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ACJ
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 Posté - 22 août 2012 : 10:34:53
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Bonjour,
Notre AG vient d'avoir lieu et le PV est arrivé (copropriété de 25 apparts en résidence secondaire). Aux "Questions diverses", rien n'était prévu, mais il a été voté une provision de 200 euros par logement "pour faire face à un achat éventuel de terrain ou un ravalement". Nous avons été six opposants et la résolution est passée à la majorité simple des voix exprimées.
Notre opposition porte sur deux points :
- ce calcul à l'unité et non aux tantièmes. Ces derniers vont pourtant de 300 à 800 et nous sommes seulement 9/25 à avoir 300.
- le fait que rien n'ait été annoncé dans l'ordre du jour.
Peut-on demander immédiatement pour la prochaine AG, dans le cadre des propositions que chacun peut faire, la mise à l'ordre du jour de l'annulation de cette décision, et la proposition régulière cette fois de constituer la provision ?
Merci de m'aider.
Cordialement
ACJ
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Posté - 22 août 2012 : 11:15:09
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citation: Notre AG vient d'avoir lieu et le PV est arrivé (copropriété de 25 apparts en résidence secondaire). Aux "Questions diverses", rien n'était prévu, mais il a été voté une provision de 200 euros par logement
démarche et résolution tout à fait illégale, sauf à être prise à l'unanimité de TOUS les copropriétaires, ce qui n'est pas le cas.
soit vous contestez dans les 2 mois du PV cette résolution puisque vous étiez opposants (vous pouvez vous regrouper pour réduire les frais),
soit à titre individuel vous refusez de payer en l'expliquant par LRAR au syndic et celui ci devra faire la preuve de la légalité de la résolution
La solution 1 est préférable et s'accompagne de la solution 2 en attendant le résultat du jugement.
attendre la prochaine AG est aléatoire, car cette résolution risque d'être entérinée puisque présentée officiellement.
maintenant si vous etes seulement opposée au fait qu'elle était prise en "questions diverses" et non sur le fond, vous avez interet effectivement à la faire entériner officiellement dans votre prochaine AG, ceci n'évitant pas les solutions que j'ai décrites par un autre proprio....  |
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ACJ
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Posté - 22 août 2012 : 16:35:34
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En fait, ce qui nous alarme, c'est une escalade dans l'illégalité de façon insidieuse, sous couvert de "simplification " et "bonne entente" !
Le deuxième grief que j'ai soulevé est cette nouveauté depuis deux AG : nous faire payer à l'unité, malgré des disparités de tantièmes allant du simple au double. Il y a déjà eu l'an dernier une provision pour "améliorer les abords". Soit disant, on en profite tous, donc on doit tous payer pareillement, j'ai été la seule opposante avec mes pouvoirs. Cette année, c'est cette provision pour un achat de bout de terrain (parking agrandi) ou un ravalement plus tard ; je vois venir qu'il faudra payer l'un ou l'autre à l'unité ??! 
Comment sortir de cette spirale quand on est seulement deux ou trois face à un clan d'un côté et une masse béate et timorée de l'autre ?
C'est un souci ! |
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nefer
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 Posté - 22 août 2012 : 16:40:47
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il faudrait rappeler au syndic u'il doit appliquer les clés de répartition indiquées dans le réglement de copropriét |
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ACJ
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Posté - 22 août 2012 : 17:14:35
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Je l'ai fait, très vigoureusement, l'an dernier et cette année. Chaque fois, le clan impressionne les autres avec ses motifs laxistes et soi-disant "bon enfant" Le syndic ne se prononce pas. Alors le vote est en leur faveur.
Ce qui est fâcheux, c'est que les membres du clan ont justement beaucoup de tantièmes Étonnant ? |
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Posté - 22 août 2012 : 18:06:05
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ACJ : l'AG ne se prononce que sur les résolutions de l'ODJ et les questions diverses ne sont pas soumises aux votes.
Faire voter une provision pour travaux futurs de ravalement ou d'un achat foncier est résolution IMPORTANTE.
Première illégalité.
La répartition d'une telle provision ( remboursable en cas de vente !!!) est celle du RDC pour les charges communes, donc suivant les tanatièmes, et pas autrement.
Le mieux est de contester cette résolution devant le TGI et vouis avez deux mois pour le faire parès la réception du PV.
Vous pouvez aussi refuser de payer ces appels de fonds, en notifiant par RAR au syndic qu'il justifie cet appel de fonds, car aucune résolution n'a été votée en ce sens. ET que la répartition des appels de fonds prévus par logement sont illégaux car non conformes au RDC.
D'ailleurs, une provision pour trvaux futurs de ravalement est UN résolution, et une provision pour un achat foncier du SDC est une DEUXIEME résolution. Cela ne peut pas être lié.
Dans ces résolutions, l'AG devrait aussi voter que les fonds seront placés dans un compte AU NOM DU SDC, ou livret A.
Une résolution pour nettoyer les abords : répartition aux tantièmes. POur celle-ci, vopus devez claculer votre propore quote-part suivant vos tantièmes de charges générales ET ne payer que ce montant.
Le syndic ne pourra pas vous poursuivre car cette répartition voté est illégale, ce que dira le TGI.
Ce syndic est plus que mauvais, car ne pas appliquer la répartition des charges communes du RDC est une absurdité, et un il ne pourra qu'être condmané la dessus !! est ce un syndoc pro. ?
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ACJ
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Posté - 22 août 2012 : 19:15:42
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citation: est ce un syndoc pro. ?
Oui, absolument ! Il a même de très nombreuses copropriétés dans ce coin et j'en connais bien une autre : elle a aussi des problèmes à cause de sa gestion des AG. |
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ACJ
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Posté - 26 août 2012 : 18:20:34
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Merci pour vos conseils et suggestions : ils nous éclairent bien sur la situation.
En y réfléchissant, j'ai un autre doute : il me semble avoir lu (dans la loi ou le décret ?) que les charges devaient être prélevées selon les tantièmes, SAUF si l'AG en avait décidé autrement. Mais je ne retrouve pas cette phrase... Y-a-t'il eu modification ?
Sinon, à quelle majorité cette décision de changement se voterait-elle, étant entendu que, dans notre affaire, ce serait chaque fois pour une action précise : avance de fonds pour amélioration des abords l'an dernier (en fait, rien n'a été réalisé pour l'instant), et cette année pour acquisition de parcelle ou ravalement ?
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nefer
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Posté - 27 août 2012 : 08:59:24
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les fonds sont votés et appellés suivant les clés de répartition inscrites dans le réglement de copropriété |
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Posté - 27 août 2012 : 09:33:22
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citation: En y réfléchissant, j'ai un autre doute : il me semble avoir lu (dans la loi ou le décret ?) que les charges devaient être prélevées selon les tantièmes, SAUF si l'AG en avait décidé autrement.
les charges doivent être prélevées suivant les clés de répartition (ou tantièmes) prévues au RdC. Une AG ne peut y déroger.... donc vous ne pouvez l'avoir lu dans un texte |
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Posté - 27 août 2012 : 09:38:04
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ACJ : il me semble avoir lu (dans la loi ou le décret ?) que les charges devaient être prélevées selon les tantièmes, SAUF si l'AG en avait décidé autrement. Mais je ne retrouve pas cette phrase... Y-a-t'il eu modification ?
L'AG ne peut modifier la répartition des charges de copropriété du RDC, qu'à l'UNANIMITE; c'est à dire 100% des tantièmes. Ce qui est en pratique impossible.
Votre syndic ne peut pas faire autrement que de répartir les charges suivant les clefs de répartition du RDC. C'est une fuate grave de faire autrement. L'AG ne peut pas imposer à quelque majorité que ce soit une modification de cette répartition. !!!! sauf à l'Unanimité.
le B.A.BA pour un syndic !!
Beuacoup d'illégalités dans votre AG. |
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ACJ
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Posté - 27 août 2012 : 09:40:44
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Alors, si on appelle une avance de fonds pour acquisition (éventuelle) d'une parcelle, la décision doit se voter à la majorité de l'article 26 comme quand on décidera de voter l'acquisition ? |
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Posté - 27 août 2012 : 09:59:23
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ACJ : attention vous mélangez beaucoup de choses.
L'AG vote une acquisition d'une parcelle à l'article 26.a de la loi de 1965.
ON ne vote pas sur un appel de fonds !!! l'AG adopte cette résolution à l'article 26, elle décide de la date des appels de fonds, ET le syndic exécutera cette décision et appelera alors les fonds sur la base de répartition des charges communes du RDC, et pas autrement, aux dates décidées par cette AG.
Le syndic est dans l'illégalité totale :
1. en faisant voter une provision sans que cela soit porté à l'ODJ. L'AG ne peut voter que sur les résolutions de l'ODJ.
2. En appelant cette provision sans respecter la base de répartition des charges.
Il faut donc dénoncer ce vote devant le TGI.
Vous pouvez également refuser de payer cet appel pour les 2 raisons énoncées plus haut, qui ne respectent pas la loi. Le syndic ne pourra pas vous attaquer devant le TGI car ce vote est illégal !!
Envoyer rapidement un RAR au syndic. Vous devez informer vos voisins de ces irrégulartiés, en leur donnat copie de votre courrier. Rappelez bien la loi dans ce RAR. |
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ACJ
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Posté - 27 août 2012 : 10:28:45
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Je comprends les illégalités du vote de cette avance de fonds : non porté à l'OJ et tantièmes non respectés. Mais de plus, je me demande s'il n'y a pas aussi une erreur de majorité, dans la mesure ou le vote s'est fait "à la majorité simple des voix exprimées", 4779 pour sur 10000 tantièmes. J'aurais du le préciser dans ma dernière question. |
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Posté - 27 août 2012 : 11:51:34
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bien sur c'est à la double majorité de TOUS les copros :
"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;"
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ACJ
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Posté - 27 août 2012 : 14:00:28
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Est-ce que la double majorité est nécessaire aussi pour une avance, alors que la décision d'acheter n'a pas encore été proposée au vote (négociation prévue avec le vendeur, AGE dans trois ou quatre mois)?
Si c'était une irrégularité de plus, nous aurions un argument de plus aussi. |
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Posté - 27 août 2012 : 14:39:27
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ACJ : votre syndic n'a pas proposer aux votes l'achat d'un terrain ?? et il vous demande des provisions sans résolution proposé à l'ODJ ???
Dans votre premier post il est question d'une provision pour l'achat d'un terrain OU d'un ravalement. Cela n'a strictmement rien à voir.
Ne payez rien !! tout cela est illégal. Les majorités de vote sont difféntes pour un achat de terrain et un ravalement !!
Un appel de provision se vote à l'article 25, la majorité de TOUS les copropriétaires, soit 5001/10 000 èmes.
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Posté - 27 août 2012 : 15:02:55
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il n'est pas prévu dans les textes une avance pour achat de terrain, d'autant que la négociation avec un vendeur ne peut se conclure par une dépense tant qu'une AG n'en a pas décidé, il ne peut même pas être fait un compromis de vente, si l'ag ne l'a décidé.
le syndic doit mener sa négociation à son terme, convoquer une AG, présenter les termes de la négociations, et prévoribien sur dans l'OdJ toutes les résolutions nécessaires |
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ACJ
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Posté - 27 août 2012 : 17:16:30
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Merci énormément pour toutes les indications que vous me donnez.
Cette fameuse résolution est formulée ainsi dans le PV aux Questions diverses (où rien n'était mentionné dans l'ODJ) :
"le conseil syndical demande à ce que soit provisionné la somme de 200 €/logement pour faire face à l'éventuel achat de terrain ou aux travaux ultérieurs de ravalement sur les exercices futurs. Après délibération, l'AG décide d'ajouter aux appels de fonds du 1/11 et 1/02/2013 la somme de 100 €/logement/appel de fonds" . Pour : 4779/7178 ; contre : 2399/7178".
Les cinq opposants présents n'avons pas réussi à convaincre l'AG. Le syndic a laissé courir mollement la discussion, avant d'annoncer "Bon, on passe au vote ? " ... .
De plus, je réalise que le total fera 5000 €, pour un achat qu'il est prévu de négocier à 7000 €. En fait de provision, c'est 71% du prix ! De plus en plus fort ! ...
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Posté - 27 août 2012 : 17:25:30
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en fait l'AG n'a pas voté une avance, mais a voté une modification du budget prévisionnel en augmentant les appels de PROVISIONS (cela se fait à la majorité 24).
mais il n'empeche que l'achat d'un terrain ne peut se faire sans l'aval express de l'AG à la majorité 26. Donc les fonds peuvent être "ramassés", mais ils nepeuvent être utilisés pour cet achat : incohérence dont le syndic a laissé faire ... |
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Posté - 27 août 2012 : 17:35:59
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ACJ : "le conseil syndical demande à ce que soit provisionné la somme de 200 €/logement pour faire face à l'éventuel achat de terrain ou aux travaux ultérieurs de ravalement sur les exercices futurs. Après délibération, l'AG décide d'ajouter aux appels de fonds du 1/11 et 1/02/2013 la somme de 100 €/logement/appel de fonds" . Pour : 4779/7178 ; contre : 2399/7178".
Pas de résolution spécifique sur cet achat de terrain, l'AG ne pouvait pas voter sur cette question.
Vous ne payez RIEN !!! le syndic sera bien incapable de présenter un dossier serieux au tribunal, avec un tel vote.
Informez vos voisins de ces disfonctionnement, certians vous suivront, on est plus fort à plusieurs !!!
Votre syndic n'est pas sérieux dans sa gestion.
Votre CS est aussi à coté de la plaque. Il aurait du vérifier l'ODJ avant de l'envoyer avec la convocation. |
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