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joguy76
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 Posté - 04 juil. 2012 : 10:05:43
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bonjour,
En AG, nous devons voter sur une resolution de constitution de provision travaux, pour moi il s'agit d'avances dans le cadre de l'article 45-1 du décret 67-223.
Aussi je me pose quelques questions :
- la copropriété a déjà un compte séparé est il nécessaire d'en ouvrir un autre ?
- le syndic doit il prendre une commission sur ces fonds ?
- Ces fonds doivent ils faire l'objet d'une garantie financière par une assurance ? si oui quel est le taux moyen annuel de cette assurance ?
Dans l'attente
Avec mes remerciements
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JB22
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Posté - 04 juil. 2012 : 11:51:32
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"- la copropriété a déjà un compte séparé est il nécessaire d'en ouvrir un autre ?"
Nécessaire si vous voulez placer les fonds, de préférence sur un livret A exonéré de d'impôts.
"- le syndic doit il prendre une commission sur ces fonds ? "
Hélas, OUI il peut, c'est en général pour s'opposer au placement des fonds et compenser "le manque à gagner" pour lui de la rémunération des fonds qui lui échappent. Dans votre cas étant en compte séparé il ne perds rien. Vous pouvez négocier cette commission si votre syndic veut une rémunération.
"- Ces fonds doivent ils faire l'objet d'une garantie financière par une assurance ? si oui quel est le taux moyen annuel de cette assurance ?"
Ces fonds étant sur un compte bancaire séparé il bénéficient de la garantie applicable aux fonds déposés en banque.
Par contre votre syndic doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle ( à sa charge ), pour les fonds qu'il manipule.
Avec le vote du fonds travaux vous devez décider de l' affectation des intérêts produits. A mettre de préférence en produits courants et non en complément du montant du fonds travaux, ceci pour simplifier la gestion de ce fonds travaux. |
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Posté - 04 juil. 2012 : 13:05:06
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si cette "provision pour travaux" est faite pour des travaux réellement votés ce sont bien des provisions à faire rentrer avant l'ordre de service.
si cette "provision pour travaux"est faite pour des travaux à venir dans les 3 ans et donc non réellement votés, ce seraient des avances remboursables (voir article 18- 6ème alinéa).
Dans les deux cas, l'AG aurait du voter également où sont placésces fonds, le livret A étant le meilleur rendement sans risque sur le capital. L'AG doit également voter ce qui doit être fait des inetrets annuels. Il est conseillé de les recapitaliser sur le même livret A.
Le contrat du syndic peut prévoir des frais de gestion : à relire dans la partie honoraires particuliers. Si rien n'est inscrit sur ce dernier et si rien n'a été voté en AG, il ne peut pas prendre des honoraires.
Si dépot sur un livret A, pas de garantie financière à prévoir. |
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ainohi
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3
Posté - 04 juil. 2012 : 13:55:04
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citation: Initialement posté par rambouillet
Si dépot sur un livret A, pas de garantie financière à prévoir. Quelles dispositions légales exonèrent-elles les dépôts en livret A de cette obligations ?
S'il prend au syndic la fantaisie de vider les livrets A pour aller couler des jours heureux sous les tropiques avec l'argent des copropriétaires, que fait-on ? |
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Posté - 04 juil. 2012 : 14:16:04
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il n'y a aucune garantie financière car cela relève du pénal, qui n'est pas supportée par ce type de garantie de leur caisse, en général.
de plus le livret A est garantie par l'état en cas de faillite de la banque. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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5
Posté - 04 juil. 2012 : 15:19:42
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citation: Initialement posté par rambouillet
il n'y a aucune garantie financière car cela relève du pénal, qui n'est pas supportée par ce type de garantie de leur caisse, en général. Ah bon ! En vertu de quelles dispositions légales les garanties financières n'indemniseraient-elles pas en cas d'infractions pénales de la part du gestionnaire ?
Bien souvent, quand un syndic ne peut plus restituer les fonds qui lui ont été confiés, c'est qu'il s'est livré à des opérations pénalement répréhensibles.
Il en est de même pour les notaires et les huissiers qui sont eux aussi sont astreints à une garantie financière.
L'obligation de garantie financière est inscrite à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet : ...3° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier Il n'y a pas d'exception, ni dans la loi Hoguet ni ailleurs. Les fonds sont garantis quoi qu'il arrive et quoi que fasse le mandataire.
citation: Initialement posté par rambouillet
ide plus le livret A est garantie par l'état en cas de faillite de la banque. Ce dont il est question est la confiance à accorder au syndic, non la confiance à accorder à l'établissement financier. |
Édité par - ainohi le 04 juil. 2012 15:23:10 |
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Posté - 04 juil. 2012 : 16:08:39
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citation: Article 5
Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat.
je ne pense pas que :
[quote][S'il prend au syndic la fantaisie de vider les livrets A pour aller couler des jours heureux sous les tropiques avec l'argent des copropriétaires, que fait-on ?/quote]
en fasse partie. Hors pour vider un compte livret A Ã son profit, il faut qu'il y ait ordre de virement vers un compte perso ou voisin...  |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 04 juil. 2012 : 16:18:58
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"Quelles dispositions légales exonèrent-elles les dépôts en livret A de cette obligations ?"
Le syndic professionnel doit :
-Justifier d' une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ces fonds en cas de faillite.
-Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
La première garantie couvre les fonds qu'il détient sur son compte unique.
Si les fonds sont déposés sur un compte séparé au nom du syndicat il ne détient pas les fonds il n' a donc pas à les garantir.
Ces fonds bénéficient de la garantie légale des fonds déposés en banque sur un compte ordinaire ou un livret A.
La deuxième garantie couvre les erreurs ou détournements que le syndic pourrait commettre dans la gestion des fonds qu'il manipule, certaines fautes pouvant être du ressort du pénal.
Par exemple il peut recevoir des fonds et ne pas les verser sur le compte de la copropriété, il y a détournement de fonds.
Il peut également payer une facture qui ne concerne pas la copropriété ou payer deux fois la même facture...erreur volontaire ou non.
Le syndic peut souscrire chacune des garanties chez un garant différent s'il le souhaite. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 04 juil. 2012 : 18:24:38
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Article 5
Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat. Il est bien évident que le mandataire est censé respecter les termes du mandat. Cela ne nous renseigne pas plus sur ce quoi porte très exactement la garantie financière obligatoire.
citation: Initialement posté par rambouilletje ne pense pas que : citation: [S'il prend au syndic la fantaisie de vider les livrets A pour aller couler des jours heureux sous les tropiques avec l'argent des copropriétaires, que fait-on ? en fasse partie. Tant que vous n'appuyez pas ce que vous affirmez par un texte précis, on n'est pas obligé de vous croire. Or, ce texte, vous ne le trouverez pas paarce qu'il n'existe pas. Il n'y a que la loi Hoguet et son décret d'application qui disent que les fonds doivent être garantis. Garantis, sans autre précision, ce qui signifie qu'il n'y a pas d'exclusion de cette garantie ou, en d'autres termes, que si les fonds disparaissent pour quelque raison que ce soit, la caisse de garantie se substitue au mandataire.
citation: Initialement posté par rambouilletHors pour vider un compte livret A à son profit, il faut qu'il y ait ordre de virement vers un compte perso ou voisin... Rien de plus simple : il suffit au gestionnaire indélicat de donner cet ordre de virement. |
Édité par - ainohi le 04 juil. 2012 19:17:26 |
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Posté - 04 juil. 2012 : 19:00:35
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et donc la garantie fianncière ne jouera pas, elel dira au syndicat : aller voir un tribunal pour détournement de fonds, moi je ne garantis pas els actes délictueux... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 04 juil. 2012 : 19:38:25
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citation: Initialement posté par rambouillet
et donc la garantie fianncière ne jouera pas, elel dira au syndicat : aller voir un tribunal pour détournement de fonds, moi je ne garantis pas els actes délictueux...
Et pourquoi ? Quel est le texte qui dirait que la caisse de garantie paie en certains cas et non en d'autres ?
Tous les fonds confiés au gérant sont garantis, sans exception.
Cela peut prendre plus ou moins longtemps, certes, mais lorsqu'il est établi
- que les fonds revendiqués ont bien été confiés au mandataire,
- que ces fonds ne sont plus à la disposition des mandants,
on est remboursé par la caisse de garantie.
Il peut y avoir des difficultés à prouver la remise des fonds au mandataire, notamment si les archives détenues par le mandataire ont disparu, mais normalement les mandants détiennent de leur côté des éléments de preuve qui leur permettent, après enquête, de voir leurs fonds reconstitués par la caisse de garantie. C'est la seule chose à craindre. Dans le principe il n'y a pas d'exception de garantie en raison de la cause de la disparition des fonds.
Quant au deuxième critère, il est facile à constater. |
Édité par - ainohi le 04 juil. 2012 19:40:55 |
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oldman24
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Posté - 04 juil. 2012 : 19:57:08
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Pour les syndics professionnels tous les moyens sont bons pour exploiter les coproptiétaires .
A quand le "CHANGEMENT" ? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 04 juil. 2012 : 20:47:45
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citation: Initialement posté par JB22
"Quelles dispositions légales exonèrent-elles les dépôts en livret A de cette obligations ?" J'attends toujours la réponse à cette question. Celle que vous donnez n'est pas satisfaisante.
citation: Initialement posté par JB22
Le syndic professionnel doit :
- Justifier d' une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ces fonds en cas de faillite.
- Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle.
Plus exactement, la loi Hoguet (2 janvier 1970), en son article 3 dispose que le syndic doit :
2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier
3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle
La garantie ne se limite pas au cas de faillite, vous ajoutez une limitation qui ne figure pas dans la loi.
citation: Initialement posté par JB22
La première garantie couvre les fonds qu'il détient sur son compte unique. Pas seulement sur son compte unique. Là encore vous ajoutez une limitation qui ne figure pas dans le texte de la loi.
citation: Initialement posté par JB22
Si les fonds sont déposés sur un compte séparé au nom du syndicat il ne détient pas les fonds il n' a donc pas à les garantir. S'il en était ainsi, vous imaginez bien qu'on se battrait pour le compte unique garanti et non pour le compte séparé non garanti.
citation: Initialement posté par JB22
Ces fonds bénéficient de la garantie légale des fonds déposés en banque sur un compte ordinaire ou un livret A. C'est une sécurité qui vise la banque, non le gérant. En cas de détournement de fonds par le gérant, la banque n'est pas en cause et la garantie par l'Etat n'est d'aucun secours.
citation: Initialement posté par JB22
La deuxième garantie couvre les erreurs ou détournements que le syndic pourrait commettre dans la gestion des fonds qu'il manipule, certaines fautes pouvant être du ressort du pénal. Si les mots ont un sens, l'assurance en responsabilité civile professionnelle se limite aux actes motivés par l'accomplissement de la profession et ne s'étend pas aux délits tels qu'un détournement de fonds pour lesquels c'est la garantie financière qu'il faudra mettre en jeu.
citation: Initialement posté par JB22
Le syndic peut souscrire chacune des garanties chez un garant différent s'il le souhaite. Oui, d'autant plus qu'il s'agit de deux choses juridiquement différentes.
La garantie financière n'est pas une assurance, au sens juridique du terme. Les dispositions du code des assurances ne s'y appliquent pas. Le bénéficiaire de la garantie est le mandant et non le mandataire.
L'assurance en responsabilité civile professionnelle est, comme le terme l'indique bien, une assurance régie par le code des assurances. La personne directement bénéficiaire de l'assurance est le mandataire. Le mandant en bénéficie par contre-coup puisque l'assureur se substituant au mandataire responsable, il n'y a pas à redouter l'insolvabilité de ce dernier. |
Édité par - ainohi le 04 juil. 2012 20:53:17 |
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