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gertie
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 Posté - 14 sept. 2012 : 12:49:16
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bonjour
Tout d'abord pardon si mon message fait double emploi mais je n'ai pas trouvé la "recherche"
ma question est :
qu'est- ce qui ce passe pour une procuration envoyée pour voter non à un point précis, reçue par le syndic mais refusée par tous les copropriétaires présents
le syndic répond : on n'a pas a en tenir compte les copropriétaires présents on le droit de la refuser donc le syndic ne l'indique même pas dans le procés verbal et bien sur mon vote ne compte pas... sous mon nom il est indiqué dans le PV : absent et non représenté
mon assurance de protection dit que c'est faux que mon vote compte et ma procuration même non accepté compte
qui dit vrais ?
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andre78fr
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 Posté - 14 sept. 2012 : 13:05:45
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Pour donner mandat et être représenté il faut que le mandataire accepte et le document "pouvoir" comporte les deux signatures.
Il aurait fallu donner cette "procuration" à une tierce personne qui aurait pu participer à l'assemblée et voter pour vous et selon vos consignes.
A mon avis vous étiez bien défaillant (absent et non représenté) ce qui vous donne les mêmes droits en matière de contestation.
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Posté - 14 sept. 2012 : 14:29:33
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gertie : une procuration ou un pouvoir ou un mandat est donné à un tiers copropriétaire ou non qui vous représentera à l'AG. Un mandat est signé par le mandant et le mandataire, qui signera la feuille de présnece après controle du syndic sur la validité de ce pouvoir.
Un pouvoir peut être donné sans consignes de votes ou avec des consignes comme votre rejet d'une résolution.
Un pouvoir peut être aussi en blanc, sans mandataire. Vous pouciez le donner au président du CS ou l'envoyer au syndic avant l'AG.
Le syndic recevant des pouvoirs en blanc DOIT le remettre au président du CS ou au président de séance qui le distribuera aux copros présents, copropriétaires qui signeront alors la feuille de présence.
Le syndic ne peut pas refuser un pouvoir en blanc légalement envoyé avec ou sans consignes de vote.
L'AG n'a pas à se prononcer sur la validité d'un pouvoir, d'une procuration,... Le syndic, le président de séance et les scrutateurs doivent vérifier la validité des mandats.
Un mandat est un simple courrier ou doit figurer, le nom du SDC et ses coordonnées, l'adresse de l'AG, la date et l'heure de l'AG.
Le mandat signe et inscis bon "pour pouvoir", le mandataire signe et inscris " bon pour reception de pouvoir".
Si vous avez envoyé un pouvoir en blanc avant l'AG légalement valable le syndic commet une grave erreur en rejettant ce pouvoir.
C'est un motif d'annulation de l'AG.
Si votre pouvoir ne mentionne pas les informations necéssaires et obligatoires, alors le syndic a raison d'avoir rejetté ce pouvoir, non juridiquement recevable.
Votre assurance de protectio doit revoir sa copie sur la loi de la copropriété. Un pouvoir non valable ne peut pas être pris en compte !! Vous êtes bien absent ou défaillant.
La question est : comment fût rédigé votre pouvoir ?
Les pouvoirs ou mandats sont important dans le fonctionnement d'une AG. Cela peut modifier certianes décisions; de nombreuses magouilles existent sur cette distribution de pouvoirs en blanc, .... il existe de nombreux posts à ce sujet sur UI.
Bonne lecture. |
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Posté - 14 sept. 2012 : 14:34:50
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si votre procuration ne désignait pas un mandataire (rempli en blanc) ou si personne n'a voulu le prendre, vous ne pouviez être reperésenté.
votre pouvoir était-il en "blanc" ? |
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Gédehem
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Posté - 14 sept. 2012 : 14:54:29
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"...mon assurance de protection dit que c'est faux que mon vote compte et ma procuration même non accepté compte."
Recadrons les choses.
La délégation de pouvoir d'un copropriétaire donné à une personne pour participer à une AG d'un syndicat n'est pas un 'bulletin de vote'.
Le vote préalable à l'AG, par correspondance, est interdit.
L'indication du sens du vote précisée dans la délégation de pouvoir s'adresse au mandataire (celui qui reçoit la délégation) mais ne concerne en rien le syndicat, qui n'a pas à la connaitre.
Seul compte le vote tel qu'exprimé par le mandataire.
La question qui se pose pour Gertie : QUI est le mandataire nominativement désigné ????
C'est ce mandataire qui devait exprimer votre voix "contre" sur le point indiqué. S'il ne l'a pas fait, c'est lui qui en porte la responsabilité. Pas le syndicat.
Le mandat semble avoit été envoyé au syndic :
- en blanc (sans nom) ?
- avec le nom d'une personne ?
- au syndic ???
S'il a été envoyé au syndic "en blanc", sans nom de mandataire (c'est à proscrire !!!), il devait être remis au pdt du CS pour être attribué à l'une des personnes présentes, qui accepte alors vos indications de votes lors de l'expression de vos voix.
Dans la mesure où il a été donné au syndic, à son nom, il n'a pu être pris en compte : le syndic ne peut revevoir mandat de représentation pour une AG. Vous êtes bien alors "absent non représenté".
Pour donner mandat et être représenté il faut que le mandataire accepte et le document "pouvoir" comporte les deux signatures."
Ce n'est pas du tout nécessaire, la seule signature du mandant suffit. |
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2012 15:07:23 |
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andre78fr
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Posté - 14 sept. 2012 : 16:09:05
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Vous avez sans doute raison pour la seule signature du mandant, en même temps le mandataire qui signe la feuille de présence pour son mandant exprime ainsi son acceptation.
Il demeure un problème pratique ; si le pouvoir reste en blanc et que le mandataire n'y mentionne pas son nom en toutes lettres, comment se passe la rédaction du PV et la liste des présents/représentés ?
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Gédehem
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Posté - 14 sept. 2012 : 17:17:25
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"le mandataire qui signe la feuille de présence pour son mandant exprime ainsi son acceptation."
Oui, bien entendu. Acceptation de la délégation de pouvoir .. et donc des éventuelles indications de vote.
S'il n'y a pas de mandataire désigné sur le mandat, personne ne peut émarger la feuille de présence en qualité de mandataire (les mandats nominatifs sont annexés à la feuille de présence, il faut le rappeler (*)), le mandant ne l'est plus (mandant=mandataire) : il est absent non représenté.
(*) Un mandat sans nom avec une signature (généralement sans précision du nom) sur la feuille de présence = nullité du mandat, des voix portées. |
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2012 17:24:18 |
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Posté - 14 sept. 2012 : 17:36:44
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il nous faut attendre la réponse de gertie : avait-il mis le nom d'un mandataire ou non ?
s'il n'a pas mis de nom, les personnes présentes peuvent ne pas accepter de le représenter ... |
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Posté - 14 sept. 2012 : 18:10:50
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andre78 : "Il demeure un problème pratique ; si le pouvoir reste en blanc et que le mandataire n'y mentionne pas son nom en toutes lettres, comment se passe la rédaction du PV et la liste des présents/représentés ?"
UN copropriétaire peut envoyer un mandat signé sans nom de mandataire. Pouvoir en blanc que le syndic n'a pas le droit de remettre à des copropriétaires ou mandataires présents. Il doit les remettre au présidnet de séance ou au président de CS qui le donnera à qui il désirera, et ce copro. devenu le mandataire signera la feuille de présence.
Cela se passe à chaque AG !!!
rambouillet : Il doit être extrêment rare que des pouvoirs en blanc envoyé au syndic et distribués par le président de séance ou du CS ne trouve pas preneur !!! 
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andre78fr
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Posté - 14 sept. 2012 : 18:38:50
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Si on veut chercher la petite bête, on peut dire que tant que l'émargement n'est pas terminé il ne peut y avoir d'élection du président de séance et qu'il ne peut donc pas distribuer les pouvoirs...
Même problème pour déclarer l'assemblée ouverte d'ailleurs ;-)
Mais c'était surtout sur la question du pouvoir nominatif et qu'à défaut de sa signature il faut que le nom du mandataire figure sur le pouvoir, autrement dit un pouvoir en blanc ne le reste pas sous peine de nullité comme l'a rappelé Gédehem. |
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gertie
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Posté - 14 sept. 2012 : 19:06:04
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merci à tous
j'ai envoyé l'imprimé de procuration sans donné de nom donc en blanc car j'habite à 1000 km et ne connait personne. Je l'ai envoyé au syndic
j'ai mentionné que je votais Non au point 6
mais je ne me souviens plus des détails |
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Posté - 14 sept. 2012 : 19:51:32
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gertie : si vous l'avez signé, le syndic devait remettre ce mandat au président de séance ou au président du CS pour le remettre à une des personnes présentes à l'AG.
Votre mandat est légalement valable. Il serait très étonnant que personne n'est accepté de prendre contre pouvoir !!!
IL faudrait contacter le rpésident de séance pour savoir si votre pouvoir a bien été proposé à l'AG !!! sinon il y a petit souci de validité de l'AG |
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Posté - 15 sept. 2012 : 10:47:31
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si personne n'a voulu prendre le mandat, votre procuration ne sert à rien. De même si vous aviez mis un nom et que cette personne n'ait pas voulu le prendre.
C'est un des risques de la procuration....
je comprends votre difficulté mais il vaudrait mieux au préalable avoir pric contact avec un éventuel mandataire.
Ce qui n'empeche que cette procuration aurait été valable si quelqu'un avait accepté la mandat. |
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gertie
Contributeur débutant
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Posté - 15 sept. 2012 : 14:25:36
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je vais voir la réponse du syndic à ma RAR dictée par mon Avocat qui lui dit qu'une procuration même en blanc et non acceptée est valable... je ne comprends pas qu'il n'y ait pas de réponse précise à ce prob... je veux dire légale pas de vous bien sur... peut être l'Adil ? |
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Posté - 15 sept. 2012 : 14:36:34
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gertie : il serait très intérressant pour les Uninautes que vous donniez ici les arguements précis de votre avocat sur le fait que ce pouvoir signé par un mandant MAIS sans mandataire doit être pris en compte sans qu'un madataire est accepté et signé ce pouvoir !!
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Posté - 15 sept. 2012 : 15:25:53
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oui, ce serait interessant de connatre les arguments de cet avocat : car si personne n'acepte ce mandat, qui va bien pouvoir donner vos intention de vote , certainement pas le syndic !!!! qui n'est rien dans cette AG, si ce n'est éventuellement le secrétaire.
citation: je ne comprends pas qu'il n'y ait pas de réponse précise à ce prob...
la réponse est à l'article 22 de la loi :
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. "
mais encore faut-il qu'il y ait un mandataire.... |
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Gédehem
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Posté - 15 sept. 2012 : 19:00:30
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"...... qui lui dit qu'une procuration même en blanc et non acceptée est valable... "
Votre avocat s'est pris les pieds dans le tapis, ce n'est pas une première !
Bien entendu que la procuration/mandat par elle-même est valide, qu'elle n'est pas contestable, l'absence de désignation nominative d'un mandataire ne la remettant pas en cause.
Mais pour autant, faute d'avoir été acceptée par un mandataire nommément désigné, cette procurtaion n'a pu produire des effets, ici pour porter vos voix lors des votes.
Lors des AG, les voix des copropriétaires sont exclusivement exprimées par ces derniers, personnellement, ou à défaut par leur mandataire, comme il est précisé L.art.22.
Faute pour votre procuration d'avoir été attribuée ou acceptée par l'une des personnes présentes à cette AG, la feuille de présence n'a pas été signée en votre nom, vos voix n'ont pu être exprimées.
Vous étiez donc incontestablement et très régulièrement "absent non représenté".
Vous habitez à 1000 km de cette copropriété.
Cela n'est pas un obstacle (ni une excuse !) à ce que vous connaissiez ses membres (vos collègues copropriétaires, vos "associés"), à commencer par les membres du CS nominativement précisés dans le PV d'AG rapportant leur désignation. |
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2012 19:04:56 |
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Louis92
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Posté - 16 sept. 2012 : 10:59:47
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gertie, la perfection n'est pas de ce monde et surtout pas dans le sous-monde de la copropriété.
Pour mieux assurer que votre pouvoir soit pris en compte, vous vous devez de prendre contact avec 2 ou 3 copropriétaires dans l'année et par exemple, vos voisins de dessus et de dessous, s'il y en a, ça peut suffire plus tard (DDE ou autre). Vous vous assurerez à quelques jours de l'AG qu'ils y iront avant d'envoyer votre pouvoir. A défaut, mettez 2 ou 3 noms en donnant le droit de subdéléguer et envoyez votre pouvoir au syndic. Si le membre CS bien connu reçoit trop de pouvoirs, il vaut mieux qu'il puisse déléguer votre pouvoir à quelqu'un d'autre avec votre accord.
La perfection n'étant pas du sous-monde de la copropriété, celui qui a reçu votre pouvoir :
- par la poste(syndic compris) peut ne pas le mettre dans le bon dossier,
- en début d'AG peut oublier ou ne pas savoir qu'il doit émarger pour vous aussi : votre pouvoir ne serait alors pas pris en compte.
Pour éviter ces ratés, le mieux est d'être présent à une AG qui compte pour vous.
Cdlt. Louis92.
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gertie
Contributeur débutant
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Posté - 16 sept. 2012 : 12:14:29
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oui Louis vous avez raison, les autres intervenants également... jamais je n'avais pensé à tout cela, je croyais vraiment qu'un pouvoir ne risquait pas d'être annulé par une raison ou une autre... je crois que maintenant la messe est dite et que ma RAR n'est que du vent... mon avocat m'a entraîné vers un faux espoir en ne m'indiquant qu'une réponse partielle. Si le syndic répond dans votre sens je n'aurais plus qu'à m'en prendre à moi et à mon ignorance... |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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19
Posté - 17 sept. 2012 : 11:22:26
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J'ai eu la curiosité de comparer les rédactions de résolutions des convocations entre une assemblée générale de copropriété et une assemblée générale de scpi (société civile de placement immobilier) qui admet le vote par correspondance : Tandis qu'en copropriété il est toujours indiqué : "l'assemblée générale après en avoir délibéré décide etc...", pour la scip les résolutions sont au contraire du genre "l'assemblée générale, après avoir entendu le commissaire aux comptes décide etc...", mais il n'y est jamais dit "après en avoir délibéré".
Celà montre bien qu'un vote ne peut être valable en copropriété qu'à la condition que celui qui l'émet ait eu la possibilité de "délibérer" au cours de l'assemblée générale, c'est à dire d'avoir eu la possibilité d'exposer ses raisons aux autres votants (présents ou représentants mandataires et également écouter les raisons qui seraient données par les autres votants.
Une indication de vote portée sur un pouvoir "avant d'en avoir délibéré" ne peut avoir qu'une valeur indicative, le mandataire peut "après en avoir délibéré" en changer, il "représente" le copropriétaire en assemblée, avec sa faculté de raisonnement et de choix qui lui sont propres (c'est mon interprétation personnelle, ne me demandez pas de vous citer un texte, je ne suis pas juriste, je ne connais pas les textes et je ne sais pas les lire ... Mais cela ne m'empêche pas de raisonner ! ).
Au vu des témoignages de ce forum il apparait que de nombreux bailleurs investissent dans le cadre de la copropriété sans avoir la possibilité d'assister facilement eux-mêmes aux assemblées générales, ni avoir la connaissance du terrain quand ils ne résident pas dans leur appartement ou en sont très éloignés. Ils n'ont plus alors que la possibilité de "déléguer" la gestion à ceux d'entre eux qui voudront bien s'en charger, sans avoir celle de manifester leur opinion par un vote par correspondance... Et de prier pour qu'il reste suffisamment de copropriétaires "résidents" à même de constater les problèmes sur place, et surtout qu'ils ne soient pas muselés par un conseil syndical mené dans l'intérêt de quelques bailleurs interessés et disposant d'un nombre élevé de pouvoirs en blanc des autres bailleurs.
En ce cas l'investissement en "pierre papier" par le biais de scpi, fpi (fonds de placement immobiliers) ou sociétés cotées leur serait peut-être mieux adapté que celui, fort contraignant, de la copropriété avec location "en direct".
Quand vous investissez en copropriété - surtout si c'est pour mettre le bien en location - vous ne vous doutez pas dans quelle galère vous mettez les pieds ! En copropriété il faut "mettre les mains dans le cambouis", autant et sinon plus que lorsque l'on est seul propriétaire d'un bien.
Les incitations fiscales finissent toujours par être récupérées par l'Etat, d'une manière ou d'une autre et tôt ou tard !
Si vous voulez voter par correspondance investissez en scpi ou autre, mais pas en copropriété : En copropriété le vote par correspondance n'est pas valable ( et le vote est nominatif, c'est à dire qu'il est accompagné des noms et domiciles du votant, ainsi que ceux du mandant lorsque le votant est un mandataire ).
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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