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titichris
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 Posté - 08 juil. 2009 : 10:32:08
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Bonjour,
J'ai un grand besoin de vos lumières.
Je souhaite acheter à mes beaux parents un appartement situé dans une petite copropriété. Celui-ci est constitué de 2 lots. Sur l'acte de propriété ces lots sont désignés comme un en appartement et l'autre en garage. Cependant le tout forme un appartement depuis 1970 (déclaration faite aux impôts et au cadastre mais pas côté urbanisme). Le problème est que le notaire veut qu'on régularise la situation auprés de la mairie pour faire la vente. Hors le POS actuel ne nous le permet pas à cause du nombre de stationnement insuffisant et le COS est dépassé. N'y-a-t-il pas prescription vu la date à laquelle le changement de SHOB en SHON a été effectué (+ travaux modifiant la façade)? Je me pose aussi la question si à l'époque ce genre de travaux été soumis à une autorisation? De plus si ces travaux avaient fait l'objet à l'époque d'une autorisation elle aurait été accordée vu qu'a l'époque c'était le RNU qui s'appliquait.
Merci pour vos réponses.
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 Posté - 08 juil. 2009 : 10:56:59
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la situation n'est pas régularisable par une DP de transformation de SHON en SHOB.
j'aurais tendance à considérer que la "prescription administrative" décennale prévue au L111-12 du CUrb s'applique ici car cette transformation ne transgresse pas les fourches caudines de cet article. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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titichris
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Posté - 08 juil. 2009 : 11:07:51
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En fait il s'agit d'une surface de moins de 20m², donc une DP devrait suffire. Par contre je n'ai pas bien compris, vous faites référence à l'article L.111-12 du CU mais c'est lorsqu'il s'agit d'une construction, hors dans mon cas c'est juste une transformation de SHOB en SHON et modification d'une ouverture |
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Posté - 08 juil. 2009 : 11:35:32
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le L111-12 rend impresciptible l'irrégularité des constructions soumises à PC réalisées sans PC...
ici, vos travaux travaux étaient soumis à simple DP.
mais il est vrai qu'il ne s'agissait pas d'une construction; la prescription prévue au L111-12 n'est donc peut-être pas applicable... |
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titichris
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Posté - 08 juil. 2009 : 12:31:33
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Ne pensez-vous pas qu'à l'époque ce type de modification n'était pas soumis à autorisation? J'ai omis de préciser que j'ai déposé une DP pour le changement des menuiseries (volets et fenêtres) en mars 2009 et celle-ci a été autorisée tacitement. Ne régularise-t-elle pas de fait la situation? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 12:38:36
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ça se tente.
de toutes façons, il suffit de proposer au notaire, qui souhaite vraisemblablement que sa responsabilité ne soit pas engagée en cas de pépin éventuel, d'insérer une clause exonératoire sur ce point précis dans l'acte de cession. |
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titichris
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:22:53
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malheureusement le notaire n'est pas d'accord. Si vous voulez le soucis n'est pas la vente car on peut l'acheter ainsi (en tant que garage et appartement) mais c'est plutot le jour où on voudra revendre. Je préférerai quand même que se soit régler maintenant plutot que de repousser l'échéance. Vous ne voyez pas autre chose qui pourrait jouer en notre faveur? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:33:35
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mais c'est du délire !
si vous écrivez dans l'acte de cession que "le garage a été transformé en studio, l'attention de l'acquéreur est appelée sur le fait que cette transformation n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme, et qu'il devra en faire son affaire sans pouvoir se retourner contre le vendeur ou le notaire", qu'est ce qui le gêne ?
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:42:35
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je n'ai pas bien compris, qu'est-ce qui gêne qui? Le notaire de metre ça dans l'acte ou le fait qu'il ne prenne pas en compte la DP déjà déposée pour régulariser? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 13:51:42
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je ne comprends pas la gêne du notaire... |
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titichris
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Posté - 08 juil. 2009 : 14:03:45
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il dit que c'est dans notre intérêt de régulariser maintenant l'acte mais il ne veut surtout pas se "mouiller". J'ai rendez-vous avec lui cet aprés midi, il va me dire ce qu'il veut qu'on lui présente comme papier pour pouvoir faire la vente. |
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Posté - 08 juil. 2009 : 14:36:43
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il a raison, mais la régularisation est vraisemblablement impossible.
il a rempli son devoir de conseil en vous informant.
il ne peut pas vous empêcher d'acheter en toute connaissance de cause un bien, fut il irréuglier !
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titichris
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Posté - 08 juil. 2009 : 14:42:06
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donc pour vous je n'ai aucun moyen de régulariser cette modification, malgré le fait qu'elle a été faite il y a plus de 30 ans et qu'elle a été notifié aux impôts et au cadastre en temps voulu? Si c'est le cas, ne puis-je pas demander une adaptation mineure concernant les places de stationnement et le dépassement du COS? Comment puis-je faire? Ca me paraît tellement invraisemblable de ne pas pouvoir régulariser cette situation? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 14:47:25
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quelle importance que ce soit irrégulier ? |
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Posté - 08 juil. 2009 : 14:50:09
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eh bien pour le jour où l'on veut revendre. Le futur acquéreur ne voudra peut être pas acheter l'appartement au prix du marché vu qu'il est considéré comme appart et garage |
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Posté - 08 juil. 2009 : 15:03:45
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ça, je suis bien d'accord.
le notaire ferait donc son boulot en vous prévenant et en l'indiquant dans l'acte qui ne peut à lui seul régulariser la situation !
si je comprends bien, vous voulez en fait éviter la clause exonératoire que le notaire impose ? ce n'est pas ce que vous indiquiez au début... |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 08 juil. 2009 15:06:17 |
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titichris
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Posté - 09 juil. 2009 : 07:47:09
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Bonjour,
J'ai rencontré le notaire hier, il m'a indiqué qu'il fallait que je demande une assemblée générale pour que les propriétaires donnent leur accord sur le fait que les 2 lots forment un appartement et ensuite demander un changement de destination à la mairie, et si celle-ci la refuse on signe comme ça. Apparemment le plus important est l'accord du syndic pour pouvoir changer le réglement de la copropriété. Quand pensez-vous? |
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Posté - 09 juil. 2009 : 07:58:13
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parce qu'en plus, l'accord de l'AG n'avait été obtenu... ?
aujourd'hui, l'irrégularité est civilement prescrite si vous pouvez démontrer que la transformation a plus de 30 ans.
il reste utile d'obtenir le changement d'affectation en AG car si l'on ne peut plus mettre en cause la transformation elle même, on peut en revanche vous reprocher de n'avoir pas participé aux charges de copro à hauteur des tantièmes recalculés sur les 5 dernières années.
la régularisation est donc nécessaire, avec recalcul des tantièmes dans l'état descriptif de division.
pour la mairie, il faudrait que votre notaire se forme aux termes de l'urbanisme : il n'y a pas ici de changement de destination, uniquement un changement d'affectation entrainant une transformation de SHOB en SHON. |
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titichris
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Posté - 09 juil. 2009 : 08:07:05
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En fait à la dernière AG, vu que ce n'était pas prévu à l'avance, on a eu l'accord verbal des propriétaires, donc je pense que de ce côté là il n'y aura pas de problème. Il faut aussi qu'on fasse venir un géométre pour qu'il calcule les tantièmes. Est-ce que vous voyez autre chose à faire, car depuis le début le notaire nous rajoute des éléments nécessaires au fil des mois. |
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Posté - 09 juil. 2009 : 08:15:47
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si la copro, l'urbanisme et le fisc sont ok, je pense que tout va bien. |
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titichris
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Posté - 09 juil. 2009 : 08:49:39
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Ok merci pour tous les renseignements et pour votre disponibilité |
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