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 Sujet  |
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ganemor
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 Posté - 18 oct. 2012 : 15:06:05
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Bonjour,
Cherchant à avoir des renseignements sur le moyen de régler le problème que je rencontre, je suis tombé, par hasard sur votre forum dont les échanges m’incitent à penser que vous pourrez peut-être me dire ce qu’il convient de faire, pour être en règle avec la loi.
Je vous expose donc le problème.
Voulant avoir une estimation du prix de ma maison, j’ai fait venir plusieurs agences immobilières afin qu’elles déterminent une valeur possible de vente de ce bien. Je passe sur les gros écarts de prix annoncés par ces agences, car ce n’est pas l’objet de mon message. En revanche, un commercial d’une agence m’a posé plusieurs questions sur la surface habitable de ma maison (environ 180 m²), eu égard à la zone dans laquelle elle se trouve actuellement (COS du POS en vigueur = 10 %).
En allant plus loin dans l’échange avec le commercial de cette agence, j’ai appris que la transformation de mon garage -accolé à la maison- en habitable, même si l’aspect extérieur n’a été modifié qu’à la marge (création d’une fenêtre), aurait dû faire l’objet d’une autorisation en bonne et due forme par demande de PC. Selon l’agence, ce PC m’aurait été refusé pour insuffisance de COS.
En fait, le problème est plus compliqué qu’il y paraît car le terrain d’une surface de 1370 m² était issu d’une division parcellaire et il y avait initialement autorisation de construire 169 m² de shon et 240 m² de shob (projet du vendeur pour le terrain que j’ai acheté). Le permis initial, modifié selon mes souhaits, déposé par le vendeur portait, lui, sur une shon de 150 m² et une shob de 240 m². Ce permis modificatif a été accepté en 1997.
En 2000, j’ai consulté un entrepreneur local de maçonnerie pour lui demander conseil sur la transformation du garage en habitable et notamment sur les démarches à entreprendre (car j’avais entendu dire que certaines mairies acceptait des dépassements de COS), il m’avait alors affirmé que dans la mesure où il ne créerait qu’une petite fenêtre, sans agrandir en quoi que ce soit le garage, il n’y avait pas lieu de demander une quelconque autorisation car beaucoup de monde faisaient la même chose et qu’il savait de quoi il parlait. Aussi, nous lui avons demandé de transformer le garage en habitable (en fait une chambre, une salle de bains et un débarras, le tout portant sur environ 40 m²). Ceci a été fait en 2000, nous avons conservé toutes les factures de ces travaux, car il n’était pas question que nous le payons « au noir ». Le certificat de conformité a été donné en 2002, après le passage d’un contrôleur de la mairie qui a constaté qu’il y avait une fenêtre de plus mais qui m’a dit que ce n’était pas grand-chose et que tout était conforme ; en revanche il n’est pas rentré dans la maison.
La sortie de l’indivision s’est faite la même année. Aujourd’hui, je me rends compte d’après ce que m’a dit le commercial de l’agence immobilière et après m’être penché sur la question que nous n’aurions pas dû écouter cet entrepreneur mais c’est trop tard. Pour le commercial de l’agence immobilière, le fait que cette transformation se soit faite il y a plus de 10 ans - et que le permis mentionnait bien un garage accolé à la maison- nous permet de régulariser la situation sans difficulté particulière.
Pour lui, il semble que le plus urgent est surtout de se tourner vers le service des impôts fonciers afin de leur signaler la surface habitable réelle et de payer une taxe foncière et d’habitation en rapport avec cette surface réelle. Il m’a parlé d’un probable rappel sur trois années de la différence entre ce que j’ai payé et ce que j’aurais dû payer.
Je suis tout à fait d’accord pour procéder ainsi qu’il me l’a indiqué mais je voudrais être certain que je ne vais pas être confronté à des problèmes insolubles. Pourriez-vous m’éclairer par rapport à votre connaissance, que je crois approfondie, à ce que je lis sur le forum, sur ces deux points : possibilité de régularisation vis-à -vis de la mairie et arriérés des taxes locales. Précision complémentaire : contrairement à la plupart des intervenants sur votre forum, je ne souhaite pas vendre ma maison mais simplement régulariser une situation dans laquelle je ne pensais pas m’être mis tout en conservant mon bien.
**modération**
mise en forme plus lisible
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 oct. 2012 17:23:41 |
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biscotte
Contributeur senior
799 message(s)
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 Posté - 18 oct. 2012 : 17:05:22
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la prescription au niveau de l'urbanisme est de trois ans, donc ça c'est bon
pour les impôts , en ce qui me concerne ils ne m'ont rien demandé ( j'étais dans le même cas que vous, piscine + garage pas déclarés), ma taxe a juste augmentée l'année suivante |
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 2
Posté - 18 oct. 2012 : 17:31:05
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l'effet sur les taxes, marginal quand même, dépend de l'humeur de l'agent vdu fisc qui traitera votre dossier.
en général, les déclarations spontanées sont si rares qu'ils font rarement payer le retard...
donc faites une délcaration H1 et tout sera dans l'ordre coté fiscal.
coté commune : les travaux ont plus de 3 ans, donc l'action pénale est prescrite...
en revanche, la construction n'est pas régularisée pour autant ...
deux voies de régularisation possible :
*faire une DP de régularisation, à lauqelle vous sera opposé un refus si la construction dépasse le COS actuel ou ne respecte pas, par exemple, l'article 12 du règlement de POS
*patienter tranquillement jusqu'Ă 2017 !
en effet la transformation de SHOB en SHON -on parle depuis 2012 de surface formant ou non SP- relève du régime déclaratif depuis 2007. il y a une sorte de "prescription administrative" pour ce type de travaux prévue au L111-12 CUrb : à partir de là , on ne pourra plus vous reprocher de n'avoir pas déclaré ces travaux si vous déposez une autre demande d'autorisation de travaux
la régularisation sera donc effective à la première nouvelle demande où vous aurez décrit l'existant., à partir de cette date |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 oct. 2012 17:32:23 |
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ganemor
Nouveau Membre
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3
Posté - 20 oct. 2012 : 00:46:11
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Merci pour ces deux réponses. Globalement, j'en conclus que pour les impôts locaux (taxe foncière+taxe d'habitation), la déclaration spontanée, comme je souhaite le faire, est la meilleure solution.
Si j'ai bien compris également vis à vis du service de l'urbanisme de la mairie la "régularisation" ne pourra pas intervenir avant 2017. Est-ce-à -dire que l'article du Code de l'urbanisme auquel vous faites référence n'a pas prévu de rétroactivité ? Dans ce cas, contrairement à ce m'a dit le commercial d'une agence immobilière, la "régularisation" dans ma situation interviendrait 17 ans après (pour mémoire : transformation du garage en habitable en 2000). Je ne compte pas vendre, en tout cas pas aujourd'hui mais imaginons que dans trois ans ou quatre ans, du fait notamment d'un changement de région, je mette en vente ma maison, je ne pourrais donc pas déclarer la surface habitable réelle dans l'acte notarié ? Très gêné par cette histoire, au point de cauchemarder (et oui !), j'ai consulté plusieurs sites Internet et je suis tombé sur une chronique, fort intéressante, d'une avocate (Marie Sachet). A lire cette chronique, j'ai cru comprendre que dans ma situation, la régularisation était possible au bout de 10 ans car finalement les travaux exécutés l'ont été en non-conformité avec un permis de construire ou en l'absence de déclaration préalable alors qu'ils auraient dû être déclarés, mais je ne suis pas plus avancé sur le point de départ de ce délai (d'où ma question sur la rétroactivité ou non de ce fameux article L111-12 du Code de l'Urbanisme). Aussi pourriez m'éclairer un peu plus sur ce dernier point car il semble que pour certains "auteurs" il faille partir de la date effective de la transformation du garage en habitable et donc la transformation serait régularisée depuis 2010 ? Merci d'avance |
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4
Posté - 20 oct. 2012 : 11:28:33
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il appartient au juge administratif d'apprécier souverainement dans quelle mesure la non-conformité au PC accordé relève du champs de la DP ou du PC...
2017 est date certaine... le reste ... soumis à l'aléa de la justice... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ganemor
Nouveau Membre
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5
Posté - 20 oct. 2012 : 18:19:50
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Donc, selon vous, de manière certaine, en 2017 la régularisation pourra se faire sans aucune difficulté mais avant cette échéance il n'y a aucune certitude... C'est un peu "pile" ou "face".
S'il faut éventuellement aller devant le tribunal administratif pour régulariser cette situation, cela ne me motive pas spécialement car c'est risquer de me mettre à dos tout le monde (services de la mairie et sans doute fonctionnaires des tribunaux qui verront cette affaire avec un a priori défavorable à n'en pas douter).
Finalement si j'ai bien compris de toutes les infos que j'ai eues ou lues. Personne ne peut m'obliger aujourd'hui à remettre en l'état le garage transformé car le délai de 10 est écoulé depuis deux ans (pour mémoire : travaux d’aménagement du garage réalisés en 2000) mais pour autant ces travaux ne pourront être régularisés que dans cinq ans car avec les dispositions de 2007 ils auraient dû faire l'objet d'une déclaration préalable, s'ils avaient été réalisées en 2007 ou après (pour de la shob transformée en shon) et la prescription, afin de régularisation de la situation, n'interviendra qu'en 2017.
Merci pour votre Ă©clairage, si ce que j'ai compris est inexact, merci de me le dire.
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ganemor
Nouveau Membre
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6
Posté - 01 nov. 2012 : 00:57:23
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Désolé de revenir vers vous mais un clerc de notaire de mes connaissances auquel j'ai montré votre réponse s'agissant de la transformation de shob en shon soumise seulement au régime de la déclaration préalable, selon vous, m'a indiqué que cela n'est plus possible. Il m'a confirmé que cette disposition était bien prévue par l'ancien Article R 421-17 alinéa g du code de l'urbanisme mais qu'elle ne figurait plus dans la nouvelle mouture de cet article. Dès lors, pour lui, le fait qu'il y ait entre 20 et 40 m² de shon (aujourd'hui surface de plancher) créée (car le terme "transformation" n'est plus utilisé) et que l'ensemble conduit pour la construction à une surface de plancher supérieure à 170 m², rend obligatoire un dépôt de permis de construire. Que pensez-vous de ce point de vue ? Je voudrais, en effet, en avoir le cœur net.
En revanche, il m'a indiqué une piste intéressante, à savoir le "bonus" de 30 % de COS supplémentaire accordé aux logements répondant à des normes de haute performance énergétique... Il reste à vérifier que cette mesure a bien été adoptée par ma commune et si c'est le cas à entreprendre les travaux et démarches pour atteindre cette norme et régulariser la situation. |
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Posté - 01 nov. 2012 : 07:00:46
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que pour avoir "le coeur net", un forum n'est pas le bon lieu : payez vous une consultation d'avocat spécialisé, la réponse apportée engagera la responsabilité de son auteur, ce qui n'est pas le cas ici. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ganemor
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Posté - 01 nov. 2012 : 12:14:21
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OK, c'est bien noté, merci tout de même de m'avoir consacré du temps. Je ne suis pas habitué à ce type de forum et je pensais, sans doute à tort, pouvoir me dispenser de l'avis d'un professionnel (avocat, notaire ou architecte, voire même expert immobilier). Il n'en demeure pas moins que ce forum me paraît très intéressant et enrichissant. |
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Posté - 01 nov. 2012 : 12:23:58
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Bonjour Monsieur
Ne soyez pas frustré et vexé!
Vous avez eu la réponse d'un juriste sur le forum et d'un juriste clerc de notaire.
Elles sont différentes. Que peut rajouter Emlanuel, en général sur de ses dires?
Alors....comme pour un pilote de ligne, il faut trois montres , deux ne suffisant pas quand elles donnent des des heures différentes..... Bon , c'était avant Google!
Plus sérieusement....il est vrai qu'un avocat engagera sa responsabilité dans une réponse, c'est leur métier.....! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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