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ETASPAK
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21
 Posté - 08 sept. 2012 : 17:21:25
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citation: Initialement posté par ainohi
Comme je l'ai déjà dit, la décision a été mal préparée et mal prise parce qu'il n'y a en fait pas de travaux privatifs, il n'y a que des travaux communs. Car si l'on touche aux canalisations individuelles privatives - on ne peut évidemment pas faire autrement - c'est dans le seul but de rénover le circuit d'eau commun. L'ensemble de l'opération étant d'intérêt exclusivement commun, son coût est une charge exclusivement commune.
Certainement pas et le syndic de newmem l’a fort bien compris, il s’agit de travaux exclusivement privatifs, pour preuve le devis envoyé avec l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale qui précise :
« Création piquage appartement :
- Reprise à partir de la colonne pour alimentation appartement comprenant fourniture et pose de :
* Raccords, tube cuivre, brasures
* Vanne d'arrêt équerre d'appartement
* Manchette laiton pour éventuelle mise en place de compteur
* Clapet anti-pollution
* Bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif" »
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ainohi
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 22
Posté - 09 sept. 2012 : 08:07:17
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Depuis quand oblige-t-on les copropriétaires à faire des travaux sur leurs parties privatives ? |
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newmem
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23
 Posté - 09 sept. 2012 : 10:28:59
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Bonjoour,
En effet on nous oblige de faire des travaux privatifs, le hic c'est que le syndic dit: non, non, on ne vous oblige pas, vous avez le choix de faire ou ne pas faire!!! un vrai diable ce syndic.
Naïfs, négligents, mal organisés et sans connaissance, on est tombés dans le piège.
Pensez vous que c'est plutôt une négligence du syndic et des entrepreneurs de ne pas nous informer concernant ces travaux privatifs, ou c'est une pratique courante pour gagner sur le dos de coproprios? Un complot entre syndic et entrepreneur est-il possible?
Merci et bonne journée
Newmem
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Posté - 09 sept. 2012 : 12:41:39
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newmen : pas le diable ce syndic, un incompétent qui cherche à vous faire peur.
Il a bien appelé 830€ pour ces raccordements privatifs !!! sans aucun accord de l'AG, sans devis présentés !! il vous impose ce paiement en total illégalité.
Faute du syndic et également du CS invicissble dans ce dossier.
Les entrepreneurs font des devis sur un cahier des charges établi par le syndic, le CS, ou les copros !!! Ils n'ont pas à connaitre la loi de la copropriété et des diverses répartitions de charges.
Le donneur d'ordre est le SDC par le biais du mandataire syndic.
Pour le moment vous refusez de payer cette somme exhorbitante, en rpécisent ceal au syndic dans votre RAR. Vous l'informez que vous allez saisire le TGI pour une modification de jouissance de vos parties communes !! le SDC ne peut pas vous couper l'eau !!
Estapak : Bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif" ne veut pas dire paiement du raccordement des lots à la charge des copros pour 830 € !!! Les arrivées d'eau pour chaque lot sont bouchées en l'attente d'accéder aux lots des copros pour ce raccordement, et rien d'autres. Cette phrase ne prouve strictement rien; aucun devis ne fut fournis pour ces raccordement privatifs lors de l''AG !!
Le syndic envoir un appel de fonds de 830€ sans rien avoir rpésenté à l'AG et en avoir obtenu un quelconque vote !  |
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ainohi
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25
Posté - 09 sept. 2012 : 14:44:16
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newmen,
vous devriez nous en dire plus.
A lire vos messages, je comprends qu'il a été décidé de remplacer l'ancienne colonne montante qui passait dans les appartements par une nouvelle qui passe désormais dans les parties communes et que cela obligerait à créer de nouveaux raccordements, ce qui expliquerait qu'ils puissent être si onéreux. Est-ce bien cela ?
Il faudrait aussi que vous donniez le texte exact de la résolution prise par l'assemblée générale, que vous indiquiez à quelle majorité elle a été adoptée et enfin que nous disiez quelle a été votre position lors du vote : avez-vous voté pour ou contre ou, absent, avez-vous été représenté et, le cas échéant, comment a voté le porteur de votre pouvoir ? |
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Gédehem
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26
Posté - 09 sept. 2012 : 14:59:52
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Les chose ne sont effectivement pas claires du tout !!!!
Dans la mesure où le "service de l'eau" est assuré par le syndicat (c'est le syndicat qui est "abonné", chacun des lots ayant du sous-compteur divisionnaire), l'obligation du service collectif incombe au syndicat.
Dans la mesure où le syndicat a décidé le remplacement de l'ancienne colonne de ce service collectif, il DOIT s'assurer que la nouvelle cilonne assurera l'intégralité du service initialement assuré !
Il est incompréhensible que la proposition faite à l'AG (qui a fait la proposition, qui a élaboté le descriptif travaux/cahier des charges) ne traite QUE de la colonne elle même et non de de sa raison d'être : assurer la distribution de l'eau dans chacun des lots.
Les travaux votés devaient former un tout dans sa globalité, les branchements de chaque lots seraient-ils privatifs.
Le decriprif des travaux tel que présenté devait préciser ces points.
Mis à part le fait que 830 € pour ce raccordement est prohibitif, il y a là une très mauvaise gestion de ces travaux.
Qu'en a dit et fait le CS ? Position du syndic, à priori à coté de la plaque ??? |
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ETASPAK
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27
Posté - 09 sept. 2012 : 16:12:19
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citation: Initialement posté par ainohi
Depuis quand oblige-t-on les copropriétaires à faire des travaux sur leurs parties privatives ?
Je vous réitère à nouveau ma réponse (8ème message) en date du 25 août 2012 à 19:27:57
« L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose. »
« A défaut, si elle impose une prise en charge par la collectivité, il s’agit d’un abus de majorité. »
« Pour ma part, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi : »
« c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; »
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
Et l’article 42 de la loi de préciser :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Passée le délai légal de deux mois, cette décision de l’assemblée générale n’est plus contestable et s’applique à tous les copropriétaires, y compris ceux qui se sont opposés au vote de la délibération.
Il serait quand même intéressant pour tout le monde de connaître la raison de ces travaux et à quelle majorité ces travaux ont été votés.
Pour ma part, le seul et unique reproche que je peux faire à ce syndic, c’est qu’il n’ait pas appliqué une répartition en parts égales en fonction du critère d’utilité eu égard à chaque lot.
Comme le démontre cet exemple concret :
8.000 € pour les travaux communs.
830 € pour les travaux privatifs à l’unité.
13 lots x 830 € = 10.790 €
Total travaux communs et privatifs.
8.000 € + 10.790 € = 18.790 €
1er exemple :
Soit la copropriété prend en charge la totalité de ces travaux à répartir en parts égales par nombre de lot (critère d’utilité) c'est-à -dire :
18.790 € : 13 lots = soit 1.445 € par lot.
2ème exemple :
Soit la copropriété prend en charge uniquement les travaux communs à répartir en parts égales par nombre de lot (critère d’utilité) c'est-à -dire :
8.000 € : 13 lots = soit 615 € par lot.
La participation concernant les travaux communs et privatifs pour chaque lot sera donc de :
615 € + 830 € = soit 1.445 € par lot.
Comme vous pouvez le constater, en fonction du critère d’utilité, la somme est à l’identique dans les deux cas.
Sauf que pour ma part, le 1er exemple est illicite, il ne repose sur aucun critère légal.
Par contre, concernant le 2ème exemple, je vous ai démontré son caractère légal.
Mais dans son ensemble et en fonction du critère d’utilité, une homogénéité parfaite sera respectée à l'égard de chaque lot, ce qui ne peut être le cas autrement.
S’il est vrai que le syndic a un devoir de conseil et d'information à l'égard du syndicat des copropriétaires, il est quand même difficile de faire valoir une quelconque irrégularité dans la gestion de ces travaux par le syndic, 3 devis pour les travaux communs, vote de l’assemblée générale, la société qui est en charge des travaux adresse ultérieurement un devis privatif (facultatif).
Je ne peux que réitérer mes propos « Il est certain que votre syndic a été d’une extrême légèreté sur le suivi de ces travaux privatifs, mais après tout s’agissant de travaux privatifs il a fait le strict minimum, faire parvenir un devis privatif aux copropriétaires et cela personne ne pourra le lui reprocher. »
Un devis de 830 € qui précise : « Création piquage appartement, reprise à partir de la colonne pour alimentation appartement comprenant fourniture et pose de raccords, tube cuivre, brasures, vanne d'arrêt équerre d'appartement, manchette laiton pour éventuelle mise en place de compteur, clapet anti-pollution et bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif. »
« Mais surtout, que dire de votre conseil syndical, qui lui a été d’une extrême négligence sur le suivi de ces travaux privatifs, apparemment sans aucune concertation concrète entre les copropriétaires relatif à un ou plusieurs devis concernant ces travaux privatifs. »
Voyez ce que précise ce lien, il est malheureusement d’une véracité flagrante :
« L’absentéisme, le désintérêt et le sentiment d’impuissance laissent le champ libre aux « petits arrangements ». « Une copro a le syndic qu’elle mérite ! » résume lapidairement Marie-Jeanne Husset. En refusant de s’investir, de venir aux assemblées générales ou d’éplucher minutieusement les comptes, les contrats et les devis, les copropriétaires deviennent des victimes consentantes. Certes, comme le souligne la rédactrice en chef de 60 millions, « une copropriété, c’est une collectivité un peu difficile qui rassemble des gens que l’on n’a pas choisis et avec qui on doit fonctionner de manière démocratique ».
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1846.htm
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ainohi
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Posté - 09 sept. 2012 : 16:32:17
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Je vous réitère à nouveau ma réponse (8ème message) en date du 25 août 2012 à 19:27:57 Cela ne lui donne par plus de sens pour autant..
citation: Initialement posté par ETASPAK
Pour ma part, le seul et unique reproche que je peux faire à ce syndic, c’est qu’il n’ait pas appliqué une répartition en parts égales en fonction du critère d’utilité eu égard à chaque lot. La question du critère d'utilité ne se pose que lorsqu'il faut définir une règle de répartition de charges. Elle ne se pose pas dans le cas présent. La répartition des charges d'entretien des équipements existants est fixée par le règlement de copropriété. Il suffit d'appliquer le règlement de copropriété sans se perdre dans des questions oiseuses.
citation: Initialement posté par ETASPAK
Mais surtout, que dire de votre conseil syndical, qui lui a été d’une extrême négligence sur le suivi de ces travaux privatifs,... Les travaux privatifs n'entrent pas dans l'objet du syndicat. Le conseil syndical n'a pas à s'en préoccuper. Ou alors, c'est que ces travaux ne sont pas privatifs mais communs, ce que je m'épuise à répéter.
Les réflexions de gedehem sont pleines de bon sens.
citation: Dans la mesure où le "service de l'eau" est assuré par le syndicat (c'est le syndicat qui est "abonné", chacun des lots ayant du sous-compteur divisionnaire), l'obligation du service collectif incombe au syndicat.
Dans la mesure où le syndicat a décidé le remplacement de l'ancienne colonne de ce service collectif, il DOIT s'assurer que la nouvelle cilonne assurera l'intégralité du service initialement assuré ! C'est le constat de base qui doit guider la réflexion sur la question posée, à ceci près qu'il semble qu'il n'y ait pas de compteurs divisionnaire, ce qui ne change rien sur le fond du problème : la nouvelle colonne assurera l'intégralité du service initialement assuré ! et le syndicat doit prendre à sa charge les éventuelles interventions sur les raccordements privatifs. |
Édité par - ainohi le 09 sept. 2012 17:20:07 |
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ETASPAK
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29
Posté - 09 sept. 2012 : 17:34:32
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citation: Initialement posté par ainohi
Ou alors, c'est que ces travaux ne sont pas privatifs mais communs, ce que je m'épuise à répéter.
Vous voulez le beurre et l’argent du beurre.
Laisser croire que ces travaux privatifs doivent être pris en charge par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun texte juridique.
Il repose uniquement sur vos dires que vous vous épuisez à répéter à chacune de vos interventions, j’en conviens.
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ainohi
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Posté - 09 sept. 2012 : 18:34:35
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citation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par ainohi
Ou alors, c'est que ces travaux ne sont pas privatifs mais communs, ce que je m'épuise à répéter.
Vous voulez le beurre et l’argent du beurre. Laisser croire que ces travaux privatifs doivent être pris en charge par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun texte juridique. Il repose uniquement sur vos dires que vous vous épuisez à répéter à chacune de vos interventions, j’en conviens.
Le syndicat ne peut couper l'arrivée d'eau dans les appartements Référence : article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Au cas où, à l'issue de travaux, le copropriétaire subit un préjudice, il doit être indemnisé : article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat ne peut obliger les copropriétaires à transformer leurs parties privatives : articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat ne peut donc changer les canalisations communes et obliger les copropriétaires à modifier à leurs frais leurs installations privatives.
A la suite des travaux, il doit remettre les installations privatives dans leur état initial et, bien évidemment, aux frais du syndicat.
Des travaux privatifs sont des travaux décidés en toute liberté par le copropriétaire par définition même de ce qu'est une partie privative : articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Des travaux sur ses parties privatives imposés à un copropriétaire par le syndicat, normalement cela ne devrait pas exister. Dans des cas particuliers, cela peut néanmoins se présenter. Mais de tels travaux ne répondent pas à la définition des travaux privatifs : décidés en toute liberté par le copropriétaire. Si ce n'est pas privatif, c'est commun.
Si c'est commun, c'est supporté financièrement par la communauté selon ce que stipule le règlement de copropriété sur la répartition des charges. |
Édité par - ainohi le 09 sept. 2012 18:37:08 |
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Gédehem
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Posté - 09 sept. 2012 : 18:38:50
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On se moque ici de la nature privative d'éventuels travaux nécessaires à la poursuite d'un service collectif !
Prétendre qu'en raison du changement des colonnes d'alimentation en eau communes les lots ne seraient plus raccordés, leur alimentation fermée, n'a pas de sens : le syndicat DOIT ce service commun. Il ne peut a quelque majorité que ce soit modifier les modalités de jouissance des lots privatifs.
Que ce soit ici pour supprimer le service collectif "eau froide", ailleurs pour le service collectif "chauffage commun", ou encore pour l'équipement "ascenseur" !
Autrement dit, les travaux de réfection/changement des colonnes d'aduction d'eau commune ne pouvaient que prévoir le raccordement de tous les lots privatifs initialement desservis.
Que ce soit par raccordement aux anciens piquages ou par création de nouveau reprenant les anciens circuits.
Par nature un service collectif à pour raision d'être le service de chacun des membres de cette collectivité, ici de chacun des lots privatifs.
C'est la continuité d'un service collectif qui est ici en cause (*) (fourniture de l'eau froide commune, du chauffage commun, etc ....), pas une histoire d'installation commune ou privative, dont on se moque, le service commun étant par nature ... communément collectif à chacun !
Dans la mesure où par ces travaux de réfection des conduits communs de desserte des lots privent les lots du servoce collectif dont il s'agit, ici la fourniture d'eau froide, c'est au syndicat d'engager les travaux nécessaires au rétablissement du service commun.
Peu importe la nature de la canalisation nécessaire au rétablissement de ces branchements, les travaux étant "communs pour la fournirure du service collectif eau froide"
En aucun cas "privatifs".
Cette affaire est manifestement mal ficelée depuis le début !
(*) Le syndicat est responsable (L.art.14) de la fourniture de l'eau, à laquelle il est obligé. Il est responsable de ce service. L'absence ou la suppression de ce service commun dans un lot engage sa responsabilité.
Sans parler de celle du syndic (responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires) puisqu'il est chargé d'assurer la continuité des services collectifs prévus. |
Édité par - Gédehem le 09 sept. 2012 18:56:04 |
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newmem
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Posté - 09 sept. 2012 : 19:44:31
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Bonsoir,
Encore merci pour votre intérêt et vos contribution.
Je m’excuse d’avoir été pas très claire, ce n’est pas évident de faire comprendre tout ça. J’essaie quand même de préciser :
Pour Philippes388 : Concernant les frais de 830€ par appartement, c’est difficile de dire qu’il s’agit d’un appel de fond par le syndic, car le syndic nous donne possibilité de choisir entre payer cette somme ou pas (nous avons reçu un coupon à retourner avec option « oui » ou « non »). Mais il nous informe que celui qui dit « non » sera privé de l’eau froide. Un peu comme chantage, car si vous dites « non » vous resterez sans l’eau, à moins que vous vous débrouilliez pour vous connecter au réseau d’eau.
A Etaspak : Non, vous vous trompez. Nous n’avons pas encore vu le devis de 830 € (pour raccordement privatif). Le syndic nous a informé dans sa lettre que chaque coproprio qui ne veut pas être privé d’eau froide devra payer cette somme car « selon le devis établi par la société en charge des travaux de remplacement de la colonne, le coût pour le raccordement privatif à la colonne d’alimentation d’eau froide, sera de 830€ TTC/appartement », mais il n’a pas joint ce devis à sa lettre. Les travaux que vous citez sont extraits du devis des travaux de remplacement de la colonne que nous avons voté lors de l’AG. Cela n’a rien à voir avec les travaux de « raccordement privatifs » qui nous couterait 830€ chacun.
Gédéhem : Oui, je suis totalement d’accord avec avec vous quand vous dites « Dans la mesure où le syndicat a décidé le remplacement de l'ancienne colonne de ce service collectif, il DOIT s'assurer que la nouvelle colonne assurera l'intégralité du service initialement assuré ! ». Oui, le syndicat DOIT, mais malheureusement ce n’est pas ce qu’il a FAIT. C’est pour cela que lors de vote de cette résolution, je n’ai pas soupçonné un instant que je pourrai rester sans l’eau, et j’ai bêtement voté, comme les autres d’ailleurs. Je vous confirme que la proposition faite à l'AG ne traite QUE de la remplacement de la colonne elle-même, et pas du tout non de sa raison d'être : assurer la distribution de l'eau dans chacun des lots. C’était cela le piège dans lequel on est tombé. Comme je vous ai dit plus haut, personne n’a parlé des travaux privatifs. Ce point a été exprimé seulement dans 2 des 3 devis, mais malheureusement de façon pas du tout claire pour les non experts comme moi :
- 1er devis (ce que l’on a voté) : dans ce fameuse phrase : "bouchonnage du clapet pour attente raccordement privatif »
- 2ème devis : « Création d'une colonne montante d'eau passant sur les paliers des parties communes AVEC ATTENTE en pénétration à l'intérieur de chaque appartement du 1er au 5ème étage ».
Malheureusement, ces deux petits phrases ne m’ont pas permis de voir que je ne serais pas être raccordé à la nouvelle colonne.
Ainohi : La résolution exacte est ceci :
« Décision d’exécuter des travaux de remplacement de la colonne montante palière en cuivre.
Commentaire :
Information sur les travaux proposés :
Les travaux proposés consistent à remplacer la colonne existante en plomb en créant une colonne montante palière en cuivre,
Le conseil syndical et le syndic, précisent que plusieurs devis ont été demandés par le syndic et que le meilleur rapport qualité/prix est celui de l’Entreprise X.
Majorité nécessaire : Art. 25 à défaut 25.1
Résolution :
Les travaux votés seront réalisés dans le cadre d’un budget de 6700 € incluant les honoraires contractuels du syndic 3%.
Le mode de répartition sera établi sur la base des tantième de charges conformément au mode de répartition prévu dans le RDC.
Cette résolution est adopté
Ont voté pour : 10 coproprio représentant 85% des voix
A voté contre : 1 coproprio représentant 6% des voix,
Aucun coproprio ne s’est abstenu ».
Je précise que j’ai voté POUR aussi, mais bien sur parce que j’ai mal compris les devis et l’étendue des travaux, comme j’ai déjà expliqué plus haut.
Voila, j’espère que la situation est plus claire maintenant pour vous,
Merci pour vos conseils et opinions,
Newmem
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Posté - 09 sept. 2012 : 19:56:35
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newmen : rien dans les textes des résolutions ne concernent le raccordement privatif.
Estapak nous propose de long texte mais sans prendre en compte , une seule fois, que le SDC DOIT le raccordement à l'eau froide !!! D'une simplicité enfantine !!
Le SDC n'a aucun droit d'imposer le paiement à l'eau froide, un service commun. Il s'agit ici de remplcer la vieille colonne apr une neuve, raccordements compris !!!
Reprenez la démonstation de gedehem pour écrire en RAR au syndic sur le fait que vous refusez de payer un appel de fonds non voté par l'AG et que le SDC vous doit l'arrivée d'eau froide.
Le syndic est un assez mauvais syndic !! ne vous laissez pas faire sur ce dossier. Rapprochez vous rapidmeent d'une assoc. comme l'ARC; elle enverra un joli courrier plus juridique à votre syndic, qui reviendra sur sa belle boulette !! |
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nefer
Modérateur
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34
Posté - 09 sept. 2012 : 19:57:08
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et bien il va falloir faire un courrier en RAR au syndic en reprenant les informations transmises par Gedehem
par ailleurs: il n'existe pas d'honoraires contractuels du syndic pour les travaux
ils doivent être votés en AG à la même règle de majorité que les travaux |
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ETASPAK
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35
Posté - 09 sept. 2012 : 20:27:07
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Bonsoir newmem,
Vous précisez que « Les travaux proposés consistent à remplacer la colonne existante en plomb en créant une colonne montante palière en cuivre. »
Qu’en est-il des canalisations privatives, sont-elles également en plomb ?
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ETASPAK
Contributeur senior
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36
Posté - 09 sept. 2012 : 20:39:04
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citation: Initialement posté par philippe388
Estapak nous propose de long texte mais sans prendre en compte , une seule fois, que le SDC DOIT le raccordement à l'eau froide !!! D'une simplicité enfantine !!
Ce n’est pas parce-que le syndicat des copropriétaires doit le raccordement à l’eau froide, qu’il doit également prendre en charge les travaux privatifs !!! D'une simplicité enfantine !!
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newmem
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Posté - 09 sept. 2012 : 20:53:49
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Bonsoir Estapak: à vrai dire, je ne sais pas si les canalisations privatives sont en plombe ou pas, ayant acheté le lot avec un locataire récemment.
Nefer: je n'ai pas compris quand vous dites "il n'existe pas d'honoraires contractuels du syndic pour les travaux"? Je crois que ces honoraires sont assez courants? On a voté ce point aussi en AG (bien sur à la demande du syndic, et cela était inclus dans la résolution à voter - je me souvient encore qu'il y a discussion, car l'année précédente le honoraire avait été à 2%, mais cette année le syndic a demandé 5%, après discussion on s'est mis d'accord à 3%). Etions nous trop bête en consentant ces honoraires?).
Je vais suivre vos conseils en rédigeant et envoyant un AR au syndic.
Maintenant je comprends bien que notre copropriété est mal gérée. Le CS est constitué essentiellement des gens comme moi (sans connaissance) et encore pire que moi, car ils sont trop occupés pour s'occuper de la vie de la copropriété, et sont prêts à payer sans poser de questions. Et le syndic en profite. Est-ce que je devrais les demander d'envoyer des lettre comme moi au syndic? ou les demander d'envoyer une lettre commune? je ne suis pas sur qu'on pourra réunir tout le monde, car il parait qu'il y a pas beaucoup de communication entre les coproprios et je suis pas sur de pouvoir trouver les coordonnées de beaucoup d'entre eux, alors que les 2 membres que j'ai contactés bien qu'intéressés pour ne pas payer les sommes, mais semblent ne pas trop enthousiasmé pour faire des démarches, et attendent que les autres s'en occupent.
Bonne soirée à vous tous
Bonne soirée à vous |
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ainohi
Contributeur vétéran
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38
Posté - 09 sept. 2012 : 21:10:40
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Les copropriétaires ont été invités à changer la colonne montante en plomb par une colonne en cuivre. Il n'a été donné aucune précision sur la question des raccordements individuels et les devis des entreprises ne sont pas évidents à comprendre pour une personne qui n'est pas technicienne du bâtiment. Devant un tribunal, vous pourriez invoquer le vice du consentement pour ne payer que votre quote part des 6700 € du devis adopté et exiger que le syndicat vous rétablisse votre raccordement sans aucun frais supplémentaire.
Cependant, les travaux n'ayant pas encore commencé, il est encore temps de les annuler.
Par une demande conjointe de tous les copropriétaires aussi surpris que vous, vous pourriez exiger du syndic qu'il suspende l'exécution des travaux et qu'il convoque une nouvelle assemblée qui serait appelée à prendre les décisions suivantes :
- annuler la décision de travaux sur le point d'être exécutée,
- exiger que le syndic prenne en charge, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, les éventuelles conséquences de l'annulation de la commande de travaux si celle-ci a déjà été passée,
- remplacer la colonne en plomb selon un projet complet qui inclue les raccordements individuels (voir mon message n° 19).
La convocation de l'assemblée est de droit si elle est demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires ensemble rassemblant au moins 25% des voix.
Vous devriez ensuite penser à changer de syndic. Des syndics capables de préparer comme il le faut un tel projet de travaux, il y en a. |
Édité par - ainohi le 09 sept. 2012 21:17:16 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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39
Posté - 09 sept. 2012 : 21:22:40
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Ce n’est pas parce-que le syndicat des copropriétaires doit le raccordement à l’eau froide, qu’il doit également prendre en charge les travaux privatifs !!! D'une simplicité enfantine !! C'est l'inverse. Le syndicat des copropriétaires devant le raccordement à l'eau froide, la conservation des raccordements individuels à l'issue de travaux d'intérêt commun sue les canalisations communes, même s'ils impliquent une intervention sur des parties privatives, ne sont pas des travaux privatifs. |
Édité par - ainohi le 09 sept. 2012 21:24:24 |
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Gédehem
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Statut:
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40
Posté - 09 sept. 2012 : 21:37:22
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Etaspak :
Qu’en est-il des canalisations privatives, sont-elles également en plomb ?"
Ce n'est pas le sujet, la question étant ici sans aucune importance.
U syndicat à décidé de changer les canalisation "plomb" distributrice de l'eau commune. Mis à part durant les travaux, ceci ne peut en aucun cas supprimer les piquages destinés à la desserte des divers locaux jusque là raccordés.
Qu'ils le soient par des canalisations (privatives) plomb, cuivre, PER, multicouche est totalement étranger à cette affaire, ne concerne pas le syndicat : les travaux engagés ne peuvent en aucun cas priver les lot de la fourniture du service collectif "eau froide", desserte qui s'impose au synducat, ce à quoi le syndicat doit veiller, ce en quoi il (le syndicat mais aussi le syndic) est responsable en cas de suppression intempestive.
Il faut manifestement remettre à plat ce dossier,
Une information préalable des copropriétaires est indispensables, à la suite d'une réunion du CS sur ce point, réunion qu'il faut organiser rapidement. Au besoin prenez l'initiarive de la convocation (ma main à couper qu'il n'y a pas de RFCS ... voire de pdt du CS !)
Dans la mesure où le CS ne bougerait pas, vous pouvez pondre une note de type "administrative" à distribuer à tous, rappelant les règles imposées au syndicat (obligation de fournir les services collectifs prévus, ici l'eau froide commune) , les travaux de changement des canalisation plomb devant impérativement assurer la continuité de la desserte en eau des divers locaux, par les canalisations existantes ou de nouveaux raccords à créer.
Ces travaux forment un tout, peu importe la classification des canalisations nécessaires pour assurer le service collectif prévu, service collectif qui ne peut en aucun cas être supprimé par qui que ce soit.
Les travaux entrepris doivent impérativement prévoir le raccordement des lots.
Dans la mesure ou la proposition votée par l'AG ne le prévoit pas, c'est qu'il y a une grave lacune du syndic, qui n'a pas vérifié ce point incontournable, comme de l'entreprise. Il est inconcevable que l'on change les canalisations sans prévoir les raccordeement.
L'affaire est donc à revoir dans son entier au cours d'une nouvelle AG.
Copie au syndic, bien entendu.
PS : les sommes réclamées (830 €) pour des travaux qui n'ont pas été décidés par une AG sont illicites.
Selon L.art.14-1 et 14-2, TOUTES les sommes appelées par un syndic doivent impérativement avoit été préalablement rendues liquides et exigibles par décision d'AG.
Pas de décision d'AG : rien à payer.
Autrement dit le papier fait par le syndic (travaux : oui, non) relève du sindage mais n'a aucun effet juridiquie opposable.
En revanche le syndic (le syndicat) a obligation de fournir l'eau froide, le syndic ne peut rien "fermer" ! |
Édité par - Gédehem le 09 sept. 2012 21:48:12 |
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