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sonia75
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 Posté - 14 févr. 2012 : 09:49:45
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Bonjour Ă tous,
Notre syndic a du faire réaliser des travaux fin 2011 suite à une importante fuite sur une colonne montante (réfection en partie de cette colonne pour un montant de près de 8000€).
Des travaux imprévus donc non votés.
Le syndic n'a pas organisé d'AG pour les faire voter, cela a été réalisé dans l'urgence. Il n'a pas non plus soumis pls devis au CS comme cela aurait été du être fait.
Notre AG arrive et je constate que malgré ma demande, le syndic n'a pas prévu à l'ordre du jour le vote d'un compte travaux correspondant à ses importants travaux.
Je sais aussi que le syndic ne s'est pas déplacé pour la réception des travaux (ce qui fait qu'il a payé une prestation en trop non effectuée : réfection d'un coffrage).
Ma question est la suivante : le syndic est-il obligé de faire un compte travaux ou peut-il faire passer ses travaux dans les charges courantes d'entretien malgré le montant exorbitant, que prévoit la loi à ce sujet ?
Et comment l'obliger Ă faire un compte travaux et Ă le faire voter en AG ?
Un grand merci de vos conseils,
Bonne journée,
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Édité par - sonia75 le 14 févr. 2012 10:00:31 |
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Posté - 14 févr. 2012 : 10:46:25
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Le syndic pouvait commander ces travaux d'urgence sans l'accord préalable de l'AG et payer un acompte ( fond de roulement), MAIS il devait convoquer, sans respecter le délai des 21 jours, une AG pour approuver ces trvaux et pouvoir ainsi appeler ces fonds supplémentaires.
SANS l'accord de cette AG, le syndic ne PEUT pas appeler ces fonds; vous pouvez refuser de régler votre quote-part de ces travaux; le syndic n'aura aucun moyen de vous réclamer ces fonds.
L'AG a voté un budget de fonctionnement. Avez vous voté une ligne budgétaire pour des trvaux de plomberie, maçonnerie d'entretien ?? SI votre budget comprends une telle ligne budgétaire et que le solde de cette ligne peremt de payer ces travaux, pas de problème pour votre syndic.
Si le budget ne permet pas de payer ces 8000 €, le syndic ne peut pas appeler des fonds pour payer cette facture sans l'accord de l'AG.
Le syndic devait proposer une résolution à cette AG pour accord à postériori de ces travaux de tuyauterie !! ET pouvoir appeler ces fonds.
Un syndic ne PEUT PAS appeler des fonds sans l'accord de l'AG !!! Il faut le lui rappeler Ă cette AG.
Que dit le CS sur cette facture de travaux ??? A t'elle été payée totalement ? Il a apparement payé cette facture, avec qules fonds ?? c'est au CS de répondre à ces questions. |
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sonia75
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Posté - 14 févr. 2012 : 12:54:15
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bonjour, merci de votre réponse.
oui le syndic a pu payer ces travaux sur le budget de la copro et n'a donc pas eu à appeler des fonds supplémentaires.
mais pour autant, peut-il passer ces travaux sur le budget courant ?
le budget voté ne prévoyait pas de ligne particulière pour de gros travaux de plomberie.
le PV prévoyait que pour des dépenses supérieures à 3000€, le syndic devait mettre en concurrence les devis, ce qu'il a refusé de faire pour ces derniers travaux de plomberie.
de plus le syndic n'a pas fait de réception des travaux... |
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Posté - 14 févr. 2012 : 14:39:59
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sonia75 : si le syndic a pu payer ces travaux sur le budget de fonctionnement ET sans toucher au fond de roulement, il est difficile de reclamer quelques chose.
Le CS vérifiera cette facture et son paiement dans les dépenses courantes et non dans un compte travaux hors budget, et l'AG adoptera cette et ne pourra pas rejetter une facture de travaux d'urgence.
Le syndic n'a pas forcément le temps de faire établir plusieurs devis dans des cas de fuite importante. Il doit contacter une entreprise immédiatement pour faire ces réparations. Le CS aurait du être prévenu, mais il a du connaitre cette fuite avant le syndic !!!!!! l'avis du CS ne sert pas à grand chose dans ce cas d'urgence!!!
Le syndic devait vérifier la bonne exécution de ces trvaux !!
Que fait votre CS dans ce dossier ?? il peut et doit accompagner le syndic pour la réception de ces trvaux pour 8000 € !!!
Normalement le syndic ne paie pas la totalité de la facture ( 95%) avant d'avoir vérifié la réparation sur la copropriété . |
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sonia75
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 Posté - 14 févr. 2012 : 15:37:15
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ah ok merci bien, je pensais qu'un compte travaux Ă©tait obligatoire Ă partir d'un certain montant.
oui le CS a prévenu de la fuite mais le syndic a mis 1.5 mois avant d'envoyer une entreprise (il aurait eu le tps de faire établir pls devis mais passons).
comment peut-on se retourner contre le syndic pr négligence de réception des travaux et paiement d'une prestation indue ?
que faut-il indiquer dans le PV et Ă quel point ?
merci beaucoup
bonne journée, |
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Posté - 14 févr. 2012 : 15:57:45
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sonia75 : Un mois et demi pour convoquer une entreprise pour une fuite important sur une colonne montante ???
Il ne s'agit plus ici de travaux d'urgence, ni même de l'entretien prévu au budget.
Il devait avoir l'acord de l'AG pour commander ces travaux, ET il devait Ă©galement respecter l'obligation de mise en concurrence.
Le syndic se sort de cette obligation en payant avec le budget. Le CS doit bien vérifier comment le syndic a payé cette facture. 8000 € de trvaux non budgété, cela est important.
Quel est le montantde votre fond de roulement et de votre budget ?
Maintenant que les trvaux sont fiats et payés, il vous sera difficile d'attaquer cette décsions pas très conforme à la loi et à l'obligation de mise en concurrence !!!!
Le CS devra parler de ce dossier travaux lors de l'AG et poser des questions au syndic sur sa " légèreté" dans ce dossier.
Le CS a aussi été très léger sur des travaux de plomberie, et sur le controle de la gestion du syndic dans ce dossier !!
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sonia75
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Posté - 14 févr. 2012 : 17:13:39
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merci Philippe, oui effectivement je ne sais pas vraiment comment le syndic a payé ses travaux (peut être bien avec le fond de roulement en effet, il y avait aussi d'anciennes provisions travaux non encore utilisées pour un abri poubelles) mais comment le savoir ?
je n'ai pas encore vérifié les comptes, ce qui sera fait courant février (si j'y arrive).
sinon, le CS n'a pas été léger du tout ds cette histoire : lettres recommandées, mise en demeure,etc
ns devons changer de syndic à la prochaine AG mais ns souhaitons que le syndic actuel assume ses responsabilités. pas évident... |
Édité par - sonia75 le 14 févr. 2012 17:16:13 |
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Posté - 14 févr. 2012 : 18:00:59
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sonia75 :" ns devons changer de syndic à la prochaine AG mais ns souhaitons que le syndic actuel assume ses responsabilités. pas évident..."
Que comptez vous faire ?? comment ce syndic va t'il assumer ces fautes, si il en a commises ??
Il a commander des trvaux de plomberie nécessaire sans devis concurrents, et vous désirez qu'il prenne en charge cette facture ? A t'il commis des fautes graves de gestion ??
Vous désirez l'emmener devant les tribunaux ??
Vous allez dépenser beaucoup d'argent, attendre 2 ou 3 ans le résultat d'un proçès dont le résultat peut-être aléatoire ??
Changez de syndic comme vous l'avez prévu, et si il y a matière à aller en justice avec un dossier béton et des manquements graves, le nouveau syndic aura la possibilité de le faire.
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sonia75
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Posté - 14 févr. 2012 : 18:20:22
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Avant tout, j'aimerais savoir comment faire pr vérifier avec quoi il a payé les travaux, comment puis-je m'y prendre ?
merci de votre aide, |
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Posté - 14 févr. 2012 : 18:30:39
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Ă votre description, il ne peut payer que par 2 moyens :
1- le compte chèque courant : et dans ce cas cette facture va se retyrouver dans le compte de gestion courante sur un compte de classe 6
2- un compte travaux qui aurait été alimenté depuis quelques années et dans ce cas e compte de classe 10, va diminuer...
il pourrait aussi l'avoir payer par le compte chèque courant et en faisant voter lors de l'approbation du budget, des appels de fonds pour alimenter le compte travaux. Il y aura une dettte des copros dans leur totalité.
Il peut aussi de rien avoir encore payer ....  et il attend votre AG pour régulariser. |
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Posté - 14 févr. 2012 : 19:02:09
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rambuillet : attention le compte travaux existant est pour un local poubelle. le syndic ne peut pas payer avec ces fonds. MAIS on peut se poser la question pourquoi ces provisions n'ont pas encore servies pour ce local ??
A demander au syndic lors de l'AG !!
sonia75 : si vous ne faites pas partie du CS, vous pouvez vérifier les comptes du SDC entre la date de réception de la convocation et la date d'AG. le syndic est dans l'obligation de vous recevoir.
Vous pouvez vous rapprocher du CS et leur demander comment cette facture a été payée !! le président de votre CS DOIT le savoir si la vérification a bien faite. Sinon on peut se poser des questions sur ce CS !!
Ils assez facile de savoir comment le syndic a pu payer cette facture sans appeler des fonds.
Vous devez d'abord vérifier le montant total du compte de dépenses courantes de l'année, et du montant des apples de fonds qui doit correspondre au budget annuel voté par l'AG.
Si la facture de 8000 € est dans ce compte de dépense :
1. le solde est positif. le budget n'a donc pas été dépassé et la facture a été payé sur le budget.
2. le solde est négatif et il est débiteur de plus de 8000 €, la facture a été payée avec le fond de roulement ou par une ponction sur ce vieux compte travaux poubelles. SI c'est par le fond de roulement, le syndic devra alors apurer ce budget et appeler des fonds comprenant cette facture.
3. le solde est négatif, et débiteur de moins de 8000 €. Une partie a donc été payée par le budget et le reste avec le fond de roulement ou le fond trvax poubells !!!!
sonia75 : SI vous avez reçu la convocayion, vous avez le compte de dépenses, le montant des appels de fond sur les annexes.
Assez facile comme vérif. |
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Posté - 14 févr. 2012 : 19:44:46
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citation: rambuillet : attention le compte travaux existant est pour un local poubelle. le syndic ne peut pas payer avec ces fonds.
ok philippe, mais cela ne veut pas dire qu'il ne l'a pas fait !!!  d'où ce compte de la classe 1 à vérifier... |
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sonia75
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Posté - 15 févr. 2012 : 08:59:10
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bonjour,
oui merci beaucoup, j'ai ts les éléments pr vérifier alors.
je fais bien partie du CS, j'espère que le syndic va nous laisser vérifier les comptes... on est à couteaux tirés là jusqu'à l'AG (où ils st démissionnaires).
si jamais je me rends compte que les travaux ont été payés soit avec le fonds de roulement soit avec les anciennes provisions travaux pr le local poubelles (défection de l'entreprise, le syndic ne s'en est pas occupé malgré relances du CS), que faire ? comment lui faire assumer sa responsabilité et être dédommagé alors ?
merci beaucoup ! |
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Posté - 15 févr. 2012 : 09:29:40
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sonia75 : si vous faites partie du CS le syndic est obligé de vous communiquer TOUS les documents concernant le SDC, sa comptabilité et sa gestion !!!
Le syndic ne peut pas refuser de vous laisser vérifier les comptes !!!
Le CS est demissionnaire ? pour combien d'années avait il été élu ?? Une résolution pour l'élection de nouveaux membres a t'elle été posé à l'ODJ ?
En ce qui concerne ce syndic sortant que vous avez mis en concurrence, oubliez sa responsabilité dans ces problèmes comptables !!! vous n'arriverez à rien.
Le nouveau syndic pourra régulariser ces opérations comptables facilement. Les trvaux ont été réalisés et payés; l'AG peut déjà adopter les comptes en proposant que cette facture devra être payée sur le compte de trvaux poubelles, sur le budget, ou en compte trvaux.
Sur le compte de trvaux poubelles, aucun autre appel de fonds ne sera fait, sur le budget cela dependera du solde à apurer ( débiteur ou créditeur), sur un compte trvaux le syndic appelera ces fonds.
C'est à l'AG de décider. Le plus simsple -si le budget est créditeru ou légèrement depassé à cause de cette facture- c'est de laisser cette facture sur le compte de charges.
Il vous faut passer Ă autre chose avec ce nouveau syndic.
Pourquoi le CS démisionne en bloc ??? |
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sonia75
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Posté - 15 févr. 2012 : 13:33:07
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merci, c'est le syndic qui est démissionnaire (suite à ce qu'on lui a annoncé vouloir proposer un nveau syndic)
donc si je comprends bien même s'ils ont commis une faute comptable en payant ces travaux avec de l'argent non fait pour, on ne peut rien faire contre eux (idem pr le fait qu'ils n'ont pas réceptionné les travaux et payé une prestation en trop) ??
au fait, quand le syndic peut-il utiliser le fonds de roulement ?
merci encore de votre aide |
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Posté - 15 févr. 2012 : 14:30:20
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sonia75 : le fond de roulement permet de payer un acopmpte par exemple en cas de travaux d'urgence. Il permet de faire face à des dépenses imprévues non budgétées.
Votre syndic sortant a démissionné. Il faut donc vérifier très sérieusement les comptes.
Le fait de commander et de payer des trvaux de cette sorte - grosse fuite !! - n'est pas une grosse faute de gestion; c'est une rélle dépense et il fallait intervenir sur ces tuyaux, et payer cette facture.
Le nouveau syndic va remettre de l'ordre dans votre gestion; ce n'est pas la peine de dépenser de l'argent en avocats et frais de justice si rien de plus grave n'apparait dans les comptes.
Votre CS doit surtout bien préparer ce changement de syndic et la prochaine AG.
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