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salleal
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 Posté - 05 nov. 2012 : 15:43:14
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Bonjour à tous,
Comment procéder pour accéder au carnet d'entretien de l'immeuble dans lequel je viens d'acheter un appartement?
On m'a dit lors de la vente qu'il suffisait de le demander au syndic qui pouvait même nous l'emailer.
Je le réclame depuis cet été mais toujours rien.
A ceux qui ont réussi à le compulser/recevoir, comment vous y êtes vous pris?
Une copie est-elle payante et à mes frais?
Certains d'entre vous l'ont reçu par email?
Enfin, que doit exactement inclure ce fameux carnet d'entretien?
Merci d'avance de vos lumières :-)
Bonne journée!
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felix1930
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Posté - 05 nov. 2012 : 17:20:04
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le contenu du carnet d'entretien d'un immeuble en copropriété a été fixé par le décret n°2001-477 du 30 mai 2001.
2 parties possibles :
1 obligatoire , établie gratuitement par le syndic
article 3
*l'adresse de l'immeuble
* l'identité du syndic en exercice
* les références des contrats d'assurance de l'Immeuble........
article 4
*différents renseignements sur la réalisation de travaux importants....
* les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements de l'immeuble...........
*l'échéancier du pluriannuel éventuel
payant ou non voir contrat syndic
le recevoir????????? en fonction de son importance....de" son contenu notamment 'il comporte des renseignements complémentaires prévus à l'article 5 (décision en AG) fait par le syndic mais payant
vous pouvez trouver le décret précité au JO ( 3 juin 2001)
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salleal
Contributeur débutant
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 2
Posté - 06 nov. 2012 : 10:01:29
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Bonjour Felix1930 et merci de votre retour!
J'ai finalement reçu par email hier soir ce fameux carnet d'entretien de copro mis à jour hier(!), mais il n'y a quasiment rien dedans (7 pages; et moi qui ait été nommée au conseil syndical en juin dernier n'y figure pas...). Pour vous dire qu'il est mis à jour avec sérieux ;-)
Après renseignement, j'ai lu qu'il était "sage" et pertinent que ce soit le conseil syndical ou un copropriétaire impliqué qui s'en charge, car souvent les syndics font le strict minimum et toutes les interventions majeures n'y figurent pas.
Selon moi des interventions pour étanchéification de fissures infiltrantes en façade est un point important, et ceci ne figure pourtant pas dans le carnet...
Savez vous comment procéder avec le syndic pour leur proposer de remplir ce carnet conjointement et au mieux?
Merci d'avance et agréable journée à tous ! |
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Posté - 06 nov. 2012 : 20:18:01
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salleal : je vous donne le texte de loi sur le carnet d'entretien :
Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par l'article 78 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
Article 1 En savoir plus sur cet article...
Le carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée contient au moins les informations mentionnées à l'article 3 et, s'il y a lieu, celles mentionnées à l'article 4.
Article 2 En savoir plus sur cet article...
Le carnet d'entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient.
Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par chacun d'eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Le carnet d'entretien mentionne :
- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
- l'identité du syndic en exercice ;
- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
Article 4 En savoir plus sur cet article...
Le carnet d'entretien indique également :
- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
Article 5 En savoir plus sur cet article...
Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.
Tout coproprioétaire peut demander copie de ce carnet, et à ses frais.
Le CS vérifie la gestion du syndic et en particulier DOIT vérifier que le carnet d'entretien est à jour. Peu de CS vérifient ce carnet !!
VOus avez ici la liste de ce qui doit être dans le carnet d'entretien, et comme son nom l'indique, il ne concerne que l'entretien, et les travaux, plus les contrats en cours.
La liste des CS n'a pas à y figurer. Cette liste figure aux PV des AG, et tout les copros connaissent donc leur nom car ils recoivent ce PV des AG !!! Pour info, tous les PV d'AG sont collés dans un cahier depuis le début de la copropriété !!!
Vous faites erreur en disant que le CS ou un copropriétaire impliqué qui doit se charger de le remplir !!! attention, le CS n'a pas ce role, il doit controler que le syndic ai bien rempli ce carnet; il n'a aucun droit de remplir ce carnet d'entretien, et encore moins un copro. lamnda !
Le CS n'a aucun droit de se substituer au syndic, atention à cette dérive !
la personne qui vous dit que cela était plus " sage " et en plus "pertinent"ne connait pas la loi !!! attention aux fausses affirmationde certians copros ou de membres du CS !! TOUJOURS vérifier ce genre d'affirmation par les textes ! ici c'est tout à fait FAUX !
Vous êtes au CS, vous avez donc le droit de vérifier que TOUS les travaux ont bien été mentionnés dans ce carnet, MAIS rien de plus.
A bien lire et à retenir le role du Syndic et le role d'un Conseil Syndical !! Bon courage.
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Posté - 07 nov. 2012 : 08:16:41
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un carnet d'entretien conforme au décret ne contient pratiquement rien d'utile .... certains syndics proposent, moyennant finances  , dans leur contrat un "contrat d'entretien étendu", dans ce cas, il est plus interessant à la condition (importante) que le CS lors du controle des comptes au minimum vérifie que celui ci est rempli conformément au contrat.
sinon, 7 pages pour un contrat conforme au décret, c'est déjà beaucoup  .... |
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salleal
Contributeur débutant
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Posté - 07 nov. 2012 : 09:23:22
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Merci à tous les 2 pour vous retours.
Encore un long WE studieux en perspective ;-)
Mais j'apprends, j'apprends!
Je vous retrouve pour les fissures infiltrantes...  |
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felix1930
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Posté - 09 nov. 2012 : 15:22:15
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Vous pouvez très bien avoir un "document" qui regroupe tous les éléments dont un CS peut avoir besoin pour suivre (retrouver) les travaux d'entretien et de maintenance réalisés dans la copropriété depuis de nombreuses années.
Il est crée et tenu GRATUITEMENT par un membre du CS après accord en AG (Pt souvent) cela s'appelle :
le " carnet d'entretien et de maintenance " mis en place par l'ARC en 2001/2002 ( une centaine de pages) coût, à l'époque, 33,00 euros y compris frais d'envoi et classeur (ce dernier acheté sur place)
DONC -
1)document obligatoire suivant décret 2001 = le syndic mais très peu d'éléments
2)le carnet version ARC facultatif mais interessant./Nous avons ce dernier "modèle
vous pouvez retrouver sur le site de l'ARC les éléments - y compris modèle de tableau - de ce carnet d'........................................ |
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Posté - 09 nov. 2012 : 16:25:05
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felix1930 : Les membres du CS changent, et tenir à jour un tel carnet d'entretien sur du long terme tient du miracle !!! la loi oblige le syndic a tenir le carnet d'entretien, les syndics changent mais pas cette obligation.
Un autre exemple : le CS est tenu de tenir un cahier ou TOUS les avis et compte-rendus des réunions envoyés au syndic doivent être collés, comme le dit le RDC ! Notre copropriété a plus de 25 ans, je n'ai jamais vu ce cahier depuis que je suis au CS, et je n'ai jamais suivi non plus cette clause du RDC en tant que président.
De plus aucune archive n'existe des compte-rendus des réunions du CS chez le syndic. |
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Louis92
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Posté - 10 nov. 2012 : 11:24:36
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philippe388, quand un CS se donne la peine de maintenir un carnet d'entretien avec les principales interventions d'entreprises, le syndic, qui est le gestionnaire de l'immeuble, est bien content d'y trouver les infos détaillées nécessaires à sa gestion, par exemple, <<quel couvreur est déjà intervenu à tel endroit de la toiture ? >> le syndic ne trouvera pas forcément la réponse sur la facture du couvreur, laquelle facture peut être bien difficile à retrouver.
Le carnet d'entretien produit par le CS sera bel et bien classé par le syndic comme un outil de travail utile à lui, et ce, même s'il n'a pas obligation de le faire.
Quant à la continuité, si le carnet d'entretien est produit électroniquement (c'est le plus souple) :
- tous les membres du CS et le syndic en ont copie (pdf) régulièrement par courriel,
- en cas de changement de CS, on peut penser que celui qui a maintenu pendant des années le carnet aura à coeur de le transmettre à qui prend la suite (même si ce n'est pas un ami) et de le convaincre de l'intérêt à le tenir à jour,
- de plus en plus, cette copie pourra aussi être sur le site Web de la copropriété gérée par syndic (accès limité aux copropriétaires ou aux membres CS) ou gérée par quelqu'un du CS.
S'il a un réel contenu, le carnet d'entretien produit par le CS ne sera pas oublié ni perdu. Il garderait un intérêt même si son entretien était suspendu pendant quelques années.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 10 nov. 2012 12:47:44 |
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Posté - 10 nov. 2012 : 15:20:32
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Lous92 : Un carnet d'entretien tenu par les différents CS sur plusieurs années me parait totalement impossible ! de plus ce 'nest pas le role du CS, qui n'a pas à se substituer au syndic; le rôle des CS successifs est de controler la tenue du carnet d'entetien par le syndic.
Combiend e CS demande de vérifier chaque année le carnetn d'entretien de l'immeubel ?? u très très petite minorité. En 25 ans, je fus le seul président de CS a demandé à vérifier ce cernet d'entretien !
Que le CS commence par vérifier le travail du syndic concernant la tenue OBLIGATOIRE de ce carnet; avant de penser à tenir un carnet lui-même !! |
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felix1930
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Posté - 14 nov. 2012 : 14:30:57
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Philippe388,
Si vous reprenez mon message du 09.11 vous constaterez que le "fameux" carnet d'entretien et de maintenance mis en place par l'ARC est ( peut être)un outil de travail pour le CS sans que ce dernier délaisse la vérification de celui obligatoire qui est du ressort du travail ????? du syndic
citation: En 25 ans, je fus le seul président de CS a demandé à vérifier ce cernet d'entretien !
de votre ensemble....je suppose
d'autres copropriétaires le font ou peuvent le faire "ailleurs" pas besoin d'être au CS , il suffit d'un bénévole et le tour est joué
"chez nous" ce carnet est tenu et complété (photos et autre ),après avoir été crée, par la même personne en 2002; CS ou pas le principal c'est que cela soit fait voire très bien fait et que les copros soient contents
salleal semble plein de bonne volonté, il y en a sûrement d'autres, pourquoi les décourager en étant...... négatif
le carnet "ARC" n'a rien à voir avec celui du syndic; à titre personnel je regrette qu'après beaucoup de battage au départ il n'en soit plus question pas même un "entrefilet"; car celui officiel, comme l'indique rambouillet ne contient pratiquement rien d'utile,
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salleal
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Posté - 14 nov. 2012 : 15:04:00
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en effet, salleal est pleine de bonne volonté ;-) |
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Posté - 14 nov. 2012 : 16:46:50
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salleal : vous donnez beaucoup d'importance au carnet d'entretien. Il est très rarement vérifié et complet.
Les seuls documents valables sont les PV d'AG, les factures de travaux,....
Bon courage. |
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salleal
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Posté - 15 nov. 2012 : 10:16:10
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Bonjour Philippe,
Non je ne donne pas beaucoup d'importance au carnet d'entretien.
C'est juste que je viens d'aquérir un appartement et que j'ai des sinistres qui s'enchaînent (et dont certains s'apparentent davantage à des vices cachés qu'autre chose (!)) et que je tente de récupérer des informations que personne ne semble vouloir me donner (ni syndic, ni CS)!
Alors j'espérais au moins trouver des informations dans ce carnet d'entretien...
Tous les jours il se passe "qqchose" dans notre copro (ton ironique): hier soir la présidente du conseil syndical m'envoie un mail pour me demander le N° de police de notre assurance copro!!! Les bras m'en tombent!
Alors je la lui ai envoyée et j'en ai profité pour lui donner la liste des documents que le CS DOIT avoir en sa possession (liste qu'un gentil membre du forum m'a envoyée hier!) et lui ai demandé les documents qu'elle avait en sa possession, et que tout ce qui manquait il allait falloir le demander au syndic...qui ne lui répond d'ailleurs même plus à elle !
Bref chaque jour je découvre un peu plus que ce conseil syndical n'a vraiment pas fait grand chose depuis 10 ans.... et que maintenant que l'immeuble se détériore véritablement et de plus en plus, et que je commence à vouloir faire bouger les choses, il semble se réveiller de sa torpeur!
Petite question: quelle est l'étape suivante si je n'ai pas de retour du syndic dans la semaine, suite à la lettre en RAR de mise en demeure d'exécuter les travaux que je leur ai envoyée mardi?
D'avance un grand merci et une belle journée à tous! |
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Posté - 15 nov. 2012 : 18:23:00
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salleal : sans réponse du syndic, contactez votre assurance juridique pour qu'elle lance une injonction de faire par voix judiciaire.
Le syndic doit bouger car cela est de sa mission. Vous l'avez dit dans votre courrier. IL est irresponsable si il ne fait rien.
Vous avez fait bouger ce CS et sa présidente, c'est une très bonne chose. Mais il n'a strictement rien fait depuis 10 ans, malheureusement pour votre SDC et ses copros !! Mais ces mêmes copros ont élu les même membres inactifs et endormis pendant des années.
Le syndic a OBLIGATION de donner copie au CS de tous les documents concernant les comptes et la gestion du SDC. Si il ne fait pas, c'est une mise en cause de son mandat devant le tribunal.
Ce CS doit être au complet et solidaire, et demander un rendez vous en urgence avec le syndic, le mandataire gestionnaire de la copropriété. Préparez ensemble toutes les questions à poser sur cette gestion et les comptes, et en priorité ces problèmes de fissures.
Comme il a été déjà précisé, toutes ces réparations sur les parties communes seront à la charge de tous les copros. |
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salleal
Contributeur débutant
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Posté - 16 nov. 2012 : 10:38:57
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Bonjour Philippe,
Je n'avais pas de protection juridique quand le problème de fissures infiltrantes s'est déclaré.
Par contre, vous me conseillez de l'appeler maintenant dans le cadre général de "non action" du syndic? Je veux être sûre de bien comprendre.
Hier j'ai appelé l'assureur de notre copro pour savoir si mon sinistre "fissures infiltrantes" avait bien été déclaré par notre syndic (je l'ai moi-même fait le 22 octobre auprès de mon assureur), ainsi que le 2ème sinistre (béton de la façade qui s'effondre sous une de mes fenêtres sur cour), et d'après eux, aucun sinistre n'a été déclaré depuis 2010!
Je dois appeler une autre dame de l'assurance de la copro (qui paraît-il connaît mieux notre copro) tout à l'heure et qui doit me le confirmer.
Si c'est vrai, puis-je déclarer duirectement ces 2 sinistres auprès de l'assureur de la copro ou pas???
Que peut-on faire?
Hier j'ai recu l'accusé de réception de ma lettre de mise en demeure au syndic.
La présidente du syndic part 2 semaines en vacances ce WE.
Vous avez raison, je vais lui envoyer un email aujourd'hui (ainsi qu'à l'autre membre du CS) afin de prendre rdv tous ensemble avec le syndic début décembre.
J'en profiterai d'ici là pour demander la liste de tous les documents que le syndic devra nous avoir remis pour le jour du rdv.
Merci encore à vous et agréable journée! |
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Posté - 16 nov. 2012 : 14:16:42
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salleal : "Si c'est vrai, puis-je déclarer duirectement ces 2 sinistres auprès de l'assureur de la copro ou pas???"
salleal : vous n'avez pas encore bien saisi que les fissures qui sont la cause des déagts ne seront jamais pris en charge par une assurance !!
SEULS les dégats sont remoursés jamais la cause des dégats, ici ces fissure et le mauvais entretien de l'immeuble.
Les dégats causés par ces fissures sur les parties communes non entretenues par le syndicat seront remboursées par les assurances, votre assurance perso.
Les copropriétaires ne déclarent pas les dégats à l'assurance du syndicat. C'est le syndicat qui est l'assuré et pas les copros individuelement.
Il faut lire votre contrat d'assurance devotre SDC car celle-ci pourrait prendre en charge vos dégats privatifs !
Vous avez eu quelques réponses de l'assureur du syndicat sur le laxisme du syndic, c'est une chance.
salleal : le syndic ne réponds pas à votre mise en demeure et à celle du CS. Vous avez des dégats importants dus à des fissures sur els murs, parties communes du SDC et au mauvais entretien de l'immeuble.
Le syndic est le mandataire du SDC, mais le responsable du mauvais entretein et des non réparations des fissures est le syndicat.
Pour faire valoir vos droits de copropriétaires, et après cette mise en demeure resté sans réponse, vous devez saisir le TGI avec un avocat, pour exiger du syndicat qu'il répare ces fissures ,la cause de vos préjudices. C'est une injonction de faire par voix judiciaire.
Un copropriatire n'agit pas au non du syndicat mais en son nom propre ici pour des préjudices persos.
La non action du syndic est un autre débat. Il commet une faute grave en agissant ainsi. le souci en copropriété c'est que le syndic représente le syndicat pour agire en justice !!! le syndic ne va donc pas attaquer le syndic, lui-même.
Le meilleure des solutions est de changer de syndic à la prochaine AG. ET cela doit se préparer très sérieusement, et avec un CS actif et sérieux, qui connait un minimum du fonctionnement d'une copro, et d'un CS. Ce n'est pas encore votre cas !
Ne mélangez aps votre histoire de fuite dans votre lot privatif = dues à ces fissures, et tous les autres problèmes concernant votre SDC.
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