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 Posté - 18 déc. 2012 : 11:27:14
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Soit un petit village de l'oise ou les personnes sont souvent au SMIG ou légérement plus
Mise en place d'une location avec un loyer moyen mais déjà cher pour ces personnes 600 € par mois pour 100m² habitable donc 7200 € /an
CSG 15.5% pour l'instant 1116 €
Incidence impot tranche à 30 % je saute dans une nouvelle tranche 2160 €
TAXE FONCIERE 2200 € eh oui c'est nouveau ca vient de sortir
Entretien 15 % 1080 € et pour ceux qui souhaitent maintenir des logements corrects c'est assurément plus
reste 644 € sur un an conséquence je ne fini pas la maison et je ne loue pas
Pour info taxe d'habitation 1640 €
Le calcul est un peu faux car il faudrait intégrer en déduction le foncier et les 20 € mais ou va t'on si l'on veut faire ds loyers responsables
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erci7527
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Posté - 18 déc. 2012 : 12:23:53
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Bonjour , anecdotiquement le smig n'existe plus depuis 44 ans... smic... mais c'est hors sujet.... vous indiquez que "conséquence je ne fini pas la maison et je ne loue pas"
Ce calcul qui me parait juste était peut être à faire avant de commencer a construire? ou alors la maison existe déja et dans ce cas pourquoi ne pas penser à la vendre en tant que résidence principale d'un acquéreur?
par ailleurs si elle existe déjà vous pouvez faire le calcul du coût de conservation annuel: entretien 1080+taxe fonciere2200+ taxe habitation ou logement vacant 1640 donc en la louant vous autofinancerla conservation du patrimoine..ou alors il faut vendre |
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Posté - 18 déc. 2012 : 13:50:29
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Effectivement à 65 ans après l'apprentissage à 0.60 fr de l'heure j'ai commencé au smig
Eh non la maison est neuve et jusqu'a maintenant habitant le village les TF etaient pour cette surface comprise entre 500 et 800 € c'est ce que je paie pour d'autress maisons dans ce village n'ayant aucun commercant , aucune école etc enfin rien
N'ayant pas encore raccordée cette maison à edf ,eau ,et assainissement non collectif j'ai obtenu apres visite d'un inspecteur des impôts le dégrèvement total n ayant pas fait la fin de chantier et la demande de taxation etant le fait du Maire .
La vendre eh bien non , maison réalisée de mes mains elle ira à une de mes petites filles dans ... 18 ans mais elle aurait pu faire le bonheur de jeunes couples aux revenus modestes
VoilĂ un exemple des impots en France |
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erci7527
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Posté - 18 déc. 2012 : 16:43:55
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Enfin même si la taxe fonciere était plus raisonable , le revenu net après impot n'est pas tres intéressant; je pense que lorsque vous avez constuit vous le saviez avant, donc on ne peut pas se plaindre
il est difficile de calculer le rendement vu que vous avez construit de vos mains, mais si le rendement loyer est estimé a 7200 annuel on peut penser que le bien vaut aux alentour de 170/200 000 euros en considérant un rendement de l immobilier neuf entre 3 et 4%
En dehors de cette taxe foncière particulièrement haussière, l'impot permet entre autre d'avoir des routes pour desservir des villages sans aucun commerce comme le votre, souhaitons juste que nous soyons tous imposés suffisament pour maintenir les routes;(je connais un pays , ou a force de diminuer les impots, les routes et même les rues des grandes villes sont redevenues des chemins..)
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:20:36
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Le problème n'est pas la rentabilité puisque j'immobilse la construction et la rentabilite sera nulle sauf si lla valeur du bien augmente
Je resterai dans la tranche Ă 19% il n'y aura pas de csg , ni de taxe fonciere et d'habitation
Le problème est qu'il se perd un logement neuf en BBC pour une famille à cause d'impot exorbitant
Je comprends que vous aimiez payer des impĂ´ts pour circuler sur des routes et des autoroutes payantes figurez vous que personnellement je veux bien en payer si tout le monde en paie y compris ceux qui sont au minimum de ressources un impĂ´t symbolique certe mais une participation Ă la vie communautaire
Vous connaissez un pays dont les routes se décompose possible j'ai passé plusieurs semaines en chine cette année et labas tout est neuf et ils ne paient pas d'impots ou si peu
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angelle
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Posté - 18 déc. 2012 : 21:30:28
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Je ne comprends pas comment vous pouvez déjà estimer la taxe foncière et la taxe d'habitation car elle ne sont établies qu'après la déclaration de fin de chantier et l'envoi de l'imprimé à l'administration fiscale. De plus vous êtes exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années.
L'entretien 15% pour une maison neuve me semble très surestimé ou vous avez fort mal travaillé avec des matériaux au rabais 
Votre changement de tranche me semble aussi mal calculé car si votre maison vous rapporte peu, les impots ne devraient pas être aussi importants.
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Édité par - angelle le 18 déc. 2012 21:46:03 |
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Posté - 19 déc. 2012 : 12:09:26
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Bonjour ma chère Angelle
je vais donc vous expliquer comme je l'ai précisé plus haut , taxation d'office suite à délation du Maire donc pas d'exonération de deux ans
15% est une moyenne TRES basse estimée sur 35 années de locatif , pour info une maison neuve présente obligatoirement quelques vices de fonctionnement à la mise en route et un entretien de chaudière c'est déjà 102.64 € plus ramonage etc etc
Concernant la tranche d'impôt quand vous êtes à la lisière supérieure d'une tranche l'€uro suivant est taxé a la nouvelle tranche ca sera mon cas car j'ai déjà qq euros dans cette tranches
Analyse : combien de personnes dans des programme Scellier ou autres pensent en récupérant qq avantages fiscaux paient 30% plus cher que le marché un produit et financent par la csg , IR et TF un bien qui ne rapporte rien (ne devellopons pas la transmission ) |
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erci7527
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Posté - 20 déc. 2012 : 00:49:05
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citation: Initialement posté par marin_normand
B
Analyse : combien de personnes dans des programme Scellier ou autres pensent en récupérant qq avantages fiscaux paient 30% plus cher que le marché un produit et financent par la csg , IR et TF un bien qui ne rapporte rien (ne devellopons pas la transmission )
de nombreux propriétaire(dont moi) de biens , ayant déclarer fiscalement le bien en location "défiscalisante " sont contents de leur investissement
En tout cas nous connaissons maintenant quelqu'un qui a construit une maison Ă un endroit oĂą il savait qu il ne pourrait pas la rentabiliser;
ceci me parait peu crédible que vous ayez décider de construire une maison sans avoir fait le calcul de rentabilité avant;
(ce n'est pas l'augmentation de la taxe qui rend votre projet bancale, ni les impots,) il faut respecter l'adage en immobilier: l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement;
si vous vous sentez une ame sociale, il y a les PLS, la fiscalité est moindre, exonération de la taxe fonciere,et d'autres choses qui peuvent plaire a un investisseur éthique; |
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Posté - 22 déc. 2012 : 12:14:48
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Bonjour cher Ă©ric
Je me rejouis que le scellier vous convienne et qu'il vous est agréable de financer un bien 30% plus cher que le marché Pour votre info que choisir de ce mois partage mon analyse , Maintenant il est evident que si vous etes au SMIC (j'ai rectifié ) et dans le "93" les rendements peuvent etre différents
Quand Ă l'emplacement de mes biens pas de souci sud ouest de l'oise train direct paris st lazare 45 mn
Le problème est l'impôt qui explose à partir de la tranche à 30 %
Concernant le PLS eh bien pas besoin de pret autofinancement , réduction des coûts en faisant travailler des autoentrepreneurs de mon secteur |
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erci7527
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Posté - 22 déc. 2012 : 13:05:50
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Bonjour, je ne vois pas pourquoi quelqu'un qui achète un bien immobilier au bon endroit, comme si il s'agissait de sa résidence principale, avec le mêmes précautions, qui le loue normalement, et qui lors de la déclaration d'impot signale qu il s'engage a le louer pendant 9 ans , paierait plus cher de30% ? qui lui met cette taxe? vous avez jouer cela où? le promoteur va venir me voir, en me disant: ah vous l'avez mis en Scellier!!! donc vous nous devez 30%!!
Il est certain que bien des gens achètent ou construisent comme vous là ou il n y a pas de marché locatif ( ou bien là ou le marché locatif n est pas rentable)..... ce sont ceux là qui parce qu ils n'ont pas fait leur compteavant d'entreprendre qui viennent dire qu il ya trop d'impots, trop dececi , trop de cela;
l'immobilier au bon endroit cela veut dire, à l'endroit , ou en tenant compte du marché et des possibles évolutions des lois(taxes et impots plus forts, locataire non solvables, expulsion beaucoup plus difficiles, risque que les assurances loyers impayés fassent défauts.baisse de l'immobilier...et j en passe), le bon endroit s'apprecie en fonction de tous ces critères, et je vous remercie de l'étude de marché, grandeur nature, que vous avez réalisez: il ne faut surtout pas investir ou construire à but locatif dans votre région |
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Édité par - erci7527 le 22 déc. 2012 13:30:10 |
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sgnu
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Posté - 22 déc. 2012 : 13:37:22
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Une taxe foncière de 2200€ et une taxe d'habitation de 1640€ pour 100m2 habitable, c'est exorbitant. Ramené à un loyer très faible pour 100m2, c'est sûr qu'on obtient une rentabilité catastrophique.
Pour angelle, c'est possible d'avoir une estimation de la taxe foncière et d'habitation dès la conception du projet, il suffit d'aller interroger les impôts (je l'ai fait). |
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erci7527
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 Posté - 22 déc. 2012 : 14:01:40
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ReBonjour, en me relisant en ce week-end d avant Noel,je trouve que mes posts sont un peu trop agressif, donc je m explique: ce que je trouve agaçant, c'est le ton de certains posts visant au dénigrement plutot qu'a la construction de solution, donc je pense qu'on pourrait réfléchir ensemble aux solutions qui s'offre a Marin Normand avec cette maison sur les bras:
je maintiens comme solution la revente du bien (attention à la plus value, en plus il n est pas impossible qu il ait été propriétaire du terrain avant..; donc règle tva et plus value spécifique)
la mise en location meublée, marché à étudier, en location unique pour un couple en installation dans la région avant un achat de la RP; ou alors la mise en location meublée enco-location: stagiare ou étudiants du coin
l interet du meublé étant l'amortissement donc bénéfice bic plus faible donc moins d'impot et csg
Par ailleurs il me semble que l 'autofinancement est une bonne solution lorsque l'on construit sa résidence principale ou secondaire, mais n est sans doute pas la bonne solution lorsqu'il s agit d'un bien destiné à la location(déduction des intérêts)
Donc pourquoi pas constituer une sci avec ses enfants la sci rachèterait à crédit la maison : faible plus value et possibilité à venir de la déduction des intérêts |
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Posté - 22 déc. 2012 : 18:46:29
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Bonsoir Eric
Votre dernière proposition est celle qui tint effectivement l mieux la route Je suis gérant en plus de mes biens propres de 2 sci et j'ai déjà fait ce genre de transfert
Le problème reste le taux foncier énorme par rapport à la surface et par rapport à mon souhait social de ne pas écraser les jeunes de mon canton par des loyers élevés Effectivement je pourrais la louer 1000 et cela changerait les paramètres mais l'objet de ce post c'est de dire que si l'on souhaite favoriser le locatif abordable faut il encore que les pouvoirs publiques soient raisonnables car sauf les quartier résidenciels de PARIS et de la couronne ouest la plupart des propriétaires logent des personnes à revenus modestes et c'est mon cas ce qui me donne le droit d'affirmer que nous sommes les premiers marches d'un systeme social et l'etat taxe nos activités à plusieurs niveaux Je dois admettre que la maison dans son environnement est jolie et unique mais est ce une raison pour elaborer une taxe absude meme des couples modestes ont droit à autre chose que la médiocrité bien souvent proposée dans les programmes scellier ou tous les acteurs prennent leur part du gateau au passage
Verifiez bien l'écart de valeur du produit scellier par rapport au marché vous allez etre surpris
Vous avez raison sgnu c'est ce que j'ai fait et obtenu un décrevement total des 2 taxes
Ma volonté est d'ouvrir les yeux aux personnes qui se laissent bien souvent endormir par des promesses . Avec 35 ans d'activité dans le locatif je commence à avoir une analyse bien différente
Bien Ă vous |
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erci7527
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Posté - 23 déc. 2012 : 00:43:21
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citation: Initialement posté par marin_normand
l'objet de ce post c'est de dire que si l'on souhaite favoriser le locatif abordable faut il encore que les pouvoirs publiques soient raisonnables
Verifiez bien l'écart de valeur du produit scellier par rapport au marché vous allez etre surpris
Bonsoir ou Bonjour, on "Fait" de l'immobilier dans un contexte donné, et dans ce contexte , on essaye de trouver les meilleures solutions, en tout cas, c'est comme cela que je vois les choses, je n'ambitionne plus de changer le monde....
je ne sais pas ce que c est qu'un produit scellier;
Tous les promoteurs sont présents sur internet ou dans leur guerites de vente; les prix sont publiques; la prochaine fois ou vous circulez en voiture (sur une route entretenue par les impots... un peu d humour) arrétez vous et visitez un de ces algeco ou ils vendent l'immobilier et faites l'interessé pour acheter votre prochain appartement pour passer tranquillement votre retraite: vous aurez le prix du marché(avant marchandage)
ce que vous faites après de cet appartement, ca ne regarde que vous, habitez le, louez le en meublé, en scellier, faites en une donation...ce que vous voulez, ca ne regarde pas le promoteur, et cela n'en fera pas changer le prix d'achat donc le prix du scellier est le prix du marché, c'est a dire le prix que l'on veut bien y metttre;
le prix est il trop cher? par rapport Ă quoi? le neuf par rapport Ă l ancien? dans ma profession , est apparu il y a 15 ans le CAMP " le cout annuel moyen de possession" ne pas juste comparer le prix d achat , mais l entretien, la mise au normes,...la maintenance. l obsolescence..
oui le neuf est plus cher.. et suivant les endroits il est de 5 à 30% plus cher.. et alors? il faut faire le bilan sur 20 ans; heureux propriétaires d' appartement ancien qui ont payé les ascenceurs, les doubles vitrages, et bientot avec les obligations dufflot la remsie aux normes totale des copropriétés.. les tuyaux de pomb pour l'eau...le ravalements qui coutent une fortune sur les parois poreuses..les toitues en zinc a refaire.. sans compte rque l'on achète dansl ancien sans aucun recours possible, alors que dans le neuf il ya la garantie decen et les recours pour vices;
j espere que notre désaccord ne vous empechera pas de passer de bonnes f^tes , !!!
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