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Gédehem
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 Posté - 29 nov. 2012 : 17:21:51
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NON : l'aurorisation donnée par l'AG ne porte pas sur des "travaux" mais sur celle de réunir/fusionner 2 lots !
C'EST TOUT !
Avec une bourde monumentale : il n'est nulle part question de la modification de l'EDD/RDC, qui découle obligatoirement de cette fusion.
Car elle pour conséquence de supprimer les 2 lots existants, qui disparaissent, et de faire naitre un nouveau lot portant un autre N° et comptant le cumul des tantièmes des lots d'origine.
Cette modif de l'EDD/RDC doit être publié au fichier immobilier par acte authentique (notaire), frais à charge du bénéficiaire de la fusion.
Autrement dit, officiellement faute de cette publication, ces 2 lots ne sont toujouyrs pas réunis.
Pour le "placher/plafond" pas besoin de jurisprudence : étant par nature "commun" (voir votre RDC), vous ne pouvez le "démonter" sans y avoir été autorisé par l'AG. |
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albireo
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Posté - 29 nov. 2012 : 17:41:50
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citation: Initialement posté par Gédehem
NON : l'aurorisation donnée par l'AG ne porte pas sur des "travaux" mais sur celle de réunir/fusionner 2 lots !
C'EST TOUT !
Dans ce cas, si je convoque AG spéciale pour faire voter la vente des combles faut-il aussi que je rajoute une résolution sur l'autorisation de travaux d'isolation sur la toiture ?
Pour cette autorisation, dans la mesure où elle a déjà été sollicitée en 2011 puis-je me contenter de la majorité de l'article 26 allégée ? (2/3 des voix préentes ou représentées et non 2/3 de l'ensemble de la copro)
Et je ne peux rien entreprendre (que les combles soient annexés ou rachetés) avant d'avoir cette autorisation ?
citation:
Avec une bourde monumentale : il n'est nulle part question de la modification de l'EDD/RDC, qui découle obligatoirement de cette fusion.
Car elle pour conséquence de supprimer les 2 lots existants, qui disparaissent, et de faire naitre un nouveau lot portant un autre N° et comptant le cumul des tantièmes des lots d'origine.
Cette modif de l'EDD/RDC doit être publié au fichier immobilier par acte authentique (notaire), frais à charge du bénéficiaire de la fusion.
Autrement dit, officiellement faute de cette publication, ces 2 lots ne sont toujouyrs pas réunis.
Je ne suis pas sûr de vous suivre ici : c'est de la jonction physique des appartements (constituant chacun un lot) dont on parle, non de la réunion juridique de deux lots qui n'est pas nécesaire (un des rares points sur lequel Mr. Tartempion, le syndic et moi-même sommes d'accord!) . D'ailleurs notre copropriété contient d'autres appartements "doubles" correspondant à deux lots, cela ne pose de problème à personne et la situation n'a pas été corrigée dans la rénovation récente du RDC.
citation:
Pour le "placher/plafond" pas besoin de jurisprudence : étant par nature "commun" (voir votre RDC), vous ne pouvez le "démonter" sans y avoir été autorisé par l'AG.
Donc :
- Soit j'achète les combles et, se trouvant entre deux de mes parties privatives, la suppression des plafonds n'est pas soumise à autorisation ;
- Soit j'annexe les combles et dans ce cas il me faut une autorisation d'AG pour supprimer les plafonds (article 26 puis article 26 allégé si refus initial)
C'est bien cela ? |
Édité par - albireo le 29 nov. 2012 22:47:42 |
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Gédehem
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23
Posté - 29 nov. 2012 : 22:56:00
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Vous abordez 3 points :
Sur le 1 :
- Une autorisation de travaux privatifs sur parties communes se décide à la maj.art.25, avex éventuellement passerelle de l'art.25-1 si la résolution n'obtient pas cette maj.3art.25 mais obtient le 1/3 des voix.
- l'aliénation de parties communes (pour la vendre) se décide à la double maj.art.26. Aucune possibilité de statuer à une autre majorité.
Sur le 2
La jonction "physique" de 2 lots pour n'en faire qu'un, ici par suppression d'une cloison séparative privative (très surprenant entre 2 lots !!!!!(*)) ne nécessite aucune autorisation, puisque tout est (ou serait !) privatif.
Comme exposé plus haut le syndicat n'en a pas la compétence.
Il reste que vous avez toujours 2 lots, et qu'en cas de vente (ou autre mutation) il y aura toujouyrs 2 lots .
Autrement dit (mettons) 2 T2 et non 1 T4, ce qui risque de vous poser problème.
Sur le 3 :
Acheter ou annexer les combles ne fait pas passer le "plafond/plancher" dans les parties privatives.
Il reste "partie commune", ce qui oblige à obtenir l'autorisation de l'AG pour y percer une trémie ou éventuellement le supprimer si c'est techniquement possible sans dommage sur le gros œuvre, la solidité du bâtiment.
(*) Surprenant, car par nature les murs séparatifs de lots sont "communs". |
Édité par - Gédehem le 29 nov. 2012 22:58:49 |
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albireo
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Posté - 29 nov. 2012 : 23:15:07
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Merci pour vos commentaires, j'y vois plus clair. Une stratégie pourrait-elle alors être de convoquer une AG spéciale avec à l'odj:
- Vente des combles (article 26), en prévenant que si celle-ci est refusée je pratiquerai une annexion ce qui justifie de voter le second point dans tous les cas ;
- Autorisation de démontage des plafonds et isolation sous la toiture (article 25)
Je suppose que dans les deux cas le décompte est fait sur la clé spéciale au bâtiment B, puisque le bâtiment A n'est pas concerné.
Si je n'arrive pas à faire le plein des voix pour l'article 26, j'annexe les combles et je peux quand même procéder aux travaux en toute légalité (la majorité de l'article 25 m'est acquise sans problème).
Est-ce la bonne approche ?
Par ailleurs un point m'échappe toujours :
citation: Il reste que vous avez toujours 2 lots, et qu'en cas de vente (ou autre mutation) il y aura toujouyrs 2 lots .
Autrement dit (mettons) 2 T2 et non 1 T4, ce qui risque de vous poser problème.
En quoi est-ce un souci ? Je comprends le problème quand un lot est réparti sur deux appartements (impossibilité de vendre les deux logements séparéments), mais pas dans le cas présent où un appartement est constitué de deux lots. |
Édité par - albireo le 29 nov. 2012 23:54:25 |
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Gédehem
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25
Posté - 30 nov. 2012 : 00:01:33
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Parce qu'en copropriété on vend des lots, pas des appartements.
Demain, vous ne pouvez que vendre 2 lots formant chacun T2 ainsi qu'il résulte de l'EDD/RDC que reprendra le notaire, certainement pas un T4.
Revendiquer (annexer) un comble suppose qu'il n'y ai aucun équipement collectif dans celui-ci, type conduit de cheminée, VMC, etc, et qu'il n'y au aucune possibilité d'accès autrement que par un passage par des parties privatives, le ou les lots en dessous.
Sauf que vous avez des "chances" de vous mettre du monde à dos, en particulier pour voter la suppression en totalité du "plancher-plafond".
Quant à l'AG "spéciale" elle n'est possible que si votre RDC l'autorise.
PS : on peut aussi mettre en avant que l'isolation de la toiture assurant le 'couvert' de l'immeuble revient à isoler ce dernier. Ce sont là des travaux qui entrent dans le champ de compétence du syndicat puisqu'ils concernent les parties communes et globalement les économies d'énergie ....
Les autres sont pret à payer ?  |
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albireo
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Posté - 30 nov. 2012 : 10:03:20
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citation: Parce qu'en copropriété on vend des lots, pas des appartements.
Demain, vous ne pouvez que vendre 2 lots formant chacun T2 ainsi qu'il résulte de l'EDD/RDC que reprendra le notaire, certainement pas un T4.
Là encore je ne vous suis pas, parce que le notaire peut très bien préciser sur l'acte de vente que les deux lots vendus sont désormais réunis en un seul logement. J'ai déjà vu ce cas dans une vente et cela n'a pas causé de problème.
Mais il s'agit là d'une digression, et je propose que si on doive la poursuivre ce soit sur un autre fil de discussion.
citation:
Revendiquer (annexer) un comble suppose qu'il n'y ai aucun équipement collectif dans celui-ci, type conduit de cheminée, VMC, etc, et qu'il n'y au aucune possibilité d'accès autrement que par un passage par des parties privatives, le ou les lots en dessous.
Sauf que vous avez des "chances" de vous mettre du monde à dos, en particulier pour voter la suppression en totalité du "plancher-plafond".
C'est vrai dans le cas général. Ici, et après en avoir discuté avec eux les copros habitant l'immeuble (et qui suffisent à avoir la majorité sur l'article 25) comprennent et soutiennent ma démarche qui valorise l'immeuble (par l'isolation de la toiture), et ils sont excédés par la mainmise sur la copropriété (alors qu'il y est étranger) de Mr. Tartempion.
citation:
Quant à l'AG "spéciale" elle n'est possible que si votre RDC l'autorise.
Oui bien sûr, il l'autorise conformément à la loi, si la demande émane de copros représentant au moins 25% des tantièmes.
citation:
PS : on peut aussi mettre en avant que l'isolation de la toiture assurant le 'couvert' de l'immeuble revient à isoler ce dernier. Ce sont là des travaux qui entrent dans le champ de compétence du syndicat puisqu'ils concernent les parties communes et globalement les économies d'énergie ....
Les autres sont pret à payer ?
Bien entendu je propose de réaliser les travaux d'isolation (y compris l'isolation des combles au-dessus de la cage d'escalier qui sont, et resteront une partie commune) à mes frais exclusifs. On est bien dans le cas de travaux privatifs sur partie commune qui nécessitent une majorité selon l'article 25, non ? |
Édité par - albireo le 30 nov. 2012 10:45:15 |
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Posté - 30 nov. 2012 : 12:46:39
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je prends en cours de route le post pour y mettre mon petit grain de sel...
en ce qui concerne la vente des combles, si rien n'est commun dans ces combles elles ne sont pas à vendre, mais d'ores et déjà "attribuées" ou "utilisables" par vous en jouissance à partir du moment où vous etes le seul à pouvoir y accéder et cela sans modifier ni tantièmes, ni EDD.
Le démontage du plafond/plancher est plus subtil car il faudrait savoir s'il est expressement notifié dans le RdC comme partie commune.
Dans ce cas, il faut l'accord d'une AG.
Dans le cas contraire, ce plancher est mitoyen avec vous même des deux cotés donc vous pouvez vous l'autoriser à vous-même. 
Toutefois, quel que soit le cas, je préconiserai que vous en fassiez la demande en AG afin que personne ne puisse derrière vous le reprocher (majorité art 26).
qui peut voter : là je suis en désaccord avec vous. C'est tout le syndicat qui vote et cela pour deux raisons, il faudrait que cela soit prévu au RDC, mais surtout ce vote réservé à certains ne s'appliquent que sur les trvaux d'entretien, etc.. voir l'article suivant :
citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Donc dans votre cas de travux qi ne sont pas d'entretien, tout le monde doit voter. On oublie bien ssouvent cette "petite" restriction et je suis surpris que votre syndic n'ait pas réagi.... 
Quant à la réunion des deux lots, aucune obligation de le faire, car vous etes aussi susceptible de les reséparer dans l'avenir.... donc rien à faire pas d'EDD, pas de nouveaux tantièmes.
Pour moi votre cas est simple (si simple est un mot à utiliser en copro  ) : la totalité du syndicat doit dire si OUI ou non :
1- ils acceptent que vous remplaciez le plafond/plancher entre vos lots et les combles par des dispositifs approuvés par un Bureau d'étude/architecte qui ne nuit pas à la solidité de l'ouvrage (majorité 26)
2- ils acceptent que vous accrochiez, à vos frais, sur la charpente une isolation qui permettra à l'ensemble une économie d'énergie interessante. (majorité 26)
attention, il faut bien 2 résolutions et non une seule englobant le tout.
a votre place, je tenterai l'achat de la partie palière puisque vous etes le seul utilisateur du dernier étage, bien sur en proposant de rajouter les tantièmes correspondant à l'un de vos lots. Il faut expliquer que cette démarche conduira pour les autres à une diminution relative de leurs charges. pa le jeu des tantièmes, mais également par la réduction de l'entretien des parties communes |
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