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mypacha
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 Posté - 31 mars 2012 : 10:23:53
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j'ai découvert ce forum par hasard et, sur le sujet qui me préoccupe, j'ai constaté qu'il y avait parmi vous quelques "pointures" (Wormser etc)
vous avez abordé ce sujet plusieurs foi, mais je n'ai pas trouvé exactement mon cas de figure.
Nous nous proposons d'acheter une maison sans permis , non totalement cadastrée,mais il y a l'eau ,l'électricité, un H1, une fosse sceptique aux normes, dans une commune soumise au RNU et en loi "montagne". Nous ne sommes pas très loin d'autres habitations, mais de l'autre côté d'une voie ferrée par rapport au village, nous aurions un seul voisin, qui a,lui, un permis. Et pour ne rien cacher, nous sommes en zone bleue du PPR (glissement de terrain), il faut créer un accès et nous avons l'autorisation de la mairie ainsi que celle de la DDA de défricher.
La question: est-il judicieux de checher à la régulariser avant les 10 ans (cette situation a 6 ans).Sachant que nous envisageons des travaux, très raisonnables. Quels risque prenons nous ?
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 mars 2012 10:53:13 |
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 Posté - 31 mars 2012 : 10:53:48
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le risque est simple : acheter un bien qui ne serait jamais régularisé... Quelle certitude avez vous sur ce point ?
(edit : orthographe !) |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 mars 2012 12:27:03 |
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mypacha
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Posté - 31 mars 2012 : 11:14:20
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Merci de votre rapidité, mais je n'ai pas compris votre réponse. |
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Posté - 31 mars 2012 : 12:27:56
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vous n'avez aucune certitude que ce bien est régularisable et qu'aucune action en démolition ne sera engagée...
vous risquez donc d'acheter une construction et de devenir propriétaire d'un terrain inconstructible et de ... rien autre ! |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 31 mars 2012 12:29:00 |
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mypacha
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4
Posté - 31 mars 2012 : 17:24:57
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pour la régularisation, je vous suis totalement. Mais je pense que je peux y arriver. Ceci étant, le fait de déposer un permis ne peut qu'attirer l'attention.Mais, le délai de 3 an étant passé, si j'ai bien compris,il ne resterait que l'action civile, comme vous l'avez confirmé dans un de vos post. Mais elle ne pourrait être diligentée que par un tiers lésé, saur erreur ? voisin direct, pas possible (il n'y en a qu'un et il est partie prenante)., qui d'autre ?
cordialement |
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Posté - 31 mars 2012 : 18:02:26
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la commune sur fondement du L480-14 CUrb .
par ailleurs, même au bout de 10 ans, on pourra reprocher l'irrégularité de la construction puisque l'"absolution" du L111-12 ne s'applique pas aux constructions érigées sans PC. |
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Emmanuel Wormser
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mypacha
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Posté - 31 mars 2012 : 19:20:03
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tout à fait,je méconnaissait le 480-14. Le maire nous ayant assuré, par oral, ne pas envisager de nous faire de misère, nous ne sommes pas aller plus loin. Je ne pense pas qu'il refuse de l'écrire, mais, le peut-il et est-ce légal ?
Nous avons l'intention de régulariser. Notre idée était d'attendre les dix ans pour nous éviter un affichage qui puisse inciter un tiers éventuel.
Le fait que la mairie nous ai délivré tout à fait officiellement une autorisation de déboucher sur le domaine public communal et qu'elle touche des impôts locaux depuis des années n'aurait pas d'incidence, selon vous ? |
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mypacha
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Posté - 31 mars 2012 : 19:22:12
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méconnaissais !!! excuses !! |
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Posté - 01 avr. 2012 : 00:37:47
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non, pas d'incidence
et les 10 ans ne changent rien à l'obligation d'affichage ni à la possiblilité des tiers d'engager un recours.
n'achetez que sous réserve de l'obtention d'un PC purgé du recours des tiers ! |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 avr. 2012 00:39:24 |
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mypacha
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9
Posté - 01 avr. 2012 : 12:28:15
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sauf qu'après 10 ans, il n'y a plus d'action civile.
et ce qui manque Ă ma culture c'est qui peut intenter une action civile, Ă part la mairie? Il me semble que c'est un tiers mais qu'il aie une raison valable. Mais je me trompe peut-ĂŞtre.
nous sommes dans une région où il est impossible de trouver un logement isolé (loi montagne) et économiquement accessible (PACA). Nos vendeurs n'accepterons probablement pas d'attendre, et, pour des raisons financières personnelles nous ne pouvons pas non plus. Nous sommes parfaitement conscients qu'il y a risque, mais ce que je souhaiterai, avec votre aide, ou éventuellement celle aussi de Laurent CAMPEDEL, c'est de maîtriser le niveau de ce risque, et, connaissant l'environnement local, cerner d'où il peut surgir. Après une vie "mouvementée" (accidents etc) je me verrai me poser avec ma petite femme dans ce bout de verdure bien tranquille, et retaper la chose, qui en a grandement besoin.
vous en remerciant d'avance |
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biboups
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:11:43
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le souci étant que vous ne pourrez pas la retaper dans la légalité, puisque la construction n'a aucune existence légale et que vous n'aurez pas les autorisations pour faire vos travaux
personnellement je n'ai toujours pas compris la subtilité du L111-12 puisque des travaux irréguliers en regard des règles d'urbanisme sont de fait des travaux sans autorisation (permis ou déclaration), l'exception prévue au e) de cet article étant plus claire puisque des travaux sans permis peuvent être en accord avec les règles mais l'important étant l'autorisation qu'ils nont pas eus, les juristes sont de toute façon indispensables, même plus souvent qu'on ne le croit ! |
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:13:46
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Le L111-12 distingue tout simplmeent les travaux réalisés selon qu'ils étaient soumis ou non à PC -ce que la DP n'est pas. |
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biboups
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12
 Posté - 02 avr. 2012 : 10:18:11
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l'irrégularité initiale qui peut être prescrite concerne donc seulement des travaux qui n'auraient nécessité 10 ans (ou+) avant qu'une déclaration ?
si c'est ça je viens enfin de comprendre, quand je disais que les juristes étaient indispensables |
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mypacha
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:36:26
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Un grand merci, ça commence à se préciser dans mon esprit. Si je fais des travaux, est-ce que ça risque de faire repartir le délai pour l'ensemble de la construction ? il y a des travaux d'assainissement et de prévention (un petit mur de soutènement en arrière, avec un drain). Ou (si je fais des photos et tout) le délai ne repartira que pour les nouveaux?
qui peut intenter une action civile: la mairie pour de multiples raisons serait malvenue et, du, reste a toujours dit qu'elle ne le ferait pas, voisin, comme je l'ai déjà précisé, très peu probable... |
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Posté - 02 avr. 2012 : 11:19:59
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on pourra interdire tous travaux pour l'éternité, même après les 10 ans.
l'article L480-14 CUrb prévoit que peut agir la commune, le L562-5 CEnv y ajoute le préfet.
le reste est affaire d'opportunité qu'on ne peut pas juger sur un forum;
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mypacha
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Posté - 02 avr. 2012 : 13:41:25
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j'ai bien compris. Mais après 10 ans on ne peut plus les faire démolir . sauf erreur de ma part. D'où ma question: la maison a 6 ans, si je fais des travaux attenants est ce que le délai repart pour 10 ans pour ces travaux ou pour l'ensemble (y compris ce qui existait).
le préfet, j'avoue que ça m'ennuie, mais ce que je crains surtout c'est un quidam bien intentionné (c'est coutume locale) et je voudrai savoir s'il peut agir directement, même s'il n'est pas lésé. |
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Posté - 02 avr. 2012 : 17:06:36
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le quidam peut mettre en demeure le préfet ou le maire de faire usage de ses pouvoirs de police et attaquer le refus d'agir du maire.
pour le reste, pensez bien que vous ne pourrez jamais... refaire votre toiture, même dans 30 ans, sauf si les règles changent. |
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mypacha
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Posté - 02 avr. 2012 : 17:14:03
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même si il n'a aucun désagrément ? |
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Posté - 02 avr. 2012 : 17:41:05
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l'illégalité est un désagrément. |
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mypacha
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Posté - 02 avr. 2012 : 18:04:49
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merci de votre patience. Mais je tenais Ă aller au bout du raisonnement pour agir en pleine connaissance de cause. |
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mypacha
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Posté - 02 avr. 2012 : 18:20:48
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juste encore (si vous voulez bien) les travaux que nous pourrions faire maintenant, alors que l'existant a 6 ans peuvent-ils prolonger le délai de 10 ans pour la totalité de la construction. |
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