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ckosak
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 Posté - 05 nov. 2012 : 09:58:21
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Bonjour
Je suis propriétaire (héritage parents) d'une parcelle enclavée, dont l'accès à celle-ci n'est pas précisé dans mes actes, un passage piéton dont la largeur n'est pas défini permet d'y accéder en longeant la limite de propriété du fond servant.
Je souhaite mettre en vente ce terrain situé en zone UB et constructible, j'ai fait une demande amiable (depuis 2009) pour un agrandissement (ou une création) de la servitude de passage à ce voisin, voire éventuellement acheter la partie utile, mais jusqu'à ce jour je n'ai pas encore obtenu une réponse acceptable de sa part.
Sa proposition:
-D'accord pour me céder 3m50 de passage, mais auparavant je dois l'indemniser ou faire exécuter les travaux préparatoires, consistant aux déplacements de 2 cabanons de jardin, du compteur d'eau, et probablement de sa cuve à gaz, qui (selon lui) deviendrait trop proche du passage, ainsi que de la modification du mur de clôture. Selon les devis qu'il m'a donné, l'addition approche les 7000€ et ensuite il pourra me vendre ce passage long de 30m au prix de 70€/m² (au début c'était 90€) à cela s'ajouterait, les frais de géomètre et du notaire, soit globalement un montant total de près de 20000€ au final.
Sachant que ma parcelle de 427m² peut être estimée au mieux en se basant sur ces 70€/m² à 29900€......
-Donc, seconde solution, je demande le droit d'accès avec une largeur de 3m50 ( le PLU ne donne pas de largeur, mais laisse l'appréciation) mais là il ne me répond pas
J'avais fait une 1ère demande amiable, à laquelle il était resté évasif. J'ai fait un courrier avec AR, en proposant l'achat du passage, sa réponse (précisée ci-dessus) a été verbale et les devis donnés le jour de notre rencontre avec le conciliateur de justice. Après avoir consulté notre notaire, j'ai refait une nouvelle proposition (courrier avec AR) dans lequel je propose l'achat du passage pour une valeur de 3500€ et partage des frais de géomètre et notaire, ou sinon un élargissement à 3m50 (et création de la servitude) mais depuis cette date (début 2009) je n'ai toujours pas eu de réponse et fait la sourde oreille à mes relances
Votre avis SVP...Merci de m'avoir lu
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 Posté - 05 nov. 2012 : 10:44:28
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partage des frais alors que ça ne sert qu'à vous ?
votre voisin a raison !
si vous ne trouvez pas d'accord, passez par le juge... le résultat risque d'être équivalent car les frais de justice viendront effacer "l'économie" éventuelle.
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Emmanuel Wormser
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 12:47:35
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Mon voisin a raison, en quoi SVP ?
Si c'est pour le partage des frais, ok, on peut le voir ainsi, cependant il s'agit sur le fond d'une offre amiable avec un dédommagement, mais je ne suis pas non plus obligé d'acheter, je peux tout simplement revendiquer le droit de passage, bien entendu avec un dédommagement
Mais quand même, qui est le plus pénalisé actuellement, c'est bien moi qui me trouve contraint de devoir payer pour aller et venir librement chez moi un droit de passage "ou en quelque sorte un péage"
Donc, d'après cette proposition, vous pensez que si je veux (ou peux) acheter ce bout de terrain, (3m50 x 30m) il est logique que je fasse en amont ( n'étant pas encore le propriétaire) les préparatifs à la vente, (7000€) de sorte qu'il soit libre d'accès afin que je puisse ensuite l'acheter au prix (fort) du terrain à construire, soit au final environ.. 7000€+10000€ ?
Cela reviendrait à dire (pour comparaison),que si je vous vends aujourd'hui ma voiture, je vais vous demander de la faire réparer à vos frais afin que je puisse vous la vendre "ensuite" au prix fort du marché (une expression dit:vouloir le beurre et l'argent du beurre)
L'article 682, précise qu'il faut accorder le passage, ma proposition d'acheter le bout de terrain est dans le sens d'une offre de conciliation permettant d'éviter pour l'un comme l'autre les inconvénients d'un passage forcé
Si je passe par le juge, effectivement il y aura des frais, mais.....pour les 2, et moi dans le coût déjà avancé qui est de 17000€, je ne pense pas que après le jugement mon droit de passage me revienne aussi cher
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Posté - 05 nov. 2012 : 13:08:35
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en matière de vente amiable, il n'y a pas de "normal" : tout se négocie mais ça reste de la négo.
si vous passez par un juge, je ne vois pas quels frais pourraient être à charge du voisin ! |
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Emmanuel Wormser
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 13:56:08
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Ce genre de problème passe par le TGI, et pour cela il faut obligatoirement se faire représenter par un avocat, donc......
Le droit de passage est déjà défini par l'article 682, s'y refuser c'est aussi avoir les torts, et dans cette voie là celui qui à tort peut aussi être amené a devoir (en plus) rembourser les frais de la partie plaignante, donc.....
Enfin, une négociation intelligente, est bien plus bénéfique, puisqu'il n'y a pas de frais annexes, donc....
Si les rôles étaient inversés, j'aurais été vraiment très heureux d'avoir à faire à une personne coopérative afin de résoudre cet handicap que représente un passage sur ma propriété, d'autant que le jour où celui-ci a fait cette acquisition, il ne pouvait en ignorer l'existence
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Posté - 05 nov. 2012 : 14:19:16
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citation: Initialement posté par ckosak
Ce genre de problème passe par le TGI, et pour cela il faut obligatoirement se faire représenter par un avocat, donc...... qui pourront être laissés à votre charge au titre de l'article 700 CPCcitation:
Le droit de passage est déjà défini par l'article 682, s'y refuser c'est aussi avoir les torts,
n'importe quoicitation: et dans cette voie là celui qui à tort peut aussi être amené a devoir (en plus) rembourser les frais de la partie plaignante, donc..... fantasme ou légende urbaine ?
le 682 permet qu'à défaut d'accord amiable, le juge prenne le relai, rien d'autre.
sans le 682, il n'y aurait pas d'issue juridictionnelle possible.citation:
Enfin, une négociation intelligente, est bien plus bénéfique, puisqu'il n'y a pas de frais annexes, donc....
c'est donc bien à vous de peser le pour et le contrecitation:
Si les rôles étaient inversés, j'aurais été vraiment très heureux d'avoir à faire à une personne coopérative afin de résoudre cet handicap que représente un passage sur ma propriété, d'autant que le jour où celui-ci a fait cette acquisition, il ne pouvait en ignorer l'existence
permettez moi d'en douter... |
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 16:47:42
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J'ai déjà consulté ces articles, et où est l'erreur pour moi, pas celle de demander de pouvoir aller librement sur ma propriété quand même ?
Article 682 pourtant "assez" clair
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 700
L'article 700 du code de procédure civile permet au juge ou au tribunal saisi d'une instance de condamner la partie perdante, au profit de l'autre, à une somme d'argent destinée à couvrir l'ensemble des frais non compris dans les dépens. Cette indemnité comporte un fondement juridique et un objet distincts de ceux des dépens.
Ainsi, les honoraires d'avocats, les frais de déplacements, de correspondances, engagés par la partie peuvent être compris dans une demande au titre de l'article 700.
C'est le juge qui appréciera souverainement le montant de la somme octroyée au titre de cet article et si l'équité commande d'accueillir ou de rejeter cette demande
Vos réponses sont surprenantes, vos retours sont tendance sur la défensive, comme si je vous avais agressé, ou si vous étiez l'avocat de la défense ....(?) |
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Posté - 05 nov. 2012 : 16:51:34
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ckosak,
je ne suis ni l'avocat de la défense -je ne suis pas avocat- ni celui du diable...
vous veniez ici non pour chercher des réponses à vos questions mais une confirmation à vos certitudes.
il se trouve qu'elles sont infondées -ou à tout le moins mal fondées- en droit.
il n'est pas toujours agréable de s'en rendre compte, j'en conviens mais c'est ainsi  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 17:03:21
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Au vue des 2 articles ci-dessus, argumentez moi SVP les points mal fondés.... |
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Posté - 05 nov. 2012 : 17:39:28
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vous rigolez, j'espère ? 
vous êtes sur un forum bénévole...
si ma réponse ne vous convient pas, attendez d'autres intervenants ou offrez vous une consultation d'avocat !!!
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 nov. 2012 17:40:02 |
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 18:00:05
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Je ne rigole pas, vos réponses me conviennent, et c'est pourquoi je vous demande seulement d'argumenter ce que je trouve contradictoire avec vos réponses, à savoir les 2 articles, dont le 700 que vous m'avez opposé |
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Posté - 05 nov. 2012 : 18:18:27
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relisez simplement ce que vous avez recopié dans votre message Posté - 05 nov. 2012 : 16:47:42 : tout y est ! |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 05 nov. 2012 : 19:41:27
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Allez...soyons précis en la matière.
Il y a le 682 mais aussi le 683 et pour finir le 684.
On supposera que vous ne pouvez prescrire d'assiette!
Une fois que le "ménage" aura été fait par l'expert, il sera proposé au juge une ou plusieurs solutions ( vous aurez votre mot à dire pendant l'expertise.....au même titre que tous ceux mis à la cause)
À ces diverses hypothèses de désenclavement seront jointes une ou plusieurs propositions d'indemnités pouvant être différentes ( à l'occupation , pourrait-t-on l'a nommer, d'autres à la dépréciation de la valeur vénaledu fonds traversé...etc)
Le juge en fera ce qu'il en veut et vous serez désenclavé en.....payant vous et personne d'autres!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 05 nov. 2012 19:42:36 |
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ckosak
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Posté - 05 nov. 2012 : 22:52:31
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....vous serez désenclavé en.....payant vous et personne d'autres!
Ou ai-je dit que je ne voulais pas payer ou faire payer quelqu'un ?
Il y a peut-être une mauvaise interprétation de ma requête, ou me suis-je mal fait comprendre, le but de ma démarche est d'avoir simplement le droit d'utiliser mon bien comme je le souhaite, je ne prétends pas spolier ni même causer du tort à qui que ce soit, je me suis proposé à indemniser et ou à acheter la part nécessaire du passage, mais quand même avec une certaine logique et dans une juste proportion de sa valeur
Qui à ma place résonnerait différemment s'il se trouvait dans l'impossibilité de pouvoir profiter de son propre bien ?
Dois-je payer un péage, demander un droit de circuler librement chez moi ?
Celui qui achète un terrain le sait très bien qu'il est grevé d'un droit de passage, et quand le prix d'achat de ce terrain est tiré vers le bas pour cause de ce préjudice, il ne faut pas être surpris le jour ou l'on se doit d'assumer cette contrainte
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Posté - 05 nov. 2012 : 23:10:50
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à ce jour, faute de titre de servitude, vous ne disposez d'aucun droit de passage chez le voisin, même piéton.
vous avez donc hérité d'un terrain qu'actuellement vous ne pouvez pas atteindre et qui ne vaut donc pas grand chose... et vous envisagez sereinement de dévaloriser la ppté du voisin pour pouvoir vendre ce bien.
il serait temps de retomber sur terre |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ckosak
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Posté - 06 nov. 2012 : 07:07:14
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Comment savez-vous que je n'ai pas de droit de passage (même piéton) ? Depuis 1957 date d’acquisition par mes parents, ils ne sont pas passés en sautant à la perche par dessus le terrain voisin
C'est quoi une loi trentenaire à votre avis ?
Connaissez-vous une (seule) situation équivalente, dans laquelle l'intéressé n'a jamais pu accéder à sa propriété ?
Depuis 1789 il y a eu (heureusement) bien du changement, et enfin Napoléon a créé des bases
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Posté - 06 nov. 2012 : 08:33:15
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Hum....vous vous trompez de cible dans votre énervement !
restons dans le droit.....c'est plus....calme !
citation: Comment savez-vous que je n'ai pas de droit de passage (même piéton) ? Depuis 1957 date d’acquisition par mes parents, ils ne sont pas passés en sautant à la perche par dessus le terrain voisin
Encore faudrait-il le dire....
citation: C'est quoi une loi trentenaire à votre avis ?
C'est au juge qu'il faut le demander.....de prescrire votre assiette de passage piéton....et non à la perche 
citation: Connaissez-vous une (seule) situation équivalente, dans laquelle l'intéressé n'a jamais pu accéder à sa propriété ?
Moi....tous les jours....dans le cadre de mes activités professionnelles.
citation: Depuis 1789 il y a eu (heureusement) bien du changement
Quel rapport ? hors une évolution jurisprudentielle au niveau de la notion d'enclave
citation: enfin Napoléon a créé des bases
?
napoléon ou ses 4 ou 5 auteurs du code civil ?
mais bon.....depuis les juges jugent...se déjugent....re-jugent...et chaque cas reste toujours laissé à leur appréciation souveraine...
bon courage.....mais attention de ne pas être déçu à la sortie si les choses ne se passent pas comme vous semblez le vouloir |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 06 nov. 2012 : 09:09:59
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vous confondez prescription de l'assiette de la servitude, par usage trentenaire, et prescription de la servitude : la première est possible, la seconde ne l'est pas puisque le passage est discontinu. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 06 nov. 2012 : 12:02:30
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Bonjour ckosak,
C'est difficile à "entendre" (lire en fait), mais je souscris à tout ce qui vous a été donné comme indication.
Vous êtes le demandeur : vous n'êtes donc de toute façon pas en position de force pour négocier. Votre voisin vous donne ses conditions : soit vous les acceptez, soit vous les refusez. En fait de négociation : personnellement, je ne vois rien à négocier. N'en prenez pas ombrage (certes, facile à dire) mais personnellement, je ferais probablement comme lui. Le coût qu'il vous propose, autour de 20 000 euros, vous semble élevé. Contrairement à ce que vous pensez, vous ne vous en sortirez pas mieux en passant par la case tribunal, quand vous aurez déduits les frais de justice, d'avocat...
Il vous faut donc intégrer le fait que vous avez hérité d'un terrain pour lequel vous ne pouvez pas projeter la valeur au mètre carré des parcelles vendues dans le coin : sa valeur est complètement tirée vers le bas par le fait que vous êtes enclavée.
Je vous suggère une piste cependant, qui est à mon sens probablement la meilleure si vous n'êtes pas vous-même intéressée par ce terrain, et si la vente est votre premier objectif. C'est tout simple :
Vendez le terrain à votre voisin.
Ou à un autre qui se trouve en limite.
Pour lui, ce sera une opportunité d'agrandir son domaine.
Pour vous, plus de souci avec l'enclavement.
Je vais vous donner le fond de ma pensée : il est probable que les difficultés que vous oppose votre voisin (et il est dans son droit) soient aussi liées au fait que, dans un coin de son cerveau, il pense que vous en viendrez à lui vendre ce terrain. Compte tenu du fait que le terrain est invendable en l'état à tout autre tiers (ou à vil prix, puisqu'enclavé), ça me semble une bonne solution. Il vous en proposera certainement un prix supérieur à ce que vous obtiendriez en vendant à un autre tiers et une foios tous les frais déduits (qui mangeraient les deux tiers, voire vous laisseraient avec une ardoise).
Tâtez le terrain dans ce sens : si votre voisin "accroche", vous pourriez bien alors disposer d'un petit levier dans la négo : celui de prendre tout votre temps pour vendre, jusqu'à obtention de conditions de vente satisfaisantes.
Il vous faudra probalement "mettre votre mouchoir dans votre poche" (et l'ego en-dessous) mais, vendre à la seule personne pour laquelle ce terrain a une valeur me semble la bonne piste.
Voilà , je vous propose de voir les choses sous cet angle :)
Cordialement
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Édité par - gloran le 06 nov. 2012 12:05:58 |
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