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 Sujet  |
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fredo9293
Nouveau Membre
France
11 message(s)
Statut:
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 Posté - 25 sept. 2012 : 19:38:06
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Bonjour,
J'ai reçu le compte-rendu de l'assemblée générale à laquelle je n'étais pas présent.
Ca se passe dans une petite copro avec un syndic bénévole, où tous sont contre moi.
Il y a plusieurs choses qui ne sont pas clair. Je voudrais savoir, s.v.p., dans quels cas ces points sont automatiquement nuls et sans obligation ? Et dans quel cas devrais-je saisir le tribunal ? Merci ! Voici les points mentionnés :
1. Plusieurs points ont été approuvés, alors qu'ils n'étaient pas à l'ordre du jour selon la convocation : Reconstruction d'un muret de jardin (écroulé depuis longtemps), Approbation des comptes, Budget prévisionnel (sans aucun chiffre précisé, voir 2.). Ces votes sont-ils valables si je ne conteste pas ?
Est-ce que le vote est valable ? Est-ce que le syndic peut appeler des fonds ?
2. Aucune précision n'a été donné sur la somme et la façon d'appeler les charges communes générales. Le syndic peut-il les exiger ? (Par contre, une contribution a été demandé de chacun pour constituer un fonds de roulement pour d'éventuelles urgences.)
3. Des travaux de fenêtres ont été votés pour un montant de 2000 Euros, sans précision comment et quand les fonds seront appelés. Un nettoyage mensuel de l'escalier a été voté, alors que le devis serait encore en cours. Est-ce pratiquable ?
4. Je voudrais aussi savoir : Je vais vendre mon appartement. Alors, si je ne paie pas, le notaire peut-il me retenir des sommes réclamées par le syndic mais qui ne sont pas justifiées ? Merci.
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 Posté - 25 sept. 2012 : 20:32:15
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citation: J'ai reçu le compte-rendu de l'assemblée générale à laquelle je n'étais pas présent.
Ca se passe dans une petite copro avec un syndic bénévole, où tous sont contre moi.
Dans ce genre de situation, et sauf cas de "force majeure", votre présence aux AG paraît indispensable car "les absents ont...." |
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 2
Posté - 26 sept. 2012 : 08:14:46
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on suppose déjà que vous n'étiez pas représenté, donc tout les contestations doit se faire dans les 2 mois de la notification du PV.
Vous dites "j'ai reçu...", l'avez vous reçu en LRAR, si oui le délai de contestation part de la date de la première présentation par la Poste.
"1. Plusieurs points ont été approuvés, alors qu'ils n'étaient pas à l'ordre du jour selon la convocation : Reconstruction d'un muret de jardin (écroulé depuis longtemps), Approbation des comptes, Budget prévisionnel (sans aucun chiffre précisé, voir 2.). Ces votes sont-ils valables si je ne conteste pas ?"
Les votes ne sont pas valables puisqu'il n'étaient pas à l'OdJ (je suis surpris que approbation des comptes et budgets n'y soient pas). Donc si on vous réclame de l'argent, vous ne payez pas et c'est au syndic d'aller au tribunal pour prouver que vous devez de l'argent. Et si les questions n'étaient pas à l'OdJ le TGI devrait déclarer illégaux les appels de provisions. Mais compte tenu de la dernière remarque, il vaudrait mieux que vous saisissiez le tribunal.
"2. Aucune précision n'a été donné sur la somme et la façon d'appeler les charges communes générales. Le syndic peut-il les exiger ? (Par contre, une contribution a été demandé de chacun pour constituer un fonds de roulement pour d'éventuelles urgences.)"
Les appels de provisions ne peuvent se faire que si un budget a été voté. Ensuite les appels de fonds se font au 1/1, 1/4, 1/7 et 1/10 sauf stipulations contraires de l'AG. Sur ces dates, pas de vote à faire car ce sont les textes.
La constitution du fonds de roulement doit être à l'ordre du jour pour être valablement voté (pas forcément le montant qui est discutable en AG)
". Des travaux de fenêtres ont été votés pour un montant de 2000 Euros, sans précision comment et quand les fonds seront appelés. Un nettoyage mensuel de l'escalier a été voté, alors que le devis serait encore en cours. Est-ce pratiquable ?"
Si les travaux ont été votés sur devis et qu'aucune précision sur les paiements n'a été votée, ceux ci sont exigibles dès l'AG en une seule fois.
Le nettoyage de l'escalier peut ĂŞtre inclus dans la gestion courante et inclus dans le budget....
"
4. Je voudrais aussi savoir : Je vais vendre mon appartement. Alors, si je ne paie pas, le notaire peut-il me retenir des sommes réclamées par le syndic mais qui ne sont pas justifiées ?"
C'est là en fait le point difficile : si vous avez l'intention de vendre et que vous ne voulez pas vous conformer aux paiements que votre syndic vous demande périodiquement, vous devez dès maintenant contester les décisions d'AG. En effet, lors de la vente, le notaire va demander un état daté au syndic qui, lui, va indiquer toutes les sommes que vous devez (entre autres celles que vous refusez de payer, voir 1). Le notaire va prélever cette somme sur la vente et la verser au syndic, sinon celui ci pourra bloquer la vente. Si vous n'etes pas d'accord, il vous faudra contester OFFICIELLEMENT les sommes demandées et bloquer (sous sequestre) les sommes contestées chez le notaire jusqu'à traitement définitif par un tribunal que vous devrez saisir. Donc des Em.......dements en perspective.
Que faire et de façon pragmatique si vous avez l'intention ferme de vendre :
1- vous comptez vendre dans les 15 mois, payez ce que l'on vous demande et vous n'aurez pas d'ennuis Ă la vente....
2- vous comptez vendre à terme, mais vous ne savez pas quand ( au delà de 2 à 3 ans), contestez au tribunal les sommes réclamées en faisant annuler soit l'AG, soit les résolutions précises et cela tous les ans  .
De façon générale, votre syndicat ne semble pas géré dans la légalité et soit vous demandez à votre syndic et aux copros que celui ci soit géré dans les normes (au besoin faites la proposition d'un syndic pro), soit vous contesterez au tribunal tout ce qui est contestable et cela entrainera des frais au syndicat et donc aux copros (expliquez le).
Bon courage... car vous allez renforcer le sentiment de vous mettre tout le monde à dos, car les autres copros ont certainement le sentiment que leur syndicat est géré en "bon père de famille", donc pour pas cher.... |
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chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
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 Posté - 27 sept. 2012 : 11:27:36
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Pratiquement, comment porter plainte en justice contre ces résolutions ou actions du syndic que l'on estime illégales.
Il faut évidemment agir vite, le faire dans les délais, mais après avoir envoyé une LRAR au syndic et n'ayant pas eu satisfaction. Pas facile!
Peut-on s'adresser directement au tribunal, en y allant, ou en Ă©crivant (Ă qui)?
Ou bien, est-il conseillé de passer par un avocat, en acceptant, bien entendu des frais d'avocat? |
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Posté - 27 sept. 2012 : 12:50:34
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citation: Ou bien, est-il conseillé de passer par un avocat, en acceptant, bien entendu des frais d'avocat?
Les syndics "pro" ayant un fort lobbying vis à vis de nos "Z'élus" ce n'est malheureusement pas demain qu'il sera possible de contester les résolutions d'AG de copropriété sans ministère d'avocat car TGI ou l'avocat est obligatoire !!
Voir liens vers loi de 19665 et décret de 1967 |
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Piovem
Contributeur senior
France
523 message(s)
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Posté - 27 sept. 2012 : 13:37:23
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citation: Initialement posté par chenkak
Pratiquement, comment porter plainte en justice contre ces résolutions ou actions du syndic que l'on estime illégales.
Il faut évidemment agir vite, le faire dans les délais, mais après avoir envoyé une LRAR au syndic et n'ayant pas eu satisfaction. Pas facile!
Peut-on s'adresser directement au tribunal, en y allant, ou en Ă©crivant (Ă qui)?
Ou bien, est-il conseillé de passer par un avocat, en acceptant, bien entendu des frais d'avocat?
Toutes vos questions sont répondues avec la phrase suivante: En copro on ne peut contester que si on fait une procédure devant le Tribunal de Grande Instance, donc avocat obligatoire, et encore dans les temps. Comptez 2 à 3.000 € et si vous gagnez remboursement des frais. Vous pouvez demander le recours à votre assurance habitation, qui contient forcément une protection juridique (remboursé à moitié)
Ce que la plupart des gens se disent: "Bah, pour quelques sous ou des broutilles, il vaut mieux la fermer" et vous faites encore un heureux: le syndic... |
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fredo9293
Nouveau Membre
France
11 message(s)
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Posté - 29 sept. 2012 : 10:11:43
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Merci de vos réponses, surtout celles de rambouillet.
En effet, je compte vendre mon appart très prochainement.
1. Dans ce cas, je pense que j'ai le droit de recupérer tout ce qui et ma part de "fonds de roulement", qui est légalement ou comptablement défini comme "avance sur trésorerie" (alors pas payé suite à un appel de fonds pour un budget précis). N'est-ce pas?
2. Je viens de me rendre compte, que ( dans ce fameux compte-rendu d'AG) les appels de fonds pour charges communes générales de l'année passée ont été requalifiés en "contibution au fonds de roulement" (c'est à dire une réserve pour urgences et entretien et futurs travaux). Le syndic me demande donc de règler mes charges de l'année passée encore une fois. C'est n'importe quoi !
Merci d'avance pour vos réactions, réponses, expériences et commentaires. |
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Posté - 29 sept. 2012 : 10:21:13
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citation: 1. Dans ce cas, je pense que j'ai le droit de recupérer tout ce qui et ma part de "fonds de roulement", qui est légalement ou comptablement défini comme "avance sur trésorerie" (alors pas payé suite à un appel de fonds pour un budget précis).
Tout ce qui est "avances" est récupérable au moment d'une vente et cela sera indiqué sur l'état daté que le syndic renverra à votre notaire. Je vous conseille de demander à votre notaire copie de cet état daté DES SON RETOUR, afin de le vérifier.
citation: 2. Je viens de me rendre compte, que ( dans ce fameux compte-rendu d'AG) les appels de fonds pour charges communes générales de l'année passée ont été requalifiés en "contibution au fonds de roulement" (c'est à dire une réserve pour urgences et entretien et futurs travaux). Le syndic me demande donc de règler mes charges de l'année passée encore une fois.
Il a déjà été dit dans un autre post que la tarnsformation d'un solde positif du budget de gestion courante en "avances" n'était pas légal.
Mais vous dites vendre très prochainement, je ne vous conseille pas de partir en "guerre" contre le syndic surtout dans le cas précité ci-dessus, car pour obtenir satisfaction vous devrez passer par untribunal dont le temps de réponse n'est pas comparable avec une durée de copromis de vente....
certains diront s'est baisser la culotte, mais je pense que si en baissant votre ciulotte, votre porte monnaie reste aussi gonflé, il ne vous restera plus qu'à remonter votre pantalon pour récupèrer votre porte monnaie ....  |
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