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PROSPER83
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21
 Posté - 10 janv. 2013 : 11:55:10
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prosper je pense que vous faites erreur sur plusieurs points :
Et moi, cher Rambouillet, je ne suis pas d'accord avec vous :
1- il n'y a aucune obligation (ou texte ) à repasser en AG un contrat à partir du moment où il répond aux limites fixées lors d'une précédente AG qui aurait déclenché le contrat initial. On retrouve ce même principe dans l'emploi d'un concierge par exemple.
Vous prenez l'exemple de l'ascenseur : si l'AG initial a choisi le contrat étendu, il suffit au syndic de souscrire de nouveau à un contrat étendu (dans les limites financières prévues au budget)
- Le principe de l'autonomie des assemblées générales est affirmée depuis des lustres par la Cour de justice suprême de notre pays. Chaque assemblée peut donc décider de changer de contrat quand bon lui semble.
- Cette même Cour suprême qui par son arrêt du 30 mai a rappelé à tous les prestataires intervenants dans une copropriété que l'assemblée générale était la seule décisionnaire pour tous contrats souscrits au nom du Syndicat des copropriétaires.
Il serait donc intéressant de savoir, selon vous, de quel type de contrat la Cour parle t'elle?
- L'emploi d'un concierge est imposé par le règlement de copropriété que le syndic a pour obligation d'appliquer. Il est aussi soumis aux dispositions du Code du travail et de la convention collective nationale des gardiens et concierges, dispositions qui ne sont ni négociables ni modifiables par qui que se soit, AG comme syndic. Il est aussi soumis aux dispositions de l'art.31 du Décret du 17 mars 1967 qui fixent notamment les pouvoirs du syndic et du SDC sans qu'une AG ait donc à se prononcer.
- Un contrat bilatéral (type légal de contrat utilisé en copropriété) est un document engageant pour un temps donné des parties (soit en l'occurrence un SDC et un prestataire) en fixant, outre les conditions financières, des conditions d'exécution s'imposant réciproquement à chacune des parties qui doivent y adhérer.
Pour la jurisprudence, en copropriété l'accord implicite n'existe pas - Pas plus que les dispositions d'un contrat de syndic souscrit avec le SDC ne sont opposables à un copropriétaire pris individuellement, un SDC ne peut pas non plus imposer à un copropriétaire de respecter les dispositions d'un contrat quel qu'il soit qui n'a pas été présenté à une assemblée générale et dont le SDC ne peut se prétendre en être le signataire. Le fait donc que ce copropriétaire ait payé sa quote-part dans le cadre des charges prévisionnelles annuelles votées par l'assemblée comme le lui impose l'art.10 de la loi du 10 juillet 1967 ne présume en rien son accord pour les dispositions liées à un contrat qu'il n'a pu ni approuver ni contester pour n'avoir pas été précisément soumis et accepté par une assemblée générale et l'autorise donc à obtenir une réparation du préjudice estimé pendant une durée de dix ans.
- Un budget prévisionnel ne fixe qu'un montant global par poste pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeubles. Il n'en précise pas les dispositions et obligations liées à ces dépenses.
Art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965: Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel
Art. 45 du décret du 17 mars 1967: Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
Cela ne veux absolument pas dire que dans le cas notamment des ascenseurs, le syndic pourrait ainsi conclure et/ou reconduire des contrats de maintenance de plusieurs milliers d'euros, sur plusieurs années, et aussi faire exécuter les contrôles techniques quinquennaux obligatoires sans avoir à solliciter l'accord d'une AG et sans engager une mise en concurrence.
Car pas plus dans la loi du 10 juillet 1965 que dans le décret du 17 mars 1967, il n'est stipulé que les dispositions contenues dans les contrats de maintenance, sous prétexte que le montant de ces derniers serait inclus dans le budget prévisionnel, ne devraient pas être soumises à l'approbation d'une assemblée générale.
2- la somme minimum de mise en concurrence peut être supérieur au contrat. Et le texte ne dit pas que c'est à une AG de choisir, il dit seulement que le syndic a organisé et mis en oeuvre la mise en concurrence (sans pour autant être obligé d'obtenir plusieurs devis)
Décidément nous ne lisons pas les textes de la même manière :
Art. 21 loi du 17 juillet 1965 : L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 .../... arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Le texte ne dit pas que le syndic a organisé et mis en œuvre la mise en concurrence, il lui impose de le faire. Par ailleurs je suis curieux de savoir comment il est possible d'engager une mise en concurrence sans réunir plusieurs devis ?
Et dès lors qu'une mise en concurrence pour le choix d'un contrat a été organisée sur la base de cette décision d'AG, s'applique alors l'art. 11/3° du décret du 17 mars 1967 : Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
enfin, à supposer qu'un syndicat puisse dénoncer un contrat souscrit de cette façon, c'est de toute façon le syndicat qui serait éventuellement condamné par un tribunal saisi par le fournisseur et non le syndic. Il faudrait ensuite que le syndicat se retourne contre le syndic dont il aura changé bien sur entre temps...
Faux.
L'arrêt de la Cour de cassation est suffisamment clair. Il a toujours appartenu à chaque prestataire de savoir qu'il ne pouvait conclure un contrat avec un syndic sans préalablement s'assurer que celui-ci reposait bien sur une décision d'assemblée générale. Qu'en conséquence, il ne pourra s'en prendre qu'à lui même pour avoir négligé cette obligation et même pas au syndic et encore moins au SDC qui lui n'a rien signé du tout.
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JPM
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Posté - 10 janv. 2013 : 14:13:03
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Cher Prosper vous romancez sur l'arrêt du 30 mai 2012 !
On lit dans cet arrêt : citation: que la société Sagim n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que ceux-ci ne relevaient pas de l’administration courante et n’avaient pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,
Ce qui veut clairement dire que le syndic peut souscrire les contrats relevant de l'administration courante ou ceux qui ont pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Ce n'était pas le cas en l'espèce qui traitait de contrats de longue durée.
Cet arrêt, je le répète, se borne à confirmer la jurisprudence habituelle de la Cour de cassation , suivie par la très grande majorité des juridictions du fond, dont le TGI de Toulon.
Vous écrivez aussi : citation: Chaque assemblée peut donc décider de changer de contrat quand bon lui semble.
C'est bien sur inexact ! Quand le syndicat est régulièrement engagé à l'égard d'un cocontractant, il doit respecter les termes du contrat, sans pouvoir le résilier à sa guise.
L'important dans cette discussion est une autre affirmation de la Cour de cassation : citation: la Cour d'appel a pu retenir qu’il incombait à la société Alarm’veille de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision
Elle impose au prestataire de service de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats !!!
Il va falloir méditer la dessus 
D'abord à propos de l'ouverture d'un compte séparé ou d'un sous compte au nom du syndicat. Même obligation pour le banquier.
Jusqu'à présent une telle obligation n'a été proclamée qu'à propos de la souscription d'un emprunt au nom du syndicat.
L'affirmation est, dans l'arrêt, à la mesure du contrat n° 1664 qui avait été souscrit pour une durée de quinze ans renouvelable par périodes de cinq ans. Mais il est bien évident que l'on pourra se trouver dans des situations assez cocasses ... ou gênantes si l'on préfère.
Dans certains cas, le prestataire de service pourra faire appel à son avocat pour apprécier si le syndic a bien été autorisé, et même si l'assemblée a été régulièrement convoquée, si le président a été régulièrement désigné et si le procès verbal a bien été signé avant la clôture de la séance.
A mon avis il faudra aussi que le syndic puisse justifier que son mandat est toujours en cours, qu'il n'a pas fait l'objet d'une révocation récente.
D'ici à ce que le prestataire fasse contresigner la commande par tous les copropriétaires, il n'y a pas loin.
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PROSPER83
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23
Posté - 10 janv. 2013 : 14:51:40
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Bonjour JPM.
Je vous ferez remarquer que votre conclusion "Mais une autre difficulté est qu'il n'est pas souhaitable de verrouiller l'accès aux marchés publics" (post du 22/12) est inapropriée dans la mesure ou une copropriété ne dépend en rien des rêgles des marchés publics mais des usages propres aux marchés privés (pour lesquels hélas il n'existe pas, ou peu, de réglementation).
Par ailleurs, votre post de ce jour "Je crois surtout que Prosper 83 a mal lu les réponses. Il est bien clair que le syndic ne peut pas souscrire des contrats longs sans autorisation de l'assemblée. En ce sens l'arrêt de 2012 n'a rien d'extraordinaire. Il est ." me laisse pantois !
1/ Si moi j'ai mal lu les réponses (au fait lesquelles en particulier), tous les intervants sur ce fil, dont Rambouillet au vu de son dernier post, les ont aussi mal lues car sinon comment expliquez-vous toutes les affirmations soutenant que le syndic pouvez absolument se passer de l'accord d'une AG concernant des contrats de maintenance ?
2/ Pour la Cour de casstion, il n'y a pas plus de contrat long, moyen ou court. Il n'a que des contrats souscrits entre des prestataires et le syndic au nom du SDC avec l'accord d'une Ag et ceux qui ne l'ont pas été et qui sont donc illégaux.
3/ Cet arrêt selon vous n'aurait rien d'extrordinaire et il ne serait dans le droit fil d'une jurisprudence constante ! Mais alors, pourquoi avoir continué à palabrer et polémiquer sans fin à longueur de forum sur le fait que le syndic etc... au lieu d'y mettre un terme définitif en reproduisant les conclusions de cet arrêt ?
Et d'abord, à quel moment, sur ce forum ou sur un autre, les conséquences de cet arrêt et donc, puisqu'il serait dans le fil d'une jurisprudence constante, ceux qui l'ont précédés ont ils été évoqués ?.
4/ Dans l'analyse des conséquences de cet arrêt vous faites la même confusion que les autres en imputant la responsabilité au syndic. Or, ce n'est pas du tout le cas. La responsabilité de l'invalidité du contrat est attribuée au prestataire qui ne peut ignorer qu'il a toujours eu l'obligation de vérifier qu'une AG a bien validé le contrat qu'il s'apprête à conclure et qu'il ne peut absolument pas se réfugier derrière la théorie du mandat apparent.
Ainsi, de l'avis de personnes bien informées en la matière, cet arrêt est bien une véritable bombe nucléaire à l'encontre des prestaires indélicats.
Cette distinction dans les responsabilités est des plus importantes pour le SDC puisqu'il lui suffit simplement pour dénoncer ce contrat auprès du prestataire en mettant celui-ci en demeure de fournir la décison d'AG sur laquelle il s'est appuyée pour conclure le contrat avec le syndic au nom du SDC.
Libre ensuite à ce prestataire d'assigner le SDC s''il est assez stupide pour le faire et s'exposer ainsi à lui payer des dommages et intérêts.
Quant au syndic, le prestaitire en ayant failli à ses obligations ne pourra guère faire valoir qu'il a été abusé, mais ça ce n'est plus l'affaire du SDC.
Il appartiendra ensuite au SDC de savoir comment traiter le cas de son syndic.
A noter que cette bombe nucléaire contre les prestaires fait suite à une autre lancée par l'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2011 (pourvoi n°10-30645) confirmant que les SDC étaient bien des consomateurs non professionnels et qu'à ce titre ils pouvaient donc se revenddiquer de la loi du 3 janvier 2008, dite loi CHATEL" et notamment de l'article L136-1 du Code de la consommation relative à la reconduction des contrats.
Charge donc à chaque SDC et conseil syndical de savoir tirer profit de ces 2 arrêts.
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Posté - 10 janv. 2013 : 14:52:33
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prosper : "Elle impose au prestataire de service de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats !!!"
OUh la !!! ou avez vous cherché cela !!! donnez nous donc un texte de loi dans ce sens, ou copie d'un jugement.
Le syndic est le MANDATAIRE du SDC !!! L'AG décide de voeter un budget de 4000 € pour l'assurance du syndicat. Le syndic dans cette limite peut continuer avec l'assureur en renouvellement son contrat, ou d'en chosir un autre dans cette limite budgétaire. L'idéal est de le faire en concertation avec le CS !!
Prosper :" Le principe de l'autonomie des assemblées générales est affirmée depuis des lustres par la Cour de justice suprême de notre pays. Chaque assemblée peut donc décider de changer de contrat quand bon lui semble."
Ce principe de " l'autonomie des AG " ne veur rien dire !!! L'AG est la SEULE décisionnaire, un point c'est tout !!!, elle vote donc un budget de fonctionnement courant que devra respecter le syndic.
Un syndicat de copropriétaire ne change pas de contrat quand bon lui semble !!! |
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JPM
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25
Posté - 10 janv. 2013 : 15:15:05
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De Prosper 83 : citation: 2/ Pour la Cour de casstion, il n'y a pas plus de contrat long, moyen ou court. Il n'a que des contrats souscrits entre des prestataires et le syndic au nom du SDC avec l'accord d'une Ag et ceux qui ne l'ont pas été et qui sont donc illégaux.
Cela est totalement inexact.
Les contrats courts sont les contrats d'administration courante visés par l'arrêt.
Pour les contrats d'assurance, il faut y réfléchir à deux fois car le contenu de la police ne peut être déterminé qu'avec l'accord des copropriétaires.
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 15:38:18
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"Il serait donc intéressant de savoir, selon vous, de quel type de contrat la Cour parle t'elle ? "
Prosper fait une confusion habituelle dans ce type d'affaire, faute de bien saisir ce dont il s'agit dans tel arret.
Dans l'arret cité, la contestation portait sur un contrat de télésurveillance qui, sauf précision du juge, ne relève pas du tout de la gestion courante d'une copropriété. C'est un service ou un équipement "de confort", nécessaire ou non.
Il n'entre pas dans la gestion courante, ce que relève la Cour (ce qu'il faut bien lire ainsi que le précide JPM !)
De ce fait, sa souscription ou son renouvellement doit passer par l'AG.
S'agissant du contrat d'assurance du syndicat, ou comme ici un contrat de maintenance ascenseur, ils entrent dans les prérogatives du syndic ains que cela lui est imposé par L.art.18 au titre de la conservation, de la garde de l'entretien de l'immeuble.
S'agissant spécifiquement de la reconduction d'un de ces contrats nécessaires au syndicat, pas de passage par l'AG si leurs conditions et leurs chiffrage sont similaires.
Sauf que dans le cas exposé initialement par Zaroc, le contrat est substentiellement modifié, d'où son passage obligatoire devant l'AG.
Avec un ajout sur ce que relève JPM :
"La vraie question est de déterminer les pouvoirs du syndic pour résilier un contrat en cours."
A priori, s'ils doivent pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, ils n'ont pas pouvoir de résilier un contrat en cours qui jusque là donnait satisfaction au syndicat.
S'il souhaite résilier il doit préalablement présenter une autre proposition de remplacement. |
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PROSPER83
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27
 Posté - 10 janv. 2013 : 18:33:23
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Bonsoir à vous tous.
Je me recite :
Le principe de l'autonomie des assemblées générales est affirmée depuis des lustres par la Cour de justice suprême de notre pays. Chaque assemblée peut donc décider de changer de contrat quand bon lui semble.
Je comprends vos réactions car je me suis mal exprimé. J'ai voulu répondre à Rambouillet que le fait qu'une assemblée ait validé un jour un type de contrat n'indiquait pas pour autant que le syndic pouvait s'appuyer à perpétuité sur cette décision et que toute assemblée pouvait donc ultérieurement décider un autre type de contrat ou de prestataire, en respectant bien évidemment les clauses d'annulation du contrat en cours.
"Ce qui veut clairement dire que le syndic peut souscrire les contrats relevant de l'administration courante ou ceux qui ont pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble(JPM).
Je n'ai jamais dit le contraire comme je le détaille dans mes post n°18 et 21.
Sauf que dans le cas des ascenseurs, le contrat relevant de la gestion courante est le contrat obligatoire à tout propriétaire d'un ascenseur en état de fonctionner et qui comprend les clauses minimales spécifiées dans l'art. R125-2-1 du Code de la construction et de l'habitation (modifié par le décret 2012-674 du 4 mai 2012).
Le propriétaire de l'appareil peut souscrire un contrat dit "étendu" incluant obligatoirement toutes les clauses du contrat réglementaire plus toutes différentes options qu'il entendra négocier avec le prestataire.
Ce contrat ne relèvera donc pas de la gestion courante, le syndic ne pouvant de son propre chef décider des options qui conviennent ou pas aux copropriétaires. Il ne peut donc les maintenir selon son grè en les renouvelant à chaque échéance du contrat sans solliciter leur accord.
Car un autre problème pourrait se poser au syndic qui passerait outre, mais aussi au SDC, au titre de l'art.10 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule que les charges entrainées par les éléments d'équipement communs sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Dans toute copropriété toutes les charges relatives à la maintenance, aux fonctionnements et aux travaux de réparation des ascenseurs ne sont réparties qu'entre les seuls résidents d'une même cage d'ascenseur.
Ainsi donc en théorie, dans le cas de copropriété ayant plusieurs cages d'ascenseurs indépendantes, ni le syndic ni le SDC ne peuvent imposer un contrat "étendu" avec options à l'ensemble des copropriétaires de toutes les cages, certains pouvant décider que le contrat réglementaire leur est suffisant, notamment dans le cas ou les appareils ont subi une rénovation importante par le biais de la mise aux normes imposée par le décret 2004-964 du 9/09/2004. Heureusement que dans la pratique les copropriétaires sont très mal informés.
Dans le cas du chauffage, plusieurs types de contrats sont aujourd'hui disponibles : MF - MT - MC - CP - PF - P1 -P2 - P3 pour des durées allant de 5 à 16 ans.
Aucune réglementation n'oblige le gestionnaire à choisir un contrat plutôt qu'un autre, la seule réserve étant de respecter les clauses obligatoires prévues par les lois 74-908 du 29/10/1974 et 77-804 du 19/07/1977.
Bienvenu alors à celui qui pourra nous désigner le contrat relevant de la gestion courante de l'immeuble que le syndic peut souscrire et renouveler sans solliciter l'approbation d'une AG.
- JDM -Dans certains cas, le prestataire de service pourra faire appel à son avocat pour apprécier si le syndic a bien été autorisé, et même si l'assemblée a été régulièrement convoquée, si le président a été régulièrement désigné et si le procès verbal a bien été signé avant la clôture de la séance.
A mon avis il faudra aussi que le syndic puisse justifier que son mandat est toujours en cours, qu'il n'a pas fait l'objet d'une révocation récente.
Houlà JDM, ou vous embarquez-vous ?
Il n'appartient à aucun tiers de contrôler et/ou contester la validité d'une AG. Vous savez pertinemment que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont cette possibilité et ce uniquement dans le délai bien précis de 2 mois fixé par l'art.42 de la loi du 10 juillet 1965.
Et par ailleurs, même s'il le pouvait, quelle AG pourrait donc éventuellement contester ce prestataire puisque la validité de son contrat n'aurait été soumise à aucune.
Cordialement à tous
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JPM
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Posté - 10 janv. 2013 : 18:54:51
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Proper83
citation: Il n'appartient à aucun tiers de contrôler et/ou contester la validité d'une AG. Vous savez pertinemment que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont cette possibilité et ce uniquement dans le délai bien précis de 2 mois fixé par l'art.42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'appartient à aucun tiers de contrôler la validité d'une AG. C'est inexact.
ou de contester la validité d'une AG ? Le tiers ne peut pas agir en justice, c'est bien certain, mais il peut faire valoir que la résolution est annulable, qu'elle n'a pas été prise à la majorité requise, et, de toute manière il peut sans aucun doute refuser de traiter avec le syndic.
C'est le cas pour un établissement financier, mais aussi bien pour un prestataire de service voire un avocat à qui le syndic demanderait d'engager une action.
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 19:06:24
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Pardon, Prosper, mais beaucoup de confusion dans vos propos !
L'autonomie des AG n'a rien à voir avec la question de la reconduction des contrats !
Ce qu'une AG a décidé un jour s'applique toujours, aussi longtemps qu'une autre AG n'a pas réformé la décision initiale.
Un contrat adopté telle année se reconduit comme il est prévu sans qu'il soit nécessaire de 're'passer par l'AG, à moins qu'elle n'en décide autrement.
Ainsi pour les classiques contrat nécessaire à la gestion courante.
Vous abordez en même temps (mélange) la modification des clauses contractuelles, que ce soit pour les prestations convenues et/ou pour le prix.
C'est le cas aussi lorsque des conditions supplémentaires sont envisagées, prestations supplémentaires "de confort" sortant de la gestion courante.
Dans ces cas, l'affaire doit passer par l'AG, ce que nous avons précisé..
Sur le dernier exposé de JPM, il appartient au prestaire partie au contrat de vérifier que la personne qui prétend agir au nom d'une personne morale, ici du syndicat, a bien qualité pour agir.
Et qu'il a non seulement qualité, mais aussi qu'il a été autorisé à contracter !
Relisez l'arret de Cass que vous indiquiez (Haa..., ces problèmes de lecture, de compréhension et surtout d'interprétation des arrêts !!).
"....qu'il n'est pas contesté que Sagim n'avait pas obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires de Grigny 2 avant de souscrire les contrats de télésurveillance ; que ces contrats, dont l'un engageait la copropriété pour une durée de 15 ans, ne constituent pas des contrats relevant de l'administration courante ; qu'ils n'ont pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en conséquence, il incombait à la société Alarm'Veille de vérifier si le syndic était autorisé à les souscrire ; que des lors, cette société, qui ne peut valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic, n'est pas fondée à invoquer la théorie du mandat apparent ; que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise pour suppléer celle qui se heurte à un obstacle de droit, soit en l'espèce l'absence de pouvoir du syndic (par une décision d'AG l'autorisant à souscrire = PV d'AG. ndlr); qu'en conséquence, le jugement doit être infirmé et la société Alarm'Veille déboutée de toutes ses demandes ; "
Le fournisseur DOIT vérifier que le demandeur est bien celui qu'il prétend être, ici un syndic dont le mandat est valide, qu'il a bien été autorisé à passer contrat.
En cas de litige, on voit que l'affaire peut remonter très loin, ici à l'absence de mandat à la personne qui se prétend syndic, à la présentation d'un PV d'AG, ainsi que l'expose JPM.
PS : on peut accessoirement relever que dans un autre sens, un syndic a été condamné pour ne pas avoir vérifié que les employés de l'entreprise internenants pour tels travaux étaient bien déclarés et ne travaillaient pas "au noir" (ce qui était le cas) ! |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2013 19:32:28 |
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zaroc
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30
 Posté - 10 janv. 2013 : 22:48:08
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Je suis à l'origine de cette question qui, je ne le pensais pas , ferait couler autant d'encre....et allait permettre d'ouvrir un débat intéressant sur les pouvoirs d'un syndic, notamment en matière de contrats de maintenance et dans mon cas, pour nos contrats ascenseurs. J'en tire la conclusion que, dans notre cas, le syndic n'aurait pas dû se passer de l'accord de l'AG pour changer de prestataire même si le nouveau, Otis en l'occurrence, offre un prix intéressant mais assorti de clauses largement dégradées par rapport à Thyssen. La position de Prosper me semble un peu limite quand il affirme que , grosso modo, tous les contrats de maintenance doivent passer devant l'AG mais je m'arrête sur la difficulté qu'il soulève quand il y a ( c'est notre cas ) 2 ascenseurs dont les charges sont réparties en fonction du critère de l'utilité par bâtiment. Peut on admettre d'avoir 2 contrats différents d'un immeuble à l'autre? Autre question d'un novice en copropriété: si le syndic, comme vous l'affirmez tous, devait présenter ce contrat en AG, comment procéder pour l'y obliger? inscrire la question à l'ordre du jour alors que le contrat est en cours? Et que se passera t il si l'Ag ( des moutons qui n'en jurent que par le CS ) accepte le contrat tel que décidé par le syndic avec l'avis ( accord ) du CS? Enfin je ne m'explique pas que vs vs posiez la question de l'accord AG ou pas pour le contrat assurance alors que l'arrêté Novelli l'impose , selon moi?
Cordialement à tous. |
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PROSPER83
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Posté - 11 janv. 2013 : 00:03:32
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Désolé JDM mais j'ai du mal à suivre votre raisonnement.
Il n'appartient à aucun tiers de contrôler la validité d'une AG. C'est inexact.
ou de contester la validité d'une AG ? Le tiers ne peut pas agir en justice, c'est bien certain, mais il peut faire valoir que la résolution est annulable, qu'elle n'a pas été prise à la majorité requise, et, de toute manière il peut sans aucun doute refuser de traiter avec le syndic.
C'est le cas pour un établissement financier, mais aussi bien pour un prestataire de service voire un avocat à qui le syndic demanderait d'engager une action.
Un SDC décide de dénoncer un contrat en cours auprès d'un prestataire au prétexte que celui-ci n'a jamais fait l'objet d'une présentation à une quelconque AG et que donc le syndic l'aurait souscrit au nom du SDC sans jamais y avoir été autorisé .
Mais quelle AG ou quelle résolution un tiers au SDC pourra t-il donc faire valoir qu'elle serait annulable pour quelque raison que se soit puisqu'il n'y en a jamais eu qui ait eu à statuer sur ce contrat et comment pourrait-il refuser après coup de traiter avec le syndic alors que le contrat aurait déjà été conclu ?
GEDEHEM - En cas de litige, on voit que l'affaire peut remonter très loin, ici à l'absence de mandat à la personne qui se prétend syndic, à la présentation d'un PV d'AG, ainsi que l'expose JPM.
Je vous ferai remarquer que c'est le SDC qui a fait valoir l'absence de mandat du syndic et non le prestataire concerné. Quant à la présentation d'un PV d'AG, même remarque que ci-dessus, de quelle AG ?
Par ailleurs, j'espère toujours des intervenants sur ce fil qu'ils indiquent très précisément quels sont les contrats avec leurs conditions, durées, et montants, qu'il faut considérer comme relevant de la gestion courante et que le syndic peut souscrire sans accord d'une AG et ceux qu'ils ne pourrait pas.
Qu'également ils m'indiquent quelle est selon eux l'utilité et la portée d'une décision d'AG qui décide, dans le cadre de l'art.21 de la loi du 17 juillet 1965 d'imposer un montant au delà duquel la mise en concurrence d'un contrat est obligatoire.
Je vous cite la copropriété dans laquelle je réside :
220 lots - Budget annuel chauffage au gaz 120 000 € - 14 Ascenseurs 28 000 € - Assurances 28 000 €.
Pensez-vous donc qu'il serait normal et acceptable que des contrats aussi importants puissent être considérés comme relevant de la gestion courante de l'immeuble et laisser ainsi toute latitude à un syndic de les souscrire et et renouveler comment il l'entend ?
Bonne nuit à tous  |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2013 : 00:33:37
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Pour faire simple : un contrat d'un an renouvelable pour l'entretien des 60 ferme portes des sas de votre immeuble peut être souscrit par le syndic.
Il y a des collections de contrats de genre. Il y a d'ailleurs des contrats d'entretien plus importants qui peuvent aussi être souscrits par le syndic dès lors que c'est pour une année renouvelable.
Il est bien évident que des contrats avec garantie totale pour 8 à 15 ans exigent une décision de l'assemblée.
La mise en concurrence ? On dirait vraiment qu'elle a été découverte en 2000 avec la loi SRU.
Pour certaines opérations, une véritable mise en concurrence est impérative et les architectes d'entretien en ont une bonne pratique.
Pour d'autres la mise en concurrence est bidonnée. Tout le monde le sait bien.
Une bonne gestion exige d'ailleurs que dans certaines branches un syndicat conserve ses entrepreneurs. Quatre plombiers dans l'exercice c'est absurde.
Un mot pour finir de ceux qui se baladent fièrement : " chez moi le seuil de mise en concurrence c'est 10 € ! ".
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Gédehem
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33
Posté - 11 janv. 2013 : 11:34:26
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Un SDC décide de dénoncer un contrat en cours auprès d'un prestataire au prétexte que celui-ci n'a jamais fait l'objet d'une présentation à une quelconque AG et que donc le syndic l'aurait souscrit au nom du SDC sans jamais y avoir été autorisé ."
Confusion !
Il faut écrire :
"Un SDC décide de dénoncer un contrat en cours auprès d'un prestataire au prétexte que celui-ci n'a jamais fait l'objet d'une présentation à une quelconque AG et que donc le syndic l'aurait souscrit au nom du SDC sans jamais y avoir été autorisé en son nom personnel puisqu'il n'a jamais été autorisé par son mandant .
Relisez l'arret de Cass que vous citiez, l'art.1998 al.2 au visa duquel est prise la solution.
Sauf si le mandant a ratifié les actes en pleine connaissance de cause, bien entendu.
Concernant les contrats "courants", il y a tous ceux nécessaires au fonctionnement du syndicat, au maxi dans la limite de la durée du mandat du syndic. Les contrats d'un an renouvelables sont tous dans ce cas, ce qui est la généralité pour les assurances et autres prestaires habituels.
Pour les contrats courants habituels qui dépassent ce cadre (plus de 3 ans), le passage par l'AG s'impose, nous l'avons dit et redit.
Même chose pour un contrat ponctuel nouveau, qui, parce qu'il est ponctuel (à une fin précise et déterminée) n'est pas "courant".
Même chose encore pour les contrats "courants" habituels, dans la mesure où leurs conditions (clauses/montant) seraient substentiellement modifiés.
Ce qui semble être le cas exposé par Zaroc dans sa question initiale, ...... que nous avons perdu en court de route .......
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Édité par - Gédehem le 11 janv. 2013 11:35:35 |
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PROSPER83
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Posté - 11 janv. 2013 : 16:23:08
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Chers JPM et GEDEHEM, je reste toujours en attente d'une réponse à ma question sur l'utilité et la portée d'une décision d'AG qui décide, dans le cadre de l'art.21 de la loi du 17 juillet 1965 d'imposer un montant au delà duquel la mise en concurrence d'un contrat est obligatoire.  
Selon Rambouillet, cette décision de mise en concurrence obligatoire n'impliquerait pas forcément une obligation du syndic de présenter les devis obtenus à l'approbation d'une AG et que donc il pourrait lui seul prendre la décision du choix.
Selon moi, dès lors qu'une mise en concurrence pour le choix d'un contrat a été imposée sur la base de cette décision d'AG, s'appliquerait alors l'art. 11/3° du décret du 17 mars 1967 : Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation detravaux;
Qui donc à tort ou raison ?
Répondre à cette question c'est en effet répondre à la question posée sur l'obligation ou non du syndic de faire approuver par une AG un contrat quel qu'il soit dés lors son montant est supérieur au montant fixé par cette décision.
Ou alors, à quoi servirait donc cette décision dont le résultât pourrait de plus être incontrôlable si le syndic devait être le seul à pouvoir décider du choix ?
ZAROC - Peut on admettre d'avoir 2 contrats différents d'un immeuble à l'autre?
Il faut d'abord admettre que c'est légalement possible, les utilisateurs de chaque ascenseur étant les seuls à payer toutes les dépenses liées à leur appareil. Dans la pratique effectivement ça peut être un peu compliqué notamment pour le syndic qui devra gérer 2 contrats. Raison peut-être pour laquelle cette situation n'existe probablement pas ou peu.
Par contre, dans nombre de copropriétés composées de plusieurs entrées ou bâtiments séparées, il est assez fréquent que des travaux d'améliorations aient été acceptés par certains et pas par d'autres.
Autre question d'un novice en copropriété: si le syndic, comme vous l'affirmez tous, devait présenter ce contrat en AG, comment procéder pour l'y obliger? inscrire la question à l'ordre du jour alors que le contrat est en cours?
O mon pôvre ! (comme on dit dans le midi), c'est une très bonne question mais dont vous risquez pour en avoir la réponse de vous livrez à un vrai parcours du combattant.
Demander l'inscription à l'ODJ d'une AG sans savoir d'abord quel est le type de contrat en cours, sa durée et sa date d'échéance ne vous avancerez à pas grand chose. Si la date d'échéance est aux calendes grecques le syndic ne vous répondra peut-être jamais.
1/ Soit demander par LRAR à votre syndic, avec copie au CS, s'il veut bien avoir l'extrême amabilité de vous communiquer une copie du contrat en cours, au titre de l'art. 33 du décret du 17 mars 1967 et en mettant en avant le fait que nouveau copropriétaire vous n'avez donc jamais eu de copie de ce document qui a bien du être communiquée avec un ODJ. lors d'une AG postérieure à votre arrivée.
S'il est gentil, il vous l'enverra (à vos frais). S'il ne l'est pas, soit il ne vous répondra pas, soit il vous avancera que le texte invoqué ne lui en fait pas l'obligation. C'est hélas la conséquence d'une des multiples ambigüités des textes bâclés qui foisonnent dans les lois et décrets régissant la copropriété que vous rencontrerez tout au long de votre vie de copropriétaire.
2/Soit tenter directement votre chance auprès du CS qui a forcément une copie (du moins on peut l'espérer).
Soit le CS est gentil et il vous permet de lire cette copie, soit il est encore plus gentil et il vous en fourni une photocopie, soit il est ni l'autre et il fait le sourd.
3/Tenter alors votre chance auprès d'un vieux copropriétaire réputé pour conserver tous les PV et pièces jointes aux ODJ depuis la naissance de la copropriété.
4/ Si aucune de ces tentatives amiables n'ont abouties, il vous faudra alors vous engager dans une épreuve de force qui devrez vous être facilitée par le recours au Décret 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l'entretien et au contrôle technique des ascenseurs.
En effet, ce décret impose de nouvelles conditions aux ascensoristes dont certaines dispositions sont applicables depuis le 1er juillet 2012 (le mieux c'est de vous procurez ce décret sur légifrance.fr).
A partir de là , vous envoyez une mise en demeure au syndic, avec copie au CS, de vous communiquer le contrat de maintenance en cours aux fin de pouvoir constater si toutes les dispositions imposées par le nouveau décret applicables depuis le 1er juillet 2012 y ont bien été intégrées.
Et la vous risquez fort de faire éclater une bombe qui va vous ramenez au long débat sur l'obligation ou pas du syndic de passer par une AG pour le renouvellement du contrat de maintenance des ascenseurs.
En effet, ce nouveau décret impose plusieurs nouvelles dispositions dont certaines à échéance au 1/07/2012, au 1/07/2013 et au 01/01/2015 mais aussi d'autres dispositions devant être négociées entre le propriétaire de l'appareil et le prestataire même dans le cadre du contrat réglementaire "minima".
Le syndic ne pourra donc plus échapper à la présentation à une AG du projet de nouveau contrat, ce qui devrait donc conduire une AG à mandater son CS, ou une commission spéciale, aux fin de négocier point par point toutes les dispositions prévues par ledit décret.
Bon courage
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Gédehem
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 Posté - 11 janv. 2013 : 18:05:45
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OUPS ! Un roman, tout cela !!! 
Sur "Selon moi, dès lors qu'une mise en concurrence pour le choix d'un contrat a été imposée sur la base de cette décision d'AG, ....etc ..."
On peut relever au passage que son introduction dans L.art.21 est pour le moins surprenante, la mise en concurrence comme l'avis obligatoire du CS s'imposant au syndic. (au syndicat par son syndic)
Cela n'a donc rien à voir avec des dispositions qui concernent spécifiquement le CS.
Passons !
- la mise en concurrence ne se présume pas, c'est à dire qu'elle n'a rien d'automaique, contrairement à une vraie fausse idée. Elle doit être explicitement décidée par l'AG, qui doit en fixer le montant
- D.art.19-2 précise qu'elle résulte d'une "pluralité de demandes", obligation qui pèse sur le syndic, il faut le rappeler.
- ce même article précise encore que l'obligation ne porte que sur cette pluralité de demandes pour mise en concurrence.."lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions"
Autrement dit, tous les contrats ou marchés ne sont pas concernés faute d'une mise en concurrence décidée par une AG, mais celle-ci s'entend d'une pluralité de demandes faires par le syndic (il devra les justifier) mais sans aucune obligation de présentation à l'AG si l'AG n'a pas décidé cette présentation.
La disposition D.art.11 ne s'applique que dans ce cas.
Une véritable mise en concurrence permettant à l'AG de statuer sur au moins 2 propositions impose préalablement une décision d'AG portant :
- sur la mise en concurrence elle même. des contrats et marchés.
- sur le montant à partir duquel il elle est obligatoire.
- qu'elle résulte de la présentation à l'assemblée d'au moins 2 proprositions. (*)
Faute d'une décision d'AG sur ces 3 aspects, qui sont liés, il n'existe pas de véritable mise en concurrence des contrats et marchés.
Que syndic arrive à obtenir au moins 2 propositions est une autre affaire.
Tout autre chose également, des propositions portant sur des points différents faute de l'établissement préalable d'un descriptif/cahier des charges permettant aux prestataires de répondre sur des points identiques.
En résumé, dire "mise en concurrence" sans voir tous ces/ses aspects n'a pas beaucoup de sens.
(*) afin d'éviter la dispersion des voix, rendant difficile voire impossible toute décison à la majorité requise, il est irresponsable de présenter 3 propositions ou plus.
Je pense en particulier à la désignation du syndic lors de son 'renouvellement' qui nécessite la maj.art.25.
AJOUT sur les autres points :
D.art.33 ne concerne en rien une demande de copie de contrat !
Lequel n'est pas joint à la convocation qui doit l'adopter : seul "les conditions essentielles" sont prévues.
TOUT CS SE DOIT d'avoir copie de TOUS les contrats "courants" du syndicat, depuis celui du syndic jusqu'au petit plombier du coin qui intervient régulièrement, en passant par les assurances, le chauffagiste, l'ascensoriste, l'employé d'immeuble, etc etc .....
C'est son "fond de commerce" !
Comment comprendre qu'un CS puisse "assister le syndic et controler sa gestion" s'il ne dispose pas du contrats des divers prestataires qui sont à la base de la vie du syndicat et de l'activité du syndic ???,,
S'ils n'ont rien, Ã quoi servent-ils ???
Comment peuvent-ils controler la bonne application des contrats et marchés par le syndic s'il ignorent tout de ces contrats .... de leurs clauses, ... de leurs échéances ??? |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2013 18:28:01 |
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JPM
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Posté - 11 janv. 2013 : 18:52:41
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L'obligation d'appel à la concurrence n'impose nullement une décision de l'assemblée générale.
Prenons l'hypothèse d'un seuil de 1000 €.
Précisons qu'on doit considérer que c'est 1000 € ht. Un seuil ou plafoind ttc c'est absurde puisque les taxes peuvent changer.
Dans bien des cas le syndic, diligent et de bonne foi, ignore le coût de la prestation qu'il va demander. Il ne sait donc pas s'il doit ou non faire appel à la concurrence.
Le texte précise que s'il y a lieu à mise en concurrence, le syndic a rempli sa mission dès lors qu'il demandé plusieurs devis. Peu importe qu'il n'en ait reçu qu'un voir même pas un seul. C'est donc du bidon rigolo.
Par ailleurs tout le monde sait bien que les entrepreneurs de bonne qualité rechignent de plus en plus à établir des devis pour des sommes modestes, voire moyennes.
Autre remarque : pour une période donnée, aussi longue que possible, un syndicat (je ne dis pas un syndic) doit avoir un plombier, un couvreur, un électricien pour les interventions d'entretien n'impliquant pas de contrat. On connait bien les avantages de la fidélité, et les inconvenients du nomadisme artisanal. Les déchainés de la mise en concurrence pour un verrou sont nuisibles et on s'aperçoit que les inconvénients apparaissent aussi dans le secteur public.
Il est toujours temps de changer quand la qualité des rapports s'érode.
Si le syndic sait que la prestation coutera plus de 1000 € ht, il demande donc des devis. Il les communique au conseil syndical si le seuil de consultation est identique. A ce niveau de prix, dans la plupart des cas il peut passer commande lui-même sans nécessité d'une décision d'assemblée, en se conformant ou non à l'avis du conseil syndical.
Dans certains autres cas, la question sera portée à l'ordre du jour dune assemblée.
Pour tout ce qui concerne les ascenseurs ?
D'où qu'elles viennent, les informations sont peu fiables sur le bilan de la campagne de rénovation inconsidérément lancée à la suite de l'accident d'Amiens. Soyons objectifs : tout n'aura pas été inutile. C'est une évidence. Il semble que globalement on aura dépensé 2 à 2,5 là ou 1 aurait suffi et qu'à ce jour il existe encore des ascenseurs non traités (généralement à l'arrêt) parmi ceux qui étaient ou demeurent les plus dangereux.
Certains prétendent qu'il faut sortir de Polytechnique pour s'y retrouver dans les devis et contrats d'ascenseurs. Assez déboussolant, puisque l'X créée pour fabriquer des artilleurs sort maintenant des financier(e)s.
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Gédehem
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37
Posté - 11 janv. 2013 : 20:53:43
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D'ou la démarche de certains de ces derniers, pour ne pas perdre les bonnes habitudes, au canon et même parfois à boulets rouges.....
Bien d'accord avec JPM sur l'histoire des ascenseurs, qui a été et qui est encore une belle "manœuvre" à marche forcée dont on sait bien a qui elle a profité principalement.
Alors qu'il était démontré à Amiens comme à Strasbourg que le défaut ou le mauvais entretien était seul en cause.
Ceci sans contester les lacunes dans nos installations, mais quand même ....
Bien d'accord aussi avec la "mise en concurrence", qui sur le fond est un peu un "attrape nigauds", ou pour le moins un moyen d'amuser la galerie et faire croire que .....
Non seulement elle est sans interet pour les petites interventions d'ntretien courant, mais elle l'est aussi bien souvent pour les "gros travaux", type ravalement de façades.
Outre le fait que bien des syndicats n'établissent pas de descriptif des travaux envisagés (les propositions seront donc "incomparables"), ils oublient qu'une bonne négociation avec tel entreprise connue, avec le syndic mais surtout le CS, vaut bien mieux que 2 ou 3 propositions de 5 ou 6 pages avec des références produits que peu sont en mesure de comparer.
Il est de loin préférable de "s'attacher" les services de tel ou tel (attention aux liens avec le syndic !), qui, comme nous le faisons à titre personnel pour "notre petit garagiste" ou "le plombier conseillé par untel", serait plus à même de répondre aux demandes du syndicat.
Sauf que cela nécessite un investissement de chacun, tout particulièrement des membres du CS.
La "mise en concurrence", exigée/imposée au syndic serait sur le fond un bel habillage "de confort" pour ceux qui ne veulent pas se remuer un peu ...., ou pas trop.
Mais ce point n'a rien à voir avec la question initiale (ne perdons pas le fil ! ) qui portait sur la passage par l'AG obligatoire s'agissant de modifier substentiellement un contrat, sans oublier le pouvoir de résiliation qu'aurait ou non le syndic, question importante. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2013 21:06:40 |
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PROSPER83
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Posté - 12 janv. 2013 : 00:11:59
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GEDEHEM -art.33 ne concerne en rien une demande de copie de contrat !
L'art. 33 détaille tous les documents relatifs à la copropriété que le syndic se doit de détenir (dont tous les contrats).
Il indique notamment que le syndic doit délivrer des copies ou extraits des PV des AG ainsi que copies des annexes de ces PV aux copropriétaires qui en font la demande.
Selon deux jurisprudences (Cass.3ème civ.28 fév.2006 - CA Paris 14ème ch.A 10 janv. 2007) par copies des annexes des PV il faut entendre entre autre les convocations, l'ordre du jour et les documents y annexés.
Selon d'autres analystes juridiques, dans le silence du texte initial, le syndic serait en droit de refuser de communiquer aux copropriétaires certains des documents détenus par le syndic du fait que l'art. 26 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 confie expressément au conseil syndical le soin d'obtenir les pièces détenues par le syndic.
Voilà pourquoi j'ai parlé d'ambiguïté du texte et du syndic gentil qui accepte de se référé à la jurisprudence et du pas gentil qui ne voudra rien entendre.
ZAROC ne risque rien à tenter sa chance auprès du syndic, il verra ainsi ou il se situe.
Lequel n'est pas joint à la convocation qui doit l'adopter : seul "les conditions essentielles" sont prévues??
Les conditions essentielles d'un contrat étant l'identification du prestataire, l'objet du contrat, le prix, la durée, les avantages et obligations des parties, les conditions de résiliation ou de reconduction bref, le contrat lui-même.
Tous les syndics successifs que j'ai connu depuis 18 ans que je suis copropriétaire ont d'ailleurs toujours communiqués une copie du contrat concerné avec l'ODJ de l'AG appelé à statuer (à la différence de marché de travaux ou nous n'avons souvent eu que des synthèses).
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2013 : 11:32:02
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, Comme parfois, c'est un peu la mayonnaise .....
Que D.art.33 précise les pièces que doit détenir le syndic et son obligation de délivrer copie des PV d'AG et des pièces qui la concernent ne l'oblige en rien à délivrer copie des contrats et marchés qui lui seraient demandés par un copropriétaire.
Aucune ambiguité des textes.
Les pratiques internes à tel syndicat et/ou à tels syndics sont et restent, est-il nécessaire de le rappeler, des pratiques internes qui ne fondent pas une règle générale, une règle de droit.
Ceci étant, rien n'interdit à un copropritaire de demander au syndic copie de tel document. Mais rien n'oblige le syndic à y répondre.
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