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odyssey
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 Posté - 01 oct. 2012 : 12:12:45
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Bonjour,
Suite à une AG remontant aux années 1980, il a été décidé à la majorité que certaines parties communes, difficiles d'accès car sur une butte en limite de jardins privatifs, feraient l'objet d'une jouissance exclusive des propriétaires concernés qui en assumeraient l'entretien puisque leur grillage serait déplacé d'autant. Donc, ces heureux propriétaires jouissent d'un bout de terrain supplémentaire dont ils ne sont pas propriétaires.
Mais quand vient l'heure de l'entretien d'arbres plantés à l'origine du lotissement sur ces parcelles, et que les dits arbres atteignent une hauteur telle qu'il faut faire venir une entreprise spécialisée engendrant probablement un coût élevé, les dits propriétaires (en fait, un...) veulent le faire faire au frais de l'ASl selon un arrêté du 11 avril 2002 n°2000-178446... Or, en consultant cet arrêté, je constate qu'il s'agit là de copropriété et non d'ASL, lesquelles comme nous le savons sont des entités bien distinctes des copropriété et dépendant de loi distinctes elles aussi.
1/ Peut-il malgré tout se retrancher derrière cet arrêté ?
2/ Y aurait-il une autre jurisprudence mais cette fois concernant les ASL ?
Merci de vos avis éclairés comme toujours.
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 Posté - 01 oct. 2012 : 12:31:17
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c'est quoi, cet arrêté à la numérotation incohérente ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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odyssey
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:09:49
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Pardon, erreur de frappe :
" un arrêté du 11 avril 2002 n°2002-178446 |
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:17:37
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c'est un arrêté municipal ? préfectoral ? ministériel ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:33:09
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ou un arrêt de Cour d'Appel ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:37:15
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C'est ce qui est indiqué dans la lettre du co-loti ; en faisant des recherches sur Google pour trouver quelque chose de plus précis j'ai trouvé :
CA de Paris, 23eB, 11 avril 2002, SDC 99 rue de la Tour (Juris data 2002-178446) – Jurisclasseur Urb. Et Const. N°11 (nov.2002 p16) |
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:53:26
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ce n'est donc pas un arrêté mais un arrêt de Cour d'Appel... qui n'a porté que sur le droit du syndicat de copropriété de faire couper un arbre situé dans un jardin à jouissance privative d'un copropriétaire... sans avoir à considérer qu'il subissait une perte de jouissance.
ce n'est pas une ASL mais c'est de la copro dans laquelle il n'est pas aberrant que l'arbre soit considéré comme partie commune dénuée de possibilité de jouissance privative... ce qui a été le cas dans cet arrêt isolé.
en ASL, tout est réglé par les conventions passées. |
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Posté - 01 oct. 2012 : 13:59:58
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Merci Emmanuel pour votre intervention.
Je comprends donc qu'en ASL, c'est la convention passée en AG qui prime, soit l'entretien par le coloti à ses frais. |
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Posté - 01 oct. 2012 : 14:00:58
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oui |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JPM
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Posté - 01 oct. 2012 : 23:24:15
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Vous allez un peut trop vite en besogne car il manque dans le sujet le texte exact de la résolution adoptée par l'assemblée générale.
Le fauchage de l'herbe et l'entretien de fleurs et menus arbustes dans l'intérêt commun de la collectivité et des propriétaires intéressés, c'est une chose.
L'élagage d'arbres de haure futaie c'est une autre chose.
Et sur ce point on peut facilement établir un parallèle entre ASL et copropriété.
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Posté - 02 oct. 2012 : 06:46:11
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ma conclusion est effectivement trop rapide pour la deuxième partie !
oui, "c'est la convention passée en AG qui prime", mais à vérifier en fonction des termes précis de ladite convention :"l'entretien par le coloti à ses frais."
----------------------ajout-------------------------------------------------------------
deux points cependant penchent... en faveur d'une réponse positive : l'un juridique, l'autre plus subjectif !
juridiquement, l'élagage de l'arbre ressort bien à mon sens de l'entretien : il revenait à celui qui le détenait de le faire régulièrement pour contraindre sa croissance...et éviter une coupe d'entretien couteuse car en hauteur
subjectivement surtout, le détenteur de l'arbre en retire certainement une certaine jouissance.... C'est précisément en s'appuyant sur l'arrêt mentionné que l'ASL pourrait lui proposer un choix : "il prend en charge cette coupe d'entretien... ou l'ASL réalise à ses frais une coupe rase pour n'avoir plus la charge de ces travaux à l'avenir !" |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 02 oct. 2012 08:04:27 |
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JPM
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Posté - 02 oct. 2012 : 09:47:44
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Je pense qu'avec détenteur on tourne autour de la difficulté comme certaines armées en présence d'un point de résistance.
Sur un terrain commun, en copropriété ou en ASL, avec ou sans droit de jouissance exclusif, et réserve faite d'une clause spécifique et précise (très rare !), un arbre de haute futaie est commun.
Il profite généralement à toute la communauté voire même au public, et pas seulement à celui a la jouissance du bout de terrain.
Dans les groupes d'immeubles en syndicats secondaires, il est fréquent de réserver une relative liberté pour l'aménagement des abords de chaque bâtiment secondaire, mais il existe toujours une clause du réglement de copropriété principal assurant la sauvegarde de l'aspect général des espaces verts et notamment le traitement des arbres de haute futaie.
Faut-il rappeler en sus que la suppression d'un tel arbre n'est pas administrativement libre ?
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Posté - 02 oct. 2012 : 10:10:01
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odyssey
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Posté - 02 oct. 2012 : 10:44:52
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Je vais rechercher le CR de l'AG en question pour voir comment cela a été libellé et je reviens vers vous, mais de mémoire je crois que le texte n'est pas détaillé et donc très large.
En tout cas merci de vos interventions |
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odyssey
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Posté - 03 oct. 2012 : 10:25:27
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Voilà , j'ai retrouvé le PV de l'AG du 3/12/1982 (N.B. : toutes les maisons n'étaient pas vendues à cette date, moi-même et d'autres étant devenus les derniers acquéreurs en 1983) et la résolution a été présentée comme suit :
Les Merlons qui sont les buttes longeant le village du coté de la rue des Cités (départementale) demandent un entretien particulier, avec un matériel adapté. L'entretien de ces parties communes entraînerait une charge très importante pour l'ASL ; le bureau demande donc la mise aux voix pour donner sous conditions, la jouissance de ces buttes aux propriétaires qui les jouxtent.
1ère condition : entretien par le propriétaire (quid de la définition du mot entretien ?) ; 2ème condition : plantation de couvre sol et arbustes (pas d'arbre de haute futaie donc); 3ème condition : le propriétaire qui aura la charge de cet entretien ne pourra faire prévaloir cette partie de terrain dans le cas d'une vente, l'ASL restant toujours propriétaire de ceux-ci (même après 30 ans, comme certains d'entre eux le pensent ?)La mise aux voix a donné une majorité de 32 voix sur 34 et la résolution a donc été adoptée.
MAIS, car il y a un mais :
1/ sur le PV pas de mention de quorum atteint ou non
2/ le sujet n'était pas à l'ordre du jour (c'est d'ailleurs clairement écrit sur le PV : sujet venu en discussion)
Cette résolution serait donc caduque mais comme il n'y a jamais eu de contestation dans les 5 ans, ni après d'ailleurs, peut-elle être malgré tout considérée comme valable ? Et dans ce cas, nous revenons à mon message d'origine. |
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JPM
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Posté - 03 oct. 2012 : 11:37:19
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Il n'est pas forcément opportun de tenter d'obtenir l'annulation d'une disposition qui est pleine de bon sens.
La résolution restreint la possibilité de plantation aux couvre sol et arbustes. Elle interdit donc la plantation d'arbres ce qui confirme certainement que les arbres demeurent communs et, à mon avis, à la charge de l'ASL pour ce qui est d'un élagage.
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odyssey
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Posté - 03 oct. 2012 : 11:43:48
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Mon intention n'est pas de demander l'annulation, mais est-ce qu'un co-loti qui serait amené à replonger dans ses PV (ce qui m'étonnerait, car déjà les récents ne sont pas toujours lus...) ne pourrait pas demander l'annulation de cette résolution, même si le délai de 5 ans est passé ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci |
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Posté - 03 oct. 2012 : 12:09:05
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il pourrait certainement, mais le cout de la procédure serait sans doute supérieur à l'économie de la part d'entretien de l'arbre...
je maintiens en revanche qu'un échange courtois permettrait d'aboutir soit à la coupe rase de l'arbre, soit à son entretien par son possesseur. |
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cordialement
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Posté - 03 oct. 2012 : 12:40:21
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Je crois que je ne me suis pas clairement fait comprendre sur ma dernière intervention.
1/ Pour l'arbre en question sur la partie commune dont le propriétaire a jouissance exclusive il est clair, d'après ce que j'ai lu sur d'autres sites et sur le forum ancienne version, que pour les arbres de haute futaie les frais d'élagage ou arrachage sont au frais de l'ASL
2/ Indépendamment de ce point, un propriétaire peut-il remettre en cause la jouissance accordée des dites parties communes aux propriétaires concernés dans la mesure où la procédure n'a pas été respectée (voir mon commentaire de 10h25 sur le PV de l'AG de décembre 1982) ? |
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JPM
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Posté - 03 oct. 2012 : 13:49:00
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La jouissance accordée c'est peut êtrebien grand mot mais admettons pour les besoins de la discussion.
Question : est ce que pour le bout de terrain accordé à Dupont en échange de l'entretien, quelqu'un peut en subir un réel préjudice ?
Est ce c'est précisément l'endroit ou l'un des associés souhaitait s'installer pour un pique nique ?
Si non ? comme je le pense, mieux vaut s'occuper d'autre chose.
Ce qui n'empecherait pas de voir s'il est possible de régulariser cette opération de bon sens.
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odyssey
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Posté - 03 oct. 2012 : 14:04:54
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JPM,
Question : est ce que pour le bout de terrain accordé à Dupont en échange de l'entretien, quelqu'un peut en subir un réel préjudice ?
Dans l'immédiat non, mais certains co-lotis pensent qu'il y aurait préjudice si les propriétaires concernés par la jouissance exclusive des parties communes pouvaient en revendiquer la propriété définitive après 30 ans.
Comme nous avons des procéduriers dans le lotissement (nous avons déjà eu un procès) , nous préférons prendre les devants et prendre conseil. D'où ma question sur l'absence de contestation dans les 5 ans... |
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