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priscos
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 Posté - 30 juin 2012 : 14:10:32
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un locataire vient de s'installer au rdc et veut exercer une activité professionnel : expert immobilier.
la demande d'exercer a été faite de cette façon :
le syndic a envoyé une lettre demandant l'avis des copropriétaires pour la pose d'une plaque . est ce normal ? cela doit il passer par une ag extraordinaire ?.
je sais par ailleurs que plusieurs propriétaires ont refusé la pose de cette plaque.
le résultat final nous ne l'avons pas à ce jour.......et lors d'une dernière réunion sur le terrain , l'agent nous a confirmer qu'il le pouvait => entre temps nous avons consulté un avocat qui ne pense pas la même chose en lisant le règlement. lui demande des précisions pour connaitre la nature exacte de son activité.
la décision finale doit elle être unanime ou à la majorité?.
quel recours peut on avoir ? si cette personne pose cette plaque pouvons nous porter plainte malgré l'avis positif de l'ag immobilière?.
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Édité par - priscos le 30 juin 2012 14:12:27 |
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nefer
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 Posté - 30 juin 2012 : 14:49:26
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tout d'abord il faut relire votre réglement de copropriété
si votre réglement de copropriété autorise les plaques professionnelles ou commerciales, il serait utile de mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG le cahier des charges des plaques....sinon vous risquez de voir apparaitre un "patchwork"
ensuite toute demande doit émaner du propriétaire du lot...et pas du locataire
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Gédehem
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 Posté - 30 juin 2012 : 16:39:14
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Ce n'est pas présence de plaques professionnelles qui pose problème, c'est la possibilité ou non d'exercer une activités professionnelles, ici commerciales.
Il faut donc vérifier dans le RDC ce qu'il en est de la destination de l'immeuble . Si elle est principalement :
- "habitation exclusivement" : seule l'usage habitation est possible.
- "destination habitation" : habitation et activités libérales (voir ces activités réglementées).
- "habitation et activités commerciales" : habitation, activités libérales et commerciales.
- "habitation, commerces et industries" : ce qui précède + activités de fabrication.
Concernant les plaques professionnelles et enseignes, lorsque les activités concernées sont autorisées par le RDC, il appartient à l'AG d'en préciser les dimensions et emplacements.
"Expert  immobilier" = commerçant.
Si votre RDC n'autorise pas les activités commerciales, ce qu'a du constater l'avocat consulté, ce lot ne peut servir à cette activité. |
Édité par - Gédehem le 30 juin 2012 16:48:46 |
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priscos
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Posté - 30 juin 2012 : 19:10:48
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dans sa demande il dit déjà "exercer son activité d'expert dans ses locaux".
avait il le droit d'exercer sans en avoir au préalable informé les copropriétaires ?
a ce que je sache un local n'est pas un appartement?
suivant l'avocat l'article 7 stipule que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation et éventuellement à l'usage commercial.
dans l'article 8 il est stipulé que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement.
l'exercice de professions libérales sera toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la bonne tranquillité de l'immeuble.
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Édité par - priscos le 30 juin 2012 19:57:20 |
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Posté - 30 juin 2012 : 20:32:22
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priscos : le RDC est clair, activité commercial autorisée éventuellement.
Donc le SDC ne peut pas refuser cette activité commerciale.
Ce lot est il un appartement ou déjà un local commercial ?? que dit le RDC sur ce rez de chaussée.
Si l'activité commerciales est autorisée par le RDC, pas besoin de prévenir les coporpriétaires, mais simplement un courrier simple au syndic.
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nefer
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Posté - 30 juin 2012 : 20:49:37
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citation: Initialement posté par philippe388
Si l'activité commerciales est autorisée par le RDC, pas besoin de prévenir les coporpriétaires, mais simplement un courrier simple au syndic.
NON
le locataire doit formuler ses demandes auprès de son bailleur! |
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priscos
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Posté - 30 juin 2012 : 20:59:52
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le locataire est le fils du proprio
le lot est considéré comme un appartement. il n'a jamais été un local commercial.
si il n'a pas besoin de prévenir les copropriétaire=> pourquoi le SDC nous a t'il demandé notre avis et son acceptation par un simple courrier ?.
j'ai trouvé ceci s'y rapportant
http://www.legavox.fr/blog/maitre-j...res-8055.htm |
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nefer
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Posté - 30 juin 2012 : 21:39:22
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citation: Initialement posté par priscos
le locataire est le fils du proprio
cela ne change rien au fait que le syndic ne connait que les copropriétaires: il faudrait le lui rappeler |
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Gédehem
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Posté - 30 juin 2012 : 22:57:56
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Dans cette affaire, il y a l'arbre "plaque professionnelle" qui cache la foret "destination de l'immeuble / des lots".
"un locataire vient de s'installer au rdc et veut exercer une activité professionnel : expert immobilier. La demande d'exercer a été faite de cette façon :
le syndic a envoyé une lettre demandant l'avis des copropriétaires pour la pose d'une plaque ....."
Seule l'AG a compétence pour décider des dimensions, formes et emplacements des plaques professionnelles. La démarche "folklorique" su syndic relève du sondage, sans que cela ne présente aucun caractère opposable.
En résumé : c'est du bidon.
Bien plus grave (c'est la foret) est la question de la destination de l'immeuble, de la destination des lots.
L'immeuble étant principalement destiné à l'habitation (art.7), les lot devant être "occupés bourgeoisement", il n'est pas possible d'envisager des activités commerciales dans ces lots "appartement".
Existe t-il d'autres locaux "lot de copropriété" qui soient destinés à des activités commerciales ?
Pour ce qui concer,ne CE lot en RdeChaussée, lot actuellement "habitation", le changement de destination "habitation > commerce IMPOSE un passage par une AG, laquelle décidera ou non de ce changement.
Notez accessoirement que la modification de la destination du lot, outre une décision incontournable du syndicat prise à la maj.art.25, impose aussi les déclarations administratives :
- déclaration préalable à la mairie (s'il n'y a pas de travaux d'aménagement).
- déclaration aux services fiscaux : la taxation appliquée aux locaux commerciaux n'est pas celle des habitations.
Autrement dit, pour résumer, mon petit doigt me dit (et il en sait des choses !) que sous couvert de cet "amuse gueule "arbre"" de plaque professionnelle (bonjour, c'est pour un sondage"  ), on (le syndic) est en train de vous (le syndicat) rouler dans la farine, en vous faisant avaler la couleuvre forêt "changement de destination" sans passer par une AG, ce qui est bien plus important ....
Que fait votre CS ?????
"le RDC est clair, activité commercial autorisée éventuellement.
Donc le SDC ne peut pas refuser cette activité commerciale."
Eventuellement ! L'éventuel ne peut être levé que par une AG .... dans des locaux autres que ceux "appartements".
Pour ceux-ci, ils sont réservés à une occupation "bourgeoise", ce qui exclue les activités commerciales, les activités libérales étant "tolérées".
Il s'agit-là d'une clause conventionnelle qui ne peut être modifiée qu'unanimement.
Le "éventuel" de l'art.7 montre ici sa limite, l'art.8 pour les appartements étant restrictif. Autrement dit, il serait possible d'exercer une activité commerciale dans un local permettant cette activité ... mais pas dans les lots "appartement" dont la destination est "occupation bourgroise et activités libérales.".
Ce que semble avoir relevé l'avocat consulté. |
Édité par - Gédehem le 30 juin 2012 23:12:57 |
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nefer
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Posté - 01 juil. 2012 : 00:08:59
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et moi mon petit doigt me dit que votre syndic n'a pas l'intention de s'ennuyer avec cette question et que c'est une solution de facilité que de faire une "consultation "écrite...qu'il transformera en autorisation..........il vous roule dans la farine ou alors il est particulièrement incompétent |
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Posté - 01 juil. 2012 : 08:31:53
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citation: suivant l'avocat l'article 7 stipule que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation et éventuellement à l'usage commercial
donc ce propriétaire peut effectivement mettre uen activité commerciale dans ce lot, via son locataire. Le "éventuellement" contrairement à ce que dit gedehem ne signifie pas que l'AG doit donner son autorisation. Par contre l'AG a son mot à dire sur :
* les plaques
* les éventueles ouvertures de portes
* mais aussi les tantièmes car un lot commercial n'a pas nécessairement les mêmes tantièmes que ceux d'unlocal habitation.
Donc obligatoirement, cette demande du copro doit passer par une AG pour résoudre tous ses points. |
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Gédehem
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Posté - 01 juil. 2012 : 09:40:12
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Le "éventuellement" concerne l'immeuble dans son ensemble, c'est à dire l'intégralité du volume placé sous le régime de la copropriété. (art.7) (*)
Il faut donc vérifier de très près ce qui est dit par ailleurs, en particulier sur des locaux autres que les appartements qui seraient "commerce".
Car pour ce qui concerne les lots "appartement" (art.8), il y a une clause restrictive, ce qui est un grand classique : ils ne peuvent être occupés que "bourgeoisement", les activités libérales (professions non commerciales réglementées) étant seules tolérées.
C'est là un grand classique dans les immeubles à destination "mixte". Bien qu'ici la mixité "commerciale" n'est qu'éventuelle, donc réduite à d'autres clauses du RDC (?) et/ou à la décision d'AG.
Il n'y a rien d'automatique.
S'il s'agit d'exercer une activité commerciale dans un lot "appartement" destiné initialement et exclusivement à l'occupation "bourgeoise" ou "libérale", la modification de destination du lot doit passer par l'AG. Le RDC ne peut, sauf cas particulier (nominatif) délivrer une telle autorisation.
Le restes (travaux, plaques, tantièmes, ...) est lié à cette modification de destination du lot
(*) existe t-il d'autres lots destinés aux activités commerciales que ceux "appartement" (habitation bourgeoise) ?? |
Édité par - Gédehem le 01 juil. 2012 09:47:44 |
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nefer
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Posté - 01 juil. 2012 : 09:51:45
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je confirme ce qu'écrit Gédehem
d'autant plus que cela a une incidence sur le taux de TVA pour les travaux.... |
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ABCT
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Posté - 01 juil. 2012 : 14:03:42
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Il conviendrait d'examiner la notion de commerçant..... Un expert immobilier ne me semble pas entrer dans la catégorie commerçant (achat et revente)
Par contre cet "expert" (voir éventuellement une carte professionnelle....) ne délivre "que de la maitère grise" et doit être rémunéré, soit à la vacation ou sous forme d'honoraires cela ressemble bien à une profession libérale. |
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filomat
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Posté - 02 juil. 2012 : 16:23:46
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L'avocat du syndicat , qui exerce une profession libérale, demande à l'expert immobilier de prouver qu'il exerce lui aussi une profession libérale.
L'expert immobilier qui demande à occuper l'appartement du rez de chaussée en tant que profession libérale demande à l'avocat du syndicat de prouver que la profession d'expert n'est pas une profession libérale.
Ils finiront bien par s'arranger ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2012 : 17:26:37
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Les professions "libérales" sont réglementées, identifiées.
Un "expert immobilier" n'en fait pas partie : c'est un commerçant qui fait "commerce de ....." , avtivité qui n'est pas autorisée dans les lot "appartement", réservés à une "occupation bourgeoise", éventuellement "libérale" (donc selon la liste de ces professions.) |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juil. 2012 : 20:08:07
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En effet gédehem vous avez raison (comme d'hab !), j'ai trouvé la liste complète grâce à google :
http://www.auto-entrepreneur.fr/pro...liberale.php
et l'expert immobilier n'en fait pas partie, il ne peut exercer son activité professionnelle dans l'appartement de son père.
Administrateur judiciaire
Agent général d'assurance
Architecte
Audioprothésiste (2)
Avocat
Avocat au conseil d'Etat et à la cour de cassation (1)
Avoué près les cours d'appel (1)
Chirurgien-dentiste
Commissaire aux comptes
Commissaire-priseur (1)
Conseil en propriété industrielle
Diététicien
Ergothérapeute (2)
Expert agricole, foncier et expert forestier
Expert-comptable
Géomètre-expert
Greffier des tribunaux de commerce (1)
Huissier de justice (1)
Infirmier (2)
Laborantin d'analyses médicales (2)
Mandataire judiciaire
Manipulateur d'électro-cardiologie (2)
Masseur-kinésithérapeute (2)
Médecin
Notaire (1)
Opticien-lunetier (2)
Orthophoniste (2)
Orthoptiste (2)
Ostéopathe (2)
Pédicure-podologue (2)
Psychomotricien (2)
Puéricultrice (2)
Sage-femme
Vétérinaire
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 02 juil. 2012 : 20:09:51
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gedehem : "Les professions "libérales" sont réglementées, identifiées.
Un "expert immobilier" n'en fait pas partie : c'est un commerçant qui fait "commerce de ....." "
La liste des professions libérales existent bien, voici celle de la CIPAV, qui est la caisse interprofessionnelle des LIBERAUX
EXPERT
EXPERT AGRICOLE
EXPERT ASSUREUR
EXPERT AUTOMOBILE
EXPERT DE TABLEAUX
EXPERT EN ART MOBILIER
EXPERT EN ASSURANCES
EXPERT EN BATIMENT
EXPERT EN ECRITURES
EXPERT EN GRELE
EXPERT EN OBJETS D'ART
EXPERT EN OEUVRES D'ART
EXPERT EN POLLUTION
EXPERT FONCIER
EXPERT FORESTIER
EXPERT IMMOBILIER
EXPERT JUDICIAIRE
EXPERT MARITIME
EXPERT PSYCHOLOGIQUE
EXPERT TARIFICATEUR
gedehem : Expert immobilier est bien dans la liste, c'est une profession libérale
la boulette !!!  |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juil. 2012 : 20:15:58
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Ma liste n'était pas la bonne !
Heureusement Philippe388 était là !
Je ne donne pas quitus à mon google ! |
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priscos
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Posté - 03 juil. 2012 : 22:20:39
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merci pour toutes vos réponses très enrichissantes. :)
nous nous sommes pas arrêter à simplement renvoyer leur "sondage" mais par une lettre en recommandé avec AC réception lui interdisant formellement la pose de cette plaque.
je sens que la futur AG va être explosive...... |
Édité par - priscos le 03 juil. 2012 22:21:27 |
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priscos
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Posté - 16 août 2012 : 09:24:17
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dans l'ag de septembre aucun ordre du jour concernant cette pose de plaque et toujours pas de réponse du syndic concernant l'exercice de cet expert.
d'autre part il vient de poser sa plaque.....
1 pose de la plaque : changement de l’esthétique du bâtiment et comme le RC ne stipule rien cela doit passer par une AG
2 sur cette plaque est noté sur rdv. comme se sont des appartements bourgeois , il ne peut recevoir de clients.
nous comptons engager des poursuites envers le syndic pour non respect du règlement de copropriété. quel procédure utiliser ? plainte auprès de la police ? demande de dépose de la plaque ? |
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