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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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forfas
Nouveau Membre
5 message(s)
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 Posté - 02 juin 2012 : 20:35:38
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Bonjour,
J'ai mis en location un appartement LMNP et ai déposé ma déclaration au SIE en micro-réel simplifié avec option pour la comptabilité super simplifiée (franchise de TVA). Je voudrais être sûr de mes calculs.
J'ai donc deux questions :
1. Dans le cadre du calcul annexe servant a obtenir les amortissements admissibles fiscalement pour l'année en cours, je déduis des recettes (loyer + charges) les charges liés à l'appartement et non celles liées au locataire.
Merci de me confirmer que les charges suivantes peuvent être déduites :
. Honoraires et frais de gestion (réglés à agence pour gestion de l'appartement, recouvrement des loyers ...)
. Assurances Loyers impayés
. Dans les charges de copropriétés, j'ai déduit au prorata de mon quantième toutes les charges (EDF escalier parties communes, nettoyage immeuble, entretien immeuble, honoraire syndic, assurance immeuble, taxe immeuble, frais de convocation) sauf l'eau qui est utilisée par les occupants dans leur appartement.
2. Que ce soit pour le calcul du résultat comptable ou celui du résultat fiscal, les recettes sont le loyer + provision pour charges. Merci de bien vouloir me confirmer que c'est bien la base à prendre.
Encore merci pour votre aide.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 03 juin 2012 : 19:32:17
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nous avons justement de grande discussions en cours concernnat le departage de ces charges qui serainet ou non à considérer dans le calcul des amortissements admissibles
1) de mon point de vue il n'y a pas lieu de faire de différenciation entre les charges selon qu'elles seraient ou non liées au locataire
nous sommes en attente d'un rescrit de l'administration fiscale pour départager nos avis
en tous cas
les frais de gestions et les assurances sont clairement cités comme à déduire des loyers brut pour le calcul des amortissements admissibles selon l'article 39C (voir le bulletin officiel)
2) oui le "loyer brut" (recettes) c'est bien le total des loyers + charges réellement perçus (pour BIC super simplifié) et dus sur l'exercice (pour BIC simplifié)
(pas seulement les provisions)
pour comprendre ou en sont nos développements à ce sujet je vous invite à vous référer au
- document de base récapitulatif (avec les textes de bases et références sans interprétation sur la répartition des charges)
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117479
- l'interprétation de DLIZ (qui pense comme vous à une différenciation des charges selon qu'elles seraient ou non attribuées au locataire)
sa synthése est ici
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=118042
- mon développement contradictoire à cet avis
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12798
en attendant la réponse à vous de vous faire VOTRE avis
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ZX-6R
Contributeur débutant
98 message(s)
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 2
 Posté - 14 juin 2012 : 16:48:59
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Je ne comprends pas vos questions, vous parlez de charges ou d'amortissements?
Les honoraires, assurances, charges de copro sont des charges et n'ont rien à voir avec l'amortissement... |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 15 juin 2012 : 06:20:53
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A Forfas
citation:
1. Dans le cadre du calcul annexe servant a obtenir les amortissements admissibles fiscalement pour l'année en cours, je déduis des recettes (loyer + charges) les charges liés à l'appartement et non celles liées au locataire.
Merci de me confirmer que les charges suivantes peuvent être déduites :
. Honoraires et frais de gestion (réglés à agence pour gestion de l'appartement, recouvrement des loyers ...)
. Assurances Loyers impayés
. Dans les charges de copropriétés, j'ai déduit au prorata de mon quantième toutes les charges (EDF escalier parties communes, nettoyage immeuble, entretien immeuble, honoraire syndic, assurance immeuble, taxe immeuble, frais de convocation) sauf l'eau qui est utilisée par les occupants dans leur appartement.
2. Que ce soit pour le calcul du résultat comptable ou celui du résultat fiscal, les recettes sont le loyer + provision pour charges. Merci de bien vouloir me confirmer que c'est bien la base à prendre.
Recette en meublé = loyer + provision pour charges.
Charges déductibles = assurance + honoraires de gestion + charges propriétaires + foncier déduction faite de la TEOM répercuté sur le locataire + travaux + intérêt d'emprunt
Il faut dissocier le calcul du résultat fiscal qui est revenu - charges de celui du calcul de l'amortissement
L'amortissement se calcule sur d'autres critères et vient ensuite en déduction de votre résultat annuel.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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jp26
Nouveau Membre
24 message(s)
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Posté - 14 juil. 2012 : 15:53:22
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"le "loyer brut" (recettes) c'est bien le total des loyers + charges réellement perçus"
J'ai un très gros doute sur ce point
Mon Expert comptable et mon CGA estiment qu'il faut prendre en compte l'intégralité des revenus ( loyers, charges courantes et charges exceptionnelles), que ces sommes aient été effectivement perçues ou non
Autrement dit c'est l'existence du loyer ou de la charge qui doit être prise en compte et non son paiement réel, ce qui n'est pas sans conséquence fiscale en cas d'impayés recouvrables |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 14 juil. 2012 : 17:22:27
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citation: "le "loyer brut" (recettes) c'est bien le total des loyers + charges réellement perçus"
on s'était justement posé la question
ca depend dans quel type de déclarations vous êtes (simplifié ou super simplifié)
ce qui depend du montant de vos recettes j'avis mis un article là dessus sur le sujet qu'on a fait avec fluo
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
message 5
citation: http://www.apce.com/cid5584/regimes...html&pid=958citation: Obligations comptables BIC REEL
Ce régime impliquent l'obligation de tenir une comptabilité complète et régulière afin d'être en mesure de justifier de l'exactitude du résultat indiqué sur la déclaration.
Les entreprises au réel simplifié
Les entreprises soumises à ce régime d'imposition sont dans l'obligation de tenir les documents comptables suivants : un bilan, un compte de résultat et des annexes.
Les entrepreneurs individuels et les sociétés civiles de moyens peuvent adopter une comptabilité "super-simplifiée"qui leur permet notamment :
- de ne tenir, en cours d'exercice, qu'une comptabilité de trésorerie (recettes encaissées et dépenses payées),
- de déduire forfaitairement les frais de carburant selon un barème spécifique,
- de n'enregistrer les créances et les dettes qu'à la clôture de l'exercice et de ne pas établir d'annexe,
- d'inscrire au compte de résultat, en fonction de leur date de paiement, les charges dont la périodicité n'excède pas un an, à l'exclusion des achats,
- de procéder à une évaluation simplifiée des stocks et des productions en cours, selon une méthode forfaitaire,
- d'établir un bilan et un compte de résultat simplifié (dispense de bilan si le chiffre d'affaires issu des ventes n'excède pas 156 000 euros HT ou 55 000 euros HT pour le chiffre d'affaires issu des prestations de services).
Les sociétés commerciales placées sur option ou de plein droit sous le régime réel d'imposition peuvent également tenir une comptabilité de trésorerie et n'enregistrer les créances et les dettes qu'à la clôture de l'exercice, seuls les encaissements et les paiements étant enregistrés quotidiennement.
L'option est établie au titre de chaque exercice sur la déclaration de résultats.
donc pour ceux qui ne sont pas au super simplifié oui il faut tenir les comptes de ce qu'on est supposé avoir reçu (de ce qui nous est dû) pour ceux qui sont au super simplifié ce n'est pas obligatire |
Édité par - bailleurx le 14 juil. 2012 17:29:54 |
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