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rthome2001
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 Posté - 15 mai 2012 : 01:22:58
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Bonjour,
Ma question porte sur deux parcelles issues d'une division faite avec une DP, une des parcelles comportant des bâtiments.
Selon ma compréhension, un terrain à bâtir crée suite à une Déclaration Préalable de Division constitue un lotissement.
L'article R.123-10-1 du Code de l'Urbanisme, version avant 01.03.2012 dit que:
citation: Dans le cas d'un lotissement [...], les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.
Cette formulation veut-elle dire qu'on doit appliquer l'article 8 du PLU pour juger les la construction future (objet du PC) par rapport Ă la construction existante sur la parcelle d'origine?
Merci!
Cordialement,
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 Posté - 15 mai 2012 : 03:26:20
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de quand date" la DP ?
le lot bati était il décrit dans la DP (ce qui n'est pas obligatoire) ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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rthome2001
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Posté - 15 mai 2012 : 09:49:35
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La DP de division date de ~mars 2011.
Elle précède le PC de quelques mois (juillet 2011)
La construction existante sur la parcelle initiale apparaît dans le plan de masse du PC ( PC que nous contestons).
Je ne sais pas si elle apparaît dans la DP, j'espère avoir sa photocopie aujourd'hui.
Elle apparaît sur le plan de bornage établit par le géomètre pourla parcelle initiale. |
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Posté - 15 mai 2012 : 10:02:18
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si mes souvenirs sont bons -à vérifier donc- théoriquement, jusqu'au 1° mars 2012, les lotissements soumis à DP n'incluaient pas le lot bati : le R123-10-1 ne s'y appliquait donc qu'au sein de l'ensemble constitué par les lots à batir exclusivement.
depuis cette date, la possibilité d'inclure le lot bati est explicitement prévue pour les DP au L442-1-2.
.
que la règle ait ou non changé, ne confondez pas plan masse et lots du lotissement identifiés par le périmètre du lotissement
enfin, voir si votre commune a décidé de faire application du L123-1-11
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 15 mai 2012 10:07:13 |
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rthome2001
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Posté - 15 mai 2012 : 18:21:19
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Le PLU dit que L123-1-11 est bien applicable pour le secteur concerné. Il ne dit rien contre R123-10-1.
Concernant le lot bâti, je l'ai trouvé exclu de décompte des lots dans l'article R442-2:
citation:
Pour l'application du a de l'article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
[...]
Mais l'application du R442-2 est limitée à l'article R. 421-19, donc je l'ai écarté pour mon cas.
Ma lecture ( sans doute naïve) de l'article R123-10-1 me fait penser que "l'ensemble du projet", en tant que "projet d'urbanisme" représente l'évolution de l'état initial ( une parcelle bâtie ) à l'état final (deux parcelles: une avec un vieux bâtiment, une avec un nouveau).
Et qu'elle concerne et lie entre eux la parcelle initiale, la DP de lotissement et le PC déposé en deuxième temps sur le lot détaché par la DP
Je fais volontiers cette lecture "artistique", dépourvue de toute culture en matière, car l'est celle qui m'arrange le mieux: l'article 8 est le seul de notre PLU qui impose des distances à respecter entre deux bâtiments.
Si ma lecture est fausse, force est de constater qu'une division du terrain permet de contourner cette règle (sensée, je trouve) de l'article 8.
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Posté - 15 mai 2012 : 20:54:13
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votre lecture est fausse ... et la rédaction désormais opposable du code de l'U est sur ce point explicite. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rthome2001
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Posté - 16 mai 2012 : 11:51:07
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Ah, si ce monde était comme je le voudrais...  ... Merci pour encore pour votre réponse.
J'apporte quand mĂŞme quelques informations que je n'ai eues que hier soir: j'ai la copie de la DP entre mes mains.
Elle a été déposée par un Géomètre (mandaté).
Je résume un peu le points me paraissant importants:
Section 3 de la DP (description)
L'indivision ... souhaite diviser le terrain en deux lots.
- Le lot 1 de surface X est bâti avec SHON A et SHON résiduelle B [mention: SHON bâtie déclarée fausse, minorée de plus de 40%, déduits à tort comme cave pour un volume en majorité non sous-terrain, avec porte et fenêtres!!!]
- Le lot 2 surface Y, pour la construction d'une maison, avec SHON C [mention: surestimée, du coup, suite à la fausse déclaration du 1]
Section 4.2 de la DP
Nombre de lots projetés: 1
Constructibilité: par application du COS à chaque lot.
Le fait qu'ils parlent dans la description de la création de deux lots, dont un lot bâti mais avec un reste à bâtir (soit il faux), est il de nature à faire entrer ce dernier comme lot dans le périmètre ("ensemble du projet") de l'article R.123-10-1?
Quant à la partie fausse, le délais de recours est expiré (un peu plus d'un an).
Je crois qu'il n'est même pas une faute de l'administration dans l'instruction du dossier, car induite en erreur par une fausse déclaration (au meilleur de cas erronée, mais vu le but de maximiser le reste à bâtir et le fait qu'elle est réalisée par un professionnel avisé, je crois à l'intentionnalité).
Je ne sais même pas si je peux encore "rétablir" la vérité, et avec quelles conséquences sur un PC accordé sur le lot vide.
Cordialement, |
Édité par - rthome2001 le 16 mai 2012 11:54:29 |
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Posté - 16 mai 2012 : 12:42:50
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avec ce que vous décrivez, le lot 1 est donc le lot bati et pourrait effectivement être considéré par un juge comme entrant dans le périmètre du lotissement.
dès lors, le R123-10-1 s'appliquerait effectivement avec l'article 8...
mais ça va être fin fin |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rthome2001
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Posté - 16 mai 2012 : 13:10:06
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Merci encore!
...même si 'fin-fin' et délicat à passer devant un juge, le fait que vous voyez un 'point' dans mes propos me console "
Cordialement, |
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rthome2001
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Posté - 19 juin 2012 : 15:15:04
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
si mes souvenirs sont bons -à vérifier donc- théoriquement, jusqu'au 1° mars 2012, les lotissements soumis à DP n'incluaient pas le lot bati : le R123-10-1 ne s'y appliquait donc qu'au sein de l'ensemble constitué par les lots à batir exclusivement.
Bonjour Monsieur Wormser,
Les lots bâtis sont explicitement exclus depuis 1 mars 2012 par de R442-1 CU, e), mais la division date de 2011. L'article R442-1 de 2007 ne disait rien pour les lots bâtis.
J'ai cherché et lu tout ce que j'ai pu trouver sur le sujet - mais la plupart d'articles traitent des "divisions primaires" et DP valant division, ce qui n'est pas mon cas.
Je n'ai pas trouvé un texte en vigueur en 2011 et excluant le lot bâti du périmètre. Mais bon, étant profane dans le domaine, ça ne veut rien dire - pouvez vous m'aider à trouver des sources, si je n'en demande pas trop?
Merci!
Cordialement, |
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Posté - 19 juin 2012 : 15:33:36
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si, vous en demandez trop parce que là , ça tourne à la consultation.
la réforme de 2012 a rendu explicite la possibilité d'inclure le lot bati en lotissement déclaré.
de nombreux juristes -dont moi- en déduisent que, dans le silence des règles antérieures, ce n'était sans doute pas possible avant.
pour le reste, il faut voir... un avocat spécialisé et passer en mode rémunéré.
vous lisez mal le R442-1 CU... car le R442-1 a changé de finalité (il servait auparavant uniquement à dénombrer les lots)
pour le R123-10-1, ce qui vous intéresse est le périmètre du lotissement, décrit dorénavant au L442-1-2...et qui n'était "à la carte" que pour les PA dans le R441-4 1°... de l'époque...
et je m'arrĂŞte lĂ ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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rthome2001
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Posté - 19 juin 2012 : 16:01:59
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J'avoue avoir hésité avant de poser la question, vu le nombre de réponses que vous m'aviez déjà données - alors très-merci-beaucoup pour cette dernière, si je peux le dire comme ça .
Cordialement,
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