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 Posté - 24 mai 2012 : 17:21:16
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bzh49 :" Quand à l'avis du CS cela reste un avis. Même si il (peut/doit) être consigné dans un registre. Le syndic peut ne pas le suivre, une décision d'AG c'est beaucoup plus risqué pour lui. J'ajoute qu'une décision d'AG s'applique à ce syndic comme à tous ceux qui suivront sans avoir à aménager un contrat à chaque fois."
Je commence à comprendre votre position que vous cachez depuis le début !!! c'est de donner un pouvoir de décsion au CS, alors que la loi ne lui en donne aucun !!! ou presque
Le CS n'adopte pas les comptes, ne gère pas la copropriété. Il vérifie la gestion et les comptes et donne un avis au syndic ET à l'AG lors de l'approbation de ces comptes.
SEULE l'AG décidera d'adopter ou non toute ou partie des comptes, et le syndic suivra ou non les avis émis par le CS lors de l'année.
Aucune décision de l'AG concernant une modification de la mission du syndic ou du role du CS ne sera applicable.
bzh49 :" Le syndic peut ne pas le suivre, une décision d'AG c'est beaucoup plus risqué pour lui. "
Des risques pour le syndic ????? quels risques ??
Votre premier exemple sur le controle des comptes n'est pas le bon, car vous avez autre chose en tête !!! Quel pouvoir décider vous donner au CS, et voter par une AG ?? Quelle décsion d'AG voulu voir voter pour faire peur et faire plier votre syndic
Le simple respect de la loi est suffisant pour controler la gestion et les comptes. Et changer de syndic si il ne vous satisfait pas.
PS : n'oubliez pas que c'est le syndic qui DOIT exécuter les décisions de l'AG et au CS de controler la bonne exécution de ces décisions !!!
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 17:34:21
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Désolé j'avais loupé ce post
citation: Initialement posté par philippe388
bzh49 : mais pas besoin de voter cela en AG.
je préfère cette solution à celle lÃ
citation: Initialement posté par philippe388
Si votre syndic refuse de communiquer tous ces documents, il commet une faute grave de gestion, et une injonction de faire au TGI le fera bouger.
ensuite
citation: Initialement posté par philippe388
Ce n'est pas une résolution votée par l'AG qui le fera changer si il ne désire pas communiquer avec le CS.
Je n'ai jamais dit qu'il ne voulait pas communiquer, j'ai écrit qu'il freinait des 4 fers. Ceci rectifié, il est plus facile de refuser au CS qu'a une AG, les conséquences ne sont pas les mêmes.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce n'est pas à l'AG de gérer les relations CS/syndic; mais c'est elle décidera de changer ou non de syndic, suite au rapport annuel du CS sur son activité et mission difficilement accomplies par l'attitude du syndic. Le CS proposera alors d'autres contrats.
Une situation cela s'avère, si le caractère de la situation est permanent on propose un changement avant on travaille pour obtenir ce qu'il faux. J'ai déjà écrit maintes fois que changer de syndic c'est 6 mois de travail. L'improvisation c'est ce que l'on a aujourd'hui (repreneur d'un syndic qui cessait son activité annoncé un mois avant l'AG)
Une dernière chose, j'ai bien compris qu'un bon CS c'était le votre et que tous les autres.....
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 18:13:03
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citation: Initialement posté par rambouillet
bzh49 vous donniez comme exemple le controle trimestriel du budget prévisionnel, cela n'a rien à voir avec un avis.
Je répondais à votre citation de l'article 21 2ème ligne
"En outre, il donne son avis au syndic...." pour le reste j'ai écrit que c'était fait.
citation: Initialement posté par rambouillet
quant à la décision d'une AG, elle ne s'appliquera pas aux syndics qui suivront, car seul le contenu du contrat (et les textes règlementaires) le lie au syndicat.
Un principe de fonctionnement est indépendant des syndics. Prenons un autre exemple les montants de consultation du conseil syndical, ou les délégation de pouvoir budgétaire vous ne les revotez pas si vous changez de syndic
citation: Initialement posté par rambouilletEt dela d'autant plus que le projet de résolution est pour une année : citation: L'assemblée générale peut elle déléguer au conseil syndical une action particulière (organisation du fonctionnement de la copropriété avec le syndic) limité dans le temps 12 mois
j'ai lu quelque part que les délégations devaient être délimitée dans le temps. De plus on ne passe pas son temps à organiser, une année doit suffire avec une éventualité d'une année supplémentaire si cela ne fonctionne pas bien, c'est l'AG qui décidera pas nous.
citation: Initialement posté par rambouilletVouis semblez avoir une position tranchée mais vous n'entendez pas, donc ce n'était pas une question à l'origine .... 
Désolé j'ai pas le décodeur vous pouvez traduire  |
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Posté - 24 mai 2012 : 18:46:26
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bzh49 : on vous pose des questions et vous nous faites des réponses en reprenant ligne par ligne les réponses des intervenants en les sortant de leur contexte, ce qui est une malhonnêteté intellectuelle !!!
bzh49 :" Une dernière chose, j'ai bien compris qu'un bon CS c'était le votre et que tous les autres....."
Je n'ai jamais écrit cela, encore votre malhonnêté intellectuelle en marche.
Les réponses des 3 intervenants ne vous plaisent pas !! tant pis pour vous, elles sont toutes sur la même ligne et contredisent vos propos sur le fonctionnement du syndic et du CS. !!
bzh49 : "Ceci rectifié, il est plus facile de refuser au CS qu'a une AG, les conséquences ne sont pas les mêmes."
affirmation FAUSSE. l'AG ne demande aucun document au syndic, c'est le CS qui reçoit copie de tous les docs concernant le SDC.
bzh49 :" Prenons un autre exemple les montants de consultation du conseil syndical, ou les délégation de pouvoir budgétaire vous ne les revotez pas si vous changez de syndic"
Mauvaise pioche, encore FAUX. l'AG peut voter chaque année le montant de consultation du CS. Peu importe si le syndic change ou pas.
bzh49 : "j'ai lu quelque part que les délégations devaient être délimitée dans le temps"
Dans le marc de café, peut être ??
L'AG peut voter une délégation de pouvoir sur le choix d'une entreprise, pour un montnat décidé par l'AG, et exclusivement pour des trvaux votés à l'article 24 !!! c'est la loi.
Voter une délégation de dépenses avec un montant max, pour une année etsans limite de nbre, et sans aucune précision au CS est illicite, et très dangereux pour le SDC. Ceci est à rejetter.
bzh49 : pourquoi ne pas répondre à la question que je vous pose encore une fois : pour quelle action particulière limité à 12 mois! l'AG devrait voter une délégation ( illégale vous l'avez vous-même écrit !!) ????
Pas besoin de réprendre chaque mot de mon dernier post pour cela, et de faire les questions et les réponses !!!
PS : c'est vrai, notre CS est très performant !!!
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bzh49
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Posté - 24 mai 2012 : 21:08:50
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2012 : 22:42:06
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"L'AG peut voter une délégation de pouvoir sur le choix d'une entreprise, pour un montnat décidé par l'AG, et exclusivement pour des travaux votés à l'article 24 !!! c'est la loi."
Les textes ne sont pas réducteurs. La délégation de pouvoirs prévue par les textes englobe tous les actes qui relèvent normalement d'une décision prise à la maj.art.24.
Elle peut donc porter sur tous les actes relevant de la gestion courante.
La jurispridence considère toutefois que l'approbation des comptes ou le vote du quitus ne peut être déléguée.
En revanche, la délégation peut porter sur le nombre et la catégorie des employés, sur le ravalement des façades et la réfection du toit, l'acceptation d'un contrat de prestataire .... entre autres décisions relevant de la maj.art.24 ... étant rappelé que le CS n'est pas le seul pouvant être bénéficiaire d'une telle délégation de pouvoir.
"il est plus facile de refuser au CS qu'a une AG...."
Pas du tout ! C'est là une affirmation qui montre que les pouvoirs d'un CS n'ont pas été bien saisis, ne sont pas maitrisés par méconnaissance.
Lart21 comme D.art.22 et suivants donnent pouvoirs au CS d'obtenir du syndic tout document, registre, etc ... qui concerne la gestion du syndic, ce qui induit une obligation pour le syndic de répondre aux demandes du CS.
A défaut pour le syndic de satidfaire à la demande d'un CS (demande qui doit être claire), c'est le recours au juge par "injonction de faire" s'agissant de répondre à une obligation légale.
L'AG quant à elle est dépourvu de moyen : d'abord parce qu'elle n'a pas pouvoir pour demander des documents, ensuite parce qu'elle ne peut agir que par le syndic lui même, son mandataire.
Le CS n'a pas besoin du syndic pour le "trainer devant un juge" 
Dans votre affaire c'est sur le fonctionnement du CS qu'il faut se tourner, sur sa "timidité" vis à vis du syndic afin qu'il cesse de freiner "des 4 fers".
Une fois peut être ! La seconde fois c'est le baton, avec "AVIS" du CS aux copropriétaires par une note largement diffusée.
Un autre point : l'AVIS Ã l'AG dont parle les textes.
L'AG des copropriétaire existe 24h/24, 365 jours par an, les copropriétaires n'étant pas des intermitants de la copropriété.
Il ne faut donc pas confondre l'AG dans sa formation décisionnelle, convoquée pour ce faire avec le formalisme que l'on connait, avec l'assemblé permanente des copropriétaires qui, comme eux, existe en permanence 24h/24, 365j/an.
Autrement dit, lorsque les textes parlent de l'avis au syndic ou à l'AG, il s'agit d'avis qui peuvent être donnés n'importe quand, soit parce que le CS est sollicité, soit parce qu'il se saisi lui-même d'un point et "donne son avis" aux copropriétaires sur ce qu'il en pense.
Par exemple que le syndic freine des 4 fers et qu'il faut rapidement envisager d'en changer. Inutile de préciser que cela le fait généralemnt bouger .... 
A ne pas confondre avec le CR d'activité annuelle à joindre à la convocation d'AG. |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2012 22:48:30 |
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Posté - 24 mai 2012 : 23:23:39
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gedehem : "Les textes ne sont pas réducteurs"
Je le sais, mais je n'ai pas désiré "allonger " ma réponse pour bzh49 qui va nous réprendre mot à mot alors qu'il;ignore tout du fonctionnement d'un CS, du syndic et des pouvoirs de l'AG.!!! |
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bzh49
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Posté - 25 mai 2012 : 14:36:57
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Merci Gédehem de cette réponse claire, nette et documentée
citation: Initialement posté par Gédehem
Les textes ne sont pas réducteurs. La délégation de pouvoirs prévue par les textes englobe tous les actes qui relèvent normalement d'une décision prise à la maj.art.24.
Elle peut donc porter sur tous les actes relevant de la gestion courante.
Merci encore de cette précision importante, ma solution est peut être inadaptée mais pas irrecevable.
citation: Initialement posté par Gédehem
"il est plus facile de refuser au CS qu'a une AG...."
Pas du tout ! C'est là une affirmation qui montre que les pouvoirs d'un CS n'ont pas été bien saisis, ne sont pas maitrisés par méconnaissance.
Je plaide coupable. J'ai écrit ceci pour le caractère immédiat de la sanction qui peut arriver. Dire non au CS c'est s'attirer au bout de la procédure d'information du CS vers les copros et l'AG une sanction. Dire non à l'AG c'est le vote sanction qui arrive de suite. Les précisions sur l'avis à l'AG vont m'être extrêmement utiles aussi car j'ignorais totalement cette nuance importante.
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2012 : 16:48:41
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"Dire non à l'AG c'est le vote sanction qui arrive de suite."
Lequel ????
Il n'existe pas de "vote sanction" pour des manquement à la gestion de la copropriété. Pas plus que l'action devant un juge pour obliger le syndic à satisfaire aux demandes de document du CS.
Il n'existe que 2 "sanctions :
- la révocation du syndic en cours de mandat (sorte de licenciement).
- l'abattement sur les honoraires du syndic pour ne pas avoir exécuter ue décision ou ce qui lui appartien en propre.
Avec un gros bémol. La révocation du syndic n'est possible que sous 2 conditions impératives :
- que la question soit prévue à l'ODJ de l'AG
- que la candidature d'un autre soit prévue à cette même AG.
Le changement du syndic sortant en fin de mandat (il y a un autre candidat proposé à l'ODJ d'une AG appelée à désigner le syndic) n'est en aucun cas "sanction". C'est le jeu normal de tout mandat à durée déterminée, à la mise en concurrence. Le syndic sortant qui n'est pas renouvelé n'est pas "sanctionné".
Dans une copropriété où le syndic freine des 4 fers, n'en fait qu'à sa tête ou presque, il ne faut pas se boucher les yeux : c'est en raison d'un mauvais fonctionnement du CS, dont se moque le syndic puisqu'il n'a pas grand chose à craindre, qui plus est lorsqu'une majorité des copropriétaires est passive, non seulement vis à vis du syndic qui agit "en maitre" mais aussi du CS que l'AG ne "boost" pas !
Tout est lié : laxisme des copropriétaires = laxisme/timidité du CS = champs libre pour le syndic qui a un boulevard devant lui, pour manœuvrer comme il l'entend, à sa façon. |
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bzh49
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Posté - 25 mai 2012 : 17:22:22
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La révocation me paraissait évidente mais c'est mieux en le disant, c'est un fait
Pour la deuxième sanction je vois mal le contexte d'application. Ou alors C'est, je suppose, dans le cas du renouvellement de son mandat on lui déclare que comme il n'a pas fait correctement ses prestations sa rémunération est diminuée de x%.
Si on déroule un peu le syndic est sanctionné avec une baisse d'honoraire, comme ce n'est pas la prestation initialement proposée il peut refuser, donc on se retrouve dans le premier cas, mais on ne l'a pas viré c'est lui qui s'en va.
Cela me semble plus délicat pour l'AG qui doit avoir prévu le coup et avoir un syndic de rechange avec une proposition toute prête mais qui n'aura pas été mise à l'ODJ sinon on est dans le cas N°1. Donc il faut refaire une AGE pour élire un syndic 
J'ai loupé un épisode ou c'est l'idée ?
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Posté - 25 mai 2012 : 18:05:13
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bzh49 : la "sanction" , qui n'est pas un terme approprié, pour ce syndic qui "fait ce qu'il veut ", est de le changer lors de son renouvellement de son contrat.
Le CS doit bien préparer ce changement, et vous trouverez de nombreux exemples sur UI pour cela.
Mais votre CS est il à la hauteur ?? Si ce n'est pas le cas, tout copropriétaire peut proposer et notifier au syndic un ou plusieurs contrats concurrents. Une petite équipe peut prendre en main la gestion de la prochaine AG en prévoyant un président de séance efficace, ET surtout un secrétaire, car le syndic sortnat ne pourra pas être élu à ce poste.
Pour révoquer un syndic en cours de mandat, il vous faut de très bonnes raisons, et le fait qu'il ne donne pas tous les docs n'est pas suffisantes.
Quant à la baisse des honoraires votée par l'AG, vous pouvez toujours essayer, mais cela est plutot à oublier !!! C'est le syndic qui devra exécuter cette décision, et il trainera certainement les pieds plus que d'habitude !
bzh49 : "Cela me semble plus délicat pour l'AG qui doit avoir prévu le coup et avoir un syndic de rechange avec une proposition toute prête mais qui n'aura pas été mise à l'ODJ sinon on est dans le cas N°1. Donc il faut refaire une AGE pour élire un synd"
Une proposition toute prête de contrat mais qui reste dans une poche en attendant le clash lors de l'AG, ne sert strictement à rien.
Pour votre information : l'AG ne peut voter que sur les questions portées à l'ODJ. ON ne peut pas rajouter des résolutions en cours d'AG.
Les mandats concurrents doivent être notifiés en RAR au syndic sortant pour qu'ils soient portés à l'ODJ de l'AG annuelle, quelques semaines avant la date. le syndic est obligé de le faire.
Voua avez bien raté un épisode important de la vie de la copropriété, l'élection et le renouvellement du syndic.
Attention également à vérifier la date de fin de mandat. Votre SDC a t'il signé un contrat de 1 an, d 2 ans ou de 3 ans !!.
SI vous venez de le renouveller pour 3 ans, malgré son attitude, vous allez devoir le garder encore quelques années !!
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