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anka
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 Posté - 15 mars 2012 : 14:15:57
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bonjour
sachant que le RDC actuel mentionne que les fenêtres et porte fenetres sont des parties privatives , le conseil syndical va mettre a l ordre du jour l obligation de changer les fenetres et porte fenetre chassis metal et simple vitrage par des fenetres et porte fenetres en pvc et double vitrage ... a noter qu il y a déjà des copropriétaires qui ont fait ce changement ..
avez vous un conseil a me donner ? comment ça peut se passer ? quelle éventuelle résolution pour voter ou ne pas voter cette resolution ?
MERCI
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Posté - 15 mars 2012 : 14:23:55
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ceci est prévu par les textes si la résolution est présenté dans le cadre des économies d'énergie :
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.
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anka
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 18 mars 2012 : 15:10:44
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je n ai pas trouvé le décret en question
pensez vous que même sans décret l assemblée puisse décider de voter les travaux ?
est ce que les propriétaires peuvent faire faire les travaux par des entreprises autres que celles retenues par l assemblée sachant qu il y a deja d autres copro qui ont déjà fait faire ces travaux par leur entreprise propre ? Merci de me conseiller si vous avez des tuyaux
bon dimanche |
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alice78
Contributeur actif
France
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Posté - 18 mars 2012 : 16:24:45
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filomat
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Posté - 18 mars 2012 : 20:02:08
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1-Le décret du conseil d'Etat n'étant pas paru l'article 25-g n'est pas applicable.
2-Même s'il l'était il est bien précisé "sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. "
3-alice78 a mal lu les liens qu'elle donne- à moins qu'il ne s'agisse de souligner qu'ils sont en contradiction avec la partie que cite (in extenso) rambouillet ci-dessus : le syndic "serait" maitre d'ouvrage et ce "serait" donc bien l'ag qui choisirait l'entreprise, mais rien n'empêcherait un copropriétaire de faire réaliser des travaux équivalents par l'entreprise de son choix pourvu que ce soit dans les dix années précédentes ...Dans l'année de l'ag ce "serait" trop tard.
Vous avez de la chance, anka, qu'il ne soit question que de changer vos fenêtres, dans ma copropriété cela allait beaucoup plus loin : volets, climatisation, plantations sur les terrasses, panneaux photovoltaiques, réfection système de chauffage, isolation des portes palières etc... etc...pour répondre aux normes batiment basse consommation, projet qui, heureusement mais de justesse, n'a pas recueilli le tiers des voix du syndicat, car il aurait été extrêment onéreux pour les copropriétaires et associés.
L'Etat est fort inquiet devant la menace des débours qui l'attendent pour réhabiliter ou reconstruire les immeubles énergivores dont il avait gaillardement encouragé la construction quelques décennies auparavant : Dans son immense générosité il avait même prévu des aides spécifiques pour les copropriétaires nécessiteux - lesquels auraient été bénéficiaires au lieu d'avoir quelque chose à payer, les aides étant pour eux supérieures à la dépense - ainsi que le prêt à taux zéro pour les plus jeunes, et tant pis pour les autres.
Aux dernières nouvelles il étudierait la possibilité d'accorder ce prêt au syndicat de copropriété, ce qui permettrait de ne pas augmenter les charges à condition que les économies d'énergie compensent les remboursements de l'emprunt, ce qui, si l'on y regarde de près, est loin d'être gagné.
Jusqu'à plus ample informé (par le Conseil d'Etat, voire le conseil constitutionnel ou la commission européenne) les parties privatives restent "privatives"... et le "grenelle" ... "va se faire voir" !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 18 mars 2012 20:53:45 |
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Posté - 19 mars 2012 : 08:19:39
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citation: -Le décret du conseil d'Etat n'étant pas paru l'article 25-g n'est pas applicable.
ce n'est pas tout à fait exact : la loi a été promulguée et est applicable et en l'absence du décret du conseil d'état, il appartient à un juge d'apprécier la légalité ou non d'une résolution prise. |
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anka
Contributeur débutant
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6
Posté - 19 mars 2012 : 09:05:23
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Bonjour
merci à vous tous pour vos réponses
mais savez vous si une telle affaire a été jugée en France en l 'absence de la sortie du décret ?
pensez vous qu un syndic va se "mouiller" en l'absence du décret d'application en inscrivant la question à l ordre du jour d 'une AG ? |
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Posté - 19 mars 2012 : 10:29:02
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oui, bien sur car cela importe peu au syndic. Il suivra la réponse de l'AG.
lui, il estimera avoir fait son travail pour "améliorer" la copro. En effet, au delà de l'aspect financier de l'opératiopn, l'isolation des fenetres ne peut être qu'un plus et en particulier à la revente d'un appartement.
si l'AG accepte et que personne ne conteste dans les 2 mois, l'opération se déroule jusqu'à son terme .... 
maintenant pour revenir à la question initiale :
* obligation de chnager les fenetres dans un marché global permet à chacun de bénéficier de prix avantageux (du mons espérons le)
* si des personnes l'ont fait, elles n'auront pas à le refaire.
* ce qui peut être proposé, c'est de donner un délai aux propriso pour le faire en imposant un modèle mais avec des prix plus élevés qu'avec un seul chantier.
* autre possibilité, l'AG décide des travaux dans 3 ans avec prélèvement annuel de fonds dans le cadre d'"avances pour travaux"
tout ceci peut se dicuter et se voter en AG.
ensuite c'est à chacun d'apprécier d'une part le confort après isolation calorique et phonique, d'autre part l'amélioration de son bien immobilier avant éventuel revente. |
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ABCT
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8
Posté - 19 mars 2012 : 12:04:17
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"Obligation de changer les fenêtres dans un marché global"....C'est tentant car ..... on fait miroiter un prix....
MAIS les inconvénients peuvent apparaître...... vices de constructions ( notamment sur l'hermétisme des doubles vitrages....) et Disparition du prestataire... avec les acomptes .... ET TOUT LE MONDE est en carafe!!!!
Le respect de l'harmonie de l'immeuble doit être respecté? mais il me semble plus judicieux de laisser à chacun le choix de SON prestataire quitte à accorder un délaoi pour la réalisation de ce genre de travaux. |
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anka
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Posté - 19 mars 2012 : 13:30:20
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est ce au copropriétaire à vérifier si l entreprise a bien son assurance décennale si la décision se prend d une façon globale ou au syndic ? qui est le maitre d ouvrage dans ce cas là ? |
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ABCT
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Posté - 19 mars 2012 : 14:20:51
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En principe le Prestataire fourni "l'ensemble" avec son devis si c'est du sérieux.....Mais cela ne signifie pas qu'il n'arrive pas de bévue????? Après il faut "actionner" Bonjour les dégâts en temps (délais...et en argent) et ce pour l'ensemble du syndicat.
Seul réconfort " TOUS dans le pétrin"
Heureusement, il n'est pas question d'obliger les copropriétaires à signer près d'une seule entreprise. |
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Posté - 19 mars 2012 : 17:12:59
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dans le cadre d'une démarche globale, le MO est le syndic qui "gère" l'entreprise : réalisation de devis, signature du bon de commande après avoir vérifié l'assurance décennale, suivi des travaux, appels de fonds et paiement de l'entreprise.... ce qui simplifie la vie des proprios qui n'ont comme seules obligations : payer , et donner accès au logement (en général suivant un planning...) |
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filomat
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Posté - 20 mars 2012 : 12:03:21
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Un exemple de frais dans le cas d'une "démarche globale" :
Le budget toutes dépenses confondues (TDC) est obtenu à partir du coût des travaux sur lesquels sont provisionnées les dépenses suivantes :
assurances dommages ouvrage ... 1.5%
frais maitrise d'ouvrage ................1.0%
maitrise d'oeuvre ......................4.75%
pilotage....................................1.75%
coordonnateur sécurité ..............0.50%
aléas techniques ........................3.0%
aléas financiers ..........................2.0%
provision pour révisions .............2.0%
taxe sur la valeur ajoutée ..........5.5%
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Total .................................. 22%
Heureusement je n'ai pas tous ces frais quand je remplace moi même un carreau cassé ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 20 mars 2012 12:07:42 |
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Posté - 20 mars 2012 : 14:00:24
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citation: Heureusement je n'ai pas tous ces frais quand je remplace moi même un carreau cassé !
mais tout ceci ne s'applique pas pour un carreau cassé  |
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anka
Contributeur débutant
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Posté - 20 mars 2012 : 14:12:29
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bonjour
et merci pour toutes ces réponses
maintenant , imaginons ! ( puisque les fenêtres vont devenir parties communes)
- un problème de vide dans les doubles vitrages ? un problème d étanchéité ? (plus de garantie : boîte coulée )
sachant qu il y a déjà des gens qui ont fait les travaux avant les nouveaux textes ? qui va payer la résolution de tous ces problèmes ? toute la copropriété ? ou uniquement les copro concernés ?
- qui va payer les frais du maître d ouvrage ? que les copro concernés ou tous les copro du bâtiment ?
Ce n ' est pas net du tout , du tout ..
Merci pour vos avis |
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Posté - 20 mars 2012 : 16:02:24
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les fenetres ne vont pas devenir parties communes....
s'il y a malfaçon, le syndic qui a commandé les travaux se retrournera vers l'artisan et sa garantie decennale. |
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anka
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Posté - 20 mars 2012 : 16:23:44
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et si l artisan a disparu ?
c est la copro qui paiera s il y a un probème d après vente ? puisque c est le syndicat qui a payé la facture globale...
un truc à s'arracher les cheveux parfois !
mais merci quand même pour toutes ces réponses |
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Posté - 20 mars 2012 : 17:40:48
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citation: et si l artisan a disparu ?
c est la copro qui paiera s il y a un probème d après vente ? puisque c est le syndicat qui a payé la facture globale...
un truc à s'arracher les cheveux parfois !
ceci est vrai pour n'importe quel travail demandé par le syndicat et il existe aussi les garanties décennales, même en cas de disparition de l'artisan et là le syndic doit être vigilant pour récupérer les attestations.
et ce problême est le même lorsqu'un proprio commande des travaux dits privatifs à l'intérieur du logement. |
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anka
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Posté - 20 mars 2012 : 22:26:05
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bonsoir
je vous ferai le compte rendu fin avril
merci pour vos interventions |
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ABCT
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Posté - 21 mars 2012 : 10:41:55
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La garantie décennale...... c'est bien......Mais il faut aller en justice bien souvent pour débloquer la situation....et là il faut être patient et sortir la "monnaie"
La vigilance du syndic n'évite pas les faillites ou disparitions (évoquées par anka)
Bien sûr les risques sont identiques pour des travaux "privatifs" Mais le risque est démultiplié car en principe il n'y a pas qu'un prestataire, et tous les copropriétaires ne sont pas "floués" |
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