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tanalijo
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France
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 Posté - 04 oct. 2012 : 12:56:07
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suite au rachat des murs du commerce dont j avais deja la proprietee commerciale, la mairie n'a pas exerce sont droit de preemption( droit qui est venu a echeance la 1er quizainne de decembre 2011)le certificat d urnannisme fournit et valable 18 mois , concernait 3 parcelle en zone ub .
nous avons signe chez le notaire le 28 fevrier 2012, en mai 2012 dans le cadre d un PLU QUI EN EST au stade de projet arrete mais pas encore valide il me classe 2 parcelle (3200 metre) en zone reserve) et ceci sans nous avoir a aucun moment concerte.
n y atil pas dans ce cas de figure " un delit d initie" ( on ne preempte pas pour ensuite devalorise les terrains pour un eventuel rachat a moindre cout)
en nous concertant avant l achat et pendant leur droit de preemption cela nous aurait permis de negocier le prix ,je trouve leur comportement maffieux.
quelle solution aujourdhuit s offre a moi
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 Posté - 04 oct. 2012 : 13:00:11
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utilisez le bénéfice du certificat d'urbanisme.... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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tuispserv
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Posté - 08 oct. 2012 : 16:05:32
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Là à mon avis, le CU n'est malheureusement pas valable : il n'est pas annulé mais ne produit pas d'effets.
Idem si un PLU annulé qui remet un terrain en zone naturelle : le CU qui le "protégeait" n'est pas non plus valable. L'arrêt Ternon ne s'applique pas. Bref la solidité juridique d'un CU est plus que relative. |
Édité par - tuispserv le 08 oct. 2012 16:09:46 |
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Posté - 08 oct. 2012 : 16:30:24
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je ne comprends pas ce que Ternon vient faire lĂ dedans... |
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Emmanuel Wormser
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tuispserv
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Posté - 09 oct. 2012 : 11:05:54
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Indirectement, il pourrait faire croire à la sécurité juridique du CU obtenu depuis plus de 4 mois.
Malheureusement, pour en revenir à la question posée, le CU n'a strictement aucun effet. Il aurait fallu obtenir un permis de construire ou de lotir qui eux sont effectivement protégés 4 mois après leur obtention par l'arrêt Ternon. A noter, dans les faits, dans les 4 mois dangereux, en l'absence de recours de tiers, les mairies hésitent à se dédire et à mettre les titulaires de PC dans le pétrin, n'étant le plus souvent en rien responsables du changement de situation.
J'en profite pour rappeler une nouvelle fois que le CU a certes une utilité pour démarrer une promesse de vente sur une base vérifiée mais que l'acte de vente lui-même doit toujours avoir pour condition suspensive l'octroi du PC, voir même la "purge" des 4 mois. |
Édité par - tuispserv le 09 oct. 2012 11:15:08 |
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Posté - 09 oct. 2012 : 11:20:04
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c'est absolument n'importe quoi ...
le CU cristallise les règles régulières.
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Posté - 09 oct. 2012 : 11:57:39
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Non et non !
J'ai "payé" pour l'apprendre malheureusement devant le TA de Versailles puis la cour d'appel. Le CU ne produit pas d'effets lorsque les règles changent. Je trouve ça personnellement complètement injuste mais ... il y a une base juridique : le CU n'est pas relatif à un projet précis on voit mal comment alors il pourrait entrainer automatiquement un PC. Et la demande de PC, elle, ne peut être instruite qu'au regard des nouvelles règles. Cqfd. Quant aux droits des tiers de faire des recours une fois le PC affiché relatifs eux aussi aux nouvelles règles ..
Je vais essayer de mettre demain la décision qui m'a été opposée en appel. |
Édité par - tuispserv le 09 oct. 2012 12:06:46 |
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Posté - 09 oct. 2012 : 12:06:56
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soyez BEAUCOUP plus précis : comment les règles ont-elles changé ?
est-ce que, par hasard, le POS antérieur aurait été remis en vigueur ?
le CU ne garantit pas le PC ; il cristallise les règles, c'est tout...et à condition que ces règles soient régulières... |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 oct. 2012 12:14:24 |
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tuispserv
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 Posté - 09 oct. 2012 : 13:24:12
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Mon avocat avait évoqué la possibilité d'attaquer l'Etat français sur la base de cet article présent sur les formulaires et de nature à induire en erreur :
"Quelle garantie apporte-t-il ?
Lorsqu’une demande de permis ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de validité d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, la liste des taxes et participations d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété existant à la date du certificat seront applicables au projet de permis de construire ou d’aménager ou à la déclaration préalable, sauf si les modifications sont plus favorables au demandeur."
Les règles changent quand le PLU change : annulation, modification ou changement de PLU. Dans ce cas, le CU après 4 mois n'est pas annulé (Arrêt Ternon) mais il ne produit pas d'effets.
Donc appliqué au cas précis : d'après moi, il ne permet simplement pas d'obtenir le PC. Sinon, entre autres, cela provoqueraitdes conflits / droits des tiers, au sursis à statuer, ...
De toute façon, quels que soient les conseils qu'on donne, tanalijo peut faire une demande de PC. Et tout le monde sera fixé. Moi c'est ce que j'ai fait, recours gracieux, puis TA et CA;)
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Édité par - tuispserv le 09 oct. 2012 13:35:46 |
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Posté - 09 oct. 2012 : 13:32:24
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quel galimatia !
l'annulation d'un PLU ne met pas en vigueur des règles nouvelles... et votre refus de répondre à ma question précise pourrait bien confirmer... pas tout à fait par hasard... le bien fondé de mes interrogations !
quant au droit des tiers, il ne semble pas inutile de rappeler que le PC est accordé sous sa réserve...
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 Posté - 09 oct. 2012 : 13:37:01
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Nos méls se sont croisés.
Je redis : tanalijo peut faire une demande de PC : rien à perdre. Et tout le monde sera fixé.
Et si les tiers attaquent le PC pour non respect des règles nouvelles ? On leur oppose le CU ? Alors qu'ils n'ont pu en avoir connaissance et donc le discuter ? Hum ! |
Édité par - tuispserv le 09 oct. 2012 13:41:39 |
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Posté - 09 oct. 2012 : 13:48:36
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tuispserv
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Posté - 09 oct. 2012 : 13:48:38
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La réponse est en tout cas extrêmement importante : si le CU gardait sa validité, tout titulaire de droit à construire non utilisé aurait tout intérêt a se protéger par une demande de CU à renouveler tous les 18 mois. |
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Posté - 09 oct. 2012 : 13:49:41
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sauf que le renouvellement n'est possible que si les règles ne changent pas... ou que le CU initial n'est pas illégal parce que, par exemple, fondé sur les règles d'un règlement déclaré illégal depuis. |
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Posté - 09 oct. 2012 : 14:03:35
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Si les règles changent défavorablement et bien on a la faculté d'utiliser le CU - si votre avis est correct (il faut juste s'assurer d'être toujours dans les 18 mois de son obtention).
Si les règles "contenues" dans le CU deviennent illégales, c'est mort d'ou le conseil de toujours acheter sous condition d'obtention du PC (et non d'un simple CU). |
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Posté - 09 oct. 2012 : 14:15:25
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dans le deuxième cas, on peut évidemment se retourner contre la commune qui a commis une faute en délivrant un CU illégal... ce qui se résoudra en indemnités sonnantes et trébuchantes ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 oct. 2012 14:16:07 |
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