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cr1cr1
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 Posté - 21 mars 2012 : 00:22:11
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Bonjour,
J'appartiens au Bureau d'une ASL agée de 10 ans. Je dis "Bureau" car nous n'avons pas encore modifié les statuts suite au décret de 2006. Nous avons des voiries et espaces verts en copropriété. Les lots sont privatifs.
Première question : à quelle loi doit-on se référer?
Certains dans le bureau parlent de l'obligation à organiser un vote public nominatif en se référant à la loi du 10 juillet 1965 et un texte qui dit "Les votes doivent avoir lieu, soit à main levée, soit à bulletin nominatif. Le vote à bulletin secret est donc exclu ."
D'autres se réfèrent à l'article 19 du décret d'application du 3 mai 2006 qui dit "Sauf dispositions contraires prévues par les statuts, le vote a lieu au scrutin secret à la demande du tiers des voix des membres présents et représentés."
Les articles de nos statuts concernant le vote sont :
Article 15 : Voix
Tout propriétaire ayant acheté un lot disposera d'une voix par lot acquis. Les lots destinés à l'équipement collectif du lotissement ne confèrent pas de voix. Le Président de l'Association établit chaque année au 1er janvier le tableau des voix en fonction du nombre de propriétaires, sauf à en modifier la répartition par la suite en cas de vente après le 1er janvier.
Article 16 : Majorité. Quorum
1) Sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés.
2) Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la superficie ou des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 de la superficie du lotissement lorsqu'elle délibère sur :
- la création ou la suppression d'équipement ou services,
- l'engagement d'une action ou exécution forcée des obligations des propriétaires (autres que le recouvrement des dépenses),
- modification des pièces du dossier de lotissement autorisé.
Nous avons également une mésentente sur la compréhension de l'article 16-2. Pour info, nous sommes 30 co-lotis.
Interprétation (1) :
De 0 à -2/3 de présents ou représentés, calculé en surface : pas de quorum.
De 2/3 à -3/4 : majorité des 3/4 des 30 propriétaires requise => 23 voix quel que soit le nombre de présents ou représentés.
3/4 et plus: majorité des 2/3 des 30 propriétaires requise => 20 voix quel que soit le nombre de présents ou représentés.
Interprétation (2) :
De 0 à -2/3 de présents ou représentés, calculé en surface : pas de quorum.
De 2/3 à -3/4 : majorité des 3/4 des présents ou représentés. (exemple : 22 présents ou représentés, il faut donc 17 voix)
3/4 et plus: majorité des 2/3 des présents ou représentés.
(exemple : 26 présents ou représentés, il faut donc 18 voix)
Avez-vous un avis tranché?
Pouvons-nous faire voter en AG et à la majorité simple l'interprétation de nos statuts sur ces articles 15 e 16?
merci pour vos lumières!
Cordialement,
cr1cr1
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CHRI64
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Posté - 21 mars 2012 : 10:15:48
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Bonjour CR1CR1,
Vous vous présentez comme ASL.
La loi 1965 ne vous est pas applicable puisqu'elle concerne la co propriété.
L'article 19 du décret de 2006 non plus car il concerne les ASA (A=Autorisée) et non les ASL.
Les textes applicables sont les Articles 7 à 10 de l’ordonnance n° 2004-263 du 1er juillet 2004 , les Articles 3 à 6 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 et l'Article R. 442-7 du code de l’urbanisme.
Vous êtes totalement libre de fixer les modalités de vote, majorités et modalités de scrutin.
Concernant votre article 16 : il fixe les majorités requises dans 2 cas : cas général ( 50 %+1 des P+R) et majorité qualifiée ( 2/3 des 3/4 ..etc) dans certains cas particuliers.
Mais sans fixer de quorum, malgré le titre. Je ne comprends aucune de vos interprétations.
En pratique pour savoir si les 2/3 ... 3/4 des superficies ou les 3/4 .. 2/3.. approuvent ou pas , je ne vois pas comment cela peut se faire à bulletin secret.
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cr1cr1
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Posté - 21 mars 2012 : 12:03:46
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Bonjour CHRI64, et merci de votre intérêt.
D'accord avec vous pour la loi de 1965 concernant les copropriétés sur les immeubles bâtis. Ce n'est notre cas.
Par contre, http://www.legifrance.gouv.fr/affic...3&dateTexte= nous dit que ce décret de 2006 est relatif aux ASP (Associations Syndicales de Propriétaires)
Et j'ai lu sur http://droit-immo.com/?Les-associat...cales-libres qu'une ASL est une ASP. Donc je conclue que ce décret s'applique pour les ASL. Je me trompe?
Concernant l'article 16-2, C'est précisément l'un des points de discussion: l'article 15 dit "1 copro = 1 voix"
Doit-on utiliser cet article 15 dans l'interprétation du 16-2 ?
Concrètement, dans le cas où onest plus de 3/4 représentés. Les 2/3 sont à calculer sur la surface représentée par les votants ou bien les voix? Et il s'agit de 2/3 parmi les votants (présents et représentés) ou bien 2/3 du total des propriétaires? (30 dans notre cas)
Si c'est ce dernier cas, alors vous comprenez qu'il y a un problème avec le cas du quorum entre 2/3 et 3/4 : comment avoir voter à "3/4" du total si on est moins que 3/4 ? ! |
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CHRI64
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Posté - 21 mars 2012 : 13:17:25
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Nous sommes presque d'accord cr1cr1.
ASP = ASL ... + ASA + AFUL donc le décret 2006 s'applique aux ASL , pour ce qui les concerne (articles 3 à 6, ni plus ni moins).
Mais ASP et COPROPRIETE sont deux modes d'urbanisme complètement distincts : la différence majeure est que pour une ASP il y a autant de permis de construire que de propriétaires, alors que pour la COPRO, il n'y en a qu'un seul.
Un copropriétaire n'est pas un coloti et réciproquement. Evitez cette confusion des termes et tout sera plus clair. Vous éviterez alors la confusions des lois qui s'y appliquent = La loi de 1865 relative aux ASL a été abrogée (annulée et remplacée) par l'ordonnance de 2004 + décret 2006 . Elle est inapplicable aux copropriétés régies par la loi 1965. Et réciproquement.
Ceci dit l'ASL est libre de copier les règles de la copropriété ou autres règles d'urbanisme dans ses statuts. Quitte à faire naître une confusion de plus.
D'où sans doute cette règle des 2/3 ... 3/4, bien compliquée, je trouve. Surtout si les lots sont sensiblement équivalents en surface comme c'est souvent le cas. Est-ce le vôtre ?
Mais pour moi cela ne représente pas un quorum mais une majorité de vote.
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Posté - 21 mars 2012 : 13:37:12
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CHRI64
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Posté - 21 mars 2012 : 15:31:52
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Vous aimez compliquer les choses, EW
Vous savez bien que les copropriétaires d'une copropriété située dans un lotissement sont individuellement des colotis vis à vis de l'ASL.
Pour en revenir au décomptes de l'article 16-2 :
Si tous les lots sont identiques il faudra que les 3/4 des voix soient favorables au vote car de ce fait plus des 2/3 des surfaces seront représentées.
Si un lot est 10 fois plus grand que les 29 autres - et que son propriétaire vote "pour" - il suffira que 2/3 des voix soient favorables car alors les surfaces correspondantes seront les 3/4
Apportez votre calculette le jour de l'AG !
Pour modifier vos statuts : le projet des statuts figure parmi les pièces nécessaires à l'obtention de l'autorisation de lotir donc la règle des 2/3 3/4 s'applique.
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cr1cr1
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Posté - 21 mars 2012 : 16:15:10
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CHRIS64, merci de m'avoir informé de la distinction entre ASL et ASA. Et surtout de m'avoir sensibilisé sur les différents titres du décret d'application !
J'ai trouvé ce document qui explique leurs distinctions : http://lotissement.evescat.free.fr/.../dif_asl.pdf
Ce n'est pas simple!
Pour terminer sur l'article 16-2 des statuts : si on est plus de 3/4 en surfaces présents ou représentés, êtes vous d'accord pour dire que c'est la majorité des voix à 2/3 qui est requise pour voter une délibération? Le problème vient de l’ambiguïté du "OU" dans l'article 16-2!
Et peut-on tout de même faire un vote à bulletins secrets dans ce cas là ?
Rien dans nos statuts ne s'y oppose, n'est ce pas? Puisque le décompte s'effectue bien par voix et non par surfaces.
Cordialement, |
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Édité par - cr1cr1 le 21 mars 2012 16:25:37 |
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CHRI64
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Posté - 22 mars 2012 : 12:20:41
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Oui cr1cr1, c'est bien ça : si 2/3 (P+R) des 30 colotis y sont favorables la motion est adoptée à condition qu'ils détiennent eux-mêmes ensemble les 3/4 de la surface totale des lots, hors parties commune.
Sils ne possèdent pas cette surface la motion peut être encore être acceptée si le nombre de colotis (P+R) favorables = les 3/4 à condition qu'ils possèdent, à eux tous, les 2/3 de ladite surface.
Pour ce genre de vote il faut que chaque votant indique la surface de son lot. D'où la difficulté de procéder à un vote anonyme.
A moins que tous les lots soient de même surface.
- Vos statuts ne disent rien des modalités du vote : secret / main levée.
Depuis 10 ans, comment se fait-il ? Si c'est à main levée, il y a une situation de fait que vous ne pouvez pas changer sans modifier les statuts. |
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cr1cr1
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 Posté - 22 mars 2012 : 12:31:12
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Merci CHRI64 pour ces précieuses réponses.
Nous allons faire clarifier nos statuts à l'occasion de la mise en conformité de ces derniers que nous devons entreprendre!
Et nous pourrons alors proposer un vote à scrutin secret si demandé par 1/3 des présents et représentés par exemple, etc...
Cordialement,
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2012 : 12:34:41
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Que prévoient vos textes pour la recevabilité d'une contestation de décision ?
Dans la meure où elle serait réservée aux opposants (comme en copropriété), le vote " à bulletin secret" (impossibilité de connaitre nominativement les "pour" et les "contre" la décision) ne me semble pas possible....
Un vote par bulletin nominatif est autre chose : on ne sait qui vote quoi qu'au moment du dépouillement des bulletions et non lors du vote lui-même.
Mais le vote reste nominatif. |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2012 12:38:03 |
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cr1cr1
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Posté - 22 mars 2012 : 12:54:18
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Bonjour Gédehem,
Rien n'est stipulé concernant la contestation de décisions. Nous sommes donc assujettis au droit commun (10 ans, c'est bien ça? )
Et elle n'est donc pas réservée aux opposants. Nous ne sommes pas une copropriété d'immeuble bâti mais une ASL.
Nous avons décidé de faire voter à la majorité simple l'interprétation de cet article avec pour conséquence majeure la possibilité pour l'une de ces interprétations de procéder si demande (+ de 1/3) à un vote à scrutin secret.
Et nous avons notre fameux article 15 qui dit : 1 propriétaire = 1 voix. |
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CHRI64
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Posté - 22 mars 2012 : 15:45:04
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10 ans : plutôt paralysant ! Sauf erreur c'est 2 mois pour les copropriétés, et c'est déjà pas mal.
Que pensez vous de ma remarque récente qui se base sur votre article 16-2 Pour modifier vos statuts : le projet des statuts figure parmi les pièces nécessaires à l'obtention de l'autorisation de lotir donc la règle des 2/3 3/4 s'applique.
LÃ aussi vous risquez quelques contestations ... |
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cr1cr1
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Posté - 22 mars 2012 : 16:35:47
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CHRI64,
vous avez écrit "Vos statuts ne disent rien des modalités du vote : secret / main levée. Depuis 10 ans, comment se fait-il ? Si c'est à main levée, il y a une situation de fait que vous ne pouvez pas changer sans modifier les statuts."
Vous avez raison. Depuis 10 ans, nous avons voté à la majorité simple seulement (pas sûr que c'était correct d'ailleurs, car j'imagine que le vote du budget et des dépenses associées aurait dû être soumis à l'alinéa 16-2 mais bon...
Et nous votons sur des papiers, dépouillés par le bureau. Sans communiquer qui dit quoi. Et sans demander d'écrire le nom dessus.
Pour faire simple, les résidents viennent remettre leurs votes aux membres du bureau. Les papiers de votes sont ensuite décomptés. Mais la question ne s'est jamais vraiment posée, la plupart des décisions ont été prises à ce jour à la quasi unanimité!
Donc on ne peut pas vraiment se référer à une situation de fait car elle n'a jamais été constatée / utilisée !
Vivement que nous mettions à jour nos statuts pour éclaircir tout cela! Mais l'ambiance du lotissement est généralement excellente. Je n'anticipe pas pour le vote des statuts de problème particulier...
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 23 mars 2012 : 16:01:22
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Cr1cr1, il me semble que vous êtes fâché avec votre article 16-2.
En quoi pensez-vous que les votes sur l'exploitation courante de votre lotissement relèvent des points spécifiques à cet article :
- la création ou la suppression d'équipement ou services,
- l'engagement d'une action ou exécution forcée des obligations des propriétaires (autres que le recouvrement des dépenses),
- modification des pièces du dossier de lotissement autorisé.
Par contre le dernier point correspond bien (bis ou ter ?) à la révision des statuts.
Mais ce n'est pas un problème si vous obtenez pratiquement l'unanimité à vos AG |
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cr1cr1
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Posté - 23 mars 2012 : 16:42:22
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En fait, je pensais plutôt à des votes portants sur des décisions qui engendraient des coûts spécifiques dans le budget à venir => deuxième tiret ?
Pour le reste des opérations courantes, ils me semble que nous avons bien fait les choses!
Mais vous avez raisons en disant que "nous sommes fâchés" avec le 16-2 actuel !
Je pense que c'est toujours la même chose dans les contrats ou statuts : c'est lorsque l'on doit les utiliser que l'on s'y plonge sérieusement... donc souvent trop tard! |
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hes
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Posté - 24 mars 2012 : 21:10:57
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Bonsoir,
Attention cr1cr1, les quorum de vos statuts doivent être compris comme
2/3 de tous les co lotis, même non présents à l'assemblée, représentant 3/4 de toute la surface.
ou 3/4 de tous les co lotis représentant 2/3 de toute la surface
Le délai de contestation d'une assemblée d'ASL est de 5 ans, peut être ramené =à un an dans les statuts.
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