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immolmp
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 Posté - 12 mars 2012 : 19:27:55
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Bonjour,
J'ai parcouru de nombreux fils où il est question des amortissements et des loyers nets. La question que je vous pose ne me semble pas avoir déjà été posée. Si cela avait déjà été le cas, je vous prie de bien vouloir m'en excuser.
L'imputation des amortissements sur un résultat positif ne peut se faire qu'à concurrence des loyers nets sauf erreur de ma part (II article 39C).
Ma question est la suivante: si j'ai plusieurs appartements, l'imputation des amortissements Ă concurrence des loyers nets se fait appartement par appartement ou globalement?
Je vais tenter de clarifier avec un exemple.
Supposons que j'ai 2 appartements A et B.
Appart A: rapporte 1000 en loyers, supporte 200 de charges et s'amortit pour 2000 chaque année.
Appart B: rapporte 900 en loyers, supporte 400 de charges et s'amortit pour 300 chaque année.
Loyers nets pour A: 1000-200=800, je peux imputer 800 d'amortissement pour ramener le résultat à 0 et je peux stocker 2000-800=1200 en amortissements
Loyers nets pour B: 900-400=500, je peux imputer 300 d'amortissement pour ce qui ramène le résultat à 200.
Ma question: puis-je imputer 200 d'amortissements sur les 1200 d'amortissements restant sur l'appartement A pour ramener le résultat de B à 0?
Merci!
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 13 mars 2012 : 00:11:48
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Je ne suis pas certain de vos calculs de "loyers nets" au terme de l'article 39-C.
C'est plus compliqué que ça.
Néanmoins, je considère que vous avez volontairement simplifié pour ne pas détourner le débat (ce que je commence par faire )
Ma réponse à votre question est OUI (je suis d'ailleurs dans ce cas).
Il faut toutefois préciser un point : il faut que A et B fassent l'objet d'une seule liasse 2033. Je m'explique, il faut que les propriétaires de A et B soit rigoureusement les mêmes.
En effet, si vous avez A avec votre époux(se) et que vous avez B avec votre père, alors vous devez faire 2 liasses 2033 et ne pouvez donc pas compenser A avec B.
Je peux sembler me noyer dans un verre d'eau et compliquer, mais il faut toujours être précis et complet |
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immolmp
Contributeur actif
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 2
Posté - 13 mars 2012 : 10:44:16
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Bonjour,
J'ai effectivement simplifié le calcul des loyers nets.
Merci pour votre réponse! |
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immolmp
Contributeur actif
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3
Posté - 14 mars 2012 : 13:08:36
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Bonjour,
J'ai une nouvelle question. Pour m'expliquer je prends un nouvel exemple numérique (simplifié).
Bien X: Loyer 1000, charges 1500.
Bien Y: Loyer 4000, charges 3000.
Ma question: comment se calculent les loyers nets?
1. Par appartements?
Dans ce cas si je calcule la différence "positive" au sens du II 39C, j'obtiens un loyer net:
- pour X de 0 (la différence est de -500=1000-1500 mais elle doit être positive donc 0 au minimum)
- et de 4000-3000=1000 pour Y.
La limitation de déduction des amortissements est alors de 1000.
2. Pour l'ensemble des appartements?
Je somme les loyers 1000+4000=5000.
Je somme les charges 1500+3000=4500.
Loyers nets 5000-4500=500.
La limitation de déduction des amortissements est alors de 500.
Merci beaucoup!
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fluo
Contributeur senior
France
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4
Posté - 14 mars 2012 : 18:47:27
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Je ne suis pas certain d'ĂŞtre d'accord avec votre calcul pour arriver au loyer net (vous savez, je n'ai pas choisi mon avatar pour rien : j'ouvre un parapluie).
Néanmoins, ma réponse est :
Vous globalisez et ne vous occupez pas de quel appartement proviennent les revenus ou les charges( LIEES A L'IMMEUBLE) |
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immolmp
Contributeur actif
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Posté - 14 mars 2012 : 22:49:00
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Merci Fluo pour vos nombreuses réponses. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 15 mars 2012 : 17:16:52
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@immolmp :
1 - sur votre compta, vous séparez vos biens, vous ne faites pas du global ?
Ceci afin de vous donner une idée précise des rendements locatifs par investissements sans même rentrer de plein fouet dans une compta analytique.
2 - Sur les liasses fiscale par contre lĂ c'est du global, y a pas Ă tortiller, que vous ayez 2, 20 ou 200 logements.
C'est donc l'ensemble des bénéfices, des pertes, des amortissements que vous reporter depuis votre compta.
Donc l'idée est effectivement de répercuter fiscalement les pertes d'un investissement locatif X sur les autres investissements locatifs qui eux sont bénéficiaires.
Après, il existe différentes méthodes entre le jeu d'écriture comptable et les règles fiscales pour y parvenir, mais vous semblez déjà en avoir saisie le concept dans les grandes lignes 
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immolmp
Contributeur actif
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Posté - 21 mars 2012 : 20:03:48
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Bonsoir,
1. Je fais ma comptabilité sous tableur et effectivement je suis appartement par appartement notamment les amortissements car ils dépendent de leur date d'achat. Par conséquent:
- la somme des loyers nets par appartements sachant que le loyer net doit ĂŞtre positif par appartement
- est différente de la somme des loyers nets sachant que le loyer net doit être positif globalement
2. Vous avez raison.
Merci pour vos réponses. |
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