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 Posté - 10 déc. 2012 : 15:17:34
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J'aimerais recevoir les avis des piliers de ce forum sur la façon dont est présentée chaque année depuis 2007 la résolution suivante:
5° Détermination du mode de gestion financière Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000: Vote maj. art.25 - 25-1.
[Les copropriétaires présents ou représentés décident de renouveler à l'identique le mode de gestion financière.Les fonds perçus seront déposés sur le compte bancaire ouvert au nom du syndic. cette décision est valable juqu'au 31/12/2013.]
Je me pose quelques questions sur la façon dont les 22 copropriétaires de cette résidence de vacance percoivent ou comprennent "...renouveler à l'identique..."
Je me pose d'autres questions sur la fausse sécurité que les termes "déposés sur le compte ouvert au nom du syndic.." peut induire dans l'esprit de ces copropriétaires en vacance.
N'y aurait il pas là du "roulage dans la farine"?
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 10 déc. 2012 : 17:35:17
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kikiladoucette : la loi est claire, le compte séparé est obligatoire.
Votre syndic remet en cause chaque année le mode de gestion, ce qui veut dire que ce mode de gestion tombait le 31/12/2012 ??
Alors je pense qu'il doit mettre au vote la dispense d'ouverture de ce compte et non le renouvellement du compte individualisé, qui ne permet pas un controle normal des comptes du SDC, il ne faut pas l'oublier !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 déc. 2012 : 17:59:03
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Ce type de question n'est qu'une entourlopette, une tromperie destinée à "rouler dans la farine" les copropriétaires peu au fait de ces choses.
Manœuvre dans laquelle un CS formé ne devrait pas tomber.
Le compte séparé est obligatoire pour tous les syndicats.
Il est "la norme" depuis mai 2004.
Le syndicat peut toutefois y renoncer en dispensant de syndic d'ouvrir un tel compte.
C'est expressément prévu D.art.29-1.
La queston à inscrire :
"Dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat."
Proposition de résolution : Le syndic est dispensé d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Cette dispense est valable pour la durée du mandat décidée par l'AG, soit jusqu'au ...... . (art.25)
Si elle n'est pas votée, ce que fera un syndicat prudent, le syndic est tenu d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois qui suivent sa désignation faute de quoi son mandat est nul "de plein droit", c'est à dire automatiquement. (L.art.18.al.6)
(Comment comprendre qu'en 2012 on trouve encore des syndics qui pondent de telles bêtises illicites !!!!!) |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2012 18:13:34 |
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Posté - 10 déc. 2012 : 19:36:29
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Posté - 11 déc. 2012 : 08:12:51
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attention, car le syndic n'est pas obligé de vous suivre dans votre démarche car s'il a déjà prévu cette question à l'OdJ, il y mettra le projet qu'il veut....
D'autant plus que vous vous n'avez pas interet à demander cette résolution puisque le compte séparé est obligatoire et que le syndic en demande une dispense.
Il vaut mieux convaincre le président de séance, si cette question arrive, de modifier le libellé du projet avant de faire voter.
Sauf si ce nouveau libellé ouvre les yeux (ou les oreilles) des copros, le probleme n'est pas dans le libellé, mais dans le fait de faire comprendre les risques du "compte chez le syndic".
Il faut préparer votre intervention, quitte à faire une petite note à distribuer à l'entrée de la salle aux participants.
Et dans ce cas, une non dispense entrainerait-elle une augmentation des honoraires ???? |
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mespres
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Posté - 15 déc. 2012 : 23:14:01
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La guerre du compte séparé n'aura pas lieu, c'est mon syndic qui me l'a dit 
imposer le compte séparé par décret aurait des conséquences non mesurables à ce jour. Pas de nouveaux textes en vue.
Il existe une voie de progrès :les comptes individualisés. Actuellement proposée par beaucoup de syndics, cette solution cumule beaucoup d'avantages :
-pour le syndicat : le compte individualisé se présente exactement comme un compte séparé (relevés,possibilité de faire le rapprochement bancaire, ...), frais de gestion moindre (le compte individualisé de mon syndicat coute 60€ par an, pour un budget de 95000 €, les frais bancaires d'un compte séparé seraient plus élevés)
-pour le syndic :simplification de gestion (possibilité de faire des virements multisyndicats, un correspondant bancaire unique, ...), et sans doute une rémunération du compte général, subdivisé en sous compte syndicat.
Le seul vrai problème pour le syndicat est la faillite du syndic.
Ces comptes individualisés devraient encore mieux être encadrés par les textes (garantie de non fusion, obligation de communiquer des documents au syndicat, |
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Posté - 16 déc. 2012 : 10:24:03
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citation: Le seul vrai problème pour le syndicat est la faillite du syndic
il est vrai que ce problême existe aussi avec le comptes séparé : le syndic peut faire des chèques à un tiers à lui avant de mettre la clé sous la porte, mais c'est délictuel.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 déc. 2012 : 11:19:58
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Rambouillet écrit : citation: attention, car le syndic n'est pas obligé de vous suivre dans votre démarche car s'il a déjà prévu cette question à l'OdJ, il y mettra le projet qu'il veut....
D'autant plus que vous vous n'avez pas interet à demander cette résolution puisque le compte séparé est obligatoire et que le syndic en demande une dispense.
Ces deux indications sont erronées et il faut à l'avis pertinent de Gedehem.
En effet le régime de gestion financière est en principe le compte bancaire séparé.
Si le syndic souhaite gérer par compte unique ouvert à son nom, il ne peut que demander la dispense d'ouverture du compte séparé dans les termes utilisés par Gedehem.
La résolution présentée par le syndic n'est pas une demande de dispense. La résolution adoptée est annulable et le syndic se retrouve alors dans la situation d'un syndic qui n'a pas ouvert le compte séparé dans les trois mois de la décision de désignation.
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Posté - 16 déc. 2012 : 11:37:00
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jpm depuis quelque temps vous survolez mes messages : je dis bien que le compte séparé est obligatoire et que le copro n'a pas intérêt à poser une résolution de dispense .... 
et même si avec le libellé de la résolution n°5 du syndic du syndic
citation: 5° Détermination du mode de gestion financière Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000: Vote maj. art.25 - 25-1.
[Les copropriétaires présents ou représentés décident de renouveler à l'identique le mode de gestion financière.Les fonds perçus seront déposés sur le compte bancaire ouvert au nom du syndic. cette décision est valable jusqu’au 31/12/2013.] il embrouille le poisson ou le mouton ; et il serait intéressant de connaitre le libelle voté en 2007. Mais on est bien dans la forme dans la dispense d'un compte séparé, je ne suis pas sur qu'un juge n'accepterait pas ce libellé. L'erreur du syndic est de faire référence à une loi qui n'a plus court pour ce point. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 déc. 2012 : 11:54:20
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En principe il n'y rien à inscrire à l'ordre du jour pour lagestion financière. C'est le cas lorsqu'il y a un compte séparé et qu'on continue dans cette voie.
Si la question est évoquée, elle ne peut l'être que sous la forme d'une demande de dispense d'ouverture d'un compte séparé. C'est simple et clair.
Si l'on sort de ce dispositif, cela ne peut être que pour enfumer les esprits.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 déc. 2012 : 11:59:35
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"Mais on est bien dans la forme dans la dispense d'un compte séparé,....."
PAS DU TOUT !
Il est question de maintenir (renouveler) le mode de gestion financière passé, explicitement sur un compte bancaire ouvert au nom du syndic !
La gestion normale et réglementaire c'est le compte séparé au nom du syndicat, que le syndic a obligation d'ouvrir dans la 3 mois de sa désignation.
Le syndicat peut renoncer à ce compte en accordant une dispense au syndic, dispense dont la durée et donc la date échéance doit être fixée.
Dans la résolution proposée il n'y a rien de cela, il n'est pas question d'une "dispense au syndic".
Il n'est même pas question de "renoncer" au compte séparé, dont il n'est même pas fait mention.
Il n'est question que de "renouveler" la gestion sur un compte au nom du syndic.
Dans les 3 mois de l'adoption de cette résolution bidon, tout copropriétaire peut faire valoir la nullité 'de plein droit' du mandat du syndic, sans même avoir besoin de contester la décision.
Il serait "amusant" de voir ce qu'il en est de la précédente résolution du même genre : peut être que le mandat de ce syndic est "nul de plein droit" depuis des lustres ... |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2012 12:04:18 |
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Posté - 16 déc. 2012 : 15:26:58
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mespres : imposer le compte séparé par décret aurait des conséquences non mesurables à ce jour. Pas de nouveaux textes en vue.
Cela est tout à fait FAUX !!! il n'y a pas à imposer le compte séparé par décret car il est OBLIGATOIRE par la loi !!! ce qui DOIT disparaitre c'est la dispense de ce compte obligatoire pour le compte individualisé !!
mespres :" Il existe une voie de progrès :les comptes individualisés. Actuellement proposée par beaucoup de syndics, cette solution cumule beaucoup d'avantages :
-pour le syndicat : le compte individualisé se présente exactement comme un compte séparé (relevés,possibilité de faire le rapprochement bancaire, ...), frais de gestion moindre (le compte individualisé de mon syndicat coute 60€ par an, pour un budget de 95000 €, les frais bancaires d'un compte séparé seraient plus élevés)
-pour le syndic :simplification de gestion (possibilité de faire des virements multisyndicats, un correspondant bancaire unique, ...), et sans doute une rémunération du compte général, subdivisé en sous compte syndicat."
AIE !! tout cela est aussi faux !!! vous vous faites rouler par votre syndic !!
Les frais d'un compte séparé sont de 0€ !!! dire le contraire est un mensonge, les programmes comptables informatiques gèrent tout à fait bien les comptes séparés. DE nombreux petits syndic ne gèrent d'ailleurs que es comptes séparés !
Faire un "vrai" rapprochement bancaire est impossible avec un compte individualisé !!
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sparte
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Posté - 16 déc. 2012 : 18:02:58
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Le compte unique ne pose pas à mon sens de problème dans la mesure où le syndic joue le jeu de la transparence et que le CS regarde attentivement les comptes.
Comme disait Lénine :"la confiance n'exclut pas le contrôle".
Toutes les écritures sont visibles sur les différentes balances comptables et le grand livre.
Je ne parle pas des annexes jointes avec la convocation de l'AG qui sont totalement incompréhensibles pour le commun des mortels et pour la plupart des gestionnaires qui suivent vos immeubles.
N'oublions pas que chaque syndic doit disposer d'une garantie financière qui met à l'abri les copropriétaires.
Cela étant, il faut toujours bien veiller à vérifier la date de réception des factures et la date de leur règlement.
Je pense que le législateur finira par supprimer cette faculté de dispense et cela sera sans doute un bien.Mais ce jour là , les retardataires impénitents, qui reçoivent déjà rappels et recommandés verront carrément tomber la foudre...et il faudra en urgence former de nouveaux comptables mandants pour les cabinets d'ADB.
Le passage généralisé au compte séparé ne se fera pas sans douleur.
Pour répondre à Kikiladoucette, je plussoie avec Gédéhem, votre syndic(si juridiquement il l'est encore) n'y connaît rien et il n'a pas du ouvrir le code de la copropriété depuis longtemps.Etonnant |
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mespres
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Posté - 16 déc. 2012 : 18:08:33
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citation: Faire un "vrai" rapprochement bancaire est impossible avec un compte individualisé !!
Absolument pas d'accord. Ou alors la banque de mon syndic produit des faux, ce qui constitue une très grave accusation.
le titulaire du compte de mon syndicat est dénommé "<nom syndic>-<nom syndicat>". Le solde de ce compte correspond très exactement à la somme qui figurerait sur un compte séparé. La banque a un engagement de non fusion des comptes : le solde débiteur du syndicat A reste débiteur même les syndicats B, C sont créditeurs.
en conséquence, je contrôle les comptes en faisant un rapprochement ligne à ligne entre les relevés bancaire et le journal de banque produit par syndic (compte 512)
Quand je parle de nouveaux textes, c'est précisément l'interdiction absolue du compte séparé :
citation: ce qui DOIT disparaitre c'est la dispense de ce compte obligatoire pour le compte individualisé
Je peux vous assurer que nous allons attendre
Autre point
citation: Les frais d'un compte séparé sont de 0€ !!! dire le contraire est un mensonge, les programmes comptables informatiques gèrent tout à fait bien les comptes séparés. DE nombreux petits syndic ne gèrent d'ailleurs que es comptes séparé
Vous confondez les frais de gestion du syndic et les frais bancaires proprement dit. Une Banque qui gère héberge le compte séparé d'un syndicat va facturer plus de 60 € sur un an.
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Posté - 16 déc. 2012 : 19:59:08
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Pour répondre à Kikiladoucette, je plussoie avec Gédéhem, votre syndic(si juridiquement il l'est encore) n'y connaît rien et il n'a pas du ouvrir le code de la copropriété depuis longtemps.Etonnant
Merci Sparte de votre participation. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 16 déc. 2012 : 20:02:54
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saprte :" Le passage généralisé au compte séparé ne se fera pas sans douleur."
Cette affirmation ne repose sur rien !!! De quelles douleurs parlez vous ??
Mespres : avez vous déjà fait un rapprochement sérieux avec un compte nacaire indivisualisé ? Le compte banque 512 comprend de nombreuses lignes de virements globaux !!! Il vous faut donc rechercher dans le grand livre TOUTES les écritures pouvant éventuellement comprises dans ces virements multiples.
Un VRAI rapprochement bancaire facile et complet ne peut se faire qu'avec un compte séparé ou TOUTES les écritures sont identifiables immédiatement.
mespres : quel est le rapport entre un rapprochement bancaire et la production de faux ??? Pourquoi un solde de compte serait différent entre un compte séparé ou individualisé ???
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 16 déc. 2012 : 20:22:01
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citation: Mespres : avez vous déjà fait un rapprochement sérieux avec un compte nacaire indivisualisé ? Le compte banque 512 comprend de nombreuses lignes de virements globaux !!! Il vous faut donc rechercher dans le grand livre TOUTES les écritures pouvant éventuellement comprises dans ces virements multiples.
Nous sommes d'accord : je demande au syndic systématiquement le détail des virements multiples (entre 0 et 3 ou 4 mois). Le logiciel de compta les édite sans difficultés. Mon contrôle est complet et exhaustif, avec ce compte individualisé.
Je dispose exactement des mêmes informations que si le compte était séparé
citation: Le passage généralisé au compte séparé ne se fera pas sans douleur.
C'est une évidence ! Mon syndic comme, tant d'autres, a mis en place avec sa banque un système de virements multi syndicat qui lui fait gagner un temps considérable. Les logiciels de compta suivent, si du jour au lendemain un syndic se retrouve avec autant de banques que de syndicats, il n'appréciera pas du tout !! Je ne défends pas les syndics, je pense que le système de compte individualisé est un excellent compromis, dans la mesure où le syndic joue la transparence, comme le dit Sparte. De plus, il ne faut pas être naïf : les comptes individualisés génèrent des intérêts, et donc des revenus pour les syndics. interdire cette source de revenu entrainera bien évidemment une augmentation des honoraires syndic.
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Posté - 17 déc. 2012 : 09:08:44
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mespres : " si du jour au lendemain un syndic se retrouve avec autant de banques que de syndicats,"
vous oubliez que c'est le syndic qui ouvre le compte séparé au nom du SDC. TOUS les syndicats peuvent avoir la même banque !!
Mon petit syndic a un logiciel très performant, et il n'y a aucune différence de fonctionnement au sujet des virements; votre syndic vous raconte n'importa quoi la dessus.
Que votre syndic soit mécontent n'est pas le problème du SDC.
Depuis quelques années lesintérêts perçus par les syndic avec l'argent des copropriétaires sont devenus ridicules à cause des taux très bas.
Vous parlez de transparence de la part des syndics, masi avec le compte séparé, il y aura une transparence totale et une concurrence saine sur leurs honoraires !!! Vous avez du zapeer également les très fortes augmentations des honoraires de syndic depuis 2009.
En ce qui concerne le danger des comptes individualisés, il vous suffit de lire sur UI le dossier Urbania, et les comptes reflets ou mirroirs , générés par cette gestion des fonds des SDC. des centaines de millions d'€ perdus par les banques et les copros.
Pour info : mon syndic m'a confirmé que els banques ouvraient aussi des comptes mirroirs ou reflets avec une gestion intégrale en comptes séparés !!
Attention au roulage dans la farine de votre syndic concernant les comptes séparés et leur gestion. |
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mespres
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Posté - 17 déc. 2012 : 10:13:35
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citation: vous oubliez que c'est le syndic qui ouvre le compte séparé au nom du SDC. TOUS les syndicats peuvent avoir la même banque !!
Vous rejoignez mon point de vue. Il faudrait que les banques aient obligation de proposer un produit alliant :
-La facilité de gestion
-La garantie de comptes séparés
A ma connaissance, les banques mettent en avant pour les syndics des comptes individualisés, alors qu'il faudrait un produit style "bouquet de comptes séparés, avec une personne morale unique ayant la signature (le syndic)". Cela parait simple à mettre en oeuvre : pour quelle raison ce produit n'existe-t-il pas ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 déc. 2012 : 10:40:30
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L'affaire Urbania a fait clairement apparaître des anomalies graves.
Mais au final nous n'avons pas eu connaissance de syndicats ayant perdu de la trésorerie
Si je me trompe, merci de donner des précisions, et pas seulement des affirmations.
Il semble que l'on se dirige vers un système de sous-comptes qui présenterait les mêmes garanties que des comptes séparés en éliminant les inconvénients pratiques. Je prétends depuis belle lurette qu'il est possible d'aménager les sous comptes en ce sens.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 déc. 2012 : 10:42:43
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Vus soulevez un problème qui existe depuis des lustres pour ce qui concerne les syndicats de copropriétaires : la méconnaissance des banques, ou plutot leut refus de tout système qui irait à l'encontre de leurs propres procédures !
On l'a vu avec les demandes d'extrait Kbis pour les syndic non pro venant ouvrir un compte pour le syndicat, en pasant par le refus de toute véritable individualisation pour les comptes "groupés".
On peut avoir de vrais comptes séparés avec le système que vous préconnisez. Mais ce ne sont pas les syndics qui l'empechent ! |
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