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fgardi
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 Posté - 28 nov. 2012 : 09:26:03
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Bonjour,
L’année dernière une vente de combles a eu lieu, acte notarié en relation avec décisions en AG.
Ce rectificatif n’a pas été fait sur le RC (problème juridique pour une autre affaire).
Dans la future AG nous voudrions prévoir pour la copro, l’obligation lors d’une vente de garage, de demander aux copropriétaires si ils sont intéressés par l’achat de ce garage (suivant loi Boutin).
Peut-on dans le même additif au RC mettre: les changements de millième et ce droit de préemption ?
Si non, que peut-on faire pour diminuer les frais ?
Merci d’avance pour la réponse.
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Édité par - fgardi le 28 nov. 2012 09:27:53 |
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Gédehem
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Posté - 28 nov. 2012 : 10:47:45
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Dans la mesure où l'AG a décidé :
- la cession de parties communes
- les frais nécessaires à la modif RDC (en général mis à charge du bénéficiaire de l'acquisition) la modif du RDC aurait du être entreprise.
Un "problème juridique" dans une autre affaire n'a rien à voir.
Da,s la mesure où demain votre syndicat déciderait d'autres modifs de l'EDD/RDC, toutes les modification précédentes non enregistrée peuvent alirs l'être à cette occasion.
Il n'y a pas nécessairement réduction des frais. Voir le notaire. |
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fgardi
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 Posté - 29 nov. 2012 : 09:04:07
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Merci pour la réponse.
Le problème juridique vient d'un copropriétaire d'un garage seul, qui se réveille sur ces millièmes(qui n'ont pas changés).
Il a assigné le syndic au sujet du PV de l'AG, donc le syndic attend le jugement pour régulariser auprès des hypothèques la vente des combles.
Par contre cet additif de droit de préemption, pour le mettre sur le RDC doit passer par un notaire ?
Si oui, il vaudrait peut-être mieux que la forme soit faite par lui pour la mettre dans la convocation de l'AG ?
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JPM
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Posté - 29 nov. 2012 : 10:46:29
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Quand il y a lie d'envisager des modifications au règlement de copropriété, le bon sens élémentaire commande de consulter le notaire.
On peut aller jusqu'à lui demander de corriger ou établir un projet de résolution.
Il prend des frais la dessus. Cela coûte moins cher que les conséquences d'une erreur.
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nefer
Modérateur
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Posté - 29 nov. 2012 : 11:09:08
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citation: Initialement posté par JPM
Quand il y a lie d'envisager des modifications au règlement de copropriété, le bon sens élémentaire commande de consulter le notaire.
On peut aller jusqu'à lui demander de corriger ou établir un projet de résolution.
Il prend des frais la dessus. Cela coûte moins cher que les conséquences d'une erreur.
d'autant plus que si la résolution votée n'est pas juridiquement conforme le notaire refusera de faire enregistrer l'acte |
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fgardi
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Posté - 29 nov. 2012 : 21:40:10
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Merci pour ces conseils.
Je contact le syndic pour rapprochement avec le notaire.
Bonne soirée.
Fgardi |
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fgardi
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:33:21
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Bonjour tout le monde,
Petite question sur l'article 24 et 26(je suis vraiment novice en la matière).
Pour le droit de préemption nous avons eu une estimation du notaire pour préparation et enregistrement de cet additif de l’ordre de 1000 euros.
Le syndic a inscrit ce projet sur la prochaine AG et indique qu’il sera voté à la double majorité.(deux-tiers et nombre de têtes)
J’ai besoin d’éclaircissement sur le nombre de tête.
Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés,
Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
Je vois que pour l’article 24 on parle de présents ou représentés
Par exemple 1 copropriétaire présent avec 3 pouvoirs , l’ensemble disons 400/1000
2 copros présents représentant 50/1000 .
Une décision est prise le premier pour, les 2 autres contre : 400/1000 pour, 100/1000 contre
Dans ce cas la décision sera prise ?
Pour l’article 26 on ne parle pas de représentés.
Par exemple :
3 copros sont présents avec des pouvoirs représentent au total 800 /1000.
6 copros de garage sont présents représentant 6x5 = 30/1000
Le droit de préemption est accepté par les 3 et refusé par les 6
Est-ce que cette demande est rejetée ?
Merci pour la réponse.
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:59:25
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la réponse est très simple 
toute clause du RdC instaurant un droit de préemption est ILLICITE !!!!!
donc aucune majorité possible ....
le notaire est en retard d'une guerre, voire de 2 ..... mais il est vrai qu'il faut qu'un juge confirme le caractère illicite. Si le proprio concerné est CONTRE vous allez au devant de désillusions : PRUDENCE
citation: Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
exception : les places de stationnement et sauf si elles ne sont pas associées à un appartement.... et encore au profit d'un autre copro et non du syndicat.
dites nous en un peu plus |
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Posté - 20 déc. 2012 : 09:06:13
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fgardi :
. la majorité à l'article 24 se calcule sur le nembre des tantièmes des présents OU représentés et non sur la totalité des tantièmes.
Par exemple : 20 copros dans votre résidence pour 1000/1000 èmes, à votre AG 12 présents ou représentés représentant 600/1000èmes la majorité à atteindre est de 301/600 èmes Ce n'est pas la majorité sur l'ensemble des tantièmes 1000/1000 èmes, mais que sur les tantièmes des présents ou représentés soit sur 600/600 èmes.
. article 25 : la majorité à atteindre est de 501/1000 èmes des présents OU représentés, c'est à dire sur le total des tantièmes 1000/1000 èmes
. erticle 26 : la double majorité à atteindre est 667/1000 èmes pour 11 copros présents OU représentés.
On ne peut pas répondre à votre exemple à l'article 26. NOus ne connaissons pas le nbre total de copropriétaires dans votre résidence pour calculer le nbre de copro nécessaire à cette double majorité. Cette majorité est la moitié des copors + 1, et les 667/1000 èmes. |
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Posté - 20 déc. 2012 : 09:19:39
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excusez moi j'ai répondu trop vite je pensais que vous aviez un nouveau sujet :
La majorité 24, c'est la majorité des présents et représentés exprimés. Dans votre exemple, 500/1000 sont présent et représentés ; tous s'expriment. la majorité est acquise dès 250,0001/1000. Ce qui est le cas.
La majorité 26, c'est 2 conditions :
* la moitié +1 en nombre de TOUS les copros (on ne sait pas dans votre cas)
* cette moitié doit totaliser au moins 667/1000
Dans votre exemple, la résolution n'est pas acceptée (même si on ne connait pas le nombre total de copros) car le nombre de CONTRE (les garages) est supérieur au nombre de POUR et cela même si le nombre de voix POUR est supérieur au 2/3.
L'une des deux conditions n'est pas respectée.
NB : et c'est mieux, car en cas d'acceptation des résolutions les CONTRE peuvent se retourner vers le TGI pour faire annuler au motif : c'est modification doit se faire à l'unanimité.
En effet, la loi SRU de 2009 dit que l'on peut trouver cette clause dans un RdC, elle ne dit pas que l'on peut la rajouter (sauf à l'unanimité).... et il faut qu'il y ait eu un PC délivré suivant un PLU !
citation: Article 8-1
Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Cet article a été rajouté car comme je le disais dans mon post précédent une clause de préemption en copro est illicite sauf dans ce cas là , depuis 2009 sinon les textes auraient été en contradiction.... |
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fgardi
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Posté - 20 déc. 2012 : 10:03:59
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Merci pour les réponses.
Je viens de faire le décompte.
Nous avons 23 lots détenus par 18 copropriétaires(dont 8 lots de garage).
Nous avons 6 copropriétaires de garages qui pourraient venir car ils seront contre cette décision et pourtant ils ne viennent jamais au réunion .
Ces 6 copropriétaires sont âgés et peut-être que 3 viendront. Dans ce cas mettons 4 copro présents(avec des pouvoirs) sont pour avec > 666/1000 et 3 présents sont contre (avec des pouvoir pour les 3 autres) = 30/1000. C'est adopté ?
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Posté - 20 déc. 2012 : 11:02:38
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citation: Dans ce cas mettons 4 copros présents(avec des pouvoirs) sont pour avec > 666/1000 et 3 présents sont contre (avec des pouvoir pour les 3 autres) = 30/1000.
majorité 24 : 666 POUR et 30 CONTRE : a cette majorité la résolution est adoptée.
majorité 26 : il faut que
* 10 copros (la moitié +1) votent POUR mais vous ne nous dites pas combien de copros sont présents et/ou représentés et votent POUR, vous parlez seulement de pouvoirs.... 
* ces 10 copros représentent 667/1000, or vous nous dites que 666 votent POUR, donc la résolution n'est pas adoptée (au moins les 2/tiers des voix ), il manque 1 voix pour cette condition.....
Mais les deux conditions doivent être respectées |
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fgardi
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Posté - 20 déc. 2012 : 13:15:39
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Désolé quand j'ai indiqué > 666/1000 je voulais dire plus grand que 666/1000.
Il faut donc compter 18 copro/2 = 9+1
Donc il faut qu'il y ai par exemple 4 copro avec 6 pouvoirs complémentaires.
Tout en sachant que chaque présents ne peut pas avoir plus de 3 pouvoirs chaque, donc avec 2 présents celà ne marcherait plus ?
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Posté - 20 déc. 2012 : 13:49:34
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cela marcherait en nombre avec 2 copros possédant plus 3 mandats à condition que la totalité de ses voix ne dépasse pas 5%....
article 22 :
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat.
mais il est peu probable que dans ce cas les 2/3 des voix au moins soient atteints...
c'est simple la copro, hein ! |
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fgardi
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Posté - 20 déc. 2012 : 15:34:31
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Donc si je comprends bien, un mandataire ou copropriétaire peut avoir 3 pouvoirs avec les tantièmes correspondants.
Exemple: mandataire pour un copro 100/1000+3x100 donc total 400/1000, par contre si ce mandataire ou copro a 4 pouvoirs ça ne peut pas dépasser 50/1000 ???
Ben pour être simple  |
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Posté - 20 déc. 2012 : 17:45:15
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