue partielle).
Si vous êtes lmNp, 2 remarques :
-1-vu que vous êtes déficitaire en 2011, je ne vois pas l'intérêt de mettre les frais de notaire en charges exceptionnelles. Je ne sais d'ailleurs plus si vous avez le droit (mais votre question n'est pas là ). En effet, vous avez un déficit de 20961 dont 19600 liés aux frais de notaires. Pourquoi ne pas les ajouter aux frais d'achats et donc les inclure dans la décomposition de votre immeuble ?
-2- Votre amortissement de 4836, correspond à la somme de vos composantes d'immeuble et de vaisselle. C'est bien celà ? Autre détail, votre prorata, sur combien de mois le faites-vous ? Sur 9 mois (depuis votre achat) ou sur 4 (date où vous avez commencé votre exploitation )?
Je me permet de souligner ces 2 points car en les prenant en compte, vous n'avez pas à retraiter vos charges pour obtenir vos loyers nets selon l'article 39-4. En effet, vous devez être à peu de choses près à 0.
Maintenant, si vous pensez que vous avez intérêt à maintenir votre raisonnement (je ne sais pas ce qu'en penserai l'administration fiscale mais je suis hors sujet car "vision partielle").
Voici ce qu'il faut que vous fassiez des les grandes lignes* (il semble que vous l'ayez fait, mais je préfère repréciser pour les lecteurs futurs et ensuite m'assurer que c'est bien ce que vous avez fait):
-1- Vous reprenez toutes vos charges (242, 244 et 294) et vous faites un tableau à 2 colonnes en scindant :
-les charges liées à l'immeuble
-des charges liées aux locataires
-2- Vous prenez toutes vos recettes (218=232=11320) et déduisez les charges liées à l'immeuble.
Vous avez donc Recettes -Charges liées à l'Immeuble =LoyersNets selon l'article 39-4. Pour la lecture future, j'appelle LN le Loyer Net selon 39-4
Cela veut donc dire que sur vos 4836 E d'amortissement , vous ne pouvez utiliser que LN. Vous avez donc un déficit reportable (case 318 de la 2033B) qui se calcule ainsi :
- (je note les cases) : (318)=254-LN
Ces Amortissements en sursis d'Utilisations appelés "abusivement" Amortissements Réputés Différés sont d'ailleurs notés sur le tableau de suivi des ARD qui doit être joint à la 2033.
Si j'ai bien suivi votre raisonnement , votre loyer net était supérieur ou égal à 4836.
Si je poursuis le remplissage de votre 2033B (en reprenant vos chiffres), vous en êtes à :
314=20961
318= 4836 0*
=>
354=16125 (=20961-4836) 20961
372=16125 20961
VOUS N'ARRIVEZ DONC PAS A 0.
Ensuite, dans votre 2042, vous noterez ce déficit de 16125 20961 qui sera reportable pendant 10 ans si vous êtes lmNP ou qui viendra en déduction de vos autres revenus si vous êtes lmp.
J'ai fait toute la démarche pour vous montrer qu'en faisant ainsi, vous compliquez (à mon avis) inutilement. D'où mes remarques 1 et 2 de ce début de message.
*
Je ne sais pas si vous l'aviez vu, mais j'avais fait un fil pour arrivez à comprendre ces retraitements de charges :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9432
La réponse de Ribouldingue à mon questionnement initial (qui est ici le votre ) est que vous n'êtes pas obligatoirement à 0 en (370)
*: Rouge = correction tardive suite à remarque suivante.
0 est obtenu ainsi :
ARD=Amortissements de l'année-Loyer net
ARD=4836 - 4836
ARD= 0
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Édité par - fluo le 09 févr. 2012 00:07:38 |
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 Posté - 08 févr. 2012 : 21:45:15
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Bonsoir Fluo, tout d'abords un grand merci d'avoir pris le temps pour toutes vos réponses, grace à vos questions je vais essayer de progresser dans la démarche.
- je suis en lmnp - Po 1/sept 20011
- amortissements par composants ( c'est OK ), prorata appliqué depuis mise en exploitation au 1 sept 2011
- pourquoi exercer l'option déduction des frais de notaire la première année ? parce que dès 2012 mes recettes devraient être de l'ordre de 55.000 euros ( donc mon déficit de 2011 pourrait être intégralement déduit dès 2012 "sur revenus de même nature" ), si je les passe en AD je suis en fort bénéfice des 2012, ...
Ma(242) ne sont que des charges locatives, sur 2011 je n'ai pas mis de charges immeuble, car tout est passé en lots travaux en AD.
- pour le LN suivant 39.4 c'est bien clair après maintes relectres de vos posts avec Ribouldingue...
Donc comme vous le faites très justement remarquer mon loyer net est supérieur à mes amortissements d'ou ma (318)= amorissements 2011 en intégralité ( ils serviront pour ma déclaration pour 2013 )
Mais pourquoi vous retirez les AD aux déficit en (354), c'est bien 20961 de déficit que je souhaite reporter sur 2012 et 4836 en AD pour 2013.
Mais selon vous dans mon cas, quel intérêt à intégrer les frais de notaires en amortissements sur X années, alors que je peux les déduire dès la première année. Je vais relire les liens que vous m'avez donné.
Cordialement
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fluo
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Posté - 08 févr. 2012 : 23:55:25
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Je réponds dans le désordre :
citation: Mais selon vous dans mon cas, quel intérêt à intégrer les frais de notaires en amortissements sur X années, alors que je peux les déduire dès la première année. Si vous pensez être aussi bénéficiaire que ça, votre raisonnement se tient. Par contre, je suppose que vous vous êtes assurés que vous avez le droit de le faire (j'avoue avoir de vagues souvenirs sur une possibilité allant dans ce sens mais est-elle encore d'actualité ?) : je ne saurais que trop vous conseiller de vous noter la source en cas de contrôle. Par ailleurs, comme le disait Ribouldingue, il faut TOUJOURS conserver la même logique. Ce qui signifie que vos achats passés (si vous en aviez) ont été traités de la même façon. De même, vous achats futurs seront à traiter ainsi.
citation: mon loyer net est supérieur à mes amortissements d'ou ma (318)= amorissements 2011 en intégralité ( ils serviront pour ma déclaration pour 2013 )
Mais pourquoi vous retirez les AD aux déficit en (354), c'est bien 20961 de déficit que je souhaite reporter sur 2012 et 4836 en AD pour 2013.  En fait, vous m'avez induit en erreur avec votre case (318) qui était FAUSSE. Je corrige mon intervention précédente en rouge pour que les futurs lecteurs comprennent !
Par ailleurs, du coup, vous utilisez tous vos amortissements. En effet, selon l'article 39-4, ils ne servent pas à créer un déficit lié à l'immeuble (puisque vous indiquez n'avoir que des charges liées aux locataires).
Or en utilisant tous vos amortissements, vous n'en avez donc pas en attente c'est à dire que vous n'avez pas d'ARD !
CQFD
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Édité par - fluo le 09 févr. 2012 00:17:06 |
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Posté - 09 févr. 2012 : 14:56:49
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Pour 318 je ne peux être à 0 la première année, puisque mon résultat d'exploitation est déjà négatif
Voici mes chiffres:
2011 2012 2013
232 recettes 11320 55000 55000
242 charges 910 4000 4000
notaire 19600 0 0
244 foncier 535 2000 2000
cfe 0 600 600
254 AD 4836 14508 14508
stock ARD 0 4836 0
318 4836 0 0
270 resu exp -14561 33892 33892
294 int emp 6400 7000 7000
314 résu fisc -20961 26892 26892
318 4836 0 0
ré-int déficit -16125 0
372 bén/déf -16125 10767 26892
ré-intég ARD 4836 0
résultat 5931 26892
liens intéressants:
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
A consulter: Bulletin officiel des impots: 4 A-13-05
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fluo
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Posté - 09 févr. 2012 : 16:11:53
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J'ai pris un papier et un crayon afin de recopier vos éléments pour ne pas ajouter de confusion à la confusion.
Je pense avoir loupé un truc, mais je vous suis partiellement.
Je ne perd pas de temps à vérifier vos sources et considère que vous pouvez bien noter les frais de notaire en case (300) de la 2033B (Charges exceptionnelles).
Or le REX (résultat d'exploitation est obtenu en (270) c'est à dire avant les charges exceptionnelles.
Ainsi, votre REX (270) est de 5039 en 2011
Car il est ainsi :
+(232) recettes = 11320
- (264) charges = 6281 (=910+535+4836)
=(270) ResEXpl = 5039 (ce que vous mentionniez dans votre première intervention)
Ensuite, vous avez
(294)Ch Financi= 6400
(300)Ch except= 19600
Vous arrivez bien à (310) -20961
Là où je ne comprends pas, c'est ce qui vous permet de dire que vous ne pouvez pas avoir 0 en (318) ARD (ou amortissement non déductible).
En effet, sauf si :
-vous ne mettez pas les charges de notaires en (300)
-j'ai loupé une spécificité concernant les charges exceptionnelles.
Vous avez 2 possibilités :
-Comme vos charges sont toutes liées à vos locataires (selon le fameux 39-4), cela veut dire que vous pouvez utiliser tout vos amortissements et le calcul mentionné plus haut est valable. J'ai un doute au sujet des "charges du notaire".
-Toutes les charges CLASSIQUES (242) sont liées à vos locataires MAIS vos charges exceptionnelles (300) entrent dans le calcul pour le 39-4. Ainsi, vous avez bien vos 4836 qui sont en ARD et là , je suis d'accord... toute la confusion est née de ce que l'on entend quand vous disiez :citation: sur 2011 je n'ai pas mis de charges immeuble, car tout est passé en lots travaux en AD. . Je n'ai pas cherché plus loin que le bout de mon nez et aurai dû penser aux charges exceptionnelles qui ne sont pas liées aux locataires mais à l'immeuble !
Je termine la 2033B dans cette hypothèse (verte) afin d'être certain qu'on se comprend bien :
Nous en étions à :
(294) = 6400
(300) = 19600
(310) = -20961
(314) = 20961
(318) = 4836 (à cause des frais de notaires liés à immeuble)
(372) = 16125
En résumé, je ne suis pas d'accord avec votre REX (270) de votre dernière intervention mais suis d'accord sur le reste.
Dans ma précédente intervention, je n'avais pas pris en compte les frais de notaire mais je pense que c'est une erreur CAR ILS SONT LIES A L'IMMEUBLE |
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Posté - 09 févr. 2012 : 16:28:54
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C'est OK pour moi aussi, je suis d'accords avec vos données
concernant la déduction des frais voilà ma réf.
(par ailleurs regardez aussi tous les chapitres concernant les amortissements )
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
4 A-13-05
N° 213 du 30 DECEMBRE 2005
page 39
"Par analogie avec ces règles, les frais d’acquisition des divers éléments affectés à l’exercice d’une
profession non commerciale mentionnés au premier tiret du n° 2 de la doctrine administrative 5 G 232 en date du
15 septembre 2000 ne doivent plus être traités comme des frais d’établissements, mais comme des frais
d’acquisition d’immobilisations qui peuvent, au choix du contribuable, être soit immédiatement déduits en charge,
soit être incorporés au coût d’acquisition des immobilisations, et le cas échéant faire l’objet d’un amortissement.
Les précisions données aux nos 69 à 71 ci-dessous s’appliquent par conséquent également en matière de
bénéfices non commerciaux.
A. NATURE DES DEPENSES CONCERNEES
69. Les frais concernés sont ceux supportés lors de l’acquisition des immobilisations, corporelles ou
incorporelles, inscrites à l’actif du bilan :
– les droits de mutation et d’enregistrement ;
– les honoraires de notaire ;
– les frais d’insertion et d’affiches ;
– les frais d’adjudication ;
– les commissions versées à un intermédiaire ;"
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Posté - 09 févr. 2012 : 19:51:25
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Posté - 09 févr. 2012 : 20:04:12
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finalement j'ai trouvé, les frais d'acquisition doivent-être reportés case 244 ( voir sur le lien ci-dessus page 72 puis se reporter page 18 )
à suivre |
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fluo
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Posté - 09 févr. 2012 : 21:00:21
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Votre lien est une vraie mine !!!
Attention toutefois, il date de 2003~2004.
Or en 2005, il y a eu une réforme pour le comptabilisation des "frais de notaire". Il faut donc se méfier.
En effet, je reprends votre source p18 :
citation: des droits d'enregistrementsde l'exercice portés en frais d'acquisition des immobilisations et amortis sur une durée maximale de 5 ans
Or depuis 2005, on ne peut plus amortir sur 5 ans les frais d'acquisition...
Bon, passez une bonne soirée, moi, je me replonge dans mes retraits d'immobilisations ! |
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Posté - 10 févr. 2012 : 16:05:52
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Voilà les instructions fiscales,
Sous-section 4 : Frais d’acquisition des immobilisations
68. Sur le plan comptable (art. 321-10 et 321-15 du PCG), les droits de mutation, honoraires ou commissions
et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de
l’immobilisation ou comptabilisés en charges.
Sur le plan fiscal, ces dépenses constituaient en principe des charges, mais qui pouvaient être déduites
selon les mêmes modalités que les frais d’établissement, c’est-à -dire amorties selon le mode linéaire sur une
période maximale de cinq ans (doctrine administrative 4 C-233 en date du 30 octobre 1997). Ces précisions sont
rapportées.
Les nouvelles dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III prévoient désormais que sur le plan
fiscal, comme en matière comptable, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés Ã
l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation Ã
laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges. L’option retenue est irrévocable et
s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Une option distincte s’applique aux
titres immobilisés, y compris titres de participation, et aux titres de placement
Les déficits provenant d’une activité non professionnelle ne sont imputables que sur les bénéfices tirés d’activités semblables au cours de la même année ou des six années suivantes. Les déficits qui n’ont pu être imputés sont portés cases 5RN à 5RW en fonction de l’année de leur réalisation.
Les déficits issus des locations meublées non professionnelles (cases
5NY à 5PZ) ne sont pas imputables sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels des 6 années suivantes mais uniquement sur les bénéfices des locations meublées non professionnelles des 10 années suivantes. Reportez cases 5GA à 5GJ les déficits des années antérieures non encore imputés.
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fluo
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Posté - 10 févr. 2012 : 16:36:40
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Posté - 10 févr. 2012 : 19:07:56
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j'ai pris le dernier paragraphe directement sur la 2042, par contre ce que je comprends c'est que mon déficit de 2011 sera donc reporté sur ma 2042. Mais pour ma déclaration 2031 de 2012, je ne reporte pas car il n'y a pas de cases pour cela. Seule la 2042 de 2011 fera foi |
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fluo
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Posté - 10 févr. 2012 : 19:39:37
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Oui.
En effet, sur la 2031, il n'y a qu'un déficit et ce que vous en faites après n'a rien à voir.
Je développe un peu en prenant (encore) mon cas.
J'ai 2 entités distinctes car j'ai des logements "seul" et 1 logement en indivision avec des amis.
J'ai donc pour (2010) :
-DHPS : + 6900 E (4 indivisaires)
-DP : - 6360 (2 indivisaires)
Sur mes 2031 respectives, j'ai ces montant.
Ensuite, dans ma 2042, j'ai fait :
6900/4 -6360/2 = 1725-3180=-1455
Dans ma 2042, j'ai donc un déficit reportable de 1455 qui "n'a rien à voir avec les 2031". Il est donc logique que ça ne ressorte pas l'nnée suivante dans cette 2031.
Il apparaîtra d'ailleurs automatiquement dans la feuille que je recevrai prochainement.
Je pense que mon exemple illustre la relative indépendance entre un resultat sur la 2031 et ce qu'on en fait après.
Pour aller encore plus loin, nos amis ont payé des impots par rapport à leur part de bénéfice sur DHPS ! |
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tibelle
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Posté - 13 févr. 2012 : 20:32:53
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Bonjour,
Votre sujet m'intéresse fortement.
J'ai posé ma question sur un autre message de ce forum ("1er achat LMNP"), mais je crains que vous ne le lisiez pas car mon titre n'est pas précis, aussi, je me permets de reposer ma question spécifique sur ce message dont l'intitulé m'interpelle, étant du domaine de ma question .
Donc désolée pour le doublon.
Voici le contexte :
Je pense acheter un logement pour le louer en meublé avec statut LMNP.
Je pense choisir régime fiscal du micro bic au réel.
Les amortissements + intérêts d'emprunt + charges diverses ne suffiront pas à créer un solde à 0.
Aussi, je souhaite déduire en charge dès la 1ere année les frais de notaire. J'ai lu dans le livre de Me Le Boulc'h que c'était possible ( je cite "à déduire en charges, dans ses frais généraux, article 38 quinquies annexeIII au Code général de Impôts")
Ma question est la suivante : cette charge va entrainer un déficit fiscal; est-il reportable sur les années suivantes?
Je crois que oui, mais un doute subsite...
Merci de votre attention! |
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16
Posté - 13 févr. 2012 : 21:35:08
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Si vous avez bien lu, c'est écrit juste au dessus dans ce post " Les déficits issus des locations meublées non professionnelles (cases
5NY à 5PZ) ...."sont imputables"..... uniquement sur les bénéfices des locations meublées non professionnelles des 10 années suivantes. Reportez cases 5GA à 5GJ les déficits des années antérieures non encore imputés. " texte extrait de la notice de la déclaration 2042 .....attention ce n'est valable que pour le régime réel. |
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vhq75
Nouveau Membre
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Posté - 10 mars 2012 : 12:43:48
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Bonjour,
Excusez mon intervention , mais n'y a t il pas un plafond annuel de loyers à ne pas dépasser de 23000 euros pour rester LMNP ?
Ai je raté un épisode ??? |
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ZX-6R
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18
Posté - 12 mars 2012 : 10:03:22
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Bonjour,
Pas de plafond pour etre LMNP.
Il y a un plafond pour etre micro BIC, au dela d'un seuil il faut passer au reel.
Il y a aussi possibilité de passer LMP si revenus > 32k€ ET > autres revenus foyer fiscal ET inscription RCS. Mais ce n'est pas obligatoire de passer LMP. |
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Posté - 12 mars 2012 : 11:14:24
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citation:"Reportez cases 5GA à 5GJ les déficits des années antérieures non encore imputés", dans quelle(s) cas pourrait-on avoir des déficits "non encore imputés", il peu y avoir report d'une année sur l'autre ? Dans mon cas pour ma première déclaration en lmnp, je vais passer la totalité de mon déficit de ma 2033 soit 20784euros sur ma 2042, oui ?
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 12 mars 2012 : 12:40:54
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vous avez un pb de balise manuel
je sais plus qui dit quoi a qui |
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