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dan69
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 Posté - 15 juin 2012 : 16:18:35
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Notre résidence se décompose en une centaine de lots dont une dizaine définis par :
- la jouissance exclusive et particulière d'un jardin de surface ... m2.
Ces lots "jardins" sont rattachés aux lots "appartement" adjacents en Rez de chaussée.
Le réglement de copro. précise que :
"les copropriétaires qui bénéficieront de la jouissance exclusive de jardins privatifs devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d'entretien et de propreté".
Dans les faits, la tonte des pelouses est effectivement à la charge des "benéficiaires" qui en outre se voient facturer les dépenses d'eau pour arrosage par le syndic dans la mesure où il ya un compteur spécifique.
Un des copropriétaires "bénéficiaires", qui soit dit en passant est le promoteur de l'opération, bénéficie en plus d'un éclairage (spots lumineux) qui, à la construction, a été raccordé à l'éclairage des espaces verts communs.
Quelques incidents sont survenus sur l'éclairage des parties communes et l'électricien consulté a conclus à des défauts sur l'installation du jardin "privatif" et donc cette dernière a été mise "hors service".
Arguant du fait que le jardin dont il a la jouissance est une partie commune et que l'éclairage est d'origine, raccordé au réseau "parties communes", le copropriétaire demande au syndicat la prise en charge des dépenses pour la remise en service du système.
Cette demande peut-elle être acceptée dans la mesure où, comme le précise le RDC, l'entretien du jardin incombe au bénéficiaire de la jouissance exclusive?
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Posté - 15 juin 2012 : 16:48:04
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comme le dit votre rdC, l'entretien et la propreté incombe aux proprios.
En ce qui concerne l'eau, existe-t-il quelque chose dans le RdC, car là effectivement un proprio pourrait refuser de payer l'eau si rien n'est prévu...
quant à l'installation particulière de l'éclairage de l'un des lots, il faudrait voir dans l'EDD s'il existe quelque chose sur ce lot. Sinon si cet éclairage existe à l'origine, il sera difficile de lui supprimer cet avantage.
Seul un juge pourrait le faire.
PS : il ne faut pas raisonner sur le fait qu'il est le promoteur, car un jour ou l'autre son lot sera vendu à un quidam qui ne sera plus le promoteur et pourra avoir la même exigence. |
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2012 : 17:45:39
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Le bénéfice d'un droit de jouissance exckusif sur une surface "jardin", ne fait pas de ce "jardin" une partie privative.
Ces jardins grevés d'un droit de jouissance (d'usage) ne possèdent pas par eux-mêmes de tantièmes n'étant pas "lot".
Le droit de jouissance sur l'espace défini (m²) est attaché au lot qui jouxte cet espace/jardin (lot qui peut avoir qques tantièmes en plus en raison du bénéfice de ce droit de jouissance).
Le droit est attaché à une jouissance "de surface", le sol et ses équipements étant "parties communes".
Sous réserve d'une indication contraire dans l'EDD/RDC, ainsi que l'indique Rambouillet, l'installation électrique "spot" est à charge du syndicat étant équipement commun.. |
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dan69
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3
 Posté - 15 juin 2012 : 19:09:31
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Celà confirme ce que je pensais à savoir que puisqu'il s'agit d'une disposition originelle, il est difficile de la modifier. Toutefois, compte tenu de l'impact que l'installation "privative" a eu, et peut avoir, sur l'éclairage des parties communes, on peut se poser la question. Comme je l'ai précisé, les parties communes ont été "victimes" de pannes dont l'origine semble dans la partie "privative" et on ne peut exclure une certaine malveillance (involontaire bien sur) .
Par ailleurs, est-il "normal" que le syndicat paie les consommations d'électricité pour l'éclairage "privatif"?
info pour Gédehem : dans le RDC, la jouissance des jardins est un lot auquel est attribué des tantièmes. |
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Posté - 15 juin 2012 : 19:31:03
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dan69 :dans le RDC, la jouissance des jardins est un lot auquel est attribué des tantièmes.
Une jouissance exclusive n'est pas un lot de copropriété !!!!
Un jardin à jouissance exclusive est lié à un lot de copropriété. Ce jardin n'est pas un lot de copropriété, il n'a pas de tantièmes et ne peut-être désolidarisé de ce lot ( ne peut pas être cédé )
Ce jardin à jouissance est une partie commune du SDC. L'entretien est à la charge des copropriétaires par cotre RDC.
Ce ne sont pas des jardins privatifs !!
dan69 : Arguant du fait que le jardin dont il a la jouissance est une partie commune et que l'éclairage est d'origine, raccordé au réseau "parties communes", le copropriétaire demande au syndicat la prise en charge des dépenses pour la remise en service du système.
ET oui !!! l'entretien du jardin ne concerne pas l'éclairage commun de la copropriété qui inclu cet éclairage "exclusif" !!! posé lors de la construction.
Ce n'est donc pas un éclairage privatif !! |
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goutelette
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Posté - 15 juin 2012 : 21:35:15
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citation: Dans les faits, la tonte des pelouses est effectivement à la charge des "benéficiaires
Ceci dit en passant... Un bénéficiaire qui paye ne doit rien à la communauté.
citation: Un des copropriétaires "bénéficiaires", qui soit dit en passant est le promoteur de l'opération, bénéficie en plus d'un éclairage (spots lumineux) qui, à la construction, a été raccordé à l'éclairage des espaces verts communs
Qui met en fonction cet éclairage ?
De deux choses : l' une soit le copropriétaire " dit bénéficiaire" met en fonction cet éclairage aux heures qui l' arrangent... Soit cet éclairage est programmé sans tenir compte de la vie privée de " ce bénéficiaire" |
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dan69
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Posté - 15 juin 2012 : 21:50:33
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Je confirme que dans RDC la jouissance des jardins privatifs correspond à des lot auxquels sont affectés des tantièmes. C'est peut-être une anerie mais c'est ainsi!
Merci à "Goutelette" de soulever le problème de l'activation de l'éclairage "particulier" (je ne dirai plus "privatif").
a priori, si c'est un éclairage connecté aux parties communes, il devrait fonctionner selon les mêmes règles et donc faire fi de de la volonté personnelle du copropriétaire concerné. Ne risque t'il pas de vouloir le désactiver le jour où cela le génera ...... en impactant éventuellement sur l'éclairage des parties communes? |
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Posté - 16 juin 2012 : 11:53:23
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dan69 :" Je confirme que dans RDC la jouissance des jardins privatifs correspond à des lot auxquels sont affectés des tantièmes. C'est peut-être une anerie mais c'est ainsi!"
dan69 : les jardins à jouissance exclusive ET non jardin privatif, sont attachés à des lots de copropriétés, et ne sont pas disociables de ces lots; il ne peuvant pas être cédés.
Un lot de copropriété est composé d'un appart, d'un pavillon, d'un parking, d'une cave, ... ET des millièmes des parties communes.
Ce sont des parties communes du SDC? et ne sont pas des lots de copropriété et ne sont pas affectés de tantièmes.
L'éclairage de la résidence ET apparement celui du jardins sont à la charge de tous els copropriétaires.
MAIS cela doit être écrit dans votre RDC et l'EDD, spécialement pour ce lot ou il existe cet éclairage du jardin à jouissance exclusive. QUe dit exactement votre RDC et l'EDD de votre SDC. |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2012 : 12:13:15
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"..... correspond à des lot auxquels sont affectés des tantièmes."
Dans la mesure où ces jardins sont spécifiés dans l'EDD/RDC comme étant des lots de copropriété, ce sont des "LOTS", la partie privative étant la jouissance de l'espace (le volume) délimitée par la surface privative indiquée. Même chose que pour un lot dont la partie privative est "appartement".
"Arguant du fait que le jardin dont il a la jouissance est une partie commune ...."
NON, c'est un lot privatif dont il a la propriété.
Dans la mesure où ce "spot" d'éclairage des espaces verts communs a été supprimé, cela relève de la compétence du syndicat.
Le propriétaire du lot privatif "jardin" situé à proxilité ne peut exiger sa remise en état.
Ou du moins il peut la demander, sans que cela n'implique une quelconque obligation pour le syndicat. |
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Posté - 16 juin 2012 : 12:37:29
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citation: Quelques incidents sont survenus sur l'éclairage des parties communes et l'électricien consulté a conclus à des défauts sur l'installation du jardin "privatif" et donc cette dernière a été mise "hors service".
il semblerait que l'éclairage soit dans l'espace privatif... dans ce cas il peut en demander la remise en état ; il faudrait que dan69 nous précise la position de cet éclairage : dans ou à proximité ? car en effet, c'est totalement différent. |
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Posté - 16 juin 2012 : 13:13:09
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gedehem : Dans la mesure où ces jardins sont spécifiés dans l'EDD/RDC comme étant des lots de copropriété, ce sont des "LOTS
NON, ce sont des jardins à jouissance exclusive, et non des jardins privatifs avec des tantièmes ! voilà ce que précise dan69 :
dan69 :Notre résidence se décompose en une centaine de lots dont une dizaine définis par :
- la jouissance exclusive et particulière d'un jardin de surface ... m2.
Ces lots "jardins" sont rattachés aux lots "appartement" adjacents en Rez de chaussée.
Donc parties communes  |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juin 2012 : 14:21:41
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Bonjour
L' appellation " jardin privatif" ou " à jouissance exclusive" sont souvent des subtilités de mots . je vous met un texte copié de règlement, qui doit faire partie des textes classiques .Vous remarquerez le doublon de ces synonymes .
" Le LOT N°84 se composant :
a: La propriété exclusive et particulière de :
Au rez-de-chaussée, un appartement de type 3a, en face du hall d' entrée....avec ... etc
Avec la jouissance exclusive d' une terrasse privative d' une surface de 50m2 environ et d' un jardin privatif d' une superficie de 150m2
b : La copropriété à concurrence de 250 /10 000
Pour répondre a la question de "Dan 69 " il devrait préciser ou se trouve ce luminaire et s' adresser au Président du C/S qui devrait être en mesure de lui préciser si ce lampadaire est a usage collectif ou particulier.
Est- il en bord de chemin ?
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2012 : 15:04:42
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Le descriptif rapporté par Goutelette semble différent de ce qui est exposé par Dan.
Pour goutelette, le bénéfice du droit de jouissance sur un espace de X m² (terrasse + jardin) est attaché au LOT N°84.
Il n'y a pas de tantièmes affectés spécifiquement à ce droit de jouissance exclusive, les 250/10.000 affectés au lot 84 incluant le bénéfice de de droit.
Ce droit est une des composante du lot.
Dan semble exposer autre chose :
"Je confirme que dans RDC la jouissance des jardins privatifs correspond à des lots auxquels sont affectés des tantièmes. "
S'il est spécifié quelque chose dans le genre :
"Lot n°25 : un jardin de X m² à jouissance exclusive et particulière et les (mettons) 15/10.000 des parties communes. Ce lot est rattachés (indivisiblement) au lot n°Y "appartement" adjacent en RdeChaussée". ...
... on n'est certainement pas dans le cas exposé par goutelette.
Le lot n°25 (le jardin) serait bien un lot privatif, même si c'est une ânerie comme l'indique Dan ....
On peut ajouter accessoirement que le terme "jouissance exclusive" s'applique aussi aux parties privatives de type "appartement", droit de propriété sur le volume inscrit par une surface, volume limité par des parties communes indivise.
Les parties délimitant ce volume sont quasi toujours "parties communes", la propriété de ce volume ne permettant pas de creuser la dalle en dessous ou au dessus sans y être autorisé par une AG.
Etre propriétaire dans une copropriété 'vericale', c'est avoir la jouissance exclusive privatif d'un trou de gruyère (d'un trou d'air ...  ), tout ce qui est autour étant en indivision entre tous ...
(Ca fait cher le m3 de vide ....) |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2012 15:14:51 |
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Posté - 16 juin 2012 : 19:21:06
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gedehem : vous faites erreur sur ce que dit dan69 : Je confirme que dans RDC la jouissance des jardins privatifs correspond à des lots auxquels sont affectés des tantièmes. "
en deuxième lecture de cette phrase, je comprends que dan69 explique que la jouissance des jardins - ou il rajoute "privatif "!!! ce qui est contadictoire avec le texte de son RDC - signifie qu'ils sont associés à des lots affectés de tnatièmes, ce qui n'est pas une anerie, mais la stricte normalité de son RDC !!! |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2012 : 21:07:57
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Pouvoir jouir de son lot privatif, c'est la moindre des choses. C'est ce que font ceux qui en ont la propriété.
Un lot "jardin" affecté de tantièmes, c'est à priori un lot de copropriété dans la définition donnée par les textes.
Un 'simple' droit de jouissance ne comporte pas de tantièmes, le jardin commun grevé de ce droit n'étant pas "lot".
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Posté - 17 juin 2012 : 10:38:07
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gedehem : en gros, vous répétez ce que j'ai écrit !!!! mais dans le cas de dan69, il s'agit bien de jouissance exclusive du jardin, et non d'un lot privatif AVEC tantièmes !!! 
pour info : je suis en copro horizontale, 20 ans de jardin à jouissance exclusive, et non jardin privatif !! ce genre de discussion avec les copros se déroule au ùoins 2 à 3 fois par mois, et à chaque AG !!! |
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dan69
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Posté - 17 juin 2012 : 11:19:12
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Je confirme que le RDC définit comme un lot, auquel sont affectés des tantièmes, la "jouissance exclusive et particulière d'un jardin de surface de .... m2".
Le même RDC ne précise pas s'il y a "association" entre tel lot "appartement" et le lot "jouissance d'un jardin (adjacent)". Je pense que le promoteur s'est arrangé pour que cette "association" soit faite lors de la vente.
Je précise que l'éclairage du jardin est dans le jardin et qu'il ne participe en rien à l'éclairage des parties communes dans la mesure où il y a occultation par une haie.
La prise en charge de l'entretien et du fonctionnement de l'éclairage du jardin par le propriétaire bénéficiant de sa jouissance ne serait pas possible dans la mesure où il s'agit d'une disposition établie lors de la construction. Aussi quid de l'entretien des pelouses et des haies séparatives, qui elles aussi sont des dispositions originelles? Comme je l'ai déjà indiqué, ces charges d'entretien sont "supportés" actuellement par les propriétaires concernés sans objection. |
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Posté - 17 juin 2012 : 11:24:11
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en ce qui concerne l'entretien de la pelouse et des haies, le fait que cela soit fait par une seule personne rémunérée, par les proprios concernés, permet d'une aprt l'homogénéité et la "sureté" que l'entretien est fait.
toutefois, s'il advenait un jour que l'un des propiso refuse le paiement, s'il n'y a rien d'écrit, il pourrait être dans son droit (un juge pourrait tenir compte de l'historique, mais pas sur).
L'idéal serait qu'un mini contrat soit signé entre les proprios concernés et le syndicat avec possibilité de se retirer de ce contrat moyennnat préavis.
A ce sujet, l'entretien est fait par un/une employé(e) du syndicat ou une entreprise sous-traitante... ? |
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 17 juin 2012 : 12:20:34
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L'entretien des pelouses et haies des jardins "particuliers" est réalisé soit par les bébéficiaires de la jouissance soit par une entreprise extérieure. En l'occurence, la majorité des propriétaires concernés a passé des contrats individuels avec l'entreprise chargée de l'entretien des espaces verts communs ce qui permet une bonne homogènéité de l'entretien.
Pour le moment, tout se passe bien. Il n'y a eu que quelques "légers retards" chez certains faisant eux mêmes l'entretien mais qui ont été vite "rattrapés".
Pour ce qui est du "mini-contrat" avec le syndicat, il ne me parait pas nécessaire dans la mesure où le RDC stipule que "les copropriétaires qui bénéficieront de la jouissance exclusive de jardins privatifs [NB: le RDC emploie bien le terme "jardin privatif"]devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d'entretien et de propreté. Les occupants devront veiller à leur esthétique et à leur harmonie" |
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Posté - 17 juin 2012 : 13:40:53
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citation: En l'occurence, la majorité des propriétaires concernés a passé des contrats individuels avec l'entreprise chargée de l'entretien des espaces verts communs ce qui permet une bonne homogènéité de l'entretien.
dans ce cas bien sur, le SDC n'est pas partie prenante, c'est aussi bien. |
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Posté - 17 juin 2012 : 14:31:12
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dan69 : donnez nous la description EXACTE de votre RDC de votre lot ou de de vos lots de copropriété.
La jouissance exclusive veut dire que ce jardin n'est pas un lot de copropriété.
La jouissance exclusive ou privative d'un jardin n'a rien à voir avec le fait que ce jardin soit accollé au lot ou dans une autre partie de la copropriété !!!
Si votre EDD dit ceci :
Lot numéro XX :
a) Un appartement ou un pavillon type F3
b) annexes,.....
AVEC la jouissance exclusive ou privative d'un jardin
ET les X XXX/100 000 èmes des aprties communes générales,
ALORS ce jardin est une partie communes du SDC, et non un lot de copropriété.
Si votre EDD dit ceci :
Lot numéro YY
a) un appartement ou pavillon typ F3,......
b) annexes
ET les X XXX/ 100 000 èmes des parties communes générales
Lot Lot numéro ZZ :
. un jardin de XXX m2
ET le W WWW /100 000 èmes des charges communes générales
Lot numéro nnn :
.une place de parking n°12,
ET les X XDC / 100 000 èmes des parties communes générales,
Même choses pour une cave , .....etc
Alors votre jardin est un lot de copropriété et PRIVATIF. Ce n'est pas une partie commune du RDC.
SI les jardins sonr privatifs, on ne parle pas de jouissance exclusive, car elle est de fait, car partie privative !!!! une lapalissade !
L'entretien des jardins à jouissance exclusive est défini par le RDC. SI c'est un lot de copropriété, pas besoin de péciser cela, car le SDC ne peut pas intervenir sur des parties privatives. ( sauf si le copro en fait une décharges, ....)
le fait que des copros signent des mini contrats avec une entreprise pour entretenir leurs jardins ne veut rien dire en ce qui concerne la jouissance exclusive et l'entretien obligatoire par les copros ( RDC) et le fait qu'il soit privatif, car chaque copro. peut signer individuellement avec la même entreprise !!
Pour l'éclairagen cela change la donne, si les jardins sont des parties communes, seul le juge pourra dire si cet éclairage exclusif dans ce jardin est privatif ou éclairge commun.
Si ces jardins sont des lots de copropriété, donc privatif, ce copro. ne peut rien demander au SDC, et le SDC pourra exiger que cet éclairage " privé" de ce sul jardin soit désolidarisé de l'éclairage des aprties communes.
Jardins PRIVES et lots de copropriété, ou jardins à jouissance exclusive ou privative (même si ce mot porte généralement à confusion) partie communes du SDC est le noaud du problème.
C'est pourquoi il nous faut le texte EXACT de l'EDD.
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