| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 06 août 2012 : 09:48:32
|
Il est certes vrai que trop de budgets prévisionnels sont établis à la louche.
Mais il est téméraire d'avancer qu'il ne peut y avoir de dépassement quand le budget a été sérieusement établi. Il suffit de regarder les courbes de certains coûts et de songer aux conséquences de certaines modifications fiscales. On peut ajouter les pépins techniques imprévus.
Il faut aussi rappeler que les difficultés de trésorerie peuvent être liées à des retards dans le paiement des appels de provisions.
Quant aux profits que peuvent tirer les syndics gérant par compte unique, un bon moyen de les réduire est de veiller au paiement ponctuel des fournisseurs. L'action des conseils syndicaux sur ce point est très insuffisante. Il y a trop de conseillers syndicaux qui pratiquent dans leur activité professionnelle courante le paiement tardif des fournisseurs. C'est même parfois un sport 
Une bonne distraction : pour un exercice déterminé, établir la courbe des besoins de trésorerie en fonction des dates de réception des factures et, en regard la courbe théorique et la courbe effective de la trésorerie syndicale.
Ensuite : méditation sur le tableau obtenu 
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 22
Posté - 06 août 2012 : 11:31:11
|
goutelette :" Aussi je maintien ma remarque " sur un compte séparé" les 1/6 de budget qui dorment rapportent à la banque pas au syndic."
ET NON, une méconnaissance de ce métier !! Relisez les posts à ce sujet sur UI, ils sont assez nombreux.
Si la banque tire profit des dépots des avance de trésorerie ou fonds de roulement comme pour tous les autres dépots; les syndic tirent également profit de ces fonds de syndicat, placés sur leur propre compte. C'est un des revenus des syndics; cela brouille la concurence, les honoraires des syndics étant reconnus par tous assez bas. Les dernières augmentations des honoraires sont bien dus à la baisse des taux d'intérêts.
Les dépots de fonds de roulement ou avance de trésorerie représentent des centaines de millions d'Euros. les grands syndics appartiennent TOUS à des grpupes financiers, ce n'est pas pour faire joli !!
Ce qui est illégal c'est de lier le compte séparé avec l'avance de trésorerie.
|
|
|
|
23
Posté - 06 août 2012 : 11:59:28
|
|
attention, philippe, goutelette nous parle d'un compte séparé et dans ce cas effectivement le syndic ne reçoit pas d'interet car le compte n'est pas à son profit direct... , c'est comme son propre compte bancaire... |
|
|
|
24
Posté - 06 août 2012 : 13:43:52
|
|
OK !!! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 06 août 2012 : 13:45:09
|
Il ne faut pas charger trop les baudets 
Avec un compte séparé, il est bien évident qu'il n'existe aucun revenu significatif pour le syndic professionnel à lier à l'existence d'un fonds de roulement.
Si vous voulez aller chercher un bénéfice quelconque, il est pour le bon syndicat, avec un bon syndic et un bon conseil syndical. Les factures courantes sont réglées très ponctuellement et il en va de même pour les gros travaux. Le syndicat a bonne réputation auprès des entrepreneurs et fournisseurs, il peut en tirer des abattements sur les prix qui peuvent aller de 2 à 5 % dans les circonstances actuelles.
|
|
|
|
|
|
26
Posté - 06 août 2012 : 13:53:32
|
|
JPM : BENEFICE n'est pas le bon mot !!! |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 06 août 2012 : 14:03:31
|
" Le syndicat a bonne réputation auprès des entrepreneurs et fournisseurs, il peut en tirer des abattements sur les prix qui peuvent aller de 2 à 5 % dans les circonstances actuelles."
Je connais un syndic (F....a) qui au moins depuis les deux dernieres A.G. met systématiquement à l'ordre du jour de l' A.G., sans avoir reçu, et donc de joindre à la convocation les devis, pas même la moindre indication du montant des travaux envisagés...
Il s' agit d'une résidence à caractère secondaire...un seul résident sur place...donc A.G. avec pouvoirs en blanc adressés au syndic.... |
|
|
|
robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
Statut:
|
|
28
 Posté - 06 août 2012 : 17:05:39
|
Goutelette
Vous n'avez rien compris au problème, s'interférant sans avoir tout lu ou pris en compte seulement des passages. D'autre part je suis surpris par la discrimination de vos propros, cataloguant les petits et grands copropriétaires ! Vous devriez avoir honte de tenir de tels props, quand le 3/4 de ces gens ne font que me remercier de les avoie secoués et leur avoir appris qu'il existait une loi de 1965 ! Et oui ils en sont là !
Après quoi, pour certains, ont encore peur de s'opposer au loup garou, alors que d'autres lui lèchent encore les bottes, contre les petits services de syndic véreux pour bien faire briller le palier devant chez eux ou changeant une ampoule dans la minute qui suit !
Mon problème est de ne pas habiter sur place mais à 600 Km ce qui m'empê che de rentrer dans le CS ayant conscience que jen ne pourrai pas tout suivre valablement. D'autre part vous devriez savoir que le CS peut s'entourer de qui bon lui semble pour se faire aider, et c'est dans cette expectative que j'interviens.
Pour le reste ne vous tracassez pas, j'en suis à ma 10ème RAR avec le syndic et croyez moi il n'est plus si tranquille qu'auparavant. Seulement cela ne suffit pas, tant qu'encore certains refusent d'ouvrir les yeu pour se rendre compte de combien ils se sont laissés berner ! C'est difficile à l'admettre. C'est humain...Mais cher, très cher pour eux ! Même quand ils aident à fausser les votes !
philippe338
citation: Les syndics nous volent est un grand classique, mais vous ne pouvez ignorer que ce sont les copropréiatires qui décident dans un SDC, et en aucun cas le syndic.
Et les syndics qui en profitent ! Vrai ou non ? Lisez "le festival des abus de l'UNARC"
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/abus.htm
Heureusement qu'ils commencent à se réveiller au point que pour l'an prochain il ont compris
citation: Ce sont les copropriétaires qui ont voté votre ravalement sans se soucier d'étudier les devis, ou le compte de dépenses courante. Vous ne pouvez donc que cons en prendre à vous-mêmes,robrob !!!
Non ! Je m'en prends à un syndic qui abuse de l'ignorance et incapacité d'apprécier une situation par les copros. Je sais, Il n'y a pas de bon syndic sans de bons copros.
Ce qui me fit sursauter l'an passé, c'était ma 1ère AG, est la manière dont il a fait avaler 9% d'intérêts de l'archi pour suivi de travaux, sans qu'il soit présent, n'ayant même pas produit une offre! Leur imposant ainsi près de 20 000 € d'honoraires.
D'où la contestation, pour une AGE qui eut lieu plus tard, à laquelle on m'empêcha de parler pour faire, en plus, avaler l'offre de l'entreprise la plus chère 30 000 €) sans examiner celle de la moins disante !
Beaucoup de personnes âgées, habituées à faire confiance sans se rendre compte qu'on les leurrait !
C'est sur la déontologie et l'honneteté du syndic que je devrais m'assoir selon goutelette ?
citation: Il est facile de changer de syndic si celui-ci n'est pas bon. Il remet son mandat en jeu tous les ans !!
C'est bien ce qu'on à voulu faire, sauf que ensuite à réception du PV on s'aperçoit qu'il a faussé le vote !
Cordialités
|
|
|
|
29
Posté - 06 août 2012 : 19:09:19
|
robrob : "C'est bien ce qu'on à voulu faire, sauf que ensuite à réception du PV on s'aperçoit qu'il a faussé le vote !"
Beaucoup d'accusations dans vos propos !! syndic vérieux !!! diffamation pure condamnamble par les tribunaux.
Ce n'est pas le nombre de recommandés qui fera bouger les choses !! Sans suites judiciaires ces RAR ne servent strictement à rien !
Maintenant vous apportez un élément important : le syndic a faussé le vote" ?? qu'entendez vous par la ??
SI vous apportez des preuves précises à cette affirmation grave, vous devez saisir immédiatement le TGI pour une annulation de son mandat de syndic !
robrob :" Particularités de la résolution 9:
"Désignation à nouveau du cabinet T****I cf contrat joint à l'ODJ...."
Déjà il se présente de manière tendencieuse et trompeuse."
Rien de tendencieux et trompeur dans cette résolution. Renouvellement, désignation à nouveau sont les termes appropriés. Vous n'avez pas mis ce contrat en concurrence, il me semble !!
La résolution 10 suivante sur le compte du SDC n'est pas légale !! le compte séparé est une obligation légale, il est maintnant admis que l'AG vote une dérogation d'ouverture du compet séparé. le syndic reçoit les fonds du SDC dans un compte individiualisé du SDC, dans son proproe compte.
Il n'est pas légal de lier l'avance de trésorerie au compte séparé. Cela n'a rien à voir, l'avance de trésorerie ou fonds de roulement fait partie du RDC, et rien à voir avec le compte du syndicat. Cette résolution est contestatble devant le TGI.
robrob : plus de RAR, plus d'accusations grétuites ou diffamatoires, le TGI direct si vous désirez faire bouger les choses.
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 07 août 2012 : 08:48:20
|
robrob: lors des votes, vous deviez préciser le nom de votre mandant en "vote contre" si vous souhaitiez que ce "contre" soit pris en compte.Si vous n'avez pas donné son nom...il a donc voté "pour"
il n'y a aucune automaticité entre votre vote et celui de vos mandants
concernant les pouvoirs ils peuvent être établis sur papier libre et sont valables si les mentions précises de l'AG y figurent: date, lieu et heure
si la délégation de pouvoir n'est pas prévue sur le pouvoir, il ne peut pas y avoir délégation! |
|
|
|
robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 07 août 2012 : 21:44:22
|
Bonjour et encore merci de vos commentaires. Il y a eu falsification.
Je détenais le pouvoir du mandant SCI ***, et peut être comprnedrez vous mieux en lisant partie de la RAR que j'ai l'intention d'envoyer au syndic, en accord avec le CS, accompagnée d'une demande de convocation signée par au moins 30% des tantièmes.Elle ne contient toutefois pas toutes les raisons de cette demande de convoc.
... Vote en AG du ***** Il y a un fait nouveau de nature à revoter de nouveau le syndic :
- Le résultat du vote, découvert avec les autres copropriétaires au vu de leur Pv, n'est pas conforme au vote intervenu : Vous êtes reconduit avec report de vote en votre faveur du pouvoir SCI **** en ma possession. Soit par erreur soit falsification. Mon vote était contre, il ne pouvait en être autrement pour le pouvoir. Il vous appartient de réparer la faute.
- Le pouvoir de Mr ***** à Mr*****, absent, remis sans subdélégation à Mr ***, qui vote en votre faveur, est illégal - A noter : le Président d'AG n'a pas donné suite à ma demande d'intervention RAR du *****. Il avait voté en votre faveur... !
- Vous trouverez en annexe la lettre du **** de la SCI ****** pour me demandant des explications sur ce vote en votre aveur.
Par conséquent conformément aux articles 14 & 33 du décret, Vous êtes prié de me faire parvenir la feuille de présence. Rappelant la jurisprudence constante qui vous expose, outre la condamnation à communiquer le document, à supporter des ommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice subi par les copropriétaires ainsi que les frais engagés par ceux-ci. Vous devrez y ajouter la liste à jour de tous les copropriétaires et leurs adresses, à disposition du CS.
Je rappelle aussi que cette liste, sans rature, doit comporter le nom, le nombre de voix de chaque copropriétaire ou de leur eprésentant, ainsi que le domicile, sans que le syndic puisse objecter pour refuser cette communication, le principe trompeur du respect à la vie privée, tel qu’énoncé à l’article 9 du Code civil.
Pour mémoire,
arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence le 19 mars 2010 : « Un syndic ne saurait se faire juge dela légitimité de la demande de communication d’un copropriétaire d’une copie de la feuille de présence d’une assemblée de copropriétaires pour raturer les adresses de ceux qui refusent de voir leur adresse divulguée alors qu’ils ont nécessairement adhéré au règlement de copropriété en devenant copropriétaire. Le syndic est ainsi condamné à remettre au copropriétaire cne copie non raturée quant aux adresses, sous astreinte journalière de 15 euros ».
|
|
|
|
32
Posté - 08 août 2012 : 05:50:57
|
rappel : le syndic n'est pour rien dans le résultat de ce vote qui a été entériné par le président de séance entouré de ses scrutateurs. Le syndic (vraisemblablement secrétaire de séance) n'a fait que retranscrire (en théorie) les résultats annoncés par le présidents et ses scrutateurs.
Vous vous trompez de cible : le responsable c'est le président de séance. |
|
|
|
nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 08 août 2012 : 07:45:20
|
effectivement, si réellement vous avez annoncé un vote "contre" de la SCI*****, vous devez adresser au président de séance une demande en rectification des votes de la résolution n°........
Le président de séance est le seul responsable de la rédaction du PV de l'AG: le secrétaire doit retranscrire le texte soumis au vote sous la dictée du président de séance
les scrutateurs vérifient les votes |
|
|
|
robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 08 août 2012 : 07:51:37
|
Bonjour,
Le président est complice au sens où il ne bouge pas suite à ma RAR, mais probablement aussi victime de l'mbrouille de par la façon dont elle a été annoncée en séance en déroulant le résultat et les noms d'une certaine manière, car un scrutateur (il y en avait 1 seul) à nous favorable n'a rien vu non plus, pas plus que les votants.
Sur ce point je m'en mords les doigts car nous aurions du réagir au moment de l'annonce, et reconter.On en apprend tous les jours, mais à la lecture on n'y a vu que du feu !
Et c'est seulement en voyant le PV et faisant les comptes qu'on s'en est aperçus.
Je suis d'accord sur le fait que c'est entériné, mais il n'en reste pas moins qu'il y a embrouille et c'est normal de réclamer la liste, dont je suis persuadé qu'il ne nous donnera pas.
Autrement dit si on ne rue pas dans les brancards, même sans résultat aujourd"hui pour la nouvelle AG, nous serions des idiots qui encourageront de nouvelles actions irrégulières.
|
|
|
|
35
Posté - 08 août 2012 : 08:11:44
|
|
la feuille de présence ne vous apportera pas grand chose, surtout si vous etes sur de l'avoir signé pour votre mandant.... si ce n'est de posséder la liste des proprios au cas où... |
|
|
|
nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 08 août 2012 : 08:12:37
|
|
en tant que copropriétaire, ce n'est pas la liste à jour des coporpriétaires que vous pouvez demander, mais la copie de la feuille de présence de l'AG et des pouvoirs qui sont des annexes du PV |
|
|
|
robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 08 août 2012 : 08:17:37
|
|
citation: en tant que copropriétaire, ce n'est pas la liste à jour des coporpriétaires que vous pouvez demander, mais la copie de la feuille de présence de l'AG et des pouvoirs qui sont des annexes du PV
C'est bien celle la.
citation: la feuille de présence ne vous apportera pas grand chose, surtout si vous etes sur de l'avoir signé pour votre mandant.... si ce n'est de posséder la liste des proprios au cas où...
Peut être n'apportera-t-elle rien, mais on doit agire sinon c'est l'encourager à continuer.
D'autre part il y a besoin de voir comment a été libellé le pouvoir sans subdélégation.
|
|
|
|
38
Posté - 08 août 2012 : 10:42:41
|
|
la seule façon de le décourager ou de l'encourager à coopérer, c'est de le mettre en concurrence lors de la prochaine AG : en la préparant !!!!!! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 08 août 2012 : 10:43:01
|
On peut légitimement s'interroger sur l'opportunité de favoriser ou permettre la présidence des assemblées générales par des personnes indépendantes (du syndic et du syndicat), qualifiées (bonne connaissance du régime de la copropriété et qualités pour diriger une assemblée)
Ces personnes interviendraient plus utilement pour améliorer le qualité des assemblées que pour des médiations hasardeuses.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
