Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
 
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Conseils syndicaux et divers copropriétaires
 expert extérieur
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé  
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Posté - 27 sept. 2012 :  17:58:32  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
le CS syndical de l'immeuble voisin a décidé (par une décision officielle CS) de me prendre comme expert extérieur (pour le contrôle des comptes).
Cela déplaît au syndic qui commence à me connaitre un peu ... MDR
puis je assister au CS (dans une salle de la copro) même si le syndic va prétendre que je n'ai pas le droit d'assister à ce CS (car pas copro) ?
quel argument juridique puis lui opposer ?

puis je accompagner des membres CS pour aller controler les comptes chez le syndic ? mm chose que lui dire s'il prétend que je ne pas en être ?
Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Édité par - alain collet le 27 sept. 2012 18:41:49

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 27 sept. 2012 :  18:59:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
appuyez vous sur cet article du décret :
citation:
Article 27

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 sept. 2012 :  19:06:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
suite :
pour rappel : le CS se réunit à sa propre initiative et invite le syndic s'il le juge utile (personnellement je juge utile ).
ensuite se pose la question du technicien qui accompagne le CS chez le syndic ; là en effet, le syndic peut refuser d'ouvrir les portes à ce conseiller mais il suffit aux membres du conseil de revenir avec des copies des documents qui ne sont pas très nombreux (grand livre, relevés bancaires ...). On met souvent en avant le nombre de factures, mais ces documents en eux mêmes ne sont pas nécessaires aux controles de la compta. Bien sur, il faut vérifier certains points comme la nécessité du travail, mais c'est au membre du Cs de vérifier (un Te ext ne le saura pas), le taux de TVA, la facturation de pénalités, mais dans ces cas il suffit aux membres du Cs de bien lire les factures et au besoin de demander copie de celles qui leur paraissent litigieuses.

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 sept. 2012 :  19:15:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
[quote]Initialement posté par rambouillet

suite :
pour rappel : le CS se réunit à sa propre initiative et invite le syndic s'il le juge utile (personnellement je juge utile ).

ensuite se pose la question du technicien qui accompagne le CS chez le syndic ; là en effet, le syndic peut refuser d'ouvrir les portes à ce conseiller

AC quel texte dit vraiment cela ?
c'est le point fondamental pour moi Eu égard, je souhaite aller chez eux pour ... mieux leur faire comprendre que cela vaudrait pour eux de me donner les fichiers PDF de GL et Journaux.

en fait le fait que le syndic puisse interdire l'accès aux infos chez le syndic frise un peu l'obstruction aux accès à l'information par le CS et son expert. non ?

merci pour la réponse Alain

Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Édité par - alain collet le 27 sept. 2012 19:18:49

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 sept. 2012 :  19:38:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alain collet : TOUT CS peut prendre conseil comme l'indique le décret de 1967, article 27.

Le CS est un collège indépendant chargé de vérifier les comptes du syndicat et la gestion du syndic.

Le syndic n'a aucune autorité sur le CS.

Les frais de conseil - avocat, architecte, ...... sont des syndical, charges courantes du SDC.

Le syndic est le mandataire du SDC. Il n'a rien à interdire au CS si celui reste dans son role bien défini par la loi.

Pourquoi ce CS a t'il prévenu son syndic qu'il vous contactait comme expert !! allez vous facturer cette expertise comptable ? attention vous n'êtes pas un expert comptable diplomé, l'AG de ce syndicat aurait raison de rejetter votre facture

Stéphane
Contributeur vétéran

1101 message(s)
Statut: Stéphane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 sept. 2012 :  19:42:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne vois rien non plus dans la loi 65 qui obligerait un syndic à répondre à une personne extérieure au syndicat, quant bien même "officiellement" désignée par le CS. Encore moins pour l'obligation de recevoir cette personne.
Peut-être le syndic y serait-il obligé si une AG l'aurait officiellement mandaté ?

Notre RC parle de ce sujet de transmission des données en notifiant que le CS peut désigner toute personne pour l'assister à l'exercice de sa mission de contôle, et que ce dernier pourra recevoir tout document interressant le syndicat (sur avis préalable du CS).

Que dit votre RC ?

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 sept. 2012 :  19:45:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
en fait le fait que le syndic puisse interdire l'accès aux infos chez le syndic frise un peu l'obstruction aux accès à l'information par le CS et son expert. non ?

non, car le texte de loi dit :
citation:
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

il ne dit pas que le syndic doit accepter de recevoir en ses locaux le "conseil" du CS....

et le texte du décret n"ouvre pas plus la porte ;
citation:
Article 26

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.

Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 sept. 2012 :  19:45:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

alain collet : TOUT CS peut prendre conseil comme l'indique le décret de 1967, article 27.

Le CS est un collège indépendant chargé de vérifier les comptes du syndicat et la gestion du syndic.

Le syndic n'a aucune autorité sur le CS.
AC oui mais peut il va t il oser partir du CS parce que j'y serai ?

Les frais de conseil - avocat, architecte, ...... sont des syndical, charges courantes du SDC.

Le syndic est le mandataire du SDC. Il n'a rien à interdire au CS si celui reste dans son role bien défini par la loi.

Pourquoi ce CS a t'il prévenu son syndic qu'il vous contactait comme expert !!
AC parce que le syndic sait que je suis derrière des demandes précises et que cela ne sert à rien de le cacher, au contraire car il commence à me craindre

allez vous facturer cette expertise comptable ?
AC non bien sur je fais cela parce que je n'aime pas me faire prendre pour une bille !!! et il doit savoir qu'il a intérêt à faire du bon travail (ne pas trop nous tondre !!!)




AC puisque vous parlez de diplome, puis je demander (en terme de droit) si la comptable du syndic possède bien un diplome officiel de comptable ? mon frère dit qu'elle n'est pas compétente pour 2 sous
Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 sept. 2012 :  19:49:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien sur, le syndic qui n'est qu'invité aux réunions de CS peut tout à faire quitter la réunion (hors locaux du syndic), si vous etes présent, non pas parce que votre présence serait interdite, mais parce que votre tête (vos questions) ne lui revient pas.... comme tout un chacun pourrait le faire

Édité par - rambouillet le 27 sept. 2012 19:52:40

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 sept. 2012 :  19:53:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

AC si j'interprète cette phrase, le CS peut demander de recevoir les documents GL journaux
s'il ne veut pas les donner sous forme digitale, doit il alors les fournir sous forme papier ?
si papier, est ce que c'est aux frais du syndic ??? important !! pour le forcer à comprende que le digital ne lui coute rien (photo et postes)
[/purple]

Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 sept. 2012 :  20:39:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
si j'interprète cette phrase, le CS peut demander de recevoir les documents GL journaux
s'il ne veut pas les donner sous forme digitale, doit il alors les fournir sous forme papier ?
si papier, est ce que c'est aux frais du syndic ???

il n'est pas obligé de les fournir sous forme digitale, mais sous forme papier OUI, aux frais du syndicat et non du syndic aux tarifs prévus au contrat.

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 27 sept. 2012 :  21:12:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alain collet : "AC puisque vous parlez de diplome, puis je demander (en terme de droit) si la comptable du syndic possède bien un diplome officiel de comptable ? mon frère dit qu'elle n'est pas compétente pour 2 sous"

OUh la !! j'avais exprimé qu'il était prétentieux de s'en prendre au groupe Cytia, et dans cette remarque je pense que ce mot est réellement adapté à vos manières !!!

Un expert comptable est un diplomé, pas vous !!!! vous ne pouvez prétendre au mot d'expert; et critiqué une simple employé comptable !!

Le CS DOIT recevoir tous les doc scomptables, le syndic remet me grand livre, ma balance, .... sous forme papier, c'est parfait, et surtout beaucoup plus facile pour faire une vérif sérieure comme tout comptable diplomé !!

Pour info : un tiers extérieur n'a aucun droit de réclamer des docs comptables d'un SDC au syndic.

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 27 sept. 2012 :  21:57:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OUh la !! j'avais exprimé qu'il était prétentieux de s'en prendre au groupe Cytia, et dans cette remarque je pense que ce mot est réellement adapté à vos manières !!!

AC prétentieux non mais volontaire Je suis ingénieur, fus PDG de ma boite de conseils ... et conscient de mon jugement quand on me dit ou écrit des conneries. je ne suis évidemment pas expert comptable diplomé et je ne le prétends pas, même si j'ai eu à piloter ma compta de ma boite une SA.
Dans mon job, les grosses boites ne m'ont jamais fait peur et j'y ai sévi soit en tant que consultant pour de gros projets nationaux ou internationaux.

Un expert comptable est un diplomé, pas vous !!!! vous ne pouvez prétendre au mot d'expert; et critiqué une simple employé comptable !!
AC je dois clarifier effectivement :
je suis au CS de mon immeuble et en charge des comptes et .. devant les réticences de CITYA Sanary à admettre ses erreurs et de corriger, j'ai étendu (gratuitement) mon action aux autres immeubles.
et pour les autres CS, je ne prétends pas être expert comptable diplomé mais propose de les assister pour avoir une meilleure écoute de notre "cher syndic"



Le CS DOIT recevoir tous les doc scomptables, le syndic remet me grand livre, ma balance, .... sous forme papier, c'est parfait, et surtout beaucoup plus facile pour faire une vérif sérieure comme tout comptable diplomé !!
AC oui je n'en doute pas et mon frère expert comptable diplomé commissaire aux comptes me le dit aussi. mais je suis ingénieur en IT et j'ai tendance à voir les choses un peu autrement. On ne se refait pas.

Pour info : un tiers extérieur n'a aucun droit de réclamer des docs comptables d'un SDC au syndic.
AC ok mais je les fais demander par le CS bien sur !
[/quote]


petit florilège de propos de personnes CITYA (parfaitement actés dans des mails et confirmés par eux j'y fais tout particulièrement attention)
1) la comptable dit devant témoin que, en comptabilité le journal n'existe pas !!!
2) GL non équilibré envoyé par la même comptable à des fins de controle Elle m'envoie un autre GL équilibré en prétendant qu'une écriture n'a pas été fermée. Alors que je sais prouver que de multiples différences existent dont ... (je sais comparer informatiquement ces deux versions de ce GL validé par l'oeil il va sans dire !)

2) le syndic en réunion dit qq jours après que le logiciel CITYA ne peut pas sortir de journal électronique PUIS le lendemain devant des arguments (type menace d'intervention de l'ARC) je recevais le journal en "PDF image"

Quelle crédibilité doit on alors leur attribuer ? pour moi c'est clair c'est nulle ! et leur hiérarchie n'arrive pas à faire amende honorable en reconnaissant les faits et ... corriger en homme du monde, en responsables voulant faire du business propre.

pour votre information ce PDF image, je sais le transformer en XML ... pour traitement informatique afin de valider les BA BA de al compta : balance de cloture et ouverture égale, disparition de comptes de copros vendeurs créditeurs sans autre forme de procès, ...
Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 09 oct. 2012 :  15:31:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aucun rexte ne permet au syndic d'interdire l'accés de ses locaux aux membres d'un CS qui seraient assistés.

Dans la mesure où le CS est seul juge de l'opportinité de l'avis technique sur une question particulière, ici les comptes du syndicat, le syndic ne peut y faire obstacle.

Concerant les locaux du syndic, ils sont en quelque sorte "annexe du syndicat" lorsque son CS y exerce le controle prévu pas les texte.
C'est une sorte d'extra territorialité, comme dans le cas d'une AG d'un syndicat qui se tiendrait dans les locaux du syndic (*).
Ces locaux ne sont plus alors "locaux privés" du cabinet du syndic mais "bureau du syndicat dans lequel exerce son syndic".

(*) vérifié lorsque le syndic facture la location de "sa" salle de réunion.

alain collet
Contributeur senior



France
563 message(s)
Statut: alain collet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 09 oct. 2012 :  19:00:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
[quote]Initialement posté par Gédehem

BASE = Aucun rexte ne permet au syndic d'interdire l'accés de ses locaux aux membres d'un CS qui seraient assistés.


AC j'apprécie cette analyse mais j'ai lu un texte (récent Mise à jour 10/09/2012) qui me perturbe
7 / 5.3 Le contrôle des comptes de l’exercice clos
...
L’article D 27 ne permet plus au conseil syndical de se faire assister (voir sur ce point nos observations ci-dessous) :
...
Le nouveau texte ne permet plus aux conseils syndicaux d’imposer au syndic la présence d’un expert-comptable ou autre assistant à l’occasion du contrôle des comptes. Nous avons considéré que la disparition du mot « assistance » était une modification inattendue du texte ayant pour objet d’inciter les copropriétaires à acquérir les connaissances nécessaires à l’exécution de cette mission, et de maintenir celle-ci dans le cadre strict d’un contrôle comptable.
...

Donc tout cela me parait contradictoire. Qui peut éclaircir ce point précis ?
merci
Signature de alain collet 
alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 oct. 2012 :  21:28:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne sais d'où sort ce texte, mais il s'agit sans doute d'une interprétation hative et très restrictive de la suppression en 2004 (décret du 27 mai 2004) de "assistance".(*)
Certaines associations de copropriétaires (dont l'ARC) se sont alors félicitées de cette réforme 2004, un peu trop vite.

Pour autant, la formulation nouvelle est plus générale pour ce qui concerne les "personnes" pouvant être sollicitées par le CS, les personnes sollicitées pour donner conseil et avis n'étant pas nécessairement un "professionnel".
S'agissant d'un "avis technique", la personne consultée peut être fonction de la nature de la question posée, juridique, technique ou comptable.

Si un CS ne peut plus (en théorie) être en permanence "assisté" (*), rien ne l'empeche, sur le point précis de la vérification des comptes, d'être accompagné d'une personne "sachante", technicienne de la chose, pour recevoir les avis (techniques) sur les comptes du syndicat qu'il controle.

Une réponse ministerielle (cela vaut ce que cela vaut .....) a précisé que le syndic ne pouvait refuser l'accés de ses locaux à la personne choisie par le CS, et qu'il doit lui donner accés aux documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission (RM, JOAN Q 18.01.2005 n°49706).

Outre le fait que le ou les controleurs délégués par le CS devront avoir été habilités (délégation D.art.25), la courtoisie voudrait que le syndic soit informé de la présence du sachant/technicien "pour avis" (inutile de lui dire 'qui').

(*) une assistance (version avant 2004) s'entendait dans la continuité, sans limitation de temps, à la différence d'un "conseil" ou d'un "avis technique", qui par nature s'entendent ponctuellement sur un point précis.
J'avais attiré en son temps l'attention de l'ARC sur cette suppression incomptéhensible (pas pour tous !) de l'assistance permanente, qui pose en particulier le problème de l'adhésion (donc permanente pour 'assistance') d'un CS à une association de copropriétaires, qu'il ne peut décider seul .

Édité par - Gédehem le 09 oct. 2012 22:22:55

rambouillet
Pilier de forums

18231 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 10 oct. 2012 :  08:30:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Une réponse ministerielle (cela vaut ce que cela vaut .....) a précisé que le syndic ne pouvait refuser l'accés de ses locaux à la personne choisie par le CS, et qu'il doit lui donner accés aux documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission (RM, JOAN Q 18.01.2005 n°49706).

votre réponse "ne pouvait refuser", est peut-être excessive, gedehem, car les termes de la réponse ministérielle sont ceux-ci :

citation:
La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic.

http://questions.assemblee-national...-49706QE.htm

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 10 oct. 2012 :  11:37:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La réponse ministérielle est "diplomatique, comme bien souvent. Le refus par le syndic de la présence de ce "technicien du CS" équivaut à refuser le controle du CS, qui ne doit pas l'accepter.
La position d'un syndic refusant ce controle est intenable, qui plus est ensuite devant l'AG informée par ue note du CS.

S'il est indispensable, par simple courtoisie, d'informer le syndic de la présence de ce technicien, le syndic ne peut valablement refuser l'accés de ses locaux, aussitot interprété : il y aurait des choses à cacher à des personnes plus averties que les membres du CS délégués ?
 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous