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G.rare
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 Posté - 02 avr. 2012 : 07:21:06
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Bonjour à tous,
Notre immeuble a été livré en Avril 2005, la couverture est en zinc.
Le couvreur avait déjà déposé le bilan quand nous avons pris possession des lieux.
Dès le départ, des fuites avaient été colmatées au niveau du dôme d'accès à la toiture et régulièrement le couvreur travaillant pour le syndic devait intervenir.
En novembre 2010, infiltration d'eau dans un appt, puis dans un second.
Dépôt d'un dossier DO et expertise en Janvier 2011, puis en Juin.
c'est une couverture à joints debout, sur un toit arrondi et partie plane.
Les feuilles de zinc ont été soudées sur la partie plane et non sur la partie en descente. Les tensions dues aux conditions atmosphériques font claquer les soudures d'où les infiltrations.
Le couvreur a proposé à l'expert de remplacer le zinc sur la partie plane par une membrane élastomère tout en conservant le zinc sur la partie descendante.
L'élastomère a une durée de vie qui peut atteindre 20, voire 30 ans si un entretien annuel est effectué. Renseignement émanant du site d'un vendeur.
Le zinc en zone urbaine comme la notre, est prévu pour 70 ans.
Nous avons acheté des appts neufs avec une toiture en zinc.
Je trouve anormal que les professionnels veuillent dévaluer la valeur de l'immeuble en changeant de matériau.
Devant notre refus, le syndic nous a fourni une note du couvreur qui insiste sur l'absence de pente (inférieure à 5 %) ce qui motive de poser l'élastomère.
En lisant le devis qu'il avait établi en Mai 2011, sans que nous en ayons connaissance, je relève :
- Dépose volige, pose panneau agglo 22 mm d'ép., rehausse point haut de 8 cm.
Ne serait-ce pas une rehausse pour améliorer la pente ?
Je m'inquiète parce que tout se trame avec un minimum d'info au CS.
J'ai découvert ce devis le 24 Janvier en consultant le dossier du syndic, alors que nous avions demandé depuis Juin 2011, un entretien avec le couvreur que le syndic n'a jamais organisé, malgré nos relances.
Le service urbanisme de la ville souhaitait avoir la preuve que l'aspect ne serait pas modifié et en Décembre, le couvreur a fait un "essai" en posant quelques mètres d'élastomère que le syndic a photographié depuis la rue.
Nous avons donc découvert, ce jour là , que le zinc serait remplacé.
L'absence de communication du syndic vers le CS semble ne révolter personne et le quitus est voté malgré mes mises en garde.
Un copro. m'a dit que c'était du verbiage inutile.
Lors de la réfection des parkings, l'expert ne voulait pas remplacer l'écogreen par du bitume : je refais à l'identique, disait-il.
Les copro. ont payé leur bitume pour résoudre le problème qui n'est pas résolu. Le bitume permet de ne plus avoir les pieds dans la boue, mais l'eau s'infiltre toujours et le syndic a levé les réserves contre l'avis du CS.
Aujourd'hui, je demande que l'expert agisse avec la toiture comme pour les parkings, soit : refaire à l'identique !
Pourriez-vous me dire si on peut espérer que la toiture reste en zinc ?
Merci d'avance pour vos conseils,
Cordialement,
G.rare
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Posté - 02 avr. 2012 : 07:35:27
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si l'expert conseille à l'assurance de faire poser un élastomère, et que l'assurance accepte ce procédé, vous n'y pouvez rien sauf à aller devant un tribunal. Celui-ci nommera un expert, et ainsi de suite et au bout du bout le tribunal tranchera...
dans nos copros, nous avosn toujours des difficultés à prendre un expert d'assuré en contradiction de l'expert d'assurance... Parfois pour de gros dégats/travaux il faut savoir dépenser pour gagner plus.
Je l'ai pratiqué à titre personnel pour un dégat sécheresse sur une maison et pour une dépense perso de 10000 € j'en ai récupéré plus de 30000 € supplémentaires ce qui m'a permis de faire tous mes travaux sans bourse déliée jusqu'au reprise de peintures, et de rembourer mon expert, etc...  |
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Posté - 02 avr. 2012 : 08:54:34
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G.rare : le syndic est dans son role de résoudre ce problème de fuite. MAIS les travaux doivent être voté par l'AG. le syndic n'a pas pouvoir de décider de tels travaux sans accord de l'AG.
C'est la moindre des choses de communiquer un tel dossier au CS !!!
DEs devis concurrents coivent être fourni à l'AG.
Rien n'empêche le CS de chercher d'autres devis, de prendre conseil auprès d'un couvreur, .....
Un coup de fil au syndic, en lui signifiant votre mécontentement dans ce dossier et d'autres ( parkings et servitude). Que le CS proposera à l'AG de rejetter ce projet d'élastomère.
Ce n'est pas au syndic de décider, mais à l'AG. Rappellez cela au syndic, et vous devrez certainement chercher un autre syndic, plus sérieux.
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G.rare
Contributeur débutant
France
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Posté - 02 avr. 2012 : 09:26:29
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Merci pour ces réponses rapides.
Rambouillet : si je comprends bien, vous conseillez d'aller au tribunal ?
J'ai annoncé au syndic que le CS syndical était décidé à entamer une procédure, il a ensuite proposé de demander un devis avec zinc.
Mais jusqu'à présent, il nous a remis la note du couvreur et insiste sur le fait qu'il faudrait démonter la charpente pour rectifier la pente, avec les risques d'inondation si de fortes pluies survenaient pendant les travaux.
En fait, ils font tout pour nous décourager et accepter l'élastomère.
Le couvreur fera le travail et sera rémunéré, l'assurance fera une économie sur le prix du matériau et les copro. seront bernés.
Il n'est pas certain que l'AG vote pour la procédure judiciaire.
Philippe388 : Je vais relancer une entreprise qui est passée pour établir un devis qui ne semble pas être retenu.
Les 2 devis proposés concernent l'élastomère :
un sans enlever le zinc existant avec risques de condensation.
l'autre en enlevant le zinc sur la partie plane (le couvreur du syndic).
Comme je l'écris à Rambouillet, le but est de nous faire accepter l'élastomère et la pose par le couvreur du syndic.
Changement de syndic : nous avons changer le syndic nommé par le promoteur après 1 an.
J'assiste à plusieurs AG chaque année, pour aider des copro. qui ne comprennent pas les documents et qui souhaitent que je défende leurs intérêts.
Les syndics sont tous les mêmes, et lorsqu'il y a collusion avec le pdt du cs, c'est encore plus révoltant.
Mais dans tous les cas, les résolutions obtiennent toujours la majorité et le quitus est toujours donné.
Je prêche dans le désert, quand je vois la position des copro. dans mon propre SDC, je me demande si je ne devrai pas aller à la pêche plutôt que me torturer sans résultat.
Je pense que je proposerai l'action en justice lors de l'AG, si vous me confirmez qu'il faut tenter le coup et en présentant d'autres devis.
Dans l'attente de votre confirmation, je vous remercie,
Cordialement,
G.rare
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:07:05
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G.rare :" Je vais relancer une entreprise qui est passée pour établir un devis qui ne semble pas être retenu."
pas retenu par qui ???? SEULE l'AG décide du devis et de l'entreprise. Si vous notifiez en RAR de porter au prochain ODJ plusieurs autres devis concernant cette toiture, le syndic est obligé de les porter à cet ODJ.
De plus, le syndic à l'obligation de préparer l'ODJ avec le CS.
Le CS est un collège totalement indépendant du syndic. Il peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC, le syndic n'a rien à dire et DOIT fournir tous les docs. Si celui-ci ne donne aucun docs après vos relances, une injonction de faire en référé le fera bouger !!!
G.rare : "un entretien avec le couvreur que le syndic n'a jamais organisé, malgré nos relances."
dasn les 2 dossiers que vous exposez, garages et toiture, il me semble que vous laissez faire le syndic !!! Un rendez vous avec un couvreur, un expert peuty être pris sans prévenir le syndic !!!! le CS a le droit de prendre conseil auprès de pros, sans an informer le syndic, et les frais sont des charges du SDC !!!
" le syndic ne me donn epas le dossier ", "le syndic ne prnd pas rendez-vous", " le dossier des garages est vide" !!!!!!! et l'AG donne quitus !!
G.rare :" Il n'est pas certain que l'AG vote pour la procédure judiciaire."
Le CS veut proposer à l'AG d'aller en justice ??? Ce n'est pas le CS qui va aller en justice mais le SDC contre son syndic ??? pour quelles raisons ?? Avez vous pris conseil auprès d'un avocat ??
Oubliez cela, et commencez par le commencement: le syndic ne décide de rien, le CS peut s'occupez de ous les dossiers sans accord du CS ou de l'AG. Detoute façon , ces trevaux de toiture doivent être votés par l'AG, si vous n'avez pas de devis concurrents à proposer à l'ODJ, vous aurez des soucis à fiare rejetter ces trvaux proposés par votre syndic ( qui est dans son role !!!) |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:52:27
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Grare : voyez le conseil de Rambouillet, qu'il est certainement nécessaire de mettre en œuvre dans votre cas.
- une expertise a été faire par l'assureur de l'immeuble, qui préconise une solution dont il n'est pas dificile de démontrer que c'est la moins onéreuse pour l'assurance. Il s'agit donc d'une démarche unilatérale d'une des parties.
Le syndicat n'a pas d'éléments objectifs pour éventuellement contredire.
- D'où la nécessité pour le syndicat de prendre un "Expert d'assuré" qui, pour son client le syndicat, fera une contre expertise permettant d'y voir plus clair !
L'expert d'assurance travaille pour son client "assurance", .... pas pour l'assuré !
Outre l'expérience de Rambouillet (relire son post), bien d'autres montrent tout l'avantage que l'on peut en tirer, en particulier dans votre cas très technique.
Sur ce que vous exposez des membres devotre syndicat, rassurez-vous : vous êtes dans la bonne moyenne des 85% de copropriétaires moutons qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et ne veulent surtout pas voir ....
Dans un tel cas il faut tenter de constituer un petit groupe (2, 3, ..5) qui sera à même, peu à peu, de faire bouger les choses. L'action isolée, solitaire, est vouée à l'échec, même si beaucoup en profitent pour se reposer sur celui qui bouge .... |
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G.rare
Contributeur débutant
France
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Posté - 02 avr. 2012 : 11:44:34
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Messieurs,
Le syndic avait 2 devis à proposer, or le devis de cette entreprise qui est passée en Janvier n'était pas repris. Je vais la contacter pour savoir si elle a réellement envoyé un devis.
J'ai bien noté de contacter un expert d'assuré, de présenter des devis contradictoires.
Je vous informerai de la suite de cette affaire.
j'étais plutôt mal en point, mais vos réponses m'ont redonné un peu le moral.
Il y a 3 ans que je consulte votre forum, sans jamais oser poser des questions, c'est fait.
je me sens moins seul et vous vous en remercie.
A bientôt,
G.rare |
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 Posté - 05 avr. 2012 : 09:34:35
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Bonjour,
Nous avons un problème de toiture... Elle est très ancienne, et n'a jamais été entretenue depuis au moins 25 ans, ce qui provoque des fuites au-dessus de notre tête, chez ma conjointe et moi.
Les travaux de rénovation totale de la toiture ont été votés pour Septembre 2014, sous réserve que tous les copros fournissent l'argent nécessaire. En attendant, et puisque le toit au-dessus de chez nous provoque des fuites qui abîment la salle de bains entre autres, nous avons proposé de réaliser les travaux par phases, ce qui est envisageable selon la loi.
Le syndic fait tout pour nous en empêcher, s'opposant à une première phase au-dessus de chez nous.
Puis-je incriminer le syndic, ou le président, en cas de blocage manifeste? J'ai lu dans le Code de la Copro 2012 (LexixNexis) que des problèmes d'étanchéité classaient ce type de travaux en "travaux urgents donc obligatoires" dans le cas où les problèmes de fuites engendraient une situation de danger, ce qui est le cas, puisque les linteaux sont cassés, et menacent de s'effondrer à tout moment, vu leur "non-rénovation" depuis plus de 25 ans.
Ai-je raison de penser qu'il s'agit de travaux prioritaires et urgents? Puis-je "obliger" le syndic ou le président à faire quelque chose? Puis-je me retourner contre lui en cas de problème?
Dernière question, le Code de la Copro fait-il loi, ou bien est-il juste un recueil informatif? Et un règlement de copro découle-t-il du code, y a-t-il une "priorité" de l'un des deux?
Merci pour vos réponses. Merci aussi de me préciser si vous êtes un professionnel "juriste ou autre" ou bien si vous êtes un copropriétaire averti.
A bientôt...
***Modération UI : identification suppripée à la demande de l'intéressé*** |
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Posté - 05 avr. 2012 : 11:11:00
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***Modération UI : identification suppripée à la demande de l'intéressé***
s'il y a fuite, il y a nécessité de faire réparer, via assurance ou non, par le syndic :
citation: Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
et il n'y a pas à attendre le "risque de danger"...
il n'existe pas de code de la copro ; il existe :
une loi principale x fois modifiée :
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20120405
et un décret y fois modifié :
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20120405
plus d'autres "petits" textes comme les "comptables".... |
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