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trendy31
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 Posté - 10 févr. 2012 : 15:32:57
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Bonjour,
Je requiers une nouvelle fois les lumières des UInautes concernant les documents que le syndic doit joindre à la convocation pour une AG :
- concernant l'approbation des comptes, le relevé (détaillé) des dépenses de l'exercice à approuver est-il obligatoire ou non ? Le syndic peut-il se limiter à envoyer le compte de gestion général, le compte de gestion pour les opérations courantes et l'état financier, en prétextant que le CS a déjà vérifié les comptes de l'exercice ?
- concernant le vote de travaux, la fourniture de devis est-elle suffisante ? Le syndic ne doit-il pas obligatoirement calculer et communiquer les quotes-parts afférentes aux différents lots pour chaque copropriétaire sache à quoi s'attendre avant l'AG ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 10 févr. 2012 : 15:55:50
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trendy 31 :
L’article 11 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 7 est désormais rédigé comme suit :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I.- Pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;
12° Le projet de convention et l’avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.
II.- Pour l’information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.
trendy 31 : à visiter le site de jpm.copro.fr pour compléter cette liste.
La liste des dépenses n'est plus une obligation;mais les annexes sont assez difficile pour un néophite.
De plus il est facile au syndic de communiquer la liste des dépenses courantes, les comptes travaux, ... Tout cela est accessible facilement avec les logiciels actuels, et c'est une information importante pour les copropriétaires, , n'ayant pas la totalité des documents comptables.
L'AG peut demander au syndic qu'il joigne cette liste de dépenses avec l'ODJ !
Naturellement votre CS a bien controlé les comptes; c'est à dire non seulement vérifier les factures et la liste des dépenses, mais également la balance, le grand livre, les comptes travaux, les relevés de banque, ......
Votre CS doit être capable de vous donner toutes les explications sur les comptes du SDC, comme le syndic; Tout les copro. peuvent demander des explications sur les comptes.
En tant que rpésident du CS, je fais un bilan complet des comptes et de la situation financière du SDC que je joins au compte rendu de mission du CS !!! Il est alors plus facile pour chacun d'approuver ou non les comptes annuels.
Chaque copropriétaire peut également vérifier les comptes et les factures entre la date de réception de la convocation et la date d'AG.
Concernant les comptes travaux. L'AG a adopté des devis, mais ce qui compte c'est la facture qui doit correspondre au devis.
Ces comptes trvaux DOIVENT être adopté par l'AG. En cas de modification entre les travaux prévus aux devis et ceux réalisés, la facture peut légèrement changée. L'AG ayant adopté un montant précis, elle doit connaitre le montnat de la facture, et approuver ces comptes trvaux. Le syndic pourra rembourser un trop perçu, mais surtout appeler des fonds pour apurer ces factures en cas de dépassement.
Avant l'AG le syndic ne peut pas communiquer la quote part de chacun, car il ignore les décisions de l'AG; choix du devis et de l'entreprise et le montant décidé par l'AG.
LOrs de l'AG? il est facile de calculer sa propore quote-part des trvaux. Une simple règle de trois est nécessaire.  |
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trendy31
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Posté - 10 févr. 2012 : 17:04:30
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Posté - 10 févr. 2012 : 18:40:05
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trendy31 : les copropriétaires sont des personnes responsables; faire une simple règle de trois est du niveau de la primaire.
Le syndic n'est pas la pour anticiper ce gendre de calculs, de plus totalement inutiles !!
Imaginez une copropriété de 250 lots, avec 10 résolutions de travaux divers et 3 devis par résolutions !!
30 calculs différents pour chacun des 250 lots soit 7500 propositions !!!! Si l'AG adopte 5 résolutions, chacun peut calculer sa quote part; cela n'est simplement que 5 règles de trois !!! 
Tout cela est ridicule, le syndic facturera quelques heures de travail supplémentaires pour saisir tous ces calculs PLUS les photocopies !!!!
trendy31 :" afin que le calcul soit fait de façon identique pour tout le monde "
Mais trendy31, les calculs de charges sont différents pour chaque copro. Les tantièmes de ces 250 copros ne sont pas identiques !!!
Il y a d'autres choses à réclamer au syndic ET beaucoup plus sérieuses que ses calculs inutiles.
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nefer
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 Posté - 10 févr. 2012 : 18:43:42
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éventuellement il peut annoncer le montant pour un tantième....et chacun calcule sa quote part... |
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Posté - 10 févr. 2012 : 18:57:19
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nefer : le syndic peut facilement annoncé le cour au tantièmes sur le devis choisi par l'AG.
Mais la demande de trendy31 est de proposer ces calculs de quote-part pour chaque lot et sur chaque devis avec la convocation. Ce qui ne sert pas à grand chose. |
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trendy31
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Posté - 10 févr. 2012 : 18:59:56
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C'est sur, les copropriétaires sont tous des personnes responsables... tout comme il est généralement admis que les syndics ne savent pas se servir d'Excel... c'est pour çà d'ailleurs qu'ils facturent des vacations horaires pour des calculs qu'ils peuvent automatiser en une heure...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 10 févr. 2012 : 20:05:19
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trendy31 : il est normal que le syndic facture de tels calculs, qui ne serviront à rien !!!!
trendy31 : si vous tenez à ces tableurs et ces montagnes de chiffres, le CS pourrait peut-être s'en charger !
Noyer les copropriétaires avec des centaines de lignes de calcul, va plutot encombrer la convocation et embrouiller tout le monde. Ce qui est important c'est de bien lire les devis et le cahier des charges.
Chaque copropriétaire connait sa quote-part, pas besoin d'un ordinateur et d'un tableur pour calculer le montant de sa quote part.
Mais je vous en donne un exemple pour comprendre ce calcul :
Trendy31 possède 2580 / 100 000 èmes , le montant du devis de peinture des excaliers est de 19 200 € TTC, quelle sera la quote part de trendy21 ? top chrono,............
Avec une petite calculatrice et son simple index, trendy31 va multiplier 2580 par 19 200, la petite calculette va lui donner 49 536 000, auxquel trendy 31 va faire reculer la virgule de 5 chiffres, soit 495,36 € sa quote part pour ces travaux !! fastoche
Temps écoulé 5 secondes
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nefer
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Posté - 10 févr. 2012 : 22:59:56
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citation: Initialement posté par trendy31C'est sur, les copropriétaires sont tous des personnes responsables... tout comme il est généralement admis que les syndics ne savent pas se servir d'Excel... c'est pour çà d'ailleurs qu'ils facturent des vacations horaires pour des calculs qu'ils peuvent automatiser en une heure...
il n'y a pas besoin de faire un tableau excel pour ces calculs de quote oart
les logiciels professionnels ont une fonction qui permet de faire une simulation de la quote part de chaque copropriétaire: la procédure est semblable à celle d'un appel de fonds travaux....mais c'est une simulation |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 12 févr. 2012 : 23:45:33
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Merci Nefer pour cette dernière réponse pleine de bon sens et qui montre qu'un syndic a facilement les moyens de faire ce genre de simulation sans y passer des heures et des jours.
Quant à vous Philippe, me prenez pas pour un idiot en disant
citation:
les calculs de charges sont différents pour chaque copro. Les tantièmes de ces 250 copros ne sont pas identiques !!!
Je ne suis pas tombé de la dernière pluie en matière de copropriété !! Je voulais simplement souligner l'intérêt que le calcul des dépenses incombant à chaque copropriétaire soit fait de façon centralisée, et ce pour plusieurs raisons :
- il y a parfois (voire souvent) des erreurs ou des incompréhensions à la lecture des devis (même de la part d'un syndic, tout le monde est humain)
- la simulation permet d'intégrer le (bon) taux de TVA et de visualiser rapidement l'échelle des dépenses, c'est à dire le minimum mais surtout le maximum que devra payer le plus "gros" copropriétaire d'une résidence, ce qui s'avère parfois un argument à faire jouer pour faire accepter des travaux
- elle facilite aussi la comparaison entre différents devis, surtout s'ils comportent des options
- c'est également utile pour estimer le nombre d'appels de fonds pertinents par rapport au montant total de la dépense à couvrir, et éviter ainsi de surcharger un syndic pour rien 
- enfin, c'est une bonne base pour discuter les honoraires spécifiques que le syndic peut prendre à l'occasion de travaux et éviter ainsi l'application abusive d'un pourcentage préétabli (si, si, çà existe encore...)
De plus, votre exemple de copropriété de 250 lots avec 10 résolutions pour des travaux à 3 devis chacune ne tient pas la route : en 12 ans de copropriété, j'ai vu passer à chaque AG au maximum 2 à 3 résolutions de ce type, et rares étaient celles où 3 choix étaient offerts. Bref, les tableaux comparatifs que j'évoque constitueraient tout au plus 2 ou 3 pages annexes à la convocation. Pas de quoi fouetter un chat donc !
Vous recandidatez comme président à la prochaine élection du Conseil Syndical ? Ben désolé, vous avez perdu ma voix !!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 13 févr. 2012 : 08:50:26
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trendy31 : je pense que vous prenez vos voisins surtout pour des idiots !!!
Les honoraires des syndics ne font plus partie de leur contrat; c'est l'AG qui fixe le montant, c'est une résolution de l'ODJ.
trendy31 : "c'est à dire le minimum mais surtout le maximum que devra payer le plus "gros" copropriétaire d'une résidence, ce qui s'avère parfois un argument à faire jouer pour faire accepter des travaux"
??? Alors pourquoi ne pas diviser le montant TTC par le nbre de copropriétaires ? Un seul calcul, une quote part moyenne ne fera pas peur aux copros . C'est généralement ce que je fais pour les travaux; et je propose depuis plusieurs années un tableau excel comparatif des charges courantes de gestion. Ce tableur est une base excellente pour établir le budget annuel, chaque CS devrait établir ce tableau.
trendy31 : " elle facilite aussi la comparaison entre différents devis, surtout s'ils comportent des options"
Attention, le montant total du devis n'est pas le seul motif de comparaison !! surtout si le cahier des charges n'est pas le même.
trendy31 : "Bref, les tableaux comparatifs que j'évoque constitueraient tout au plus 2 ou 3 pages annexes à la convocation. Pas de quoi fouetter un chat donc !"
SI vous connaissez bien la copropriété, vous savez que très très très peu de copropriétaires vont éplucher les annexes comptables, les devis, et poser des questions !
Vos 3 pages de calculs pour chaque devis ne va que noyer les copropriétaires.
Un bon débat sur chaque devis, l'avis du CS qui a bien étudier chaque dosseir travaux est plus important que proposer des pages de calculs inutiles !!
le syndic n'est pas obligé de proposer de tels calculs; il aura raison de refuser.
trendy31 : si vous êtes au CS, pourquoi celui-ci ne ferait il pas ce tableau?? |
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