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nicocg
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 Posté - 10 juil. 2009 : 21:54:14
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Bonjour, à partir de quel montant de charges au m² peut-on dire que les charges de copropriete d'un appartement est élevé ?
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 Posté - 11 juil. 2009 : 09:08:16
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La question n'a que peu de sens telle que, car les charges dépendent, non des metres carrés, mais essentiellement:
1/ du standing
2/ du fait que vous soyez dans un immeuble classique ou une tour
3/ Du fait que vous ayez une concierge, une gardienne, rien, ou meme que vous sortiez vos poubelles vous meme
4/ qu'il y ait chauffage collectif ou non, et que les charges d'eau soient individualisées ou pas.
5/ Que vous ayez un syndic bénévole gratuit, un conseil syndical actif et pro-actif.
Au niveau francais, il a toujours été impossible de calculer un niveau de charge au m2 par an qui soit significatif, et c'est pour cela que la CNAB par exemple pendant un temps (le font-ils encore) fait paraitre une dizaine d'indicateurs différents. |
Édité par - ribouldingue le 11 juil. 2009 09:10:23 |
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filomat
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Posté - 13 juil. 2009 : 15:29:56
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Dans ma résidence nous dépassons allègrement les 50 euros au m2 par an : région parisienne, chauffage collectif par le sol, construction 1960, espaces verts, ce qui est nettement plus élevé que les moyennes indiquées dans la presse pour la région ( 25 euros au m2 quelquefois)
Notre conseil syndical fait sa propre enquête pour recenser des témoignages sur les autres résidences comparables.
Nous venons de changer de syndic : Le nouveau s'est engagé à baisser les charges et il y a une clause d'interessement sur son contrat je crois (honoraires en partie indéxées sur les baisses de charges). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 13 juil. 2009 : 16:00:26
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Posté - 13 juil. 2009 : 18:54:29
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Pour nous logement F3 surface 71 M2 année de construction 1972 immeuble social ILN charges anuelle1500 € dont 204 € de TEOM.
charges générales : 540 €
charges chauffage : 684 € ( chauffage urbain)
charges assenseur : 48 €
charges TEOM : 204 €
charges robinetterie: 24 €
Tour 18 étages 165 logement Surface 10 725 M2
Prix du M3 d'eau chaude 10,50 € ( comptage radio relevé) |
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filomat
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Posté - 14 juil. 2009 : 08:39:02
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TEOM : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (merci google !)
Donc 1500/71 = 21 euros au m2
Nous payons notre teom dans la taxe d'habitation, avec enlèvement des encombrants une fois par mois (groupement de communes "arc de seine")... En fait l'idéal serait de comparer le total "charges de copropriété + taxe d'habitation"
Cette teom représente 200/1500 soit 13% de vos charges, ce qui est donc un poste important. |
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Édité par - filomat le 14 juil. 2009 08:42:19 |
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Posté - 14 juil. 2009 : 10:00:23
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Effectivement la TEOM a pratiquement doublé entre 2005 et 2008 et nous sommes en conflit avec notre bailleur pour récupérer les frais de rôle environ 8 % qui ne sont pas récupérables. |
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| Signature de roland MAILLET |
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Posté - 14 juil. 2009 : 12:48:00
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Etes vous certain de payer la TEOM dans la TH? PAs plutot dans la TF? |
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Posté - 15 juil. 2009 : 10:43:16
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Nous payons la TEOM dans les charges, après vérification logement type F3 Surface 71 M2
Valeur locative brut 6000 € 50 % 3000 € taux de la commune TEOM 6,83 % = 205 € de TEOM
En 2005 TEOM = 106 € soit une hausse de 93 %
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Posté - 15 juil. 2009 : 10:47:19
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Je posais la question à Filomat, je ne connais pas de role de TH qui inclu la TEOM ou la REOM ou toute taxe analogue.
Que la TEOM fasse partie des charges est classique. |
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filomat
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Posté - 20 juil. 2009 : 12:22:35
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Effectivement, ribouldingue j'ai cherché dans mes avis d'imposition de taxes d'habitation et de taxes foncières et je n'y vois pas (plus ?) mentionné la teom ... J'ai peut-être vu celà dans le budget municipal ... J'étais persuadé que c'était la commune qui s'occupait du ramassage des ordures.
Je ne me souviens pas non plus d'avoir vu mentionner la teom dans le budget de copropriété.
A(ffaire) Ã suivre ! :) |
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filomat
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Posté - 12 sept. 2009 : 18:07:19
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J'ai fait des recherches sur cette fameuse teom, en effet elle est payée par les propriétaires avec la taxe foncière au taux indiqué par R Maillet (pour un appartement moyen base locative 5000 euros, abattemennt de 50% , taux 5%.
Toujours pour les propriétaires il y a également une teom payée par le syndicat, c'est à dire dans les charges de copropriété sur le foncier bâti des parties communes, en général faible puisque les parties communes sont en général faiblement bâties (juste les locaux "communs").
Cette taxe est répercutable par les propriétaires sur les locataires, R Maillet étant locataire il en tient donc compte dans ses charges ... Ce qui fait qu'au résultat ses charges au m2 comparables à celles des copropriétaires sont faibles mais pour que la comparaison soit valable il faudrait qu'il rajoute les charges non répercutables ... Donc difficile de comparer les charges au m2 entre copropriétaires "résidents" et bailleurs ou locataires.
Il n'en reste pas moins vrai que si on pouvait nous dire autrefois "l'essentiel de vos charges est dû au chauffage collectif et à l'eau froide collective" (nous n'avons toujours pas de compteurs individuels d'eau froide individuels dans ma copropriété, et nos parties communes en consomme beaucoup : lavage, arrosage, évaporation d'un grand bassin etc...), on doit dire aujourd'hui, au moins pour les locataires : "l'essentiel de vos charges provient du chauffage collectif, de l'eau froide collective et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères" .... Et par voie de conséquence ce qui est vrai pour le locataire l'est aussi pour le propriétaire occupant. |
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Édité par - filomat le 13 sept. 2009 02:04:01 |
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Posté - 13 sept. 2009 : 08:30:54
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Encore uen fois, uen généralisation est très délicate, car tout dépend de l'endroit de France (le chauffage n'a rien a voir à Pontalier ou Mende et à Nimes oou Perpignan) et du type d'immeuble.
Personellement, eje constate que dans un immeuble en monopropriété, 6 logements, aucun syndic donc, les cahrges communes peuvent être négligeables si l'eau fait l'objet d'un abonnement individuel du locataire: 3 à 10 euros par an et par logement pour l'électricité commune et le reste pour la TEOM/ On peut donc tomber a 10 ou 15 euros par mois par locataire, ou meme moins de dix euros si la TEOM locale est faible.
Meme immeuble, en coprorpiété, avec un garidne, qui nettoie les parties communes, sort les poubleles et distribue le courrier, un radiateur dans les parties communes, et l'eau fait 'lobjet d'un seul comptage avec redistribution entre occupants, on peut monter a 30 euros par mois.
Si il y a un ascenceur, n'en parlons pas.... On monte a quarante euros.
Pour e propriétaire, si le syndic est non pro ou si il gère lui-meme (cas d'une monopropriété) les charges se limitent alors a l'assurance de l'immeuble et éventuellement a des menus travaux non reportables sur les locataires (entretien, menues réparations) et cela peut etre négligeable.
Si il y a un syndic, on peut monter tout de suite à beaucoup, en trennat compte des honoraires du syndic, des frais liés aux AG, ... |
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filomat
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Posté - 15 sept. 2009 : 08:45:40
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Exactement : On se rend bien compte que ce n'est pas la propriété qui coûte cher, mais c'est la copropriété et plus on est nombreux et plus c'est cher.
Les copropriétaires sont les dindons de la farce ! |
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philippe30
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Posté - 15 sept. 2009 : 11:19:37
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Bonjour,
Les dindons sont content que l'immeuble soit propre , il préfère prendre l'ascenseur plutôt que de monter 4 étage à pied , ils sont content de ne pas sortir les poubelles sur la rue le soir à 20 heures en hiver etc....
Donc effectivement une copropriété coute mais il faut voir les services qui sont gérés par le biais des relations syndic - prestataires et le syndic il faut aussi le payer.
Maintenant , un syndic bénévole et chacun nettoie , sort les poubelles et tu verras que les charges vont baisser.
Mais il est plus simple de de faire faire les choses pour pouvoir râler ensuite ...
Ce post ne t'est pas destiné directement Filomat mais c'est une réflexion sur les couts de copropriété qui ont une justification même si cela ne justifie pas pour autant les montants.
Il est toujours intéressant de comparer entre plusieurs immeubles car les différences peuvent être significatives.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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filomat
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Posté - 17 sept. 2009 : 17:53:30
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Il y a une première justification en effet qui est qu'en copropriété il faut payer les frais "propres" et en sus les frais "de répartition" c'est à dire le syndic.
Par exemple pour refaire une toiture le "monopriétaire" paiera juste le prix de la réfection, tandis que s'il y a une répartition des frais entre plusieurs copropriétaires il faudra payer quelqu'un (le syndic) pour faire cette répartition.
Mais le gros de la différence est ailleurs : En général le marché pour une copropriété est de plus grande ampleur que pour les monopriétés et les entreprises seront plus motivées à rechercher un meilleur profit puisqu'il joue sur de plus fortes sommes.
Au contraire on aurait pu espérer faire jouer "l'effet d'échelle" qui fait que si on achète en grosse quantité on paie moins à l'unité.
Le constat est là qu'à prestation égale on paie plus en copropriété (surtout en grandes copropriétés) pour se loger, qu'en monopriété.
Il faut bien en rechercher les causes avant de proposer les remèdes.
Je pense que les copropriétaires sont prêts à demander une réduction des prestations (genre sortir les poubelles soi-même, payer les ascenceurs à l'utilisation avec des cartes de crédit ou autres etc...) s'ils en voient les retombées directes sur leur porte-monnaie : Ils ne sont tout de même pas fous au point de payer pour le plaisir de râler. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 17 sept. 2009 18:01:51 |
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