Universimmo.com - Non respect au réglement de copropriété- Justice ?

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Non respect au réglement de copropriété- Justice ?

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sym
Nouveau Membre

7 message(s)
Statut:

Posté - 13 déc. 2012 : 21:23:47

Bonsoir,

Je vais vous exposer mon problème, j’ai acquis un appartement en mars 2011 dans un petit immeuble de 4 copropriétaires, or deux entre eux ne respectent pas le règlement de copropriété qui indique un chauffage collectif avec des tantièmes de chauffe précis pour chaque lot.

Les infractions au règlement de copropriété constatées :
• Un des copropriétaires s’est désengagé sans autorisation du chauffage collectif et ainsi ne participe pas aux charges du chauffage collectif depuis des années. Selon le syndic, ce copropriétaire avait acquis il y a cinq ans ses lots avec le chauffage individuel et le syndic précédent ne lui a jamais attribué de charges de chauffage.

• Un deuxième copropriétaire a acquis un logement il y quelques années avec un grenier (+20m2) transformé en habitation avec raccordement de radiateur au chauffage collectif. Il n’y a pas eu de déclaration ni acte de ce changement d'affectation du grenier en habitation. donc il profite du chauffage collectif sans participer aux charges de chauffe !

Nous avons acheté en mars 2011 et le règlement de copropriété date du 6 avril 1979. Les deux copropriétaires ont acquis depuis moins de 10 ans ces logements avec ces infractions.

Il est clair que nous sommes lésés en payant une facture des charges générales et des charges de chauffage sur une répartition faussée par ces infractions au règlement de copropriété, le syndic ne voulant pas « froissé » ces deux copropriétaires, dont un est majoritaire, ne fait rien.

Pouvons nous faire valoir nos droits pour que les deux copropriétaires respectent le règlement de copropriété datant du 6 avril 1979 ?

Y a-t-il un délai de prescription pour porter en justice pour non respect du règlement de copropriété et ce délai s’applique t-il à nous alors que nous avons acquis en mars 2011 ?

Merci pour vos expériences

Luc Standon
Contributeur vétéran

2549 message(s)
Statut:

Posté - 13 déc. 2012 : 21:45:34

citation:

Initialement posté par sym

Pouvons nous faire valoir nos droits pour que les deux copropriétaires respectent le règlement de copropriété datant du 6 avril 1979 ?

oui devant le TGI du lieu d'habitation concerné, et avec un avocat.

citation:

Initialement posté par sym

Y a-t-il un délai de prescription pour porter en justice pour non respect du règlement de copropriété et ce délai s’applique t-il à nous alors que nous avons acquis en mars 2011 ?

prescription 10 ans : cf. art. 42 de la L.65

Parallèlement à cela, je vous conseille vivement :
1 - de ne pas voter le quitus au syndic, fut il demandé.
2 - de ne plus approuver les comptes du SDC lors de l'AG. Cf. art. 45-1 du D.67

Signature de Luc Standon

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Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut:

Posté - 13 déc. 2012 : 22:02:59

Ce syndic est bien entendu "hors des clous" à ne pas répartir les charges selon les grilles RDC, en particulier pour le chauffage collectif.

Je comprends que la répartition du chauffage collectif se fait aux tantièmes, qu'il n'y a pas de répartotion individualisée, avec compteurs de calories par exemple.

Une solution "simple" qui poussera les autres à bouger, qu'ils le veuille ou non.
En particulier celui qui est passé au "privatif".
Pour l'autre, qui a aménagé le comble sans modifier les tantièmes, la solution est plus difficile faute d'une décision d'AG.

Pour vous : il suffit que vous refassiez le calcul de la répartition du chauffage à partir des comptes présentés par le syndic.
Mettons que la grille de répartition est basée sur 1000/1000° "chauffage, que vous en avez 200.
Le total "chauffage étant à (mettons) 5200 €, comptenant l'énergie, le fonctionnement, le contrat d'entretien, les petites réparation (C'est dans les comptes annuels).
Vous faires la règle de 3 et vous avez votre quote part exacte, dans notre exemple 1040 €.

Le syndic vous réclame plus, puisque vous dites que celui passé au "privatif" ne règle rien. Vous lui ferez une petite lettre (LRAR), pour lui rappeler la grille RDC (qu'il n'ignore pas !), du mode de répartition sur tous les propriétaires de lots, votre quote-part de 1040 €, et pas un sou de plus.

Notez que vous pouvez "régulariser" votre compte individuel avec rétroactivité sur 5 ans, régularisation qui vaut aussi bien pour un "moins perçu" que pour un "trop perçu"....
Pour vous c'est depuis mars 2011.

Dans votre cas, le syndic n'a aucun moyen pour vous obliger à régler autre chose que ce que vous devez, y compris devant un juge, .... les grilles RDC, qui lui sera présenté par vos soins, n'allant pas dans son sens.

Sur le fond de votre affaire, la jurisprudence est constante : le fait qu'un copropriétaire, pour raison de confort personnel, installe un chauffage ~~collectif~~ privatif, ne le dispense pas de participer aux charges du service commun "chauffage collectif" dont il a une "utilité" potentielle, objective (*), quand bien même il ne l'utilise pas du tout.

(*) Utilité selon L.art.10 al.1.
Même solution pour le lot inoccupé durant la saison de chauffe (proprio aux Seychelles puis aux Bahamas ...

..), lot pas du tout chauffé. Pour autant, faute d'un système de comptage individuel pour tous, le copropriétaire doit supporter sa part de charge "chauffage" selon ses tantièmes.

Ajout suite au post de LS : vous n'avez pas de recours à engager ici !
Vous n'avez à régler que ce qui est du, selon la convention existante, votre RDC, qui préciserait (selon notre exemple) que vous avez à régler 200 des 1000/1000° de chauffage.
C'est au syndic, devant votre refus d'en supporter plus et votre déduction du "trop versé" sur vos prochaine provision, de réagir, d'engager une action destiner à vous faire "payer".
Sauf qu'ici il n'aura aucun titre ni aucune disposition à opposer, le RDC n'allant pas dans son sens.
Conclusion : vous procédez à la régularisation de votre compte individuel, et vous attendez sereinement que le syndic bouge ....

Ici certainement pour remettre les choses dans le bon sens et faire payer le copropriétaire qui s'est "individualisé".
Car pour lui, le syndic a toutes les billes en main devant un juge pour lui faire payer sa quote-part selon ses tantièmes, en lui opposant la grille RDC. Mais il faudra sens doute que, préalablement, il lui demande de régulariser son compte 'à l'amiable' ....

Édité par - Gédehem le 14 déc. 2012 15:34:12

nefer
Modérateur

14608 message(s)
Statut:

Posté - 14 déc. 2012 : 09:00:58

citation:

Initialement posté par Gédehem

le fait qu'un copropriétaire, pour raison de confort personnel, installe un chauffage collectif,

je suppose que vous vouliez écrire "chauffage privatif"...