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bzh49
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 Posté - 02 mars 2012 : 08:34:19
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Filomat:merci pour vos recherches
gédehem:Merci pour la précision de vos réponses et leurs approches toujours structurées et pédagogiques. Au moins on peut avancer dans la jungle de la copropriété avec des bases solides.
Quand j'ai évoqué le gardien dans mon post précédent, c'était parce que le syndic nous à dit qu'il était interdit qu'il puisse être mandataire à cause de son lien de dépendance. C'est faux bien sur car la dépendance elle est avec le SDC pas avec le syndic et une directive ministérielle (n° 32353, 27 nov. 1995) laisse le soin de décider à l'assemblée. Ce qui nous ramène à ma question initiale,  dans ce cas de figure, nous avons bien 2 majorités différentes celle d'avant que le gardien soit autorisé et celle d’après ?
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Posté - 02 mars 2012 : 08:43:07
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filomat :" Il n'y a pas de texte qui interdit la présence de "non membres du syndicat" à l'assemblée,"
Vous reaprtez dans des affirmations erronnées. L'AG des copropriétaires est une réunion PRIVEE qui réuni les membres du syndicat. Les personnes sont CONVOQUEES, et on ne rentre pas dans une AG de copros parce qu'il y a de la lumière !! 
les conjoints peuvent assistés à cette réunion. Monsieur ou madame peuy être membre du CS. Un seul des deux vote lors de l'AG !!
filomat :" il n'y a que les membres du syndicat (les "indivisions") ou leur mandataire qui votent en fonction de leurs tantièmes, et qui donc, logiquement, prennent part aux délibérations."
Pas de logique , mais la stricte application de la loi de la copropriété!
filomat :" S'il avait pu trouver une salle plus grande il aurait certainement accepté la présence des conjoints... à moins que la majorité des présents ou représentés ne s'y opposent "
Pas du tout !!! l'AG ne peut pas s'opposer à la présence des conjoints des copropriétaires !!!! Elle peut s'opposer à la présence d'un avocat, d'un huissier, d'une assoc. de copro,........ |
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 08:46:15
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous n'avez pas à juger les intervenants.
citation: Initialement posté par philippe388
Ne demandez pas des conseils, si vous ne supportez le constat d'échec de la gestion de votre SDC, et du désintérêt total des copropriétaires de votre résidence.
.....un constat des mauvaises habitudes, des erreurs de gestion, des fautes du syndic, de l'absence d'un CS actif, de l'absence de controle du syndic, de la méconnaissance des lois, ...
Philippe388: c'est vrai que vous, vous ne jugez personne |
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Posté - 02 mars 2012 : 09:08:10
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bzh49 : mais un constat des problèmes de copropriété n'est pas un jugement !!! Pourquoi vous sentez vous jugé alors que vous cherchez à remettre de l'ordre chez vous ??? Ce constat, c'est vous qui l'avez écrit.
Après un tel constat complet, que nous ( une équipe de copros mécontents de la gestion du syndic) avons fait il y a plusieurs années déjà , nous avons jugé qu'il fallait prendre les choses en main.
Nous avons mis quelques années pour virer un " grand" syndic qui gérait la totalité de notre organisation ccomplexe, virer les membres des CS en place depuis 15 ans, et remettre les choses dans le droit chemin. Beaucoup de temps passé, de bagarre, de coups bas, ..... mais nous y sommes arrivés.
bzg49 : notre résidence : 5 syndicats de copros sur 4 ha, un immeuble et 100 pavillons , une Union de SDC, plus de 150 copros, 5 syndics, 5 CS, 5 présidents de CS, un conseil de l'Union, un président de l'union, et un directeur syndic de l'Union.
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filomat
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Posté - 02 mars 2012 : 09:16:06
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citation: Initialement posté par philippe388filomat :" Il n'y a pas de texte qui interdit la présence de "non membres du syndicat" à l'assemblée," Vous reaprtez dans des affirmations erronnées. L'AG des copropriétaires est une réunion PRIVEE qui réuni les membres du syndicat. Les personnes sont CONVOQUEES, et on ne rentre pas dans une AG de copros parce qu'il y a de la lumière !! les conjoints peuvent assistés à cette réunion. Monsieur ou madame peuy être membre du CS. Un seul des deux vote lors de l'AG !! filomat :" il n'y a que les membres du syndicat (les "indivisions") ou leur mandataire qui votent en fonction de leurs tantièmes, et qui donc, logiquement, prennent part aux délibérations." Pas de logique , mais la stricte application de la loi de la copropriété! filomat :" S'il avait pu trouver une salle plus grande il aurait certainement accepté la présence des conjoints... à moins que la majorité des présents ou représentés ne s'y opposent " Pas du tout !!! l'AG ne peut pas s'opposer à la présence des conjoints des copropriétaires !!!! Elle peut s'opposer à la présence d'un avocat, d'un huissier, d'une assoc. de copro,........
Je vous fais confiance, Philippe388, bien sûr, ainsi qu'à Gédehem, mais si je raisonnais "en matheux" (et non en juriste ... ce que je ne sais pas faire ) est-ce que le fait qu'une personne soit susceptible d'être élue au conseil syndical lui donne le droit d'être présente à l'assemblée générale ?
Pour paraphraser rambouillet ou nefer : "où cela est il écrit" 
Très souvent (presque toujours) nous élisons dans ma copropriété des conseillers qui ne sont pas présents à l'assemblée.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 09:34:34
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"Quand j'ai évoqué le gardien dans mon post précédent, c'était parce que le syndic nous à dit qu'il était interdit qu'il puisse être mandataire à cause de son lien de dépendance. "
Bien qu'aucun texte ne le précise, votre syndic a raison ..... en pratique !
Un employé est dans une relation hiérarchique vis à vis de son "patron" qui est le syndicat ! Il y a bien "dépendance", subordination de l'employé à son employeur collectif.
Il ne viendrait pas l'idée à un "patron" de déléguer à sa secrétaire ou l'homme de ménage le soin de le représenter pour assister au conseil de direction avec droit de vote !
Ce n'est pas un critère de jugement mais un simple aspect fonctionnel.
Raison pour laquelle il ne faut pas désigner au CS l'employé du syndicat qui serait aussi copropriétaire . Le Cs étant chargé de controler les employés, il y a confusion ici l'employé ne pouvant être en même temps le contrôleur et le contrôlé. |
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filomat
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 Posté - 02 mars 2012 : 09:40:15
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en liaison avec message 21 de bzh49 (gardien mandataire de copropriétaire en assemblée générale)
L'article 22 de la loi de 1965 stipule précisément :
citation: Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Tout réside dans la notion de "préposé" ... Je n'ai que le maxidicco :
citation: préposé : personne affectée à une tâche d'éxécution,personne chargée d'accomplir une fonction pour un commettant"
commettant :personne donnant mandat à un tiers, ou commissionnaire, d'éxécuter certains actes pour son compte
Le syndic gère le personnel du syndicat, le gardien est le commissionnaire du syndic, il agit pour le compte du syndic.
C'est le syndic qui est le commissionnaire du syndicat... Pas le gardien !
Le gardien est le préposé du syndic, qui est lui-même le préposé (le "représentant") du syndicat.
Le gardien a un contrat de travail avec le syndicat, mais c'est le syndic qui applique ce contrat de travail.
Donc il s'agit d'une question difficile, qui a nécessité des précisions ministérielles qui n'ont pas "force de loi" ... Les précisions ministérielles changent à chaque fois que le ministre change ! ... Les directives ont vocation à être inscrites dans la loi, mais tant qu'elles n'y sont pas elles ne sont pas forcément applicables (il y a beaucoup de directives européennes dont les conditions d'application sont suspendues aux décisions du conseil d'état par exemple).
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Édité par - filomat le 02 mars 2012 09:56:55 |
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 09:53:36
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citation: Initialement posté par philippe388
bzh49 : mais un constat des problèmes de copropriété n'est pas un jugement !!! Pourquoi vous sentez vous jugé alors que vous cherchez à remettre de l'ordre chez vous ???
Pour cela:
citation: Initialement posté par philippe388
...de l'absence d'un CS actif, de l'absence de contrôle du syndic...
Je ne vais pas vous reprendre sur la définition du mot absence car je ne suis pas prof. de français. et nous allons arrêter la polémique stérile.
 HUMOUR
citation: Initialement posté par philippe388
bzg49 :
La FRANCE a perdu son AAA, moi j'ai perdu mon h ai-je déçu à ce point ?
citation: Initialement posté par philippe388
Nous avons mis quelques années pour virer un " grand" syndic qui gérait la totalité de notre organisation ccomplexe, virer les membres des CS en place depuis 15 ans, et remettre les choses dans le droit chemin. Beaucoup de temps passé, de bagarre, de coups bas, ..... mais nous y sommes arrivés.
J'ai reconnu et saluer ce travail dans un post il y a 3 ou 4 jours et je n'ai pas changé d'avis. C'est une direction dans laquelle nous essayons d'aller.
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Posté - 02 mars 2012 : 10:07:52
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filomat :
.un syndic n'est pas le préposé du syndicat mais son mandataire, il gère le SDC?
.le gardien est l'employé du SDC et non un commissionnaire du syndic, le syndic gère le SDC et ses employés.
filomat : "est-ce que le fait qu'une personne soit susceptible d'être élue au conseil syndical lui donne le droit d'être présente à l'assemblée générale ?
Très souvent (presque toujours) nous élisons dans ma copropriété des conseillers qui ne sont pas présents à l'assemblée."
Nous ne parlons pas d'une personne lamda présente dans une AG de copropriétaires, mais d'un conjoint copropriétaire. Un copropriétaire peut se présenter au CS. le mari et la femme sont tous les deux des copropriétaires !!!
filoamt : OU cela est écrit !!!! voilà le texte de loi que vous désirez , rien de compliqué.
filomat : art. 22 Loi 10 juillet 1965, art. 24 Décret 17 mars 1967
En principe tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical, mais il existe des incompatibilités. Peuvent également être membres les conjoints de copropriétaires, les acquéreurs à terme ou leurs représentants légaux.
Ne peuvent donc être membres les concubins, enfants, mandataires ou représentants légaux des copropriétaires.
Une nomination irrégulière au sein d'un conseil syndical n'entraine pas systématiquement l'exclusion. Il faut une contestation devant le tribunal par un copropriétaire, dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal d'assemblée mentionnant ladite nomination.
Si le copropriétaire est une personne morale, seuls ses représentant légaux peuvent siéger au conseil syndical. Pour les sociétés civiles immobilières d'attribution, il s'agit de chacun des associés.
Les membres des syndicats secondaires disposent de plein droit d'un siège au conseil syndical principal (art. 24 D.1967). L'importance de sa voix est proportionnelle à celle des lots du syndicat secondaire au sein de la copropriété.
Incompatibilités : Ne peuvent faire partie du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires :
le syndic
son conjoint
ses ascendants et descendants
ses préposés (ce qui inclut les concierges et préposés d'immeubles)
Pour être élu au CS il faut faire acte de candidature; lors de l'AG, soit par courrier également, mais non systématiquement. Il est préférable que les membres du CS soient connus des copropriétaires. |
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filomat
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Posté - 02 mars 2012 : 10:30:04
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La question portait sur un éventuel droit de présence à l'assemblée générale du conjoint au motif qu'il est susceptible d'être désigné comme conseiller syndical.
Mon observation portait sur le fait que la présence en assemblée générale n'est pas nécessaire pour y être désigné comme conseiller syndical, donc qu'il n'y avait pas forcément de lien de cause à effet. |
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Édité par - filomat le 02 mars 2012 10:33:46 |
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Posté - 02 mars 2012 : 10:39:05
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filomat : un petit effort pour lire les textes !!!
je vous donne celui qui vous manque :
Qui peut assister à l'AG:
1. les propriétaires de lots, quand ils ont notifié au syndic leur domicile réel (art. 64 Décret 1967) ; peuvent également participer leurs conjoints, sauf s'ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien (auquel cas seul l'époux propriétaire peut participer ; s'il veut faire participer son conjoint, il doit lui signer un pouvoir) ;
en toute hypothèse seul un conjoint peut voter, et non les deux représentant la moitié de leurs parts de copropriété ;
ARTICLE 64 DU DECRET DE 1967 !!!!!!
filomat : vous ne pouvez pas écrire que n'importe qui peut participer à une AG privée de copropriétaires et également croire que les conjoints qui sont également copropriétaires ne peuvent pas y assister !!!
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filomat
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Posté - 02 mars 2012 : 11:29:32
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Le conjoint "non copropriétaire, en séparations de biens" peut également être désigné conseiller syndical.
Vos citations concernent quelquefois des textes non officiels et anciens Philippe388, il faudrait les mettre entre quotes et citer les sources et si possible se contenter de la loi et du décret, voire des recommandations ou des arrêtés, directives ou réponses ministérielles, mais quelquefois le site de l'arc ou soseuorg ne sont plus vraiment à jour. |
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Édité par - filomat le 02 mars 2012 11:30:44 |
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 13:52:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
Bien qu'aucun texte ne le précise, votre syndic a raison
Juste pour être taquin, comme aucun texte ne le précise et qu'une directive ministérielle donne le choix à l'assemblée ce n'est que son avis et en aucun cas une interdiction.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2012 : 16:34:33
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Sa&ns être "taquin", il faut voir là une incompatibilité fonctionnelle : un "patron" ne délègue pas l'intégralité de ses pouvoirs à un subordonné, à son préposé.
Sur cette question, nous parlons de l'employé du syndicat.
Avec cette particularité : il est directement placé sous la responsabilité du syndic, seul à même de fixer ses conditions de travail, de lui donner des ordres ou directives. L'employé est donc bien dans une position de subordination directe et exclusive au syndic, quand bien même il n'est pas son employé. Il est donc bien son préposé dans le sens donné au mot "préposé" .
Le syndic étant mandataire du syndicat, il n'existe pas de lien hiérarchique entre syndicat mandant et syndic mandataire, pas plus qu'il n'en existe entre copropriétaire mandant et son mandataire pour une AG.
Considérer qu'il est normal de donner mandat pour une AG à l'employé d'immeuble, voire de le désigner au CS puisqu'il est copropriétaire, montre que ce syndicat est tombé sur la tête, explique sans doute les autres dysfonctionnements.
"Très souvent (presque toujours) nous élisons dans ma copropriété des conseillers qui ne sont pas présents à l'assemblée."
Il n'y a là aucune difficulté !
A une exception près : il est impératif qu'ils aient fait acte de candidature.
On ne peut être désigné au CS "à l'insu de son plein gré" !
Le copropriétaire (ou conjoint) absent de l'AG qui souhaite siéger au CS doit déposer un acte de candidature, acte nécessairement écrit, distinct de la délégation de pouvoir(*) donnée au mandataire (jurisprudence au visa de L.art.21 al.7 : "Lorsque l'assemblée ........, faute de candidature, ......"
A défaut du dépot d'un acte de candidature d'un copropriétaire absent à l'AG, qu'il soit représenttée ou non, sa désignation est nulle.
Autrement dit, les candidats absents doivent déposer leur demande de candidature au CS, soit avant l'AG auprès du syndic, soit en cours d'AG par leur mandataire, acte de candidature alors déposé entre les mains du pdt de séance lorsque la désignation des membres du CS est abordée.
(*) délégation qui ne concerne que mandant et mandataire, les directives qui y seraient portées n'étant pas opposables au syndicat qui n'a pas à les connaitre. |
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 17:07:24
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sa&ns être "taquin", il faut voir là une incompatibilité fonctionnelle : un "patron" ne délègue pas l'intégralité de ses pouvoirs à un subordonné, à son préposé.
J'ai des cas en mémoire ou c'est parfaitement possible et géré. La maladie et les vacances j'ai appartenu à un grand groupe dans lequel j'ai siégé au staff de direction en remplacement de mon patron pour ces 2 cas. J'avais signé les documents de délégation de fonction à durée déterminée ainsi que des contrats qui sont toujours en actifs, je n'étais ni plus ni moins que son mandataire. Toute délégation, donc mandat, à mon sens, repose plus sur la confiance que le rapport hiérarchique surtout si ce mandat est accompagné de consignes qui dans notre cas sont écrites. |
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Édité par - bzh49 le 02 mars 2012 17:21:14 |
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Posté - 02 mars 2012 : 17:25:46
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Comparez la gestion d'une copropriété est une erreur !!!!
On ne peut pas comparer un patron de société avec un "patron" d'un syndicat de copropriétaires !!! Qui est le patron ???? Ou existe t'il un lien de subordination en copropriété.
Entre le SDC et le syndic ?? entre le SDC et l'employé ? entre le syndic et l'employé ??
bzh49 :" Toute délégation, donc mandat, à mon sens, repose plus sur la confiance que le rapport hiérarchique "
Commme l'écrit gedehem, il n'existe pas de hiérarchie entre le SDC et le syndic mandataire, comme il existe une hiérachie dans une entreprise.
On ne peut pas comparer une délégation de pouvoir que votre patron vous a donner, avec un simple mandat ou délégation dans une copropriété.
On ne peut pas comparer une entreprise avec un syndicat. On entend souvent cela en AG !!!
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 17:52:56
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citation: Initialement posté par philippe388
Comparez la gestion d'une copropriété est une erreur !!!!
Je pense que vous avez encore été trop vite à répondre. On compare à quelque chose ou avec quelque chose et là je ne vois rien, les mots sont restés dans le clavier
citation: Initialement posté par philippe388
On ne peut pas comparer un patron de société avec un "patron" d'un syndicat de copropriétaires !!! Qui est le patron ???? Ou existe t'il un lien de subordination en copropriété.
Gédehem à fait une introduction généraliste à son propos puis à rebondit sur la copro., j'ai fait la même chose. Regardez mes citations elles sont bornées c'est en général pour montrer ce à quoi on répond. Je ne l'ai pas taquiné sur autre chose
citation: Initialement posté par philippe388
On ne peut pas comparer une délégation de pouvoir que votre patron vous a donner, avec un simple mandat ou délégation dans une copropriété.
Mandat et délégation sont des termes qui s’emploient dans toutes les branches du droit que ce soit l'immobilier ou le reste, ils ont une définition identique partout.
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Édité par - bzh49 le 02 mars 2012 17:55:25 |
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Posté - 02 mars 2012 : 19:17:51
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bzh49 :"blue] Je pense que vous avez encore été trop vite à répondre[/blue]"
bzh49 : mais avez vous lu mes posts ???
Comparez la copropriété et l'entreprise est un amalgame et une grossière erreur que commettent les copropriétaires souvent décrits par gedehem !!!!
Etes vous certain que le mandat que vous a donné votre patron pour signer quelques contrat soit le même que le mandat donné par un copropriétaire à son voisin ou son boulanger pour le représenter à une AG ???
La copropriété a ses lois bien spécifiques, sans camparaison avec celles du commerce ou de l'entreprise !!
Un syndic n'est pas un subordonné du SDC, SDC qui n'a rien à voir avec un patron d'entreprise.
peut être n'avez pas saisi ce qu'est un lien de subordiantion dans une entreprise.
bzh49 : comparer une copriété à une entreprise n'aidera pas à comprendre son fonctionnement.
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bzh49
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Posté - 02 mars 2012 : 19:52:29
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philippe388: Il n'est pire sourd que celui qui ne veut pas entendre, lisez ce que j'ai écrit au lieu de sautez de branches en branches en faisant croire que c'est une route droite pour continuer d'affirmer votre idée. J'ai décrit le périmètre et les raisons de mon post. |
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Posté - 02 mars 2012 : 20:17:54
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bzh49 : le périmètre de la copron certainement !!!!
Attention à ne pas trop déborder; votre prétention va vous entrainer en dehors du prérimètre de la politesse, et du respect !!!
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