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21
 Posté - 26 sept. 2012 : 10:30:33
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Bonjour à tous,
C'est un réel plaisir de revenir sur ce forum passionnant et j'avouerais même que j'ai mes intervenants "chouchou".
Pour rester dans ce sujet, voici ma question :
Notre syndic a fait voter une résolution de l'ODJ qu'il a modifiée lors de l'AG.
Cette résolution a été adoptée (art. 24) malgré les réticences de certains copropriétaires, et elle apparaît donc sur le PV telle que votée.
Sur le PV, il n'est pas préciser par le syndic-secrétaire de séance que cette résolution à été modifiée en AG.
Est-ce légal ?
Merci pour votre réponse.
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 Posté - 26 sept. 2012 : 10:36:39
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Oui, le projet de résolution n'est qu'un projet. L'AG est un lieu de discussions et de débats qui peut entrainer une modification du projet. L'important étant que le sujet mis à l'OdJ en libéllé (et non le projet lui-même) ne soit pas dénaturé.
Pouvez vous nous en dire plus sur le libelé de la question, du projet de résolution et sur la résolution votée. |
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23
Posté - 26 sept. 2012 : 11:58:25
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Oui bien sûr,
mais pardonnez-moi si je reste discrète sur le montant précis (qui tapé en mot-clé sur internet aboutirait peut-être directement sur ce forum). Mais il s'agit d'un montant arrondi à 100 000,00 €.
"Placement des fonds du syndicat issus de la répartition des dépenses de l'exercice 2011, soit un montant de ... € (art.24).
L'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice 2011 dont le solde créditeur est d'un montant de ... € décide que ces fonds seront déposés sur un compte spécialement affecté aux futur travaux de ravalement."
Et c'est là , que l'AG a marqué son désaccord, ces travaux de ravalement n'étant pas votés.
La gestionnaire s'est empressée de remplacer cette résolution par
"Placement des fonds du syndicat issus de la répartition des dépenses de l'exercice 2011, soit un montant de ... €.
L'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice 2011 dont le solde créditeur est d'un montant de ... € décide que ces fonds seront déposé sur un compte spécialement affecté à des travaux à réaliser dans la copropriété".
Les gardiens et leurs pouvoirs ainsi que les copropriétaire bailleurs ont été plus forts que nous et ont fait adopter cette résolution.
La gestionnaire a bien sûr, dispensé l'AG de voter la "Contitution de provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation...", ce qui a complètement dupé les plus crédules d'entre nous sur son sérieux.
100 000,00 € adoptés étant déjà bien intéressants pour leur banque bien que nous ayions un compte séparé à notre nom.
Notre CS n'a pas jugé utile de choisir une banque indépendante du syndic.
Le sujet mis à l'ODJ est-il dénaturé d'après vous ?
Merci
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filomat
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24
Posté - 26 sept. 2012 : 13:30:35
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Dans une convocation figurent les questions prévues à l'ordre du jour et qui sont pour certaines accompagnées d'un projet de résolution.
Le texte de la question ne peut pas être modifié en assemblée générale, mais tout texte de résolution (la "décision") qui est prise par l'assemblée est valable du moment qu'elle se rapporte à la "question" qui figure à l'odre du jour.
Le but d'indiquer les questions soumises à délibération préalablement à l'assemblée, c'est à dire de les notifier à tous les copropriétaires dans la convocation, est de permettre à ceux qui sont concernés par la question de se présenter ou se faire représenter à l'assemblée et permettre à ceux qui ne sont pas concernés de rester chez eux sans même avoir à donner leur pouvoir.
Dans votre cas la question est "placement des fonds", elle n'a pas été modifiée, donc la modification du projet de résolution qui l'accompagnait par l'assemblée et suite à ses délibérations me parait parfaitement valable puisqu'elle se rapporte bien à la question du "placement des fonds" qui était notifiée avec les convocations. |
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Posté - 26 sept. 2012 : 14:08:43
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le changement de résolution tel qu'il est noté n'est pas illégal.
ce qui est illégal, c'est de faire voter une résolution qui transforme le solde d'un exercice en "avances pour travaux" article 18.
En effet, il devait y avoir deux votes distincts :
* approbation des comptes de gestion courante : celui-ci met en évidence que le solde est positif : Il doit être rendu aux proprios, ce qui est d'autant plus vrai si le réalisé de l'année fait appel à des clefs spéciales. En effet, ce solde est différent suivant les "réalisés" des clés, donc les répartitions suivant les copros sont différentes, alors que cette avance pour travaux (cités ci-dessous) se fait en général aux tantièmes des charges communes générales.
* constitution d'un fond d'"avances pour travaux" : citation: article 18 :
...
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
...
Le montant pouvant être égal au solde de l'exercice, mais appelé suivant les charges communes générales.
Et le compte copro aurait fait apparaitre un solde créditeur et un appel pour avances qui n'éatnt pas calculé de la même façon ne se serait pas forcément annulé. 
Enfin dernière chose, sur cette résolution : la constitution de cette "avance" même illégale a du se faire à la majorité de TOUS les copros (article 25) et non la majorité exprimée des présents et représentés (art.24). Est ce le cas ?
PS : ni le CS, ni l'AG ne choisissent la banque du syndicat, c'est l'affaire du syndic.  |
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Gédehem
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Posté - 26 sept. 2012 : 15:53:27
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La modification intervenue dans la résolution n'est non seulement pas illégale, une AG de syndicat n'étant pas "chambre d'enregistrement de choses toutes cuites" mais lieu de débat, de confrontation des opinions avec comme résultat éventuel une réorientation du projet proposé, mais elle est particulièrement pertinente.
Les syndicats devrait prévoir, mieux instituer, une réserve permanente pour travaux futurs (donc indéfinis, non votés.).
De très nombreux praticiens prônent la création d'un tel fonds, qui devrait être obligatoire et permanent, alimenté par une provision annuelle à définir.
Nos "cousins" du Québec l'ont bien compris et adopté depuis longtemps : provision annuelle permanente = 5% du budget de fonctionnement.
"à la majorité de TOUS les copros (article 25) et non la majorité exprimée des présents et représentés (art.24)"
Ce qui compte ici ce n'est pas l'indication "art.24", qui permet de dire si la décision serait éventuellement irrégulière.
Il faut controler les voix obtenues.
Dans la mesure où votre syndicat compte (mettons) 100.000 tantièmes, la maj.art.25 est immuable à 50.001.
Dans la mesure où la résolution a obtenu ces 50.001/°°° et plus, elle est valablement adoptée, l'indication "maj.art.24" n'ayant aucun effet.
En revanche, si ce fonds de réserve a obtenu 50.000 et moins, la décision est entachée de nullité....
Compte tenu de la pertinence de cette réserve, est-ce raisonnable de contester devant un juge ??
Toutefois, reste la question du placement de ce fonds, qui ne semble pas avoir été tranché ainsi que l'y oblige les textes.
Le CS devrait se pencher sur ce point. |
Édité par - Gédehem le 26 sept. 2012 16:01:49 |
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Posté - 26 sept. 2012 : 16:01:18
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filomat : "Le texte de la question ne peut pas être modifié en assemblée générale, mais tout texte de résolution (la "décision") qui est prise par l'assemblée est valable du moment qu'elle se rapporte à la "question" qui figure à l'odre du jour."
filomat : encore une affirmation totalement FAUSSE.
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Gédehem
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28
Posté - 26 sept. 2012 : 16:05:01
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Polémique inutile (encore !!!) en raison d'une lecture trop rapide ou mal comprise !!!! 
"Le texte de la question ne peut pas être modifié en assemblée générale, mais tout texte de résolution (la "décision") qui est prise par l'assemblée est valable du moment qu'elle se rapporte à la "question" qui figure à l'odre du jour."
Ce qui est parfaitement exact et répond au soucis d'ACJ sur ce point |
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Posté - 26 sept. 2012 : 16:23:41
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Merci Rambouillet, merci Filomat,
Les choses se précisent grâce à vous.
Rambouillet, ce solde créditeur transformé en "avances pour travaux..." a été voté à l'art 24.
Que peut-on faire quand l'article ne correspond pas à la résolution ?
Et en AG, comment savoir si les articles correspondent bien aux résolutions ? Car nous faisons confiance au syndic...
Voilà comment il faudrait préparer la prochaine AG, si je vous ai bien compris :
L'AG a approuvé les comptes pour l'exercice 2011. Cette résolution a été adoptée.
Les comptes ont fait apparaître un solde créditeur.
Je ne sais pas sur quel(s) poste(s) nous avons fait des économies en 2011.
Mais je pense qu'il ne faut pas en rester là et donc remettre cette question à l'ODJ de la prochaine AG, mais à titre d'information.
Nous préciserons qu'il est illégal de transformer le solde d'un exercice en "avances pour travaux" (art 18 que nous rappellerons).
Le syndic devra rendre ce solde aux proprios en le leur répartissant selon les clés concernées.
Le syndic précisera d'où vient ce solde et le détaillera au centime près dans la convocation
(c'est un gros montant et je pense qu'il doit l'expliquer par écrit - notre CS aurait dû le faire sur son rapport d'activité 2011)
Le vote pour la constitution des provisions spéciales en vue des travaux d'entretien ou de conservation ... à l'art. 25
sera à l'ODJ.
S'il est adopté, il sera appelé aux tantièmes de chaque proprio suivant les charges communes générales.
Puis-je faire passer ce projet de résolutions à notre CS s'il vous plaît ?
Encore merci pour votre aide.
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Posté - 26 sept. 2012 : 16:51:02
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peu importe quel article a été utilisé pour la majorité, c'est quelle majorité a été obtenue : en l'espèce et après avoir pris en compte mes réserves, à savoir le solde est différent pour chacun si des clés de répartition sont différentes pour obtenir ce solde, quelle majorité a obtenu cette résolution : si c'est 5001/10000 de TOUS les copros, cette résolution, illégale de on avis, a obtenu la majorité à l'article 25, même s'il a été spécifié l'article 24. En effet, cette indication sur la convocation n'est qu'indicative et il appartient au président de séance de s'assurer que la résolution est prise à la bonne majorité, d'où l'importance de désigner le bon président de séance....
pour ma part je reste persuader que l'on a pas le droit de transférer/transformer le solde positif de gestion courante en "avances pour travaux" de l'article 18, puisque l'on ne connait pas la teneur de ces travaux.
quat à filomat :
citation: Le but d'indiquer les questions soumises à délibération préalablement à l'assemblée, c'est à dire de les notifier à tous les copropriétaires dans la convocation, est de permettre à ceux qui sont concernés par la question de se présenter ou se faire représenter à l'assemblée et permettre à ceux qui ne sont pas concernés de rester chez eux sans même avoir à donner leur pouvoir.
vous etes une fois de plus dans l'optique ; l'AG est faite pour ceux que cela interesse et moins il y a de copros mieux c'est, une fois de plus vous n'avez pas compris et vous restez dans ce schéma... |
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Posté - 26 sept. 2012 : 17:46:46
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C'est la majorité simple qui a été obtenue (présents et représentés).
C'est clairement écrit dans le PV.
Alors ?... Quel recours avons-nous ?
Eh bien, je vais le signaler au président CS qui était le président de séance.
Merci,
MM
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Posté - 26 sept. 2012 : 18:22:35
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citation: C'est la majorité simple qui a été obtenue (présents et représentés).
C'est clairement écrit dans le PV.
ce n'est pas le libellé littéraire qui compte, c'est combien de tantièmes ont voté POUR, car on peut avoir la majorité des présents et représentés (majorité 24) et en même temps avoir la majorité de tous les copros (majorité 25).
Donnez nous les chiffres qui sont inscrits sur le PV (POUR, CONTRE, abstentions) et le total des tantièmes de votre copro (1000, 10000, 100000 ?). Il nous faut aussi le nombre de tantiémes présents ou représentés qui doit être inscrit en début de PV....
il sera plus facile ensuite de vous conseiller |
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Posté - 26 sept. 2012 : 20:33:48
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Merci pour votre patience.
Voici la composition de l'AG
Présents et représentés :
193 - 6061 voix / 10248 voix
Absents :
139 - 4187 voix / 10248 voix
Total :
332 - 10248 voix / 10248 voix
Vote sur la proposition
Présents et représentés :
193 - 6061 voix / 10248 voix
Ont voté contre :
64 - 1985 voix / 10248 voix
Abstentions :
1 - 29 voix / 10248 voix
Ont voté pour :
128 - 4047 voix / 10248 voix
Merci,
MM
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Posté - 26 sept. 2012 : 20:43:45
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donc la résolution (même si elle me parait illégal ) n'a pas obtenu la majorité requise pour la constitution d'un fond d"avances pour travaux" qui IMPOSE la majorité à l'article 25 comme le rappelle l'article 18 que je redonne, elle aurait du obtenir 5125 voix POUR !!! et non 4047 :
"- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;"
et le texte est on ne peut plus clair : Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi
en cas de contestaion un TGI ne pourrait qu'annuler cette résolution (illégale ) que sur simple motif. |
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Posté - 26 sept. 2012 : 21:20:19
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Merci beaucoup pour votre aide précieuse.
Je pensais que ma question de départ aurait une réponse bien plus simple.
J'apprends beaucoup sur la copro grâce à ce forum.
Mais le souci, c'est que plus j'apprends et moins j'ai confiance en notre syndic,
en notre CS qui selon moi, se fait mener par le bout du nez par le syndic,
et en nos gardiens.
A bientôt et bonne route sur Universimmo,
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Gédehem
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Posté - 26 sept. 2012 : 21:44:18
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"Mais le souci, c'est que plus j'apprends et moins j'ai confiance en notre syndic, en notre CS qui selon moi, se fait mener par le bout du nez par le syndic, et en nos gardiens."
Bienvenue au club !
Le laxisme, la passivité, l'ignorance des copropriétaires est légendaire. C'est fou ce que l'on peut découvrir dès qu'on met le nez sous la couverture bien lisse.....
Sur le fond de la question de ce fonds "travaux".
Un article de l'ARC de janvier 2010, qui fait référence au "livre blanc" présenté par UI (visible sur le site)
"
Il y a des années que l’ARC - bien seule - explique pourquoi il faudrait que la France - comme le Québec, la Hollande, l’Allemagne, etc. - prévoit l’institution obligatoire de « fonds travaux » dans les copropriétés, seul moyen de gérer de façon anticipée, rationnelle, économe et efficace les gros travaux (alors qu’aujourd’hui la faible anticipation coûte très chère).
Certes, pour sécuriser les fonds travaux et éviter que ceux-ci ne profitent aux syndics, il faut que cette mesure s’accompagne de mesures de nature fiscale et que les placements de ces fonds au seul profit des copropriétés (et sans frais) soient garantis. Là aussi nous avons fait des propositions précises.
Or, il semble qu’aujourd’hui nos propositions courageuses, efficaces et de nature à résoudre bien des problèmes en copropriété - y compris sociaux - gagnent du terrain.
Voici - pour ceux qui en douteraient - un article très intéressant rédigé par le site UNIVERSIMMO, site qui rend d’ailleurs hommage à l’ARC pour son rôle de pionnier (là aussi) en ce domaine.
Cet article explique bien :
a) que le fonds travaux obligatoire est une mesure avant tout « sociale », donc favorable aux copropriétaires les plus modestes ;
b) que c’est un bon moyen d’obliger les bailleurs à s’occuper des gros travaux ;
c) que c’est aussi un bon moyen de traiter les problèmes liés aux placements en copropriété et à la fiscalité des placements.
(....)
Universimmo :
Alors que la gestion des immeubles s'est peu à peu professionnalisée, les copropriétés ont du mal à dépasser l'horizon annuel dès qu'il s'agit du "gros entretien" des bâtiments et de leurs équipements.
Un parc de 7,5 millions de logements est ainsi entretenu au jour le jour, et à vrai dire de plus en plus mal ! Pire, les copropriétaires, et singulièrement les acquéreurs qui s'endettent souvent pour vingt ans et plus, n'ont aucune visibilité du vrai coût d'entretien à long terme de l'immeuble.
Du coup, face au risque de dégradation accélérée de nombreuses copropriétés, nécessitant ensuite des plans de sauvegarde et des opérations de réhabilitation coûteuses pour la collectivité, devant les défis du Grenelle de l'environnement, l'obligation de programmation pluriannuelle et de constitution systématique de provisions pour les travaux futurs paraît, contrairement aux apparences, le plus sûr moyen de protéger les plus modestes, leur absence aujourd'hui leur donnant une fausse idée des charges et les mettant dans la difficulté quand il s'agit de faire face à des dépenses lourdes presque sans préavis !(.....) "
Il est incompréhensible qu'en 2012, alors que l'on sait que 30% des copropriétés en France sont en difficulté en raison de retards ou d'absences de financement de la part de copropriétaires endettés (et de plus en plus !), et ceci pour le seul fonctionnement courant mais plus grave pour les travaux de conservation, que ne soit pas envisagé, ou pire que soit refusé, la création d'un fonds de réserve travaux permanent.
Je ne comprends pas que l'on fasse encore de nos jours des travaux importants maos très classiques, type "réfection des façades", réfection étanchéité/toiture en principe tous les 10 ans (qui le fait, qui s'y tient  (*)), souvent décidés au dernier moment avec des provisions "HENORMES" en peu de temps, quelques mois, en 4 ou 5 provisions.
Qui peut encore accepter, supporter cela ?????
Certes, les questions "bancairo-financières" sont à voir de près (compte syndical, intéret, fonds affectés au lot ou au propriétaire, etc ....).
Mais cela ne doit pas freiner sa mise en place, qui devrait être systématique, rendue obligatoire (avec le compte séparé sans dispense).
Sans perdre de vue cette constante :
Etre co-propriétaire suppose d'en avoir les moyens, pour l'achat, mais aussi pour la gestion courante et surtout l'entretien et la valorisation du bien.
(*) c'est là que commencent les dégradations : ravalement à 12 ans ... puis 15 ou 18 .... lorsqu'il est fait !
Combien de copropétés n'ont pas eu de ravalement de façades, de réfection de l'étanchéité toiture ces 15 ou 20 dernières années ???? |
Édité par - Gédehem le 26 sept. 2012 21:56:08 |
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Piovem
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Posté - 27 sept. 2012 : 14:06:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sans perdre de vue cette constante :
Etre co-propriétaire suppose d'en avoir les moyens, pour l'achat, mais aussi pour la gestion courante et surtout l'entretien et la valorisation du bien. Gé-nia-le!! cette conclusion. Il est trop vrai que la plupart des acheteurs se croient solvables simplement parce que leur banquier le leur a dit... le temps de placer un nouveau prêt. Les problèmes arrivent ensuite et la première chose à escamoter c'est les charges de copro.
Mais pourquoi donc autant les usagers (premiers concernés) que les pouvoirs publics tiennent à laisser partir en quenouille le logement?
Mon expérience me démontre que les seuls bâtiments, résidences et ensembles bien entretenus, sont ceux habités par des gens aisés... Sachez faire le bon choix. Un effort supplémentaire à l'achat vous évite toute sorte d'ennuis durables, et la copro avec des indigents est peu recommandable. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2012 : 20:04:15
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Trois observations de ma part sur cette question :
1-Cet ajout à l'article 18 de la loi est relativement récent (2010), nous ne sommes qu'en 2012 et il faut bien un certain temps avant qu'elle ne soit parfaitement appliquée.
2-Sur la question des majorités, il n'est pas nécessaire (de mon point de vue) d'indiquer les majorités dans les convocations, en assemblée on vote et le président annonce si la résolution est ou non adoptée, et à quelle majorité.
Dans le cas précis de cette résolution adoptée à l'artilcle 24 alors qu'elle aurait du l'être à l'article 25, du moment que la résolution a recueilli le tiers des voix du syndicat et la majorité des présents et représentés elle aurait été selon toute vraisemblance pu être adoptée à l'article 25.1 au cours de la même assemblée, encore plus au cours d'une seconde assemblée où seule la majorité de l'article 24 est suffisante.
Il appartient au juge, aux copropriétaires eux-mêmes de voir si cela change quelque chose qu'elle ait été indiquée comme adoptée à l'article 24, en un seul vote, au lieu de l'article 25.1 en deux votes (dans les assemblées auxquelles j'assiste on ne fait qu'un seul vote en général à l'article 25 puis 25.1 et on réplique le premier vote dans le procès-verbal).
3-Sur le principe de l'article 18, il est ajouté aux tâches règlementaires du syndic, lors de sa désignation et ensuite au moins une fois tous les trois ans, de se préoccuper (de prévoir) les travaux qui sont susceptibles d'être proposés aux assemblées suivantes si, entre temps, ils se révèlent nécessaires.
Ceci implique (de mon point de vue) une description de la nature de ces travaux dont il est supposé qu'ils sont susceptibles de se révéler nécessaire et un ordre de grandeur de la provision à proposer à l'assemblée.
De mon point de vue également je ne vois pas l'intérêt pour le syndicat de se charger de l'épargne des copropriétaires, mais je vois l'intérêt de prévenir à l'avance les copropriétaires des travaux à prévoir pour les années suivantes, et c'est en ce sens (l'obligation pour le syndic de prévoir les travaux à l'avance et prévenir les copropriétaires) que je vois l'intérêt de cet alinéa de l'article 18. |
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Posté - 29 sept. 2012 : 07:21:38
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citation: dans les assemblées auxquelles j'assiste on ne fait qu'un seul vote en général à l'article 25 puis 25.1 et on réplique le premier vote dans le procès-verbal).
je ne suis pas sur, filomat, que vos AG soient un modele de déroulement et votre remarque en est un exemple..... |
Édité par - rambouillet le 29 sept. 2012 07:22:33 |
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