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Piovem
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 Posté - 03 août 2012 : 07:57:06
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Lors de notre AG de 2011 nous avons voté pour un syndic qui présentait son contrat de la manière suivante: citation: Le présent contrat est conclu pour une durée de un an.
Il commencera le 13/07/2011 pour se terminer le 13/07/2012 ou jusqu'à la date de l'approbation des comptes de l'exercice 2011/2012 Nous avons reçu la convocation pour l'AG de cette année le 5 juillet 2012 et l'AG s'est tenue le 31 juillet 2012.
Question: Est-ce la DATE d’échéance qu'il faut retenir pour la fin de son contrat ou bien la date de l'approbation des comptes?
Accessoirement on peut discuter de la validité de sa convocation, de sa présence en début d'AG, mais si vous avez une idée de la validité de son contrat échu, cela m'arrangerait.
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Posté - 03 août 2012 : 08:13:18
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bien qu'une date sans conditions soit préférable :
"Il commencera le 13/07/2011 pour se terminer le 13/07/2012"
il aurai mieux valu avec le tete proposé mettre :
"Il commencera le 13/07/2011 jusqu'Ă la date de l'approbation des comptes de l'exercice 2011/2012 et au plus tard le 13/07/2013"
rappel du texte :
[quote][Article 29
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
/quote] |
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Piovem
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Posté - 03 août 2012 : 08:21:09
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Merci Rambouillet, toujours présent à des heures matinales. Votre réponse ne m'éclaire pas sur le sujet.
Il ne s'agît pas de rédiger mieux ou autrement le texte de son contrat. Il n'y a plus rien à négocier.
Ma question porte seulement sur la date de l’échéance de son contrat: le 13 ou le 31 juillet? |
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filomat
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 Posté - 03 août 2012 : 09:38:03
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La durée du contrat étant de un an il se termine au plus tard le 13 juillet.
Lors de la rédaction de la résolution on pensait que l'approbation des comptes aurait lieu avant le 13 juillet et non après... On aurait ainsi "écourté" la durée du mandat et non "prolongé" celle-ci.
Ce n'est que mon point de vue.
La rédaction de la résolution est imprécise et ambigue 
Pourtant elle est faite par le syndic "en concertation" avec le conseil syndical.
Au moins l'un des deux aurait du prévoir cette ambiguité.
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 03 août 2012 09:41:23 |
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Posté - 03 août 2012 : 11:38:26
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en théorie ce serait le 13 juillet 2013.
mais de la seconde partie de le phrase nait l'ambiguité, car si votre AG d'approbation des comptes a lieu au mois de septembre (par exemple), on pourrait penser que son contrat se termine en septembre.
il faudrait donc faire le forcing pour que l'AG ait lieu avant le 13 juillet et veiller l'(année prochaine à ce que cette ambiguité de la phrase soit levée. |
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filomat
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Posté - 03 août 2012 : 13:14:50
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A la réflexion (je vois que rambouillet a déjà répondu mais il ne m'en voudra pas d'ajouter mes réflexions, on ne sait jamais elles peuvent toujours servir à un lecteur !) je pencherai maintenant pour le 31 juillet : Le terme "un an" veut simplement dire que ce n'est pas pour deux ans, ni pour trois ans comme la loi le permet.
Pour des raisons pratiques le changement de syndic s'opère de préférence lors de l'assemblée annuelle d'approbation des comptes, ou celle qui est ensuite convoquée dans les trois mois si la majorité de la moitié , voire du tiers des tantièmes avec celle des présents représentés exprimés ne sont atteintes pour aucun des candidats lors de l'assemblée d'approbation des comptes.
Il aurait été plus exact d'écrire : un an soit jusqu'à l'approbation des comptes, ou un an c'est à dire jusqu'à l'approbation des comptes, ou un an ou plus précisément jusqu'à l'approbation des comptes ... Puisque personne n'a contesté c'est que tout le monde s'est compris.
Une première remarque au sujet de la durée de mandat des syndics est qu'il est impossible que ce mandat n'atteigne trois "ans" ou plutot trois "exercices", étant donné qu'il peut toujours s'écouler plus d'un an entre deux assemblées générales d'approbation des comptes, encore plus s'il faut rajouter trois mois pour une seconde assemblée : Un syndic peut au maximum être désigné pour deux "ans", ou plus précisiément deux fois le délai qui s'écoule entre deux assemblées générales annuelles d'approbation des comptes.
Idem pour les conseillers syndicaux.
Une seconde remarque, c'est que le conseil syndical devrait de lui-même et sans attendre une question de copropriétaire, rechercher et proposer au moins trois candidatures de syndic à chaque désignation (de préférence à chaque assemblée annuelle d'approbation des comptes), car ce serait la meilleure preuve aux copropriétaires de sa "non accointance avec le syndic" . (Une telle accointance est de plus en plus suspectée et évoquée dans ma copropriété en dépit des dénégations de l'un ou des autres).
C'est à dire qu'il y aurait, systématiquement, une mise en concurrence réelle (et non de façade) à chaque désignation du syndic.
Une troisième c'est qu'il serait préférable, pour l'application de l'article 25.1, de ne pas utiliser la faculté de faire un second vote au cours de la même assemblée, et donc systématiquement recourir alors à la convocation d'une seconde assemblée dans les trois mois : deux avantages
1 - Il est donné une nouvelle chance aux défaillants de venir ou se faire représenter à cette seconde assemblée
2 - Il y a une meilleure égalité entre les candidats puisqu'alors seule la majorité des présents ou représentés exprimés entre en compte, sans celle du tiers des tantièmes.
Aussi bien pour la désignation du syndic que pour l'élection des conseillers syndicaux.
Une quatrième est que le copropriétaires vont finir par trouver complètement déplacés dans les convocations les appels insistants ( "nous vous serions obligés de remettre votre pouvoir, vous nous obligeriez en remettant votre pouvoir etc..." ) du syndic auprès des défaillants à lui remettre directement leur pouvoir, ou au conseil syndical;, avec même possibilité de mentionner des instructions de vote : alors on ne peut écrire que l'assemblée vote après en avoir délibéré si des instructions de vote ont été données avant ces délibérations !
Bref il serait bien temps que les copropriétaires viennent mettre un peu d'ordre dans toute cette pagaïe ! |
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Édité par - filomat le 03 août 2012 13:27:41 |
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Posté - 03 août 2012 : 15:00:01
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il est bien indiqué pour un an, tot en précisant une date limite le 13/7/2012 ou...
je pencherai pour dire que depuis le 13/07, le syndicat de piovem n'a plus de syndic, mais l'ambiguité vient de la dernière partie.
Mais pour un tribunal qui serait Ă mĂŞme de constater, suite Ă assignation, la date,d 'arrĂŞt du contrat celui ci abonderait dans la double affirmation :
* durée d'un an : la date de l'AG 2011 étant vraisemblablement le 13/07/2011
* la date limite : 13/07/2012
la seconde partie pouvant avoir comme lecture "si cette AG a lieu avant la date du 13/7/2012 (ce qui n"est pas le cas, au contraire). |
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Piovem
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Posté - 03 août 2012 : 16:03:23
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citation: Initialement posté par filomatBref il serait bien temps que les copropriétaires viennent mettre un peu d'ordre dans toute cette pagaïe ! Ce qu'il y a d'extraordinaire dans ces forums est le fait qu'on profite de l'espace public à fond, on laisse aller son inventivité. L'imagination débordante pouvant aller jusqu'à croire qu'on peut faire réagir des corps inertes et morts depuis longtemps comme les copropriétaires.
Bref, je retiendrai qu'en principe c'est la date calendaire, donc le jour J de l'année suivante. Gare aux bissextiles! |
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ainohi
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Posté - 03 août 2012 : 17:41:42
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citation: Initialement posté par rambouilletbien qu'une date sans conditions soit préférable : "Il commencera le 13/07/2011 pour se terminer le 13/07/2012" il aurai mieux valu avec le tete proposé mettre : "Il commencera le 13/07/2011 jusqu'à la date de l'approbation des comptes de l'exercice 2011/2012 et au plus tard le 13/07/2013" rappel du texte : citation: [Article 29
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce n'est plus le texte dans sa version en vigueur depuis la modification du 20 avril 2010. Ce texte est devenu :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il faut donc admettre que, désormais, le contrat de syndic est obligatoirement de date à date, sans relation avec une date de tenue d'assemblée générale. La rédaction proposée est à proscrire.
L'assemblée peut très bien désigner son syndic, que ce soit renouveler le mandat en cours ou choisir un nouveau syndic, avec une certaine anticipation et rien n'empêche que le mandat en cours se termine à la date initialement fixée. Le président des Etats-Unis est élu deux mois avant sa prise de fonction. Rien n'empêche qu'il en soit de même pour le syndic. |
Édité par - ainohi le 03 août 2012 17:47:20 |
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Posté - 03 août 2012 : 17:53:14
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le texte que je proposais permet aussi de s'affranchir d'un éventuel syndic qui voudrait faire un coup de force : cela a déjà eu lieu ces derniers temps avec la modification du 20 avril 2010 (par contr je ne sais plus où).
je m'explique :
supposons dans le cas de piovem que le contrat dise seulement 13/07/2012 '(ce qui serait l'esprit de la loi), mais qu'en fait l'AG ait lieu le 15/06/2012 avec désignation du syndic.
Si le syndic sortant n'est pas redésigné, il pourrait se prévaloir de son contrat jusqu'au 13/07 et demander ses honoraires jusqu'à cette date.
Ce qui ferait que le syndicat paierait 2 syndics entre le 15/06 et le 13/07.
La phrase que je préconise permetrait peut-être de lever cette incertitude.... 
Les contentieux en cours n'ont pas encore été jugés à ma connaissance... |
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ainohi
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Posté - 03 août 2012 : 19:14:04
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citation: Initialement posté par rambouilletsupposons dans le cas de piovem que le contrat dise seulement 13/07/2012 '(ce qui serait l'esprit de la loi), mais qu'en fait l'AG ait lieu le 15/06/2012 avec désignation du syndic. Si le syndic sortant n'est pas redésigné, il pourrait se prévaloir de son contrat jusqu'au 13/07 et demander ses honoraires jusqu'à cette date. Ce qui ferait que le syndicat paierait 2 syndics entre le 15/06 et le 13/07. La phrase que je préconise permettrait peut-être de lever cette incertitude.... Il est plus logique de fixer le début du mandat du nouveau syndic à l'expiration du mandat du quittant, soit le 14/07. |
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Posté - 03 août 2012 : 19:21:17
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filomat : vous ne connaissez pas la loi de la copropriété, ni le fonctionnement " normal" d'un syndicat et vous proposez votre propre loi aux Uinautes !!
filoamt : "Le terme "un an" veut simplement dire que ce n'est pas pour deux ans, ni pour trois ans comme la loi le permet."
Magnifique !! Monsieur de La Palice, qui n'est pas le nom d'un syndic, n'aurait pas fait mieux.
Sauf que la loi n'a rien à voir avec la durée d'un contrat signé entre le SDC et le syndic !! l'AG décide, un ou deux ou trois ou, ... années;
filomat : "Pour des raisons pratiques le changement de syndic s'opère de préférence lors de l'assemblée annuelle d'approbation des comptes, ou celle qui est ensuite convoquée dans les trois mois si la majorité de la moitié , voire du tiers des tantièmes avec celle des présents représentés exprimés ne sont atteintes pour aucun des candidats lors de l'assemblée d'approbation des comptes."
La loi ou des raisons pratiques ?? le reste ne veut rien dire.
filomat : "Une première remarque au sujet de la durée de mandat des syndics est qu'il est impossible que ce mandat n'atteigne trois "ans" ou plutot trois "exercices", étant donné qu'il peut toujours s'écouler plus d'un an entre deux assemblées générales d'approbation des comptes, encore plus s'il faut rajouter trois mois pour une seconde assemblée : Un syndic peut au maximum être désigné pour deux "ans", ou plus précisiément deux fois le délai qui s'écoule entre deux assemblées générales annuelles d'approbation des comptes.
Idem pour les conseillers syndicaux."
Rien compris !! et pourtant j'ai un bac scientifique avec mention. !
filomat : "Une troisième c'est qu'il serait préférable, pour l'application de l'article 25.1, de ne pas utiliser la faculté de faire un second vote au cours de la même assemblée, et donc systématiquement recourir alors à la convocation d'une seconde assemblée dans les trois mois : deux avantages
1 - Il est donné une nouvelle chance aux défaillants de venir ou se faire représenter à cette seconde assemblée
2 - Il y a une meilleure égalité entre les candidats puisqu'alors seule la majorité des présents ou représentés exprimés entre en compte, sans celle du tiers des tantièmes.
Aussi bien pour la désignation du syndic que pour l'élection des conseillers syndicaux."
Encore une de vos interprétations érronnée de la loi de la copropriété.
Je vous redonne l'article 25.1 de la loi de 1965 : "Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
On ne choisi pas de revoter à l'article 25.1 ou de convoquer une AG dans les 3 mois. On revote immédiatement ou tout de suite !! à l'article 25.1
filomat : "Bref il serait bien temps que les copropriétaires viennent mettre un peu d'ordre dans toute cette pagaïe "
Super génial.
Après de telles explications si précises et claires comme de l'eau de roche, tous les Uinautes présents ou représentés sur ce forum ont enfin compris le fonctionnement d'un SDC et d'une AG, mais vous filomat, ou en êtes vous ?? dans votre propre pagaie !! |
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Posté - 03 août 2012 : 19:51:18
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citation: Il est plus logique de fixer le début du mandat du nouveau syndic à l'expiration du mandat du quittant, soit le 14/07.
je ne suis pas sur que l'ancien "se défoncera" entre le 15/6 et le 14/7...  |
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filomat
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Posté - 03 août 2012 : 20:00:54
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1-Si ce que dit ainohi est exact, et je pense que cela l'est depuis 2010, la désignation de mon syndic n'est pas conforme à la loi. Je pense en effet que désormais on fixera la durée en dates calendaires et qu'elle pourra alors aller jusqu'à trois ans et comme le dit ainohi on votera la désignation du nouveau syndic par anticipation tout en conservant encore un certain temps l'ancien.
Il faudra que la première assemblée ait lieu de préférence trois mois avant l'expiration du mandat du syndic en place.
Comme le dit rambouillet l'ancien syndic ne se défoncera pas pendant la période de transition, mais celle-ci pourra être facilitée contrairement à aujourd'hui où le syndic sortant doit transmettre les documents, ce qui demande un certain travail, alors qu'il n'est plus payé.
2-En effet, Philippe388, j'ai bien vu que la loi emploie le terme "immédiatement" ... Mais le décret dit le contraire de la loi, et c'est le décret d'application qui compte :
citation: Article 19
Â
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Â
Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
Â
Â
Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.
Â
Â
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :
Â
Â
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;
Â
Â
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.
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Édité par - filomat le 03 août 2012 20:09:42 |
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Piovem
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Posté - 04 août 2012 : 00:14:10
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citation: filomat : vous ne connaissez pas la loi de la copropriété, ni le fonctionnement " normal" d'un syndicat et vous proposez votre propre loi aux Uinautes !! Calmos Philippos. Laissez les autres délirer un peu sur un sujet banal. C'est vrai que ça devient ouf pour une 'chtite histoire de dates.
En tant qu'initiateur de ce sujet je me déclare satisfait après les éclaircissements de ahinoi. Pour le reste c'est toujours "OK Corral" avec vous et vos réponses qui règlent de vieux conflits ou préparent d'autres à venir. |
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filomat
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Posté - 04 août 2012 : 07:13:53
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Si le fait de voter la désignation et les honoraires en un seul vote au lieu de deux me parait relativement "mineur", en revanche le fait de désigner le nouveau syndic par anticipation me parait un changement "majeur" ... On devra donc (on aurait dû) par exemple , à l'assemblée du 15 juin 2012 "désigner le syndic B pour un mandat d'une durée de 365 jours allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013" ... Désormais les changements de syndics se feront ... "A la Saint Michel !"... Le syndic A en place au juin 2012 le restant jusqu'à la prise de fonction de son successeur le 30 septembre suivant !
Il est étonnant qu'une réforme de cette ampleur soit passée aussi inaperçue. |
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Posté - 04 août 2012 : 07:32:47
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citation: Le syndic A en place au juin 2012 le restant jusqu'Ă la prise de fonction de son successeur le 30 septembre suivant !
ceci est complètement improductif : avez vous déjà vu un employé licencié dans 3 mois, se "défoncer" pour son licencieur... et là nous sommes dans le cas d'une entreprise "licencié" dont le moyen d'existence est la marge ....
c'est une proposition aberrante... d'où ma proposition de teste précédente qui"couvre" mieux le risque (à mon avis). |
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filomat
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Posté - 04 août 2012 : 07:55:29
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Comme le dit très justement ainohi, le président des USA est élu avec deux mois d'avance, le temps nécessaire pour traverser le pays à cheval et apporter la nouvelle sur la côte Ouest ... Mais s'ils ont conservé le système au temps du TGV et de la silicon valley c'est bien qu'il est efficace et laisse le temps d'organiser la transition ... De toutes manières il n'y a pas à discuter : "Le décret c'est le décret" ... A moins d'un nouveau trait de plume d'un nouveau gouvernement soucieux de balayer avec effet rétroactif ce qui vient d'être promulgué par le précédent !
Le décret ce n'est pas la loi : Une signature de ministre, une question de deux minutes et la réponse aussi rapide à l'assemblée nationale, un aller-retour au Sénat (je n'en suis même pas sûr) et "hop" , l'affaire est dans le sac !
Cécile Duflot lira certainement avec intérêt la proposition de rambouillet !
Quand à moi je trouve que la transition "soft" des USA a du bon ... J'aurais bien aimé qu'elle s'applique aussi en France au mois de juin et jusqu'en septembre !
Autrefois, dans nos campagnes, toutes les questions de propriété se réglaient à la Saint Michel ... Conservons donc nos traditions !
Je n'attend pas d'un syndic qu'il "se défonce", bien au contraire, juste qu'il fasse le boulot ... Ils se défoncent toujours trop les syndics !
Je n'attend pas non plus, il est vrai, qu'il savonne la planche pour son successeur !
Ni qu'il lui garnisse les placards avec des cadavres ! |
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Édité par - filomat le 04 août 2012 09:43:09 |
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Posté - 04 août 2012 : 10:09:57
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quelle comparaison, filomat : un syndic face à un président des USA....
Ă mon avis, les objectifs de l'un comme de l'autre ne sont pas tout Ă fait les mĂŞmes |
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ainohi
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Posté - 04 août 2012 : 10:40:32
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citation: Initialement posté par filomat
Si le fait de voter la désignation et les honoraires en un seul vote au lieu de deux me parait relativement "mineur", en revanche le fait de désigner le nouveau syndic par anticipation me parait un changement "majeur" ... On devra donc (on aurait dû) par exemple , à l'assemblée du 15 juin 2012 "désigner le syndic B pour un mandat d'une durée de 365 jours allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013" ... Désormais les changements de syndics se feront ... "A la Saint Michel !"... Le syndic A en place au juin 2012 le restant jusqu'à la prise de fonction de son successeur le 30 septembre suivant !
Il est étonnant qu'une réforme de cette ampleur soit passée aussi inaperçue.
Ce n'est pas une réforme, c'est une tentative du pouvoir réglementaire de changer de mauvaises habitudes. On n'est pas obligé de laisser trois mois d'attente. Quelques jours suffisent. Le président des Etats-Unis lui, attend deux mois.
Quand vous résiliez une assurance, c'est deux mois.
Quand vous résiliez un bail, c'est trois mois.
Pour un contrat de travail, c'est variable, mais ce peut ĂŞtre assez long. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 04 août 2012 : 10:56:05
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citation: Initialement posté par filomat
De toutes manières il n'y a pas à discuter : "Le décret c'est le décret" ... A moins d'un nouveau trait de plume d'un nouveau gouvernement soucieux de balayer avec effet rétroactif ce qui vient d'être promulgué par le précédent ! Un règlement ne peut être rétroactif.
citation: Initialement posté par filomat
Le décret ce n'est pas la loi : Une signature de ministre, une question de deux minutes et la réponse aussi rapide à l'assemblée nationale, un aller-retour au Sénat (je n'en suis même pas sûr) et "hop" , l'affaire est dans le sac ! Les questions parlementaires n'entrent pas dans la procédure d'adoption des décrets. C'est tout autre chose. Les décrets dits "en Conseil d'Etat", comme le décret du 17 mars 1967 sont élaborés par l'administration compétente, soumis pour avis au Conseil d'Etat et adoptés en conseil des ministres. Les décrets simples ne requièrent pas l'avis du conseil d'Etat.
De plus, il y a le plus souvent concertation préalable avec des organisations concernées. Avant de modifier le décret du 17 mars 1967 on tient compte des avis de la commission relative à la copropriété et on consulte les différentes organisations professionnelles et de copropriétaires.
citation: Initialement posté par filomat
Je n'attend pas d'un syndic qu'il "se défonce", bien au contraire, juste qu'il fasse le boulot ... Ils se défoncent toujours trop les syndics !
Il vaut mieux un syndic qui fasse juste son boulot pendant une courte durée que se retrouver par surprise sans syndic ou avec un syndic bénévole élu à la sauvette et dans l'irrégularité. |
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