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guilain
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 Posté - 09 déc. 2012 : 18:37:05
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Bonjour,
Souhaitant rénover les vieilles cloisons en assemblages de planches de bois ainsi que les portes des caves de l'immeuble, nous avons porté cette demande a l'ordre du jour de notre AG avec deux devis (vote a l'art 25). Il s'agissait d'enlever toutes les vieilles cloisons (entres caves et coté couloirs de caves) + portes, remonter des cloisons en petit parpaing sur semelles et poser des portes unifiées et solides.
Le syndic nous a affirmé l'inutilité du vote compte tenu du fait que ces travaux étant d'ordre privatifs, il fallait s'arranger directement entre copropriétaires pour choisir l'entreprise, effectuer les travaux et s'arranger pour le règlement et la répartition...
J'avoue etre assez surpris dans la mesure où ces travaux impactent les parties communes. A mon sens, l’enlèvement total de ces cloisons (dans caves et coté couloirs de caves) + portes puis remontage dans matériaux différent doivent etre décidés par tous....
Merci de votre avis sur ce sujet,
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 09 déc. 2012 : 19:27:51
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Le syndic de guilain citation: affirme l'inutilité du vote compte tenu du fait que ces travaux étant d'ordre privatifs, il fallait s'arranger directement entre copropriétaires Visiblement, il ne souhaite pas apporter son concours à une opération qui va dans l'intérêt des copropriétaires.
On peut rapprocher ces travaux privatifs de ceux de peinture des garde-corps. Les garde-corps sont à peindre plus fréquemment que les ravalements de façade. Il est très facile aussi pour un syndic de déclarer qu'il s'agit de travaux privatifs et qu'il n'est pas concerné. Il est des syndics qui acceptent de gérer ces travaux de peinture (avec répartition de la charge suivant la grille votée en AG).
Je reviens à vos cloisons et portes de caves. Si une minorité souhaite garder les choses en l'état, il n'est pas possible de l'obliger à participer à l'opération. Traiter le sujet en AG permet d'avoir un engagement fort des copropriétaires qui demandent à participer à l'opération et sur les conditions (dont la répartition de la charge).
Essayez de convaincre le syndic qu'il a intérêt à rendre le service souhaité par les copropriétaires (en-dehors de ses honoraires).
Cdlt. Louis92.
PS : vérifiez tout de même si votre règlement de copropriété classe les cloisons dans les parties communes auquel cas la minorité devrait suivre la majorité et le syndic serait obligé de gérer le travail relatif aux cloisons.
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Édité par - Louis92 le 09 déc. 2012 20:00:14 |
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Posté - 09 déc. 2012 : 20:04:52
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guilain : la première chose à faire c'est de lire votre RDC au sujet des murs de ces caves.
L'article 7 de la loi de 1965 dit ceci : Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Ce sont donc des parties privatives, cela ne regarde pas le SDC.
Mais attention les murs séparant 2 lots de copropriétés, sont considérés commes des gros murs, et donc parties communes !!!
MAIS les murs séparant les caves du couloir commun sont considérés comme parties communes !
Les portes sont des parties privatives; le SDC ne peut pas obliger les copropriétaires de changer leurs portes pour des modèles uniques et blindés !! ; et difficile aussi d'invoquer un problème d'esthétique pour un sous-sol !!
De plus l'article 25 n'est pas la bonne majorité, car on peut considérer que ce sont des travaux d'amélioration, article 26 de la loi de 1965
guilain : ce dossier est plus complexe que cela, et dun simple vote à l'aticle 25 !! le syndic a tort de ne pas vous répondre sur la base juridique de ces cloisons entre les caves, le mur du couloir, et le sportes des caves !!!
SI c'est le CS qui "désire" amléliorer ces caves; il doit proposer un dossier béton juridiquement ; car proposant seuleemtn 2 devis et un votre à l'article 25, cela est mal parti !!! il sera impossible au syndic d'appliquer cette résolution ! |
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guilain
Contributeur actif
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3
Posté - 09 déc. 2012 : 21:39:05
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citation:
Ce sont donc des parties privatives, cela ne regarde pas le SDC.
Mais attention les murs séparant 2 lots de copropriétés, sont considérés commes des gros murs, et donc parties communes !!!
MAIS les murs séparant les caves du couloir commun sont considérés comme parties communes !
Merci Philippe de votre réponse.
Notre rdv est conforme à ce que vous citez de la Loi de 65.
Chaque cave étant un lot de copropriété différent (avec un n° de lot affecté dans le descriptif de division), je comprends donc de votre remarque que les cloisons séparant les caves entre elles, pourtant légères, en bois et non nécessaire a la structure de l'immeuble sont finalement à considérer comme des parties communes ?
Que les cloisons de même type séparant l’intérieur de chaque cave du couloir de circulation commun sont également des parties communes ?
Dans ce cas, je comprends donc qu'il faut donc bien demander l'avis de la copropriété...a l'art 26 soit (et non 25).
Que puis je donc faire, repasser a nouveau le dossier a l'AG ?
merci encore, |
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nefer
Modérateur
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Posté - 09 déc. 2012 : 23:12:53
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citation: Initialement posté par guilain
Bonjour,
Souhaitant rénover les vieilles cloisons en assemblages de planches de bois ainsi que les portes des caves de l'immeuble, nous avons porté cette demande a l'ordre du jour de notre AG avec deux devis (vote a l'art 25).
qui est ce "nous"?
le conseil syndical?
des copropriétaires? |
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Posté - 10 déc. 2012 : 08:50:52
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guilain :
1. les murs séparant les caves sont parties privatives, ne concerne donc pas le SDC et l'AG
2. le mur entre les caves et le couloir/partie commune sont des parties communes, conceren donc le SDC et l'AG, MAIS les cloisons mitoyennes entre les lots appartements sont des aprties communes.
3. les portes sont des parties privatives, l'AG ne peut pas obliger lmeur changement pour des portes plus chères et blindées ! L'AG pourrait juste décidé d'une couleur et d'un modèle simple.
4. amélioration des murs entre caves privatives et couloir/parties communes doit se voter à l'article 26
5. aucun vote pour les murs mitoyens entre cave
6. aucune obligation possible pour le changement des portes privatives.
Votre projet - proposé par qui ?? - de changer toutes les cloisons, le mur du couloir et les portes n'est donc pas votable en l'état. les devis qui ont été proposés ne peuvent pas être pris en compte car les travaux proposés ne peuvent pas être adopté par un simple vote de l'AG à l'article 25.
Il ne vous reste plus qu'à attendre une autre AG avec un projet respectant la loi entre parties communes et parties privatives. L'AG devant se prononcer que sur le mur du couloir, et peut-être une couleur de porte !!!
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Gédehem
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6
Posté - 10 déc. 2012 : 09:45:34
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Encore une affaire mal montée, sans doute sans concertation avec le syndic !
"Nous avons porté ...." Qui est ce "nous" ?
S'il s'agit de copropriétaires, il aurait été pertinent de s'informer avant, de se concerter non seulement entre 2 voisins mais avec le CS et le syndic pour monter le projet.
Il s'agit ici à l'évidence de "Traitement collectif de travaux privatifs", qui peuvent être abordés en AG mais sur des engagement précis des seuls copropriétaires concernés sans que cela puisse être "travaux communs du syndicat". |
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guilain
Contributeur actif
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7
Posté - 10 déc. 2012 : 12:27:09
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Bonjour a tous,
Pour repondre a vos questions sur le "nous", il s'agissait des coproprietaires concernes par ces travaux (et donc proprietaires des caves concernes)...demande proposee a l'odj par moi, coproprietaire lambda parmis eux.
Je viens d'avoir le pv....il est indique resolution adoptee avec indication que le syndic a precisee : travaux d'ordre privatifs.
J'ai donc un pv qui dit ok mais un syndic qui dit privatif et vous qui indiquez les deux.....je ne sais plus trop quoi faire.... |
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challand
Contributeur actif
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Posté - 10 déc. 2012 : 13:18:08
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guilain, vous dites que "les propriétaires concernés". En déduire que la cave n'est pas unique, qu'il en existe d'autres? Dans ce cas, en ce qui concerne le parties communes, les autre propriétaires non concernés voteraient non à ces travaux, dans le cas contraire, ils devraient payer. Dans ce cas aucune chance que la résolution passe. Le syndic a peut-être pensé que c'était la seule solution pour que votre demande soit acceptée, en classant le tout en parties privatives, même si ce n'est pas juste. |
Édité par - challand le 10 déc. 2012 13:20:00 |
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Posté - 10 déc. 2012 : 14:46:54
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guilain : Challand : attention, ce que vous exposez n'est pas juste !!!
Les copropriétaires ont proposés une résolution pour être portée à l'ODJ sans lire le RDC, sans connaitre la loi, et sans aller discuter avec le syndic et également le CS.
Quand on parle d'enlever et de changer les vieilles cloisons entre les caves, c'est du privatif; les copropriétaires ayant un mur mitoyen peuven casser et changer ce mur sans accord de l'AG, et ses 2 seuls copros paieront cette nouvelle cloison; la même chose entre les copros ayant ce mur mitoyen.
Quand on parle de démolir et de changer le mur entre les caves et le couloir, cela regarde le Syndicat, et comme c'est de l'amélioration cela se vote à l'article 26. SI rien n'est indqué dans le RDC sur des charges spéciales pour ce couloir et ses murs de ses caves, alotrs TOUS les copropriétares devront payer ces travaux en charges communes générales.
Pour les portes, c'est qussi du privatif, mais l'AG ne peut pas forcer les copros à changer leurs portes.
Le syndic n'a aps à pesner pour la meilleure des solutions pour faire passer ces trvaux, car il ne peut pas appliquer la résolution initiale votée par l'AG !!! Le PV mentionne privatif, mais cela ne peut pas concernenr le mur du couloir !!!
le syndic DEVAIT expliquer cela à l'AG, ET il pouvait également s'occuper des travaux d'ordre privatifs, comme les murs mitoyens entre les caves, mais sur un engagement persoennel des copros concernés.
Si un copropriétaire d'une cave ne désire pas payer pour casser ce mur mitoyen, m'autre copro. mitoyen ne peut pas le casser, ou en payant la totalité du mur !!!
L'AG ne peut pas adopter une résolution sur des travaux privatifs; le SDC ne s'occupe que des partie communes !! le B.A.BA pour un syndic " normal" !!!
Qui a donc voté cette résolution ? tous les membres présents ou représentés propriétaires de caves ou non propriétaires ? les seuls propriétaire de ces caves ? Quid des absents qui sont propriétaires de caves ?? Quelle est donc la répartition des charges portée au PV sur cette résolution ?
Si tous les présents ont votés sur cette résolution, elle n'est pas applicable !! cette résolution ne pouvait pas être voté en l'état !!!
guilain : "J'ai donc un pv qui dit ok mais un syndic qui dit privatif et vous qui indiquez les deux.....je ne sais plus trop quoi faire...."
Surtout ne faites rien !!! et préparer une autre résolution juridiquement valable, avec le CS et le syndic !!!
Si vous êtes pressé, le syndic peut convoquer une AG sur la demande des " NOUS ", au frais de tous ces " NOUS " !! |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2012 : 15:14:40
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Sur ce qu'expose Guilain, l'affaire a été mal montée faute d'avoir vérifié les choses dans le RDC.
Sans doute que les cloisons séparatives entre lot "cave" peuvent être classées "privatives", si tel est le cas. A défaut, seraient-elles en planches, elles peuve,nt être "partie commune".
Même chose pour la cloison donnant sur le couloir. C'est certainement le cas pour la porte.
Il n'y a aucune "amélioration" à changer une partie vétuste par une toute neuve, pas plus que de remplacer une cloison bois par une closon en dur. S'il s'agit d'une partie commune, la décision relève de la maj.art.24.
(Amélioration = soit travaux somptuaires sans lien avec leur finalité, soit création de parties ou éléments communs nouveaux qui n'existaient pas préalablement. Refaire un mur en bois vétuste par un mur en parpaings n'est pas "amélioration : il n'y a rien de plus qu'un mur.)
Si les cloisons séparatives des cavec sont privatives, le syndicat n'a pas compétence pour décider quoi que ce soit : un syndicat de copropriétaires n'a compétence QUE sur des parties communes.
C'est vers le RDC qu'il faut prioritairement se tourner. |
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ZELDA
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Posté - 10 janv. 2013 : 13:43:53
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si j'ai bien compris les échanges du 9/12, les murs mitoyens- entre un couloir de circulation en caves définie explicitement par le Réglement de Copro comme partie commune et les caves définies comme parties privatives- sont considérés également comme parties communes? Si le Réglement de Copropriété ne précise rien sur la nature de ces murs mitoyens entre partie commune ( couloir de circulation) et cave( partie privative) hormis que les cloisons intérieures séparatives sont parties privatives et que les séparations entre locaux privatifs quand elles ne font pas partie du gros oeuvre sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins, il s'ensuit logiquement que des propriétaires de caves ne peuvent en aucun cas détruire ces murs mitoyens sans autorisation de l'AG?
Que doit être l'attitude du syndic informé par courrier RAR de la démolition de murs mitoyens par un membre du conseil syndical, sans autorisation de l'AG; Avez-vous une jurisprudence constante et certaine sur le sujet? merci |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 14:06:42
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La mitoyenneté n'existe qu'entre 2 propriétaires partageant le même mur séparatif, privatif aux 2. Le syndicat n'est pas concerné.
Le mur délimitant une partie privative par rapport à une partie commune est par nature "commun" : il n'y a pas ici mitoyenneté |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2013 14:09:41 |
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ZELDA
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Posté - 10 janv. 2013 : 14:12:33
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Il était donc impératif que la démolition de la cloison en briques séparant les caves (privatives) du couloir (partie commune) désservant ces caves fasse l'objet d'une autorisation de l'AG (au moins la maj. de l'article 25 voire 26) |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 16:10:17
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S'agissant d'une partie commune, OUI, passage par l'AG
Pour les travaux, il peut s'agir d'entretien courant "démolition/reconstruction", maj.art.24
Si cette démolition n'est pas suivi d' une reconstruction, elle porte atteinte aux modalités de jouissance des caves privatives qui seront "nues". C'est alors l'unanimité qui s'impose. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2013 16:12:32 |
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ZELDA
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 Posté - 10 janv. 2013 : 16:20:22
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La démolition a été effectuée sans autorisation de l'AG et à l'insu de la majorité des copropriétaires. Le syndic a été informé par courrier recommandé emanant de deux copropriétaires et personne ne sait si la démolition sera suivie de reconstruction car les copropriétaires qui ont démoli , souhaitent que l'AG leur cède le couloir des caves défini par le RC actuellement comme partie commune (demande déjà soumise deux fois au vote et rejetée à chaque fois ). En tout état de cause, même s'ils avaient voulu faire de l'entretien courant de ces cloisons qu'ils ont démolies alors qu'elles étaient en parfait état (selon l'architecte de l'immeuble et l'expert judiciaire qui avait été désigné pour analyser les sous-sols), cette démolition aurait du faire l'objet d'une résolution soumise à l'AG |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 17:36:07
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Les travaux privatifs affectant les parties communes doivent être autorisés par une AG, c'est incontournable.
Le syndic informé doit engager une action (référé) destinée à rétablir les choses, bien entendu après mise en demeure de faire restée sans effet, action destinée à contraindre le ou les copropriétaires auteurs de la démolition.
Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation d'AG. |
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