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tspahn
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 Posté - 14 févr. 2012 : 22:44:09
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BONJOUR
J'aimerais recueillir quelques avis avertis sur l'influence des règles d'urbanisme sur une division de propriété.
Disons que Mr X est propriétaire d'une maison située sur un terrain suffisamment grand pour en accueillir deux (maisons).
Il décide un jour de diviser cette propriété afin d'en vendre une partie comme terrain constructible.
Ce faisant, il trace une ligne de partage, parallèle à l'un des pignons de son habitation et distante de ce dernier d'environ 1 mètre.
Il en découle une situation qui place MR X en infraction avec le POS de la commune puisque ce dernier prévoit qu'un bâtiment ne peut s'implanter qu'en limite séparative ou à une distance de trois mètres au moins.
Mr X peut-il se voir opposer le règlement du POS pour lui interdire de diviser son terrain ?
Je vous remercie Ă l'avance du temps que vous voudrez bien consacrer Ă cette question.
Thierry Spahn
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Édité par - tspahn le 14 févr. 2012 22:47:32 |
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Posté - 14 févr. 2012 : 23:31:06
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Diviser à un mètres de la limite........quand le POS demande 3 m pour créer un terrain constructible!!!!!
Il y a là matière à examen qui demanderait bien 3 heures!
L'on passerait en revue:
- le champ d' application des lotissements
- l'éventualité d' un refus administratif, sous ce prétexte au regard de la législation 2007-2012 et de la probable volonté de contrôle des divisions concernant le reliquat
- ce qu'il va en devenir à dater du premier mars, le périmètre déclaratif ou partiel sur une unité foncière
- un petit saut sur les jp thalamy et Schekler
- un regard sur le L 160-1 du curb
- on oubliera pas de s'assurer que ce terrain ne soit pas lui mĂŞme un lot de lotissement
- et comment délaisser le code civil en ouvrât les pages sur les questions de vues, de surplomb
- on évitera les questions de conformités durables éventuelles du permis ayant autorisé le bâti existant
- bien sur les questions d'assainissement au besoin seront traitées comme s les autres servitudes
- on se demandera si la contruction voisine pourra contruire en limite , une annexe peut-être ce qui ne laissera qu 'un petit mètre pour laisser passer l 'ombre et l'humidité
- bien sur la liste n'est pas finie, mais Emmanuel va sûrement intervenir, car, je ne sais si cela se devine........je suis pas TRES chaud! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 14 févr. 2012 23:33:22 |
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 Posté - 15 févr. 2012 : 03:46:50
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Emmanuel passant par là dira que l'application du dispositif de l'arrêt Cmne de Meyreuil (CE 334287 ) rend inopposable à la division la règle relative à la distance à la limite... quand bien même cela pourra poser des pb d'hygiène... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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3
Posté - 15 févr. 2012 : 06:14:23
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L'arrĂŞt Meyreuil concerne l'article 5 et la superficie minimale.... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 15 févr. 2012 : 07:35:15
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le principe qu'il énonce dépasse largement le seul art 5...
voir articles dans la doctrine, notamment VG&EW  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tspahn
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Posté - 15 févr. 2012 : 14:59:22
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MERCI à tous de bien vouloir débattre autour de ce sujet.
Je suis allé consulter sur le site du CE l'arrêt Cmne de Meyreuil (CE 334287 ).
Je n'ai pas bien compris sur quels arguments s'appuyaient cette décision et surtout je ne comprends pas que l'on puisse extrapoler à partir de cet arrêt que d'autres règles d'urbanismes soient de facto innoposables.
Il est vrai que je ne possède qu'une faible compréhension des arcanes du droit et notamment du droit administratif.
Le problème reste quand même de savoir si une règle d'urbanisme, parfaitement opposable à un projet de construction, puisque c'est sa vocation, peut également être opposable à une opération (division) qui ne concerne pas une construction quand bien même ladite division place ladite construction en infraction avec la règle d'urbanisme.
Est-ce que cette infraction peut être relevée à l'encontre du propriétaire diviseur pour s'opposer à son projet ? Ou faut-il lui conseiller de construire une de ces fameuses "charetteries" qui permettent de prolonger la longueur de l'habitation et de contourner la règle.
D'autre part, Jean Michel LUGHERINI nous parle de "... conformités durables éventuelles du permis ayant autorisé le bâti existant...". S'il existe une règle qui oblige au maintient de la conformité du permis initial, le problème est règlé.
Mais en tout état de cause, je note qu'il n'est pas inscrit dans le POS que les divisions de propriété doivent respecter la distance minimum de 3 mètres par rapport aux constructions existantes. Est-ce un argument ???
P.S. Y-at-il une section sur le site pour s'initier aux règles de l'urbanisme ? Ou peut être sur d'autres sites ?
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tspahn
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Posté - 16 févr. 2012 : 08:49:51
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BONJOUR
Se pourrait-il que l'article Article R123-10-1 règle la question ?
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.
En effet si l'on doit prendre en compte l'ensemble du projet on doit forcément tenir compte du fait que la division place en infraction, par rapport au POS, la parcelle déjà batie et refuser la dite division.
Qu'en pensez-vous ??? |
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Posté - 16 févr. 2012 : 09:07:18
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citation: Initialement posté par tspahn
arrĂŞt Cmne de Meyreuil (CE 334287 ).
Je n'ai pas bien compris sur quels arguments s'appuyaient cette décision et surtout je ne comprends pas que l'on puisse extrapoler à partir de cet arrêt que d'autres règles d'urbanismes soient de facto innoposables.
aucune disposition législative n'autorise les auteurs d'un document local d'urbanisme de conditionner la constructibilité d'un terrain issu d'une division au maintien de la constructibilité du reliquat baticitation:
Il est vrai que je ne possède qu'une faible compréhension des arcanes du droit et notamment du droit administratif.
Le problème reste quand même de savoir si une règle d'urbanisme, parfaitement opposable à un projet de construction, puisque c'est sa vocation, peut également être opposable à une opération (division) qui ne concerne pas une construction quand bien même ladite division place ladite construction en infraction avec la règle d'urbanisme.
c'est exactement ça. L'ancien L111-5 était l'unique article législatif prévoyant ce type de contrainte en encadrant les droits à construire. Sa disparition a sonné le glas de ce type de dispositions locales, hors cas particulier de l'application du L123-1-1... qui ne vous concerne pascitation:
Est-ce que cette infraction peut être relevée à l'encontre du propriétaire diviseur pour s'opposer à son projet ? Ou faut-il lui conseiller de construire une de ces fameuses "charetteries" qui permettent de prolonger la longueur de l'habitation et de contourner la règle.
D'autre part, Jean Michel LUGHERINI nous parle de "... conformités durables éventuelles du permis ayant autorisé le bâti existant...". S'il existe une règle qui oblige au maintient de la conformité du permis initial, le problème est règlé.
non seulement elle n'existe pas mais surtout rien n'indique qu'à l'époque de sa construction, donc de sa propre autorisation de construire, ce batiment ait été soumis à une règle de 3m.citation:
Mais en tout état de cause, je note qu'il n'est pas inscrit dans le POS que les divisions de propriété doivent respecter la distance minimum de 3 mètres par rapport aux constructions existantes. Est-ce un argument ???
donc non Ă mon senscitation:
P.S. Y-at-il une section sur le site pour s'initier aux règles de l'urbanisme ? Ou peut être sur d'autres sites ?
quelques années d'étude et de pratique...citation: BONJOUR
Se pourrait-il que l'article Article R123-10-1 règle la question ?
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.
En effet si l'on doit prendre en compte l'ensemble du projet on doit forcément tenir compte du fait que la division place en infraction, par rapport au POS, la parcelle déjà batie et refuser la dite division.
Qu'en pensez-vous ??? c'est le contraire !
si vous incluez le lot bati dans l'opération de division, c'est l'article 8 du POS -rarement explicite- qui s"appliquera entre les constructions des 2 lots et pas l'article 7... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 16 févr. 2012 : 09:35:08
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Un grand vide sidéral…….des textes……qui permet ainsi de déroger ou à l’article R111-18 ou à la volonté conceptuelle des POS/PLU et son article 8.
Car, s’il est vrai et totalement admissible qu’une limite divisoire puisse être totalement libre et donc à 0.m25 d’une construction par exemple, elle engendre si cette division n’est pas assortie de précaution type non aedificadum aux abords de cette division des réelles possibilités d’implantations à des distances que l’hygiène, l’ensoleillement, les vues…etc….. réprouvent tout autant que l’esprit conceptuel des textes.
Si donc la doctrine semble vouloir, donc, étendre l’arrêt « Meyreuil » à toutes les règles autres que la densité, espérons, tout de même un jour un arrêt sur ce sujet bien précis .
Parfois doctrine varie…et là contourne allégrement ce que textes et POS/PLU se voulaient réglementer
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 16 févr. 2012 : 09:51:25
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pour la seule question de l'hygiène, le maire pourra opposer le R111-2 au projet. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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biboups
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Posté - 16 févr. 2012 : 18:58:08
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euh, quel rapport entre la surface/volume habitable et la distance de la limite séparative ??
(/mĂŞme en me tirant les cheveux je ne trouve pas) |
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Posté - 16 févr. 2012 : 19:00:16
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dit autrement : aucune disposition législative n'autorise les auteurs d'un document local d'urbanisme à conditionner la constructibilité d'un terrain issu d'une division au respect de la distance à la limite des bâtiments sis sur le reliquat bati ....
est-ce plus clair ? |
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Posté - 16 févr. 2012 : 19:03:24
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oui oui (enfin pour moi, mais je ne suis pas l'auteur du post, je me suis greffé dans le fil :o )
je ne comprends pas le rapport entre hygiène/limite séparative et R111-2, d'où mon interrogation parce qu'on apprend toujours des choses intéressantes dans vos réponses ;) |
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Posté - 16 févr. 2012 : 19:45:48
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l'origine des règles de distance est un objectif d'hygiène publique : ne pas laisser entre constructions une distance trop petite pour éviter les rats... |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 févr. 2012 19:46:15 |
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Posté - 17 févr. 2012 : 15:06:19
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merci pour l'explication ! |
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Posté - 17 févr. 2012 : 17:00:30
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tspahn
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Posté - 18 févr. 2012 : 02:57:15
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Que de textes et que d'interprétations différentes.
A croire que nos députés et sénateurs valident n'importe quel texte sorti du cerveau malade de quelque songe creux administratif. Un monde de fous en somme.
Je pense que la question sera bien tranchée à un moment. Disons : quand le bureau de contrôle de la légalité de la Préfecture y mettra son grain de sel.
Et encore on pourra toujours aller au TA.
De toute manière EW dit que :"...si vous incluez le lot bati dans l'opération de division, c'est l'article 8 du POS -rarement explicite- qui s"appliquera entre les constructions des 2 lots et pas l'article 7..."
Etant donné que l'article 8 du POS prévoit également 3 mètres entre deux constructions sur le même terrain, je considère que la division ne sera pas possible.
Je remercie tout le monde pour ces Ă©clairages et vous donne rendez-vous pour une autre Ă©pineuse question.
P.S.
Je dois préciser une chose qui n'apparait pas forcément dans nos échanges.
Je ne suis pas le propriétaire diviseur dans cette affaire, mais l'élu, délégué à l'urbanisme, qui se trouve être pris pour chacune de ses décisions entre le marteau préfectoral et l'enclume du pétitionnaire.
Il est vrai qu'en prenant conseil auprès de spécialistes sur tel ou tel site, je suis parfois repris par l'administration, qui n'a pourtant pas osé jusqu'à présent aller au TA pour infirmer une de nos décisions.
Le traitement à l'amiable est toujours préférable.
C'est ainsi que je constate quotidiennement la difficulté d'interpréter les textes dans des situations limites comme celle que j'ai exposée ici.
Et je vous prie de croire qu'il existe des élus, soucieux du droit des pétitionnaires, qui ne sont pas seulement les "béni oui oui" de l'administration.
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Posté - 18 févr. 2012 : 04:34:37
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Posté - 18 févr. 2012 : 07:14:44
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Ă©lu ?
mais qu''attendez vous pour passer un PLU ?
le rpport de présentation de ce document permettra au pétitionnaire, à la commune, au service de l'Etat .... et au juge... de savoir comment lire la règle puisque on en connaitra le pourquoi.
quant à l'article 8, pour s'en défaire, il suffit de ne pas inclure le reliquat bati dans l'opération de lotissement |
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tspahn
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Posté - 18 févr. 2012 : 14:27:59
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En fait, notre PLU est en cours de réalisation et il est fort possible que je poses prochainement quelques questions à ce sujet.
A bientĂ´t donc ! |
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