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ZELDA
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 Posté - 08 mars 2012 : 10:58:36
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Bonjour, notre syndicat de copropriétaires a voté en juin 2011, à la majorité ,d'importants travaux de ravalement de façade sur cour qui se déroulent de début février 2012 jusqu'en mi juillet 2012 et dont le financement est assuré par 4 appels de fonds échelonnés d'octobre à juillet 2012. Mais, aucun dispositif de sécurisation du chantier n'a été prévu, donc pas voté en AG de 2011. Cependant des copro ont émis le souhait que le chantier soit sécurisé. le syndic a fourni un devis au conseil syndical. Le conseil syndical n'a pas souhaité prendre seul la décision d'imposer un supplément de dépense aux copros et a organisé une consultation écrite de l'ensembre des copros, donc sans passer par une AG compte tenu de l'urgence de sécuriser le chantier déjà échafaudé. Les copropriétaires ont répondu par écrit en se prononçant à la majorité des coprop et des tantième qu'ils souhaitaient que le chantier soit sécurisé selon le devis fourni. La démarche du conseil est contestée par certains copro qui prétendent que le CS n'avait pas le droit de procéder ainsi et que la consultation est nulle. (ce sont bien sur ceux qui ne veulent pas du dispositif de sécurisation et donc qui ne veulent pas le payer). Fallait-il réellement en passer par une AG pour obtenir l'accord des copropriétaires?
Merci de vos réponses toujours précieuses
Zelda
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Posté - 08 mars 2012 : 11:11:49
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le CS n'a aucun pouvoir de décision. Donc il ne pouvait tirer profit de cette consultation pour prendre une décision. Le CS pouviat faire cette démarche pour avoir un avis et ne pas convoquer une AG pour rien, mais il ne pouvait pas à la vue de ce résultat, prendre la décision.
Qu'en dit le syndic qui a un role de conseil dans votre syndicat, il aurait du ne pas accepter.
Seule une AG peut décider d'engager des fonds pour une dépense. Certains copros sont en droit de refuser de payer cette nouvelle dépense non décidée en AG !!! et le syndic n'y pourra rien.... |
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Posté - 08 mars 2012 : 11:49:31
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zelda :" La démarche du conseil est contestée par certains copro qui prétendent que le CS n'avait pas le droit de procéder ainsi et que la consultation est nulle. (ce sont bien sur ceux qui ne veulent pas du dispositif de sécurisation et donc qui ne veulent pas le payer). Fallait-il réellement en passer par une AG pour obtenir l'accord des copropriétaires?"
zelda: ET NON !!!
Ceux qui ne veulent pas payer des suppléments de travaux sont les copropriétaires sérieux qui désirent que la loi de la copropriété soit respectée par le syndic et le CS
Le CS n'a aucun droit de décider de suppléments de travaux !!! Un syndic qui suivrait ce CS commettrait une faute grave de gestion.
Sans un vote et l'adoption de l'AG de ses suppléments; le syndic ne PEUT pas commander ses travaux supplémentatires et appeler des fonds.
Ceux qui ont tort ce sont les copros qui ont donner leurs accord par courrier, le CS qui n'y connait rien, le syndic qui laisse faire ces grosses bétises, ....
Ceux qui ralent, ce n'est pas pour refuser ces trvaux et les payer, mais pour que le syndic respecte l'AG, et que le CS respecte la loi !!!!
SI ces travaux sont commandé sans accord de l'AG, TOUS les copropriétaires sont en droit de refuser de les payer. le syndic n'aura AUCUN moyen de les obliger à payer, le SDC sera condamner si des poursuites sont diligentées contre ces copropriétaires.
Zelda : mauvais syndic, et mauvais CS !!! un ravalement est un dossier compliqué et important de la copropriété. Une sécurisation du chantier est une EVIDENCE. Cela ne peut pas être zappé.  |
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ZELDA
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 Posté - 08 mars 2012 : 11:52:43
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Le syndic n'a rien fait d'autre que d'adresser le devis au conseil syndical. Il ne lui a pas demandé d'organiser la consultation.
Donc, je déduis de votre réponse que malgré une réponse favorable à la majorité, le conseil syndical ne doit prendre aucune décision et laisser le chantier sans dispositif anti-intrusion sauf à convoquer une assemblée générale spécialement à cet effet sur la base d'un avis positif donné à la majorité des copropriétaires ? N'y aurait-il pas la possibilité de déciser d'installer le dispositif de sécurité dès maintenant et de soumettre à la prochaine AG, le vote pour entériner ce dispositif? Ainsi, en retrouvant lors de cette AG la même majorité que pendant la consultation, tous les copropriétaires(même ceux qui n'en voulaient pas , en fait ils n'ont pas répondu du tout), seraient par le vote de l'AG contraints de régler tout de meme ce dispositif. C'est vrai que c'est un peu tiré par les cheveux, mais si on ne sécurise pas le chantier et qu'il y a des cambriolages, le conseil syndical n'a pas fini de se le voir reprocher!! |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2012 : 11:56:57
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Encore un dossier mal préparé, mal ficelé !
Qui l'a "monté" (vous avez pris un maitre d'œuvre, un architecte ?) ???
Il s'agirait d'un chantier important si l'on en juge par sa durée. Qui plus est le provisionnement est en cours.
Il faut convoquer une AG rapidement pour ratifier le contrat que doit passer le syndic, ratification à la maj.art.24 qui, d'après le "sondage", ne pose aucun problème (d'où la passation du marché par le syndic avant l'AG avec avis 'favorable' du CS).
Ajout sur dernier Post : "le chantier sans dispositif anti-intrusion"
Ce point concerne les entreprises qui interviennent : il leur revient de sécuriser non seulement 'leur' chantier et leurs équipement (vol de matériels/matériaux), mais aussi les lieux sur/dans lesquels ils interviennent !
S'il doit y avoir les portes à mettre pour fermer les accès à l'immeuble lorsque plus personne ne travaille, cela leur incombe. |
Édité par - Gédehem le 08 mars 2012 12:02:06 |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 11:59:28
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Il faut tout de même préciser que ce n'est pas par "respect" des textes légaux que les copropriétaires qui contestent la consultation le font, c'est parce que, pour une partie, ils ont voté contre les travaux de ravalement, et que certains ne résident pas sur place |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 12:02:24
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Je ne saisis pas très bien votre phrase "(
citation: Initialement posté par Gédehem(d'où la passation du marché par le syndic avant l'AG avec avis 'favorable' du CS) Pourriez-vous me l'expliquer?
Merci par avance
Zelda
Encore un dossier mal préparé, mal ficelé !
Qui l'a "monté" (vous avez pris un maitre d'œuvre, un architecte ?) ???
Il s'agirait d'un chantier important si l'on en juge par sa durée. Qui plus est le provisionnement est en cours.
Il faut convoquer une AG rapidement pour ratifier le contrat que doit passer le syndic, ratification à la maj.art.24 qui, d'après le "sondage", ne pose aucun problème (d'où la passation du marché par le syndic avant l'AG avec avis 'favorable' du CS)
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2012 : 12:03:23
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"le chantier sans dispositif anti-intrusion"
De quelle "sécurisation" s'agit-il ???? |
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Posté - 08 mars 2012 : 12:09:47
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ZELDA : votre conseil syndical a pris une initiative qui ne sert à rien; il n'a aucun droit de prendre des décisions, et d'engager de telles dépenses au nom du SDC. Cette pétition n'a aucune utilité !!!!
Votre CS aurait du penser dès la consultation des entreprises à sécuriser le chantier. On peut se demander si ces entreprises ont proposées cela ?? Avez vous pris un architecte pour gérer ce dossier ??
ZELDA : N'y aurait-il pas la possibilité de déciser d'installer le dispositif de sécurité dès maintenant et de soumettre à la prochaine AG, le vote pour entériner ce dispositif? Ainsi, en retrouvant lors de cette AG la même majorité que pendant la consultation, tous les copropriétaires(même ceux qui n'en voulaient pas , en fait ils n'ont pas répondu du tout), seraient par le vote de l'AG contraints de régler tout de meme ce dispositif.
Mais etes vous sur de retouver cette majorité ? car une partie de ces copros pourront décider de moins payer de charges, et rejetter l'adoption à postériori de la sécurisation du chantier !!
Cela n'est pas sérieux. le syndic ne peut pas jouer au loto avec les décisions obligatoires de l'AG, avec les fonds du SDC, .....
On ne peut pas critiquer les gens qui répondent négativement ET avec raison à cette consultation, et ceux qui n'ont pas répondus, et puis les forcer à voter à postériori cette sécurisation qui aurait du être budgétée avec le ravalement.
Cette consultation est inutile; c'est le CS qui doit être fortement critiqué sur cette proposition
ZELDA : mais si on ne sécurise pas le chantier et qu'il y a des cambriolages, le conseil syndical n'a pas fini de se le voir reprocher!!
Bien fait pour ce CS si on lui reproche un mauvais suivi !!
Mais votre CS et votre syndic ont été très très légers sur ce dossier. ce sont eux qui ont mal ficelé ce dossier et non les copros qui désirent que le SDC respecte la loi.
ZELDA : Faites vous partie de ce CS ?
Le syndic n'a qu'une seule solution, convoquer une AG avec les 21 jours du délai légal. Le CS et le syndic ont perdu beaucoup de temps sur ce dossier avec cette consultation bidon; attendre encore un mois et demi ou deux pour un ravalement n'est pas si grave.
Vote de l'AG, et lancement des travaux APRES !!!
Je serais au CS, je demanderai au syndic, qu'il prenne à sa charge cette AG. Quels est le montant des honraires du syndic votés par l'AG pour ces travaux de ravalement ?? |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 12:27:20
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Oui, je suis membre de ce si mauvais conseil syndical!! Mea culpa!
Donc, je demande dès maintenant la convocation d'une AG extraordinaire pour la mise sous alarme du chantier, car nous avons deux sources d'intrusion: par un jardin suspendu et par l'accès principal de l'immeuble. Nous avions pris, un architecte pour ce chantier (qui prend 11,7% du montant ht des travaux!!) et le syndic ne nous a pas du tout indiqué qu'il fallait en passer par une AG pour valider l'installation du dispositif anti intrusion!(ses honoraires sont de 3% du montant ht des travaux). il n'a fait qu'envoyer le devis au conseil syndical en lui demandant une réponse! |
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Posté - 08 mars 2012 : 12:52:55
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citation: C'est vrai que c'est un peu tiré par les cheveux, mais si on ne sécurise pas le chantier et qu'il y a des cambriolages, le conseil syndical n'a pas fini de se le voir reprocher!!
le CS ne se verra rien reprocher, car c'est le syndic qui devrait régler ce problême...
vous avez un maitre d'oeuvre, l'architecte, qui n'a pas fait son travail...
comment faire maintenant : pas d'autre choix que de faire une AG ;
si vous voulez faire une AG plus tard, vous prenez le risque que ceux qui votent contre soient majoritaires (par le simple jeu des présences) (l'expérience montre que ceux qui ont l'intention de voter CONTRE quelque chose se déplacent plus facilement à l'AG, que ceux qui veulent voter POUR  ) |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 13:09:54
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Bien vu Rambouillet! Ce sont toujours ceux qui ne font rien qui critiquent ceux qui sont à la tâche! Et ce sont toujours les mêmes qui votent contre tout et n'importe quoi; nous en avons effectivement l'expérience dans notre copro.
Maintenant lorsque vous dites que l'architecte n'a pas fait son travail, je partage votre avis, ( le syndic non plus à mon sens)mais quel recours avons-nous maintenant que le chantier est lancé depuis 3 semaines et que nous ne pouvons pas nous permettre qu'il nous lâche à ce stade! |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 13:21:33
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Dans le même ordre d'idée, le syndic avait indiqué qu'un constat d'huissier (qu'il appelle référé préventif) serait nécessaire pour venir constater l'état des parties communes et l'état de la toiture d'un batiment non soumis au ravalement mais qui se trouvait impacté par les travaux du fait que les échafaudages s'appuient dessus. Le syndic n'a pas soumis non plus ce référé préventif au vote de l'AG de juin 2011, mais il nous annonce qu'il le fera régler au titre des charges générales communes en raison du "risque procédural" qui pèse sur le syndicat des copro en cas de dommages dans les parties communes et/ou sur la toiture du batiment non ravalé, mais qui supporte les échafaudages. Les copropriétaires de ce batiment nous ont même menacé si ce constat de l'état de leur toiture n'était pas dressé et donc payé par la copro, d'attaquer cette dernière en cas de dommages causés à leur toiture par les travaux de ravalement. Donc si je vous ai bien suivi, ce constat ne devait-il pas aussi être soumis à l'accord d'une AG?
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Posté - 08 mars 2012 : 14:59:56
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cela signifie tout bonnement que ce dossier n'a pas été bien préparé par le syndic et par l'architecte, car on suppose qu'au préalable de l'AG qui a décidé le ravalement, une AG avit du décider une étude faisabilité et de cout ...
seule solution, maintenant comme je le disais : une AG sur ces points et d'autres qui n'ont peut-être pas encore été soulevés comme la DO ! |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 15:13:48
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Si si, la DO a été faite dans les formes. en revanche pour le constat d'huissier, rien n'avait été prévu par l'architecte dans son étude de faisabilité (il avait établi un diagnostic détaillé de l'immeuble pour nous soumettre les priorités en matière de travaux). mais à l'époque où l'architecte avait établi cette étude, le batiment en question était à une personne qui l'a vendu postérieurment à des acheteurs qui ont totalement fait remplacer la toiture. A l'époque donc où l'étude a été réalisée, il n'avait pas été question de venir constater l'état de la toiture d'un batiment non soumis au ravalement et dont la propriétaire n'avait pas sollicité de constat! |
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Posté - 08 mars 2012 : 15:21:15
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ZELDA : "et le syndic ne nous a pas du tout indiqué qu'il fallait en passer par une AG pour valider l'installation du dispositif anti intrusion"
MAIS Zelda, le CS n'a pas à attendre des explications sur le B.A.BA du fonctionnement de la copropriété !!! Un CS doit savoir que seule l'AG décide en copropriété; pas le CS et pas le syndic !!!!
Un ravalement est dossier très complexe. Votre CS pouvait demander conseil auprès de professionnels !! syndic, architecte et CS, entreprises se sont ils réunis plusieurs fois pour exposer tous les problèmes, dont la sécurisation du chantier, et le problème de dégats sur le batiment non ravalé, par exemple ???
Avez étudié tous ensemble plusieurs devis ??
Les copropriétaires qui menacent le syndic et le SDC ont parfaitement raison sur leur demande de constat d'huissier non pris en compte.
CS pas très au fait du fonctionnement d'un SDC, un syndic pas sérieux, un architecte peut être un peu mou, .....C'est un constat et pas une critique.
Maintenant le CS doit pousser ce syndic a convoquer une AG ordinaire ( pas d'AG extraordinaire en copro ) et surtout il doit veiller à ce que le syndic n'oublie rien à cet ODJ !!
1. devis et vote de la sécurisation du chantier
2. vote du budget et constat d'huissier ( ceal ne pouvait pas être prévu au budget de fonctionnement)
3.ET toutes les autres questions oubliées et non votées : assurances DO, honoraires architecte, honos syndic, dates d'appels de fonds,.....
ZELDA : ne pas oublier que le syndic ne pourra commander les travaux de ravalement qu'à réception de la totalité des appels de fonds !!! soit qu' après juillet 2012. Vous avez donc tout le temps de faire une ou deux autres AG pour voter les " oublis" !!! 
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 15:35:14
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Monsieur Philippe388, comme vous l'avez bien précisé et nous le savons parfaitement, il faut un délai minimum de 21 jours pour convoquer une AG. Or le constat d'huissier doit être fait avant que les travaux du ravalement ne commencent et ils ont commencé. Il ne peut être question de repousser ce constat à l'AG car dans ce cas, l'huissier ne pourrait rien constater vu que la toiture objet de son constat est intégralement recouverte!
Le conseil syndical, le syndic et l'architecte ne se sont pas réunis au sujet de ces travaux ni avant l'AG, ni depuis. Nous avons des réunions de chantier programmées toutes les semaines , mais je reconnais que depuis le début du chantier, nous n'avons pas encore vu le syndic venir (il nous a dit attendre que le conseil le lui demande!). Bref, nous sommes tous des actifs pas spécialement au fait des histoires de chantier, avec des métiers très prenants qui nous laissent très peu de temps pour nous occuper de la copropriété. En tant que bénévoles, et selon nos petites disponibilités, nous nous efforçons de faire ce que la plupart des copros refuse totalement d'assumer!! |
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Posté - 08 mars 2012 : 16:20:02
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je crois que compte tenu de la petitesse de la somme de l'huissier (toujours trop chère ), son paiement par le budget de gestion courante est un pis aller que l'on peut accepter.
Qu'en est-il du montant des frais de mise en sécurisation ? |
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Posté - 08 mars 2012 : 16:22:44
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ZELDA : "Or le constat d'huissier doit être fait avant que les travaux du ravalement ne commencent et ils ont commencé. Il ne peut être question de repousser ce constat à l'AG car dans ce cas, l'huissier ne pourrait rien constater vu que la toiture objet de son constat est intégralement recouverte!
Le conseil syndical, le syndic et l'architecte ne se sont pas réunis au sujet de ces travaux ni avant l'AG, ni depuis"
Un dernier appel de fonds en juillet 2012 et les travaux sont déjà commencés début mars, sans que la totalité des appels soient terminés !!!!
ZELDA " Le conseil syndical, le syndic et l'architecte ne se sont pas réunis au sujet de ces travaux ni avant l'AG, ni depuis.
Nous avons des réunions de chantier programmées toutes les semaines , mais je reconnais que depuis le début du chantier, nous n'avons pas encore vu le syndic venir (il nous a dit attendre que le conseil le lui demande!).
"
Mes critiques sont fondées !!!! comment peut on enviseager un ravalement sans se réunir !!!
CS nul, architecte nul ET syndic nullissime !! tout ce beu monde est assez irresponsable.
Avant de lancer un tel chanteir il fallait virer ce syndic, pour qui vous avez votez des honoraires de suivis de chantier !!
Un CS qui a peur des reproches !!! on ne peut que rigoler
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Posté - 08 mars 2012 : 16:31:09
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eh ! philippe, zelda il fait quoi avec son ravalement maintenant ?.... |
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ZELDA
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Posté - 08 mars 2012 : 16:38:39
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citation: Initialement posté par rambouilletje crois que compte tenu de la petitesse de la somme de l'huissier (toujours trop chère ), son paiement par le budget de gestion courante est un pis aller que l'on peut accepter. Qu'en est-il du montant des frais de mise en sécurisation ? Le devis que le syndic nous a transmis est de 22 € hors taxe par jour pour un dispositif anti intrusion pour d'eventuelles intrusions venant de la cour et 30 € ht par jour pour intrusions venant de la cour et du jardin suspendu (bref le chantier serait sécurisé sur les deux accès dans cette formule). C'est la société qui effectue le ravalement qui l'a proposé et comme nous ne connaissons pas vraiment le marché des dispositifs de sécurité des chantiers, on s'est basé là dessus pour consulter les copros. |
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