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Matbreth
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 Posté - 09 déc. 2012 : 18:28:09
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Bonjour à tous,
Après avoir passé de longues heures à parcourir ce passionant forum, et avoir notamment à peu près compris les spécificités du réel simplifié (comptabilité, amortissements...), j'ai quelques questions relativement simples en comparaison qui restent sans réponses, et qui pourront certainement aider d'autres débutants :
1 - Exonération de CET la première année d'activité : j'ai un logement dont j'étais propriétaire occupant et que j'ai passé LMNP mi-2012. J'ai donc payé la taxe d'habitation au titre de 2012. Je suis donc exonéré de CET à ce titre. Est-ce que l'éxonération de CET pour la première année d'activité se décale donc l'année suivante (on peut rêver  ) ?
2 - CSG au réel simplifié : la CSG s'applique t-elle sur les revenus bruts (+25% sans CGA) ou nets (revenus - charges) ?
3 - Passage propriétaire occupant à LMNP : j'avais acheté mon logement il y a 2 ans et j'ai l'ai passé LMNP en 2012 => ai-je perdu les 2 ans d'amortissements ? Est-il possible malgré tout de déduire les frais d'achats et d'agence ?
4 - Passage LMNP en cours d'année : toutes les charges (y compris taxes, amortissements, coûts d'acquisition) sont-elles à prendre prorata temporis ou certaines peuvent-elles être prises à 100% ?
5 - Dans une période entre 2 locataires, les amortissements sont-ils perdus ou reportés ?
6 - Mon amie a également mis un appartement en LMNP en 2012. Nous ne sommes ni pacsés, ni mariés. Il y a t-il une stratégie possible d'adopter vis-à -vis de la CFE ?
7 - les 950€ d'abbatement pour le comptable sont un crédit d'impôt, donc il faut comprendre qu'ils viennent en moins de la charge d'impôt et non du résultat fiscal ?
Merci d'avance beaucoup pour vos réponses !
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 09 déc. 2012 : 19:33:38
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citation: Initialement posté par Matbreth
7 - les 950€ d'abbatement pour le comptable sont un crédit d'impôt, donc il faut comprendre qu'ils viennent en moins de la charge d'impôt et non du résultat fiscal ?
les 950 ou plutot la dépenses réelle plafonnée à 950 est dans ce cas réintégrer dans le résultat fiscal de "l'entreprise" lmnp et vous bénéficier d'un crédit d'impot sur votre IR personnel a due concurrence de la somme plafonnée à 950 euros en l'inscrivant en case 7ff de la 2042 c |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2012 : 20:30:05
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citation: Initialement posté par Matbreth1 - Exonération de CET la première année d'activité : j'ai un logement dont j'étais propriétaire occupant et que j'ai passé LMNP mi-2012. J'ai donc payé la taxe d'habitation au titre de 2012. Je suis donc exonéré de CET à ce titre. Est-ce que l'éxonération de CET pour la première année d'activité se décale donc l'année suivante (on peut rêver ) ? Oui, on peut rêver, mais on se réveille tôt ou tard !!!
citation: 2 - CSG au réel simplifié : la CSG s'applique t-elle sur les revenus bruts (+25% sans CGA) ou nets (revenus - charges) ?
CSG appliquée sur le net=recettes-charges
citation: 3 - Passage propriétaire occupant à LMNP : j'avais acheté mon logement il y a 2 ans et j'ai l'ai passé LMNP en 2012 => ai-je perdu les 2 ans d'amortissements ? Est-il possible malgré tout de déduire les frais d'achats et d'agence ?
Je ne pense pas, mais vous pouvez toujours rêver...
citation: 4 - Passage LMNP en cours d'année : toutes les charges (y compris taxes, amortissements, coûts d'acquisition) sont-elles à prendre prorata temporis ou certaines peuvent-elles être prises à 100% ?
amortissements: à partir de la date de votre activité LMNP;
taxes: je ne sais pas à quelles taxes vous faites allusion;
coûts d'acquisition: j'ai de gros doute, sachant que vous l'aviez acheté à titre de biens privés.
citation: 5 - Dans une période entre 2 locataires, les amortissements sont-ils perdus ou reportés ?
Oui, à mon avis, même raison que pour le coûts d'acquisition.
Mais, en fin de compte, vous n'avez rien perdu si vous comprenez bien le mécanisme d'amortissements.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Édité par - dlyz le 09 déc. 2012 20:35:16 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 déc. 2012 : 21:34:33
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heu... vous êtes fatigué dliz ?...
citation: Initialement posté par Matbreth1 - Exonération de CET la première année d'activité : j'ai un logement dont j'étais propriétaire occupant et que j'ai passé LMNP mi-2012. J'ai donc payé la taxe d'habitation au titre de 2012. Je suis donc exonéré de CET à ce titre. Est-ce que l'éxonération de CET pour la première année d'activité se décale donc l'année suivante (on peut rêver ) ?
non c'est une exoneration pour la premiere années d'activité qq soit la date a laquelle vous avez debuté votre activité au cours de l'année
et la 2éme50% d'abattement sur la base
voir http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14220
citation: 2 - CSG au réel simplifié : la CSG s'applique t-elle sur les revenus bruts (+25% sans CGA) ou nets (revenus - charges) ?
CSG est appliquée sur le net donc soit au réel (revenus moins "charges") soit en micro BIC moins abattements
citation: 3 - Passage propriétaire occupant à LMNP : j'avais acheté mon logement il y a 2 ans et j'ai l'ai passé LMNP en 2012 => ai-je perdu les 2 ans d'amortissements ? Est-il possible malgré tout de déduire les frais d'achats et d'agence ?
je crois me rappeler que vous avez cette possibilité pendant 3 ans
citation: 4 - Passage LMNP en cours d'année : toutes les charges (y compris taxes, amortissements, coûts d'acquisition) sont-elles à prendre prorata temporis ou certaines peuvent-elles être prises à 100% ?
les charges et les revenus sont a prendre pour leurs montant réele ce ne sont que les amortissement qui sont a a prendre au prorata temporis
citation: 5 - Dans une période entre 2 locataires, les amortissements sont-ils perdus ou reportés ?
non les amortissements ne sont pas "perdus" durant les périodes de vacances du logement du moment que le bien reste a louer
avez vous lu ce sujet ?
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
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Édité par - bailleurx le 09 déc. 2012 21:38:17 |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2012 : 22:18:42
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citation: Initialement posté par bailleurxheu... vous êtes fatigué dliz ?... citation: Initialement posté par Matbreth1 - Exonération de CET la première année d'activité : j'ai un logement dont j'étais propriétaire occupant et que j'ai passé LMNP mi-2012. J'ai donc payé la taxe d'habitation au titre de 2012. Je suis donc exonéré de CET à ce titre. Est-ce que l'éxonération de CET pour la première année d'activité se décale donc l'année suivante (on peut rêver ) ? non c'est une exoneration pour la premiere années d'activité qq soit la date a laquelle vous avez debuté votre activité au cours de l'année et la 2éme50% d'abattement sur la base voir http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14220
Non, je suis en forme !
bailleurx,
1) l'immeuble en question a été acheté il y 2 ans, à titre de la résidence principale de notre interlocuteur.
Vous pensez que les frais de notaires sont encors déductibles au nom de charges de son activité LMNP ?
2) Et puis, la TH est due pour une année entière puisqu'il a occupé le logement au 1er janvier.
Vous pensez qu'il peut en obtenir le remboursement au prorota temporis?
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Édité par - dlyz le 09 déc. 2012 22:21:35 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 déc. 2012 : 22:24:44
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citation: bailleurx, l'immeuble en question a été acheté il y 2 ans, à titre de la résidence principale de notre interlocuteur.
Vous pensez que les frais de notaires sont encors déductibles au nom de charges de son activité LMNP ?
oui je le pense, peut être pas pas en charges mais en amortissement... il faudrait retrouver des interventions de fluo je crois mais je me souviens plus je chercherais peut être demain
citation: Et puis, la TH est due pour une année entière puisqu'il a occupé le logement au 1er janvier.
Vous pensez qu'il peut obtenir le remboursement au prorota temporis?
ha non la TH est due pour celui qui habite au 1er janvier
le changement de destination du logement en cours d'année, n'a aucune importance |
Édité par - bailleurx le 09 déc. 2012 22:29:35 |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 10 déc. 2012 : 10:41:33
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citation: Initialement posté par Matbreth
6 - Mon amie a également mis un appartement en LMNP en 2012. Nous ne sommes ni pacsés, ni mariés. Il y a t-il une stratégie possible d'adopter vis-à -vis de la CFE ?
bonjour, a priori le fisc, ne reconnait que dans un cas l'union libre (sans pacs , ni mariage) c'est pour le calcul de l'assiette de l'ISF;
Pour le lmnp, peut être y aurait il à explorer une propriété démembrée, ou l un d'entre vous ferait une donation temporaire d'usufruit , mais ceci a un coût et doit répondre a une stratégie patrimoniale et non pas pour échapper à un impôt (abus de droit);et encore il n 'est pas du tout sûr que les 2 cfe ne seraient pas dues dans cas... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 10 déc. 2012 : 14:22:11
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bonjour
j'ai fais une recherche mais je n'ai pas retrouvé les discussions sur le sujet des frais de notaire
voici néanmoins un document des impôts sur les frais d'établissements
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1...l=10/12/2012
de ce que j'ai compris vous ne pouvez pas les passer en charge mais vous pouvez les passer en amortissement en sus du prix d'achat du moment que vous pouvez les justifier |
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Matbreth
Nouveau Membre
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Posté - 10 déc. 2012 : 17:45:46
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Merci à vous tous pour vos réponses qui me font faire un grand pas en avant !
Il y a juste un dernier point qui me chiffonne, concernant les 2 premières années d'amortissements (date d'achat de l'appartement jusqu'à passage LMNP). Je pensais pouvoir peut-être démarrer de 0 à la date de début d'activité, mais je comprends que non à la lecture de vos réponses et de l'exemple de Fluo pour le 2e immeuble dans le sujet principal. 
Toutefois, je me demande néanmoins si je ne peux pas considérer que la date de mise en service de mes immobilisations correspond à celle de mon début d'activité...
ou alors il faudrait que j'enregistre d'entrée de jeu une dépréciation correspondant à la période entre l'achat et le début d'activité, ce qui aura pour effet de générer l'équivalent de deux ans de charges d'amortissement...
Qu'en pensez-vous ?
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 10 déc. 2012 : 18:21:57
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heu je comprends pas bien votre raisonnement...
vous commencer vos amortissements quand vous commencez votre activité (ils sont calculés pour une année et ramenés au prorata du temps réellement mis en loc meublé pendant la première année)
soit depuis mi 2012 = .... jours /366 (en 2012) |
Édité par - bailleurx le 10 déc. 2012 18:22:49 |
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sgnu
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Posté - 10 déc. 2012 : 20:48:02
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citation: Initialement posté par erci7527citation: Initialement posté par Matbreth
7 - les 950€ d'abbatement pour le comptable sont un crédit d'impôt, donc il faut comprendre qu'ils viennent en moins de la charge d'impôt et non du résultat fiscal ?
les 950 ou plutot la dépenses réelle plafonnée à 950 est dans ce cas réintégrer dans le résultat fiscal de "l'entreprise" lmnp et vous bénéficier d'un crédit d'impot sur votre IR personnel a due concurrence de la somme plafonnée à 950 euros en l'inscrivant en case 7ff de la 2042 c
c'est 915€, valable uniquement si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 32600€ et sous réserve d'adhérer à un CGA.
je suis d'ailleurs surpris de lire que ça passe pour les LMNP, alors que ce crédit d'impôt s'adresse uniquement aux entreprises individuelles |
Édité par - sgnu le 10 déc. 2012 20:49:40 |
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Matbreth
Nouveau Membre
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 Posté - 11 déc. 2012 : 11:02:19
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Merci Bailleurx, je ne sais pas pourquoi, je pensais bêtement qu'il fallait démarrer à la date d'achat...
Concernant le CGA, il y a un dernier point obscur pour moi. Je ne comprends pas bien pourquoi on dit qu'adhérer quand on est en déficit est inutile car mon raisonnement (qui est probablement faux) est le suivant :
Si j'ai 8000 euros de revenus, 6000 euros de charges classiques + 4000 d'amortissement et que :
1 - je suis adhérent. J'ai donc un déficit reportable de 2000.
2 - je ne suis pas adhérent => majoration de 25% => 10000 de revenus et de charges. Je suis à l'équilibre.
Peut-être que les 2000 ne sont pas reportables mais perdus, et à ce moment là je comprendrais l'intérêt de ne pas adhérer quand on est en déficit...
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2012 : 12:02:42
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 vous avez de drôles d'interprétations...
la majoration de 25% s'applique sur le revenu net
dans l'exemple que vous donnez résultat comptable =0 (et 2000 de d'amortissement reportables ultérieurement)
donc 25% de 0 .... = pas grand chose
si votre résultat net avait été de 2000 vous aurriez été taxé
si pas de CGA sur (2000 x1,25=) 2500 de revenu net
et 2000 si CGA
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| être ou avoir là est la question |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 11 déc. 2012 : 12:44:48
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citation: Initialement posté par sgnu
c'est 915€, valable uniquement si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 32600€ et sous réserve d'adhérer à un CGA.
je suis d'ailleurs surpris de lire que ça passe pour les LMNP, alors que ce crédit d'impôt s'adresse uniquement aux entreprises individuelles
bien sûr vous avez raison sur 915 euros, je me suis laissé entrainer par le chiffre initialement écrit; Concernant le lmnp .. qu'est-ce d autre qu'une entreprise individuelle? voir le P0i |
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Édité par - erci7527 le 11 déc. 2012 16:17:12 |
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Posté - 13 déc. 2012 : 21:30:14
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Matbreth
Nouveau Membre
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Posté - 13 déc. 2012 : 22:44:29
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Merci à tous les contributeurs pour votre aide précieuse ! |
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Posté - 16 déc. 2012 : 19:22:03
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Bonjour a tous!
et un énorme merci pour toutes les infos que j'ai pu trouver sur ce forum!
(surtout fluo et son super "tuto" lmnp!)
Bref, j'ai décidé enfin de lancer et de remplir une p0 (je loue un meublé depuis avril quand meme.... )
J'ai choisi:
"OPTION RÉGIME MICRO-SOCIAL SIMPLIFIÉ" : deuxieme case cochée:" non"
BIC: Réel simplifié (la je suis sur de mon coup!)
TVA : Franchise en base
Le but étant bien sur d'amortir l'ensemble du logement afin (en gros!) de ne plus payer ni ir ni csg....
Merci de votre coup de main et de votre validation avant que j'envoie cette feuille! |
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bailleurx
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Posté - 16 déc. 2012 : 22:38:16
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citation: j'ai décidé enfin de lancer et de remplir une p0
lancez bien mais pas trop loin
à moins que vous ayez qq pour aller chercher
bienvenu
mais que voulez vous qu'on valide
votre P0... oui vous avez bien coché |
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Posté - 16 déc. 2012 : 22:51:24
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Bonsoir,
Vous voyez, j'ai bien fait de la lancer, la réponse vient de me revenir!!
Merci, je suis plus serein...y'a pas 40 cases, mais les conséquences sont importantes tout de meme...
A bientot pour de nouvelles questions!
et encore merci. |
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Posté - 17 déc. 2012 : 09:57:11
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Ca y est!
apres la nuit, j'ai déja une autre question!
Ce formulaire Po, je le depose a mon centre des impots. ok, donc les impots accepteront ensuite que je fasse ma déclaration avec les imprimés pour les BIC.
Par contre, si "j'oublie" de me faire immatriculer au rcs, j'ai une chance d'échapper au cotisations des entreprises?? (entre autre la fameuse CFE et son montant minimum d'environ 500€...)
On parle aussi de "immatriculation au régime social des indépendants (RSI)," mais cela ne concerne pas les lmnp si??
Encore merci, car ca reste encore un peu flou pour moi... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2012 : 11:01:37
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le dépôt de P0
entrainera une inscription au greffe vous obtiendrez un n° de siret
aucune chance d'échapper à la CFE
d'ailleurs c'est vous qui devez faire votre déclaration pour la CFE elle est obligatoire la 1ere année avant le 31 décembre
voir le sujet sur la CFE
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14220
dans le 2éme post à obligation de déclarer
l'immatriculation au RSI n'est pas obligatoire, elle vous permet juste de cotiser si vous espérez en tirer une retraite ou une couverture sociale
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