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trendy31
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Posté - 19 déc. 2012 :  12:54:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous sommes en train de préparer le remplacement de notre système de production d'ECS électrique collectif qui commence à être franchement vétuste. Deux alternatives s'offrent à nous :
- un système collectif plus moderne et éventuellement mieux adapté à notre consommation
- le passage à la production individuelle par installation de cumulus dans les appartements

Je m'intéresse plus particulièrement aux règles de majorité à mettre en œuvre pour le vote des résolutions dans ces 2 cas de figure. Pouvez-vous me confirmer que :
- pour installer un nouveau système collectif à la place de l'ancien, c'est l'article 24 qui s'applique au titre des travaux de réfection, de restauration ou de remplacement d’éléments d'équipements communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté
- pour mettre en place des systèmes individuels, on peut, pour contourner l'unanimité impossible à obtenir, recourir à l'article 26 au titre des travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, équipements ou services collectifs

Plus compliqué encore, la mise en œuvre concrète de la chose. Notre copropriété comporte 3 bâtiments dotés chacun d'une chaufferie tandis que le règlement inclut outre la grille de millièmes généraux 3 grilles de millièmes spécifiques aux 3 bâtiments. Dans ces conditions, comment s'effectue le vote ? En particulier, quel rôle ont à jouer les personnes propriétaires uniquement d'un parking ou d'un cellier au sous-sol qui détiennent quelques millièmes dans la grille générale mais aucun dans les grilles bâtiments ?


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Édité par - trendy31 le 19 déc. 2012 12:58:12


rambouillet
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 1 Posté - 19 déc. 2012 :  14:09:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
effectivement, le remplacement du dispositif actuel d'ECS par un autre dispositif collectif, ne nécessite qu'une majorité à l'article 24.

Par contre, s'il y a remplacement du dispositif collectif par des dispositifs individuels, vous touchez aux modalités de jouissance des parties privatives de chacun et dans ce cas, il faut l'unanimité....

article 26 :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."


En ce qui concerne les votes, on suppose que vous avez lu le RdC et que dans les 3 grilles de millièmes spécifiques aux 3 batiments, se trouvent production et consommation d'ECS (à vérifier).
Le cas est un peu complexe :
* soit vous remplacez le dispositif collectif par un autre dispositif collectif et dans ce cas, c'est le dernier alinéa de l'article 24 qui s'applique :
citation:
article 24

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

Et dans ce cas, votent tous les proprios qui bénéficient de l'ECS et seulement ceux ci, donc 3 votes (1 par bâtiment). Il faut lire très en détail le RdC.
* soit vous remplacez le dispositif collectif par des dispositifs individuels et dans ce cas c'est l’unanimité de TOUS les copros (inclus cellier et sous-sol).

trendy31
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 déc. 2012 :  15:36:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Rambouillet. Je vais vérifier notre règlement pour savoir ce qu'il en est de l'usage des grilles bâtiment.

Votre réponse concernant le remplacement "à l'identique" m'interpelle quand même car si chaque bâtiment vote individuellement, que se passera-t-il si les opinions des différents bâtiments divergent quant au choix du prestataire ?

Quant au passage en systèmes individuels, j'ai trouvé un arrêt de la Cour de Cassation qui tend à démontrer le contraire de ce que vous dites : http://www.leparticulier.fr/jcms/p1...e-collective. Le site UI lui-même ne semble pas partager votre avis si on en croit le dossier consacré à l'ECS solaire (http://www.universimmo.com/accueil/...ollectif.asp) dont je cite un extrait :

citation:
Les travaux sur le système de chauffage et la production d'eau chaude collectifs impliquant la transformation de l'installation et la mise en place d'équipements radicalement nouveaux ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien, et relèvent en conséquence de la majorité requise pour les "améliorations", à savoir celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais une disposition dérogatoire de la loi autorise l'assemblée des copropriétaires à les décider à la majorité de l'article 25 s'ils visent à réaliser des économies d'énergie, et que ces économies permettent d'amortir le coût des travaux sur une période inférieure à dix ans. À noter que le projet de loi Grenelle 2 qui va arriver en discussion au Parlement prévoit de supprimer cette limitation fondée sur la durée d'amortissement…


Enfin, concernant l'application même de la règle d'unanimité telle que vous l'envisagez, comment est-il possible que les propriétaires qui n'ont qu'un parking ou un garage et donc ne bénéficient pas du système de production d'ECS collectif ni ne contribuent à son entretien puissent prendre part à une décision relative à sa suppression ? Ça me paraît complètement contradictoire à votre citation de l'article 24.


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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 19 déc. 2012 15:42:22

Gédehem
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 déc. 2012 :  16:08:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il a été jugé que la substitution d'une service collectif type chauffage ou ECS par un système individuel est considéré comme "amélioration", donc décidée à la maj.art.26, cette individualisation n'apportant aucune modification dans la jouissance des lots, au contraire, puisque l'installation commune d'origine est vétuste.

Pour les "3 grilles spécifiquent à chaque bâtimenty", de quoi s'agit-il ?
La production d'ECS est "service collectif" : ce service a t-il une grille spécifique par bâtiment ?
Selon L.art.24 dern.alinea, si votre RDC ne prévoit pas un vote "par bâtiment" et uniquement pas ceux concernés, tous les copropriétaires votent.

Il ne faut pas confondre "droit de vote" reconnu à tous sauf clause particulière du RDC et "répartition des charges" selon le RDC

Édité par - Gédehem le 19 déc. 2012 16:23:41

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 déc. 2012 :  16:55:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
trendy, j'attire votre attention sur le fait qu'un jugement voulant être utilisé en jurisprudence doit pouvoir s'en rapprocher sinon il va être blaquebouler sans retenue et qu'en aucun cas, quelqu'un peut s'en prévaloir pour décider. On a trop tendance à utiliser à tort et à travers la jurisprudence (que devriendrait les avocats.... )

Certes ce jugement de cassation est intéressant mais dans le libellé des attendus des juges, et il ressort des textes ainsi écrits, qu'il y a beaucoup de cause dont une importante (à mon avis) :" l'installation d'origine n'est plus en état de fournir l'eau chaude nécessaire à l'ensemble des logements".

Il n'en reste pas moins que cette suppression passe par l'unanimité d'après les textes, le syndicat ne peut pas déclarer : j'applique la jurisprudence ce serait trop facile ; c'est ensuite au juge de dire si cette jurisprudence s'adapte à votre cas.
Donc si le vote a lieu à l'article 26 (personnellement que je trouve mieux, car l'unanimité est une aberration pour ces cas là ), vous pouvez vous retrouver face à un proprio qui contestera, ira au TGI et il faudra attendre (pile ou face).

L'important dans cette histoire est de trouver la bonne solution avec les risques associés. Il faut peut-être aussi tirer parti de ce jugement pour faire une présentation à l'AG qui réduira au minimum le risque de se faire blaquebouler par un juge. Il ne faut pas inverser les choses.

Autre élément important, c'est la connaissance de son syndicat et de ses collègues copros qui permet ou non de prendre certains risques...

trendy31
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 déc. 2012 :  17:23:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet,

Pour rebondir sur votre dernière réponse, "(notre) installation d'origine n'est presque plus en état de fournir l'eau chaude nécessaire à l'ensemble des logements". Elle date de la construction de la résidence, soit un peu plus de 20 ans, et sur les 3 ballons électriques situés dans chacune des 3 chaufferies, un seul est à ce jour en état de fonctionnement. Donc dès qu'il y aura une panne sérieuse sur l'un d'entre eux, c'est tout le bâtiment correspondant qui sera privé d'eau chaude.

Le prestataire en charge de la maintenance nous claque dans les doigts après avoir fait du travail de cochon au cours des dernières années et les éventuels remplaçants contactés à ce jour sont très réservés sur la survie de l'installation au delà d'une année (mais on peut les comprendre, sinon ils ne pourraient rien nous vendre ).

Je pense donc que nous avons de bons arguments pour une application de l'article 26. Ensuite, comme vous dites, tout est question de présentation à l'assemblée. A quand une rubrique "De l'art et de la manière" sur le forum ?

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rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 déc. 2012 :  17:44:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut vous appuyer sur les attendus de ce jugement pour bâtir un dossier à JOINDRE à la convocation ; vous remarquerez entre autres le rapport d'un ingénieur, etc...

et il faut bien joindre, car l'un des contestataires potentiels peut-être un absent et il aurait beau jeu de dire : mais tout ceci n'a pas été présenté dans la convoc ; certes un avocat pourrait répondre, mais l'AG est le lieu de débat, etc... un juge pourrait aller dans le sens de ce "défaillant" : il n'a pas eu les infos pour être éventuellement présent

Gédehem
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 déc. 2012 :  19:34:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas tant les arrets rendus sur des points quasi identiques qui sont interessant à mettre en avant. C'est la volonté du législateur affichée partout de réduire les consommations d'énergie, qui passe entre autres moyens par l'individualisation des consommations.
Ceci vaut pour le chauffage collectif, pour l'eau froide (la maj.nécessaire à la pose de compteurs a été abaissée), et ici aussi pour l'individualisation de l'eau chaude.
On sait que la pose de compteurs de calories (chauffage eau) se décide à la maj.art.25.

L'individualisation des contrats de fourniture d'eau va dans le même sens : art.26 et non unanimité.

Le juge est "souple" dans son appréciation des modalités de jouissance des lots pour ce qui concerne les services collectifs. On le sait pour la suppression d'un service collectif et son remplacement par un service de substitition assurant le même service antérieur.
Cas du concierge !
Cette position découle de l'amélioration des techniques, de la création de techniques nouvelles.

Il est admis depuis longtemps que la suppression du chauffage collectif et son remplacement par un chauffage individuel se décide à la maj.art.26 (très nombreux arrets depuis 1983 !).

Il ne fait aucun doute que l'individualisation de l'ECS collective "électrique" en raison d'une chaufferie (ballons) vétustes, defectueux, et sans doute gourmands en énergie représente bien une "amélioration" qui se décide à la maj.art.26.


trendy31
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 20 déc. 2012 :  12:43:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gedehem et Rambouillet pour vos retours.

J'ai vérifié notre règlement :
- concernant l'entretien et le remplacement éventuels des chaufferies, il est très clair et indique que ce sont des charges imputables à chacun des bâtiments selon la grille de millièmes qui lui est propre

- concernant les majorités de vote en assemblée, le paragraphe correspondant est très basique et ne mentionne aucune règle spécifique. Donc, si je reprends vos conclusions, le passage à des installations de production d'ECS individuelles nécessite le votre de tous les copropriétaires... y compris ceux qui n'ont que de l'eau froide ou même pas d'eau du tout !!! De là à trainer ces derniers de force à l'assemblée, il n'y a qu'un pas

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rambouillet
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 20 déc. 2012 :  13:52:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
concernant les majorités de vote en assemblée, le paragraphe correspondant est très basique et ne mentionne aucune règle spécifique. Donc, si je reprends vos conclusions, le passage à des installations de production d'ECS individuelles nécessite le votre de tous les copropriétaires...


non pas le vote de TOUS les copros si vous choisissez la majorité 26, mais un vote POUR d'au moins la moitié +1 des copros représentant au moins les 2/3 des voix.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 20 déc. 2012 :  15:57:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce que voulez dire Trendy, compte tenu de l'absence de clause RDC spécialisant le vote, c'est que le calcul de la majorité se fait sur la base de tous les copriétaires sur la totalité des tantièmes.

C'est sur cette base que se calculent les maj.art.25 ou 26.

trendy31
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 20 déc. 2012 :  16:14:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, vous avez tout à fait raison Rambouillet !

Et félicitations à Gedehem pour sa capacité à lire dans mes pensées
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Gédehem
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 20 déc. 2012 :  16:18:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est la proximité de la fin du monde qui a entrainé il y a peu chez moi le développement de cette capacité ....

Evitez donc jusqu'à demain d'avoir de 'mauvaises pensées".....

Édité par - Gédehem le 20 déc. 2012 16:20:07
 
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