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bulma34
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 Posté - 08 mars 2012 : 22:43:55
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Bonjour je travaille au service syndic d'une agence en bord de mer.
C'est une ancienne résidence de tourisme qui a été rachetée et revendue à des particuliers.
Aujourd'hui il y a 183 propriétaires.
La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves à la société chargée de vendre les lots aux particuliers au prix d'un euro symbolique afin d'y créer des caves.
Le syndicat des copropriétaires est donc proprio de ces réserves.
Lors de l'AG 2011 a été voté le projet d'étude de création des celliers .
Nous avons fait appel à un maître d'oeuvre qui nous a créé les plans : 79 celliers de 4 m² environ et à un bureau de contrôle.
Puis il a fait un appel d'offres auprès d'entreprises de maconnerie, menuiserie et électricité. Nous avons ouvert les enveloppes cet apres midi .
L'AG de cette résidence se tiendra le 28 avril et nous devons rédiger les résolutions pour la création et la vene de ces celliers ... C'est la que ca devient compliqué ...
Pour info, nous avons fixé le prix de vente de ces celliers à 550 € le m² (vote en CS) ...
Dans notre convocation nous devons insérer plusieurs résolutions (c'est la que j'ai besoin daide) :
1- autorisation donnée par le SDC pour créer des celliers (là nous avons décidé de voter un budget global)
2- autorisation donnée par le SDC de vendre ces celliers aux proprios (prix de vente : 550 € le m²)
3- autorisation donnée au syndic de procéder à la modification du RDC et de l'EDD
Plusieurs problèmes surgissent :
- si la création des celliers est acceptée et que nous lancons les travaux, qui doit payer ces travaux ? les proprios qui souhaitent acheter un cellier ou tous les coproprios ? l'ensemble des propriétaires doit il avancer la somme (par des appels de fonds) et seront remboursés par la suite ceux qui ne se portent pas acquéreurs ? ou seulement les proprios acquéreurs ?
- nous enverrions juste apres l'AG un courrier aux proprios pour voir lesquels se porteraient acquéreurs : peut on demander un acompte ? en cas de désistement doit-il être remboursé au proprio ? ou reste il acquis à la copropriété ?
- un géomètre va devoir créer ces nouveaux lots pour qu'ils soient insérer au RD ... lors de l'AG du mois prochain doit on faire voter le principe du modificatif du RDC ? et le faire valider ensuite l'an prochain ?
- le géomètre ne va créer les lots que lorsque les celliers seront créés . Sur quoi la comptable doit elle se baser pour faire ses appels de fonds travaux ? puisqu'elle n'aura aucun lot ni tantième attribué aux proprios ? doit elle appeler la somme des travaux à tous les proprios et dans un an rembourser ceux qui n'en n'auront pas achetés ?
C'est tellement compliqué ... 
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ABCT
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 Posté - 09 mars 2012 : 08:55:53
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Sans être pro : plusieurs points soulèvent problème :
Le syndicat veut vendre des celliers qui ne sont pas encore finalisés.....
A combien s'élèveront les frais y compris les frais annexes???? modification ou plutôt " rajout" de tantièmes....Etablissement d'un rectificatif du R.d.C. et sa publication au fichier immobilier (Conservation des Hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble).
Prix de revient de tous ces travaux??? et frais annexes?????? aux frais de qui ?????? et après quelle majorité?????
Vous ????? avez décidé????? de voter (qui?????) un Budget global?????
Il est rappelé que le C.S. n'a aucun pouvoir de décision...
Vous voulez que le syndicart se substitue à un promoteur?????? pour l'édification des celliers puis de la vente????? quid de la plus value????? = le syndicat?????? Etes vous certains d'avoir l'unanimité pour cette opération????
Etes vous sûr de "travailler au service syndic d'une agence en bord de mer "??????
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nefer
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 Posté - 09 mars 2012 : 09:04:11
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citation: Initialement posté par bulma34Bonjour je travaille au service syndic d'une agence en bord de mer. C'est une ancienne résidence de tourisme qui a été rachetée et revendue à des particuliers. Aujourd'hui il y a 183 propriétaires. La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves à la société chargée de vendre les lots aux particuliers au prix d'un euro symbolique afin d'y créer des caves. Le syndicat des copropriétaires est donc proprio de ces réserves. Lors de l'AG 2011 a été voté le projet d'étude de création des celliers . Nous avons fait appel à un maître d'oeuvre qui nous a créé les plans : 79 celliers de 4 m² environ et à un bureau de contrôle. Puis il a fait un appel d'offres auprès d'entreprises de maconnerie, menuiserie et électricité. Nous avons ouvert les enveloppes cet apres midi . L'AG de cette résidence se tiendra le 28 avril et nous devons rédiger les résolutions pour la création et la vene de ces celliers ... C'est la que ca devient compliqué ... Pour info, nous avons fixé le prix de vente de ces celliers à 550 € le m² (vote en CS) ... Dans notre convocation nous devons insérer plusieurs résolutions (c'est la que j'ai besoin daide) : 1- autorisation donnée par le SDC pour créer des celliers (là nous avons décidé de voter un budget global) 2- autorisation donnée par le SDC de vendre ces celliers aux proprios (prix de vente : 550 € le m²) 3- autorisation donnée au syndic de procéder à la modification du RDC et de l'EDD Plusieurs problèmes surgissent : - si la création des celliers est acceptée et que nous lancons les travaux, qui doit payer ces travaux ? les proprios qui souhaitent acheter un cellier ou tous les coproprios ? l'ensemble des propriétaires doit il avancer la somme (par des appels de fonds) et seront remboursés par la suite ceux qui ne se portent pas acquéreurs ? ou seulement les proprios acquéreurs ? - nous enverrions juste apres l'AG un courrier aux proprios pour voir lesquels se porteraient acquéreurs : peut on demander un acompte ? en cas de désistement doit-il être remboursé au proprio ? ou reste il acquis à la copropriété ? - un géomètre va devoir créer ces nouveaux lots pour qu'ils soient insérer au RD ... lors de l'AG du mois prochain doit on faire voter le principe du modificatif du RDC ? et le faire valider ensuite l'an prochain ? - le géomètre ne va créer les lots que lorsque les celliers seront créés . Sur quoi la comptable doit elle se baser pour faire ses appels de fonds travaux ? puisqu'elle n'aura aucun lot ni tantième attribué aux proprios ? doit elle appeler la somme des travaux à tous les proprios et dans un an rembourser ceux qui n'en n'auront pas achetés ? C'est tellement compliqué ...
donc vous êtes gestionnaire de copropriété dans une société.
Il faudrait commencer par aller voir le responsable de votre société, détenteur de la carte de gestion, et qui, je l'espère, doit connaitre cette question.
il s'agit de créer des lots dans des parties communes et ensuite de les vendre
comme dit par ABCT, le CS n'a aucun pouvoir de décision: il sera proposé des résolutions à l'ordre du jour....et le syndicat décidera.
il apparait que ce dossier n'est pas "préparé"....
il va falloir soit reporter votre AG soit reporter ce dossier à une prochaine AG |
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Posté - 09 mars 2012 : 09:11:21
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bulma34 : "Bonjour je travaille au service syndic d'une agence en bord de mer."
Vous êtes syndic de copropriété,vous avez donc la possibilité de contacter un service juridique pour mettre au point cette création de caves sur des parties communes, et de proposer des résolutions juridiquement recevables à l'ODJ.
Une AG est prévue pour le 28 avril, et vous vous posez encore des questions juridiques basiques sur ce dossier pour préparer l'ODJ ????
Voilà ce que propose UI : une partie commune, pour être annexée ou achetée par un copropriétaire, doit d'abord devenir une partie privative, sous forme d'un ou plusieurs nouveaux lots appartenant au syndicat des copropriétaires ;
- puis il doit y avoir vente de ce ou ces lots de la part du syndicat au copropriétaire demandeur, fût-ce au franc symbolique ;
- cette vente s'analyse comme une "aliénation de partie commune" qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans possibilité de vote à une majorité moins forte en deuxième lecture) si la partie commune n'est pas de celles "dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" (voir notre fiche pratique "Lire le règlement de copropriété"), et à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception si elle l'est : c'est le cas en principe des loges de concierge...
- l'assemblée appelée à statuer sur cette vente fixe le prix et les conditions de la vente (conditions de jouissance, prise en charge des frais de la vente, etc.), ainsi que les servitudes éventuelles attachées au lot vendu - obligation d'entretien pour une terrasse ou droit de passage si la partie commune donne accès à un équipement commun - et adopte le modificatif du règlement de copropriété préalablement préparé, comportant création du ou des lots vendus et les tantièmes y afférents ;
- si l'annexion ou l'achat de la partie commune doit être, comme c'est fréquemment le cas, accompagnée de travaux sur le gros oeuvre de l'immeuble, les travaux doivent être autorisés également par la même assemblée, qui statue cette fois à la majorité de l'article 25 et le cas échéant 25-1 de la loi, et fixe en particulier les conditions de leur réalisation : réalisation par une entreprise qualifiée et assurée, contrôle par un architecte désigné par la copropriété ou un bureau de contrôle, dates de réalisation, etc.
- le prix de vente est réparti entre tous les copropriétaires - y compris l'acquéreur - au prorata des tantièmes généraux si la partie commune est commune à tous les copropriétaires, ou entre les copropriétaires à qui elle appartient si elle est partie commune à certains d'entre eux seulement, "proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" (article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : en clair, si c'est une partie commune d'un bâtiment seulement au prorata des tantièmes spéciaux du bâtiment ; dans ce dernier cas, ne participent au vote de l'assemblée appelée à statuer sur la vente que les copropriétaires à qui appartient la partie commune concernée.
Ce processus s'applique à toutes les parties communes convoitées, y compris quand le copropriétaire qui les revendique dispose déjà d'un droit de jouissance exclusive, ou s'il est le seul à pouvoir les utiliser...
Il s'applique même pour des parties communes immatérielles comme le tréfonds, théoriquement propriété du syndicat jusqu'au centre de la terre !
En réalité, c'est plus simple à dire qu'à faire ! En effet, le copropriétaire qui se lance dans l'aventure a intérêt à faire preuve de patience, de doigté et de sens de la négociation ; et surtout à prendre la température auprès du conseil syndical, puis en évoquant la question prudemment lors d'une assemblée... Une telle approche évite les bévues psychologiques et un échec, toujours coûteux, qui peut compromettre pour longtemps toute nouvelle tentative !
Ensuite, il est encore conseillé de procéder en deux temps : obtenir une décision de principe lors d'une première assemblée - éviter de faire convoquer une assemblée spéciale : il faudrait en payer les frais et il y a toutes les chances de ne pas déplacer suffisamment de copropriétaires pour prendre une décision à la bonne majorité, car les copropriétaires ont horreur qu'on les dérange pour des questions privées ! - et faire voter la décision proprement dite lors d'une seconde assemblée avec cette fois le projet de modificatif de règlement de copropriété (établi par un géomètre et un notaire) et le projet de travaux ; même si le premier vote n'a aucune valeur sans le second, on évite au moins de faire la dépense pour rien si le premier est négatif...
Enfin, est-il utile de rappeler (l'expérience prouve que ça l'est...) qu'on n'obtient jamais l'accord d'une assemblée, même pour une partie commune sans utilité pour la collectivité, sans la convaincre qu'on en offre un prix en proportion avec la valeur que l'on compte en tirer : tout le monde comprend qu'on en tire un bénéfice mais il doit être raisonnable !
en résumé pour votre SDC :
1. créer des lots de copropriété ( géomètre) , frais en charges communes générales
2. création des caves, travaux du SDC, adoption du devis et des travaux. TOUS les copropriétaires paieront les trvaux car tous les copros sont indivis sur ces réserves appartenant au SDC
3. vente des lots aux copropriétaires demandeurs en fixant le prix de vente, majorité article 26 sans passage possible au 25.1
4. modification du RDC
5. le prix de vente sera réparti entre tous les copropriétaires ( art 16.1) |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2012 : 10:19:57
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Il faut mettre les bons 'mots' !
La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves à la société chargée de vendre les lots aux particuliers au prix d'un euro symbolique afin d'y créer des caves"
Traduction : le syndicat est devenu propriétaire de "lots privatifs", ex-"réserves", achat qui a sans doute été décidé lors d'une AG.
Le projet du syndicat propriétaire serait maintenant de transformer ses locaux "réserves" en 79 "caves" destinées à être "revendues" .... à ceux des 183 copropriétaires .... déja propriétaires des réserves !
Comment sont identifiées les "réserves" achetées par le syndicat dans l'EDD/RDC : sont-elles indistinctement UN lot privatif ou X lots privatifs (chaque "réserve"= 1 lot) ?
L'opération envisagée consisterait donc pour le syndicat-propriétaire à engager des travaux privatifs dans ses lots privatifs.
Pour cela il faut démembrer le ou les lots existants en 79 lots privatifs à usage de "cellier", lesquels ensuite seront vendus à ceux qui le souhaitent (sur les 183, comment faire le "tirage au sort" ??)
Tout propriétaire qui engage chez lui des travaux privatifs en supporte le coût personnellement.
S'agissant de travaux sur un ou des lots privatifs du syndicat (démembrement, construction), ils sont supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
On comprend qu'avant de pouvoir vendre quoi que ce soit, il faut que le syndicat (AG) puisse statuer sur un projet global, bordé de A à Z. Donc avec des plans du démembrement, des devis pour travaux d'aménagement, de modification de l'EDD/RDC. (*)
Il y a donc nécessairement au départ un 'investissement' à déciser pour l'étude préalable de faisabilité, et surtout d'unformation des copropriétaires. Si des fonds doivent être appelés (décidés par l'AG) ils le sont sur la base des tantièmes généraux.
Sans doute qu'une réunion prépératoire à l'AG est nécessaire.
Restera la question de l'attribution de 79 caves à 183 "clients" potentiels, la fixation du prix, avec en tête que les copropriétaires sont déja propriétaires des réserves au travers du syndicat, syndicat qui na pas pour but de faire du commerce immobilier !
L'affaire doit être préparée en liaison avec le CS, certainement pas "en secret" dans le fond de votre agence.
(*) Le syndicat doit préalablement décider d'un budget pour établie ce projet : le syndic ne peut engager de fonds (géometre) sans décision d'AG. Notez qu'un vote "de principe" n'a aucun effet juridique, n'est pas "décision" (c'est au plus un 'sondage'.) |
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bulma34
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Posté - 09 mars 2012 : 11:56:02
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Merci pour vos précieuses indications.
je ne suis pas le gestionnaire de copropriété mais son assistante et ce dossier m'inquiète ...
C'est pour ca que je demande un avis extérieur au CS parce que les membres veulent tellement en finir avec ce dossier qu'ils souhaitent que tout passe cette année à l'AG ... alors que nous nous voyons bien que ce n'est pas possible ... |
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Posté - 09 mars 2012 : 12:12:54
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"La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves à la société chargée de vendre les lots aux particuliers au prix d'un euro symbolique afin d'y créer des caves.
Le syndicat des copropriétaires est donc propriétaire de ces réserves.
Lors de l'AG 2011 a été voté le projet d'étude de création des celliers .
Nous avons fait appel à un maître d'oeuvre qui nous a créé les plans : 79 celliers de 4 m² environ et à un bureau de contrôle.
Puis il a fait un appel d'offres auprès d'entreprises de maconnerie, menuiserie et électricité. Nous avons ouvert les enveloppes cet apres midi ."
L'AG a déjà décidé et voté un budget pour cette étude. !!!!!
Ce qui pose problème c'est que le syndic de cette copropriété de 183 lots ne semblent pas très compétent en se posant des questions 15/20 jours avant l'envoi des convocations. !!
Les réponses à ces questions semblent plutot simples pour des non-syndic.
le SDC a acheté des réserves, il est propriétaire de ces réserves. TOUS les copros sont donc engagés dans ce dossier et les travaux du sSDC pour les transformer en caves.
Les plans sont faits, mais neaucoup reste à faire. Bulma ne parle pas du mandat du géomètre dont les honoraires n'ont pas du être votés pour créer des lots de copropriétés. C'est la première des résolutions à adopter par l'AG !!
Le prix a été fixé par qui ?? le syndic ? les CS ?? le CS et le syndic ?? Bulam oublie que seule l'AG pourra fixer le prix de vente.
Sans connaitre le cout TOTAL du projet :Travaux, honoraires divers du géomètre, du syndic, du notaire,asurances DO, frais de modif du RDC et de l'EDD; il est impossible d'avoir pu fixer un prix de vente sérieux. le syndic est à même de comparer ce prix par m2 avec d'autres lots.
Dans ce nouvelle EDD, ne aps oublier que ces 79 lots devront être entretenu, assuré, .... tout cela devront être des charges spéciales de copropriété, à payer par ces 79 copropriétaires. !!! Une info importante.
Si ce prix de 550 € est supérieur au prix du marché, ce projet sera peut-être rejetté par la majorité des copropriétaires !!! 183 copros pour 79 caves !!! les 104 copros vont réfléchir a investir dans ce projet si ils n'en retire aucun profit.
bulma34 : avez vous étudié le budget total de ce dossier ?? Sans ce budget il sera impossible aux copros de voter ce projet avec des oublis !!! 79 caves, quels seraient le montant des travaux ??
Une réunion préparatoire devait être faite avec l'ensemble des copros!!
Manque d'information et de préparation.
bulma34 : "nous enverrions juste apres l'AG un courrier aux proprios pour voir lesquels se porteraient acquéreurs : peut on demander un acompte ? en cas de désistement doit-il être remboursé au proprio ? ou reste il acquis à la copropriété ?"
Cette question pour un cabinet de syndic me fait plutot TRES peur !!!
Le géaomètre n'est pas mandaté, pas de budget voté ET vous vous posez la question de rembousement d'acompte en cas de désistement !!!
Pour cela il faut que l'AG est adopté ce projet, que des promesses de vente soient signées, ..... demander un acompte est très surprenant !!!
Tout cela est très très très léger comme gestion. Votre patron est 'il un VRAI syndic ??????
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2012 : 14:26:24
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Les choses ne sont pas aussi simples, faute de données très précises !
Toutefois, sur ce qui est exposé, il est cartain que l'affaire ne sera pas réglée lots de l'AG d'avril !
"C'est une ancienne résidence de tourisme qui a été rachetée et revendue à des particuliers.
On comprend qu'il y a eu découpage avec vente de lots privatifs, d'ou création de la copropriété.
En principe, c'est tout l'ensemble immobilier qui est divisé en "lots", lesquels comprennent une part de tout ce qui est commun.
A la fin de l'opération il ne reste rien au promoteur.
Une chose intrigue :
La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves à la société chargée de vendre les lots aux particuliers au prix d'un euro symbolique.
Ce qui tendrait à démontrer qu'il restair au moins 1 lot, comprenant l'ensemble des "réserves", ce lot provatif ayant éyé vendu au syndicat.
S'il s'agissait d'un reliquat "commun", il était indistinctement noyé dans le total de ce qui est commun .... et ne pouvait donc faire l'objet d'une "vente" séparée au syndicat. (on ne peut 'vendre' que des lots provatifs).
Bulma : C'est donc de point de départ qu'il faut préciser.
La partie vendue sous forme de "réserve" est-elle un seul lot privatif, plusieurs (combien), ou est-ce resté (curieusement !) partie commune ???? |
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nefer
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Posté - 09 mars 2012 : 14:45:22
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citation: Initialement posté par bulma34
Merci pour vos précieuses indications.
je ne suis pas le gestionnaire de copropriété mais son assistante et ce dossier m'inquiète ...
C'est pour ca que je demande un avis extérieur au CS parce que les membres veulent tellement en finir avec ce dossier qu'ils souhaitent que tout passe cette année à l'AG ... alors que nous nous voyons bien que ce n'est pas possible ...
et qu'en dit votre gestionnaire??
et la direction de la société ? |
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Posté - 09 mars 2012 : 15:44:22
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bulma :" C'est pour ca que je demande un avis extérieur au CS parce que les membres veulent tellement en finir avec ce dossier qu'ils souhaitent que tout passe cette année à l'AG ... alors que nous nous voyons bien que ce n'est pas possible ..."
bulma : le syndic et le CS doivent travailler ensemble sur ce dossier afin de proposer une résolution bordée juridiquement et avec tous les éléments pour que l'AG décide.
Le CS est un organe de controle et n'a aucun pouvoir de décider; et d'exiger que ce dossier soit clos rapidement. Le syndic et le CS prépare l'ODJ,c'est une obligation.
L'avis extérieur au CS devrait plutot être un avis juridique. Quelques questions essentielles se posent et sont encore sans réponses !!!
ET comme l'a souligné gedehem sur l'achat de ses réserves si elles ne constituaient pas un lot privayif crée lors de la vente des lots; et donc de la possibilité même de vendre ses réserves.!!!!
Expliquez donc cela au CS, et reportez ce dossier !!
Le syndic, votre patron, semble éloigner de ce dossier. Le CS emet que des avis au syndic et à l'AG. le syndic et l'AG n'ont aucune obligation de suivre l'avis de CS !!!! Le syndic doit expliquer à ses memebres et à son président qu'il n'a pas tous les éléments du dossier à joindre à cet ODJ, et que ce dossier doit être reporté à une autre AG? ou que cette AG soit reportée !!
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bulma34
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Posté - 09 mars 2012 : 17:22:43
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nous nous sommes entretenus avec le président du CS. Nous pensons faire voter dans un premier temps l'intervention du géomètre et le modificatif du règlement de copropriété. La comptable lui a bien expliqué qu'il est hors de question qu'elle effectue des appels de fonds uniquement aux acquéreurs potentiels vu que cela concerne une partie commune de la copro donc tous les copropriétaires. Nous envisageons par ailleurs une ag extraordinaire dans 6 mois afin de voter les prochaines étapes du projet (ceci afin de ne pas devoir attendre un an) ... Mais notre président de cs est dépité puisqu'il imagine bien que tous les propriétaires qui ne sont pas intéressés par ces celliers voteront contre lorsqu'on leur dira que toute la copro doit payer les travaux ... et vu qu'il nous faut la majorité de l'article 26 ... |
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Gédehem
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11
Posté - 09 mars 2012 : 21:18:41
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Bulma, si vous ne faites pas un exposé précis, il est impossible de vous répondre !
Vous dites maintenant :
"..... vu que cela concerne une partie commune de la copro ...."
Cela ne va pas du tout avec votre donnée initiale :
"La copropriété a racheté en 2010 2011 des réserves ..... afin d'y créer des caves."
Comment sont identifiées ces "réserves" dans l'EDD/RDC actuel, tel que cela a été enrergistré lors de la "vente" 2010-2011 ?????
Il faut comprendre que :
1)- Lors de la division d'un immeuble destiné à être vedu par "lots de copropriété", l'intégralité de ce qui n'est pas affecté à une personne déterminée est par nature "partie commune", c'est à dire commun à tous (indivision forcée), divisé entre chacun selon les quoites-parts de parties communes. (lisez l'EDD pour mieux suivre).
Dans ce cas la totalité de ce qui est le "commun" est affecté à chacun.
Ce que vous appelez "réserves" ne pouvait faire l'objet d'une "vente", chacun des propriétaires de lots étant déja propriétaire d'une part de ces "réserves" parties communes, la totalité de ce qui est commun étant obligatoirement réparti entre tous les lots..
Sans cette situation le syndicat n'a pas de patrimoine : il n'est que le "gardien" des choses communes.
2)- Il se peut aussi que le promoteur ait créé un lot privatif supplémentaire, composé ici de la totalité des "réserves", lots privatif qu'il a pu vendre au syndicat. Ce n'est pas un lot privatif "appartement", mais un lot privatif "réserve".
C'est ce lot privatif "réserve" qui a fait l'objet d'une "vente" pour l'€ symbolique.
Il faut avant toute autre chose lever le doute : Vous êtes dans la situation 1) ou la situation 2) 
Dans l'un et l'autre cas, l'intégralité des travaux préparatoires (essentiellement géometre pour tantièmes (*) et homme de l'art pour projet travaux + devis) sont obligatoirement à charge de tous les copropriétaires, chacun sa part selon ses tantièmes.
C'est incontournable, n'en déplaise à ce pdt de CS qui ne semble pas y entendre grand chose !!!
(*) tous les tantièmes ne sont pas à (re)calculer. Ici tout dépend si ces "réserves" sont effectivment "partie commune" ou alors "lot privatif" du syndicat (il faut lever le doute !!). |
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bulma34
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Posté - 09 mars 2012 : 21:32:02
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ce dossier m dépasse, moi petite assistante ...
je regarderai l'EDD lundi ...
ce que je sais, c'est que dans la compta de la copro, nous avons nos 183 comptes proprio et un compte SDC dans lequel se trouvent ces réserves ( ces réserves sont en fait 4 lots avec des tantièmes, des numéros, des charges à payer) |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2012 : 22:33:00
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On avance !!
"nous avons nos 183 comptes proprio et un compte SDC dans lequel se trouvent ces réserves ( ces réserves sont en fait 4 lots avec des tantièmes, des numéros, des charges à payer)"
Ces "réserves" ne sont donc pas des parties communes, ce qui explique pourquoi elles ont pu être "vendues".
Il y a 4 lots privatifs, propriétés du syndicat, chacun doté de XX tantièmes.
Il n'y a pas de charges à payer pour ces lots (le syndicat ne se paye pas de charges à lui-même !!!  )
Les charges de ces lots sont en fait supportées par les 183 copropriétaires !
Voici comment.
Le principe (les chiffres sont pour l'exemple) :
le syndicat comptant 100.000/100.000°, chacun des 4 lots "réserve" ayant 50/100.000° (soit 200/100.000° pour les 4), les charges sont réparties sur le total des autres lots privatifs.
C'est à dire sur 99.800/99.800°°
Il n'est pas possible de faire autrement (c'est interdit puisqu'impossible).
Même chose en AG : le syndicat ne peut voter pour ses lots, ses tantièmes sont décomptés du total syndicat.
Pour le calcul du Géometre, c'est tout simple : il doit répartir le total des tantièmes "réserve" des 4 lots (200/100.000° de notre exemple) entre les 79 caves créées. C'est la règle lors de la division de lots (total des lots créés = total du lot initial).
Il n'y a donc pas création de nouveaux tantièmes pour le syndicat, le total reste le même, la part de chacun aussi.
On a avancé d'un bon pas ! |
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Posté - 10 mars 2012 : 10:46:32
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bulma34 : "ces réserves sont en fait 4 lots avec des tantièmes, des numéros, des charges à payer"
La première des choses à faire dans ce projet fut au moins de lire votre RDC et l'EDD.
Le rpésident du CS est à coté de la plaque !!! il pensait déjà faire payer un acompte à des copros sur ces 79 caves !!! Sans accor de l'AG le syndic ne pas appeler des fonds, c'est le B.A.BA de la copropriété.
Heureuesement, vous avez une comptable un peu au courant du fonctionnement d'une copro !!!
bulma34 : vous connissez maintenant la marche à suivre.
Votre patron est toujours en vacances au ski ???? |
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bulma34
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Posté - 10 mars 2012 : 10:57:03
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lol je sis qu'on a l'air un peu à coté de la plaque mais moi j'y suis depuis un an et demi j avais jamais fait de syndic avant . La syndic qui avait 23 ans d'expérience est partie en novembre et sa rermplacante n'avait jamais fait de syndic ... donc dur pour elle les dossiers de travaux |
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nefer
Modérateur
14615 message(s)
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Posté - 10 mars 2012 : 11:24:21
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citation: Initialement posté par bulma34.. donc dur pour elle les dossiers de travaux
ce n'est pas un dossier de travaux, c'est un dossier juridique
si votre gestionnaire n'a pas les compétences juridiques, j'espère que la direction de votre agence en a....
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Édité par - nefer le 10 mars 2012 11:25:00 |
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bulma34
Nouveau Membre
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8 message(s)
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Posté - 03 oct. 2012 : 22:07:00
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Bonjour à tous,
Me revoilà quelques mois plus tard et j'ai encore des questions à vous poser, vous les super pros !
En relisant la conversation, je m'aperçois effectivement que mes explications n'étaient pas terribles.
J'aurais une autre question ... je vais essayer d'être plus claire.
Récap : toujours sur ma copro en bord de mer
Ancienne résidence Maeva dont les différents appartements ont été revendus à des particuliers.
Elle compte deux volumes :
- le volume 2 comprend les 210 appartements et studios, des parkings aériens, des parkings sous-sol. Il compte 186 propriétaires + 1 compte SDC.
- le volume 1 acheté par le SDC en 2011 comprenant des parkings sous-sol et des réserves (tous ont des numéros de lot et des tantièmes). Il compte 39 propriétaires (des parkings) + 1 compte SDC (pour les réserves)
Nous souhaitons créer des caves dans les réserves du volume 1.
Sachant que seuls 39 propriétaires le sont dans le volume 1 et que les propriétaires du volume 2 veulent également acheter, nous faut il réunir les deux volumes ? Les proprios du SDC du volume 1 sont ils seulement les 39 proprios de parking ou ce SDC volume 1 comprend les 186 proprios ?
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Posté - 04 oct. 2012 : 07:22:07
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que signifie dans vos abréviations SDC : syndicat de copropriétaires, sans domicile connu, syndic des c.....ons, etc... |
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bulma34
Nouveau Membre
France
8 message(s)
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19
Posté - 04 oct. 2012 : 07:35:24
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lol syndicat des copropriétaires |
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Posté - 04 oct. 2012 : 08:07:14
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merci pour le SDC.
mais pour bien comprendre : nous avons un syndicat de corporpriétaires unique propriétaire indivis de 2 volumes, ou avons nous 2 SDC propriétaires indivis chacun d'1 volume.
En effet, vous mélangez des copropriétaires et 1 SDC. Or dans un SDC, les copropriétaires sont propriétaires du SDC et ont des jouissances exclusives.... |
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