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 Posté - 27 févr. 2012 : 14:14:52
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Bonjour,
ma situation:
Sept2011: Mise à l'actif de mon BIC en réel simplifié un bien immo acheté en mars 2011, dont les frais de notaires sont imputés en charges dès la 1° année de déclaration en 2012.
Avril2012: Mise à l'actif d'un 2° bien immo ( acheté il y a 12 ans et loué en "vide" ), mais loué en meublé à partir du 1 avril 2012.
Valeur de la mise à l'actif: valeur du bien actualisé
Mais que deviennent les frais de notaires de l'achat initial ?, sont-ils perdus ? ou doivent-ils êtres portés en charges ( même option obligatoire ) ?
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ZX-6R
Contributeur débutant
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 Posté - 27 févr. 2012 : 16:19:33
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Les frais de notaires payés il y a 12 ans??? Vous voulez les amortir ou les passer en charges? Non mais faut pas réver là quand même!! Vous avez la possibilité d'amortir le bien à sa valeur actuelle, qui est donc largement supérieure à sa valeur d'il y a 12 ans, donc les frais de notaire de l'époque... vous pouvez les oublier! ;) |
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Posté - 28 févr. 2012 : 08:00:42
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Et pour vous taquiner encore un peu, et les frais d'agence ?
bien merci pour votre réponse
Pour l'évaluation du bien, j'ai pris 3 offres de vente similaires dans la résidence, et avec l'aide du site immoprix, et j'enlève 5%, avez-vous d'autres méthodes "fiscalement acceptables" |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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3
Posté - 28 févr. 2012 : 09:51:01
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Pour moi une seule offre, la plus forte, aurait suffit... Si on vous contrôle, vous avez le justificatif et la bonne foi. Pourquoi aller soi même enlever 5% à une moyenne de plusieurs offres...? Pourquoi pas 10% parce que le marché risque de corriger? Je dis ça sans m'etre renseigné sur le sujet, je dis juste ce que j'aurai fait. N'hésitez tout de même pas à vous renseigner, mais ne soyez pas plus royaliste que le roi. Si la loi dit "droit d'amortir au prix du marché", prenez la meilleure offre comme base... |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 29 févr. 2012 : 17:06:22
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Bonjour,
n'oubliez pas de ne pas amortir la totalité du prix du bien mais seulement la valeur de l'immobilier- sans le foncier_ soit entre 70 et 85% de l estimation du bien;
Par ailleurs si vous inscrivez la valeur actualisée, vous risquez à a sortie(revente ou reprise du bien en loc nue,) en fin de bic d'être imposer sur la réalisation de la plus value latente... et si le marché est retombé pour serez donc imposez sur une plus value non réalisée; (ceci si la baisse réelle de l immobilier est plus forte que les amortissements).. |
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Posté - 29 févr. 2012 : 20:02:09
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Pour l'amortissements par composants de 85% de la valeur, c'est OK pour moi
par contre concernant la fiscalité de la plus valus, là je sèche
je suis en lmnp, donc normalement soumis au régime classique, dans mon cas:
prix d'achat 2010 : 47000, valeur actuelle sur la résidence 70000 donc 85% de cette somme passe à l'actif en lmnp, avec amortissement linéaire donc si je revends cet appartements en 2020 au prix de:
1 cas: 70000 avec gain d'environ 23000, et 10 ans d'amortissement
2 cas: 40000 avec perte d'environ 7000, et 10 ans d'amortissement
quelle serait la fiscalité, dans ces deux cas,
Pour ces exemples, je vous propose de ne pas prendre en pas en compte l'inflation, les dépenses ect...
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 01 mars 2012 : 14:07:44
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Le régime de la plus value est celle des particuliers!!! (les amortissements ne rentrent pas en compte, prix vente - cout d'achat - travaux avec facture) |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 01 mars 2012 : 20:41:18
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citation: Initialement posté par ZX-6R
Le régime de la plus value est celle des particuliers!!! (les amortissements ne rentrent pas en compte, prix vente - cout d'achat - travaux avec facture)
Les travaux qui ont été déduits des revenus bic ou fonciers ne peuvent pas l'être une nouvelle fois |
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Posté - 02 mars 2012 : 08:34:34
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Donc si j'ai bien compris:
En LMNP l'amortissement d'un bien n'impacte pas le régime de calcul de la plus value.
Plus value sur vente immo en régime BIC ( non soumis à l'IS ) en LMNP = régime général des particuliers, soit actuellement exonération au bout de 30 ans.
Plus value = Prix de vente - ( prix d'achat + inflation )
Prix d'achat = net vendeur
Les frais d'achat, travaux de rénovation, d'entretien pour leur montants au réel ou au forfait étant déjà déduits dans le régime BIC ne doivent pas être à nvx déduits de la plus value
j'espère ne pas m'être trompé,
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 02 mars 2012 : 11:51:08
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Ben je ne sais pas comment fait votre notaire, mais moi il fait : PV = prix de vente moins cout d'achat (incluant les frais d'achats pourtant passés en charge ou amortis) moins travaux (pourtant amortis)
Il ne tient pas compte du statut LMNP, il applique le regime de la PV des particuliers. |
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angelle
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Posté - 04 mars 2012 : 14:46:09
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citation: Initialement posté par ZX-6R
Ben je ne sais pas comment fait votre notaire, mais moi il fait : PV = prix de vente moins cout d'achat (incluant les frais d'achats pourtant passés en charge ou amortis) moins travaux (pourtant amortis)
Il ne tient pas compte du statut LMNP, il applique le regime de la PV des particuliers.
Si vous n'indiquez pas à votre notaire que vous avez déduit les travaux de vos revenus et que vous lui procurez vos factures travaux, c'est votre responsabilité et le fisc se chargera de vous le rappeler.
Par contre rien de vous interdit de pratiquer les 15% forfaitaires d'abattement.
http://droit-finances.commentcamarc...-des-travaux |
Édité par - angelle le 04 mars 2012 14:46:58 |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 05 mars 2012 : 09:50:37
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Votre lien concerne la location NUE, vu qu'ils s'agit de revenus fonciers. En meublé à mon sens c'est différent.
Désolé de ne pas justifier mes dires par des textes, je n'ai pas le temps de chercher, et du coup je ne peux en apporter la preuve. Donc je vous invite à vérifier quand même de votre côté. |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 05 mars 2012 : 17:50:12
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citation: Initialement posté par ZX-6R
Votre lien concerne la location NUE, vu qu'ils s'agit de revenus fonciers. En meublé à mon sens c'est différent.
Désolé de ne pas justifier mes dires par des textes, je n'ai pas le temps de chercher, et du coup je ne peux en apporter la preuve. Donc je vous invite à vérifier quand même de votre côté.
http://vosdroits.service-public.fr/F10864.xhtml
citation: DĂ©penses de travaux
Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) sont exclues.
Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après son achat, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2012 : 11:49:50
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L'amortissement des travaux n'a jamais impacté votre IR, il a impacté vos impôts catégorie BIC vue qu'on parle de meublé. Je reste sur ma position... |
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