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juillet11
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 Posté - 18 déc. 2012 : 18:07:02
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Bonjour,
- Notre RC possède un descriptif detaillé: 23 apparts + 17 parkings
- J'ai obtenu la Feuille de Présence (FP) de la derniere AG (merci à UI)
Chaque lot de parking compte pour 1/1000
Dans la FP je constate, relativement aux 17 parkings, que:
- Seuls 11 proprios figurent avec un lot de parking séparé.
- Les 6 autres proprios n'ont plus de lot de parking ; mais que leur lot d'appartement est incrémenté de 1, C-a-d, si l'appartement compte 50 millièmes dans le RC, la FP mentionne 51 pour l'appart, et le lot de parking n'y apparaît pas.
Je viens de découvrir la chose.
En réfléchissant, il semble que ces 6 propios sont passés devant le notaire pour faire annuler leur lot de parking et ajouter le millième au lot d'appartement.
Quant au notaire, je pense qu'il a pu accepter au vu d'une résolution d'AG qu'un syndic précédent avait acté à l'unanimité -- mais illégalement.
Plus tard, même si l'AG était nulle, personne n'est revenu sur ces actes-là .
Important à savoir:
-- Le notaire du RC n'est PAS le celui des actes de propriété
-- Cette situation était dissimulée par le syndic et le C.S. depuis 14 ans
Bon. Maintenant il y a toujours une distorsion entre le RC et les actes.
Que fait-on maintenant:
1-- Doit-on demander au notaire du RC de mettre à jour le RC
2-- Doit-on demander au(x) notaire(s) des Actes de propriété de revenir sur l'annulation incorrecte des lots de parking dans les actes?
3-- Qui doit prendre les choses en main. Cela était dissimulé, couvert par le syndic et les membres du C-S. Il est incroyable que le notaire des Actes n'en savait rien,
Faut-il aller au TGI pour remettre les choses dans l'ordre ?
(Note: -- et non, cette situation n'est pas inventée, J'espère qu'on a vu des situations similaires)
Merci
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Édité par - juillet11 le 18 déc. 2012 18:55:05 |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2012 : 18:58:17
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L'affaire est, sur le fond, très simple !
Certains, on ne sait pour quel motif (j'ai mon idée) ont fusionné leur lot "apparte" et leur lot "parking" .....
Sauf que selon votre exposé, l'affaire n'est pas passée devant l'AG !
Qu'il n'y a donc pas eu modification de l'EDD/RDC, que vos feuilles de présence sont fausses dans la mesure où elles ne sont pas le reflet exact du descriptif des lot tel qu'indiqué dans le RDC.
Il vous faudrait remonter en arrière et voir sur quelle base ces copropriétaires et surtout leur notaire ont pu modifier les actes sans modifier le RDC.
Dans ce type d'affaire, seul le RDC et donc le descriptif des lot tel qu'enregistré au fichier immobilier (service des hypothèques, cadastre) fait foi.
S'il y a une ou des modifications de lots, c'est au vu d'une décision d'AG rapportée dans un PV d'AG, certifié par le syndic, que le notaire établi l'acte authentique de la modif, acte destiné à l'enregistrement au fichier immobilier.
Lui seul est opposable, certainement pas un acte établi unilatéralement par un notaire.
Il vous faut donc rechercher un PV d'AG modifiant les lots.
Avec une particularité incontournable, à vérifier.
Lorsque 2 lots fusionnent, ils disparaissent (perte des numéros) pour donner naissance à un nouveau lot, portant un nouveau numéro et cumulant les tantièmes d'origine.
Par exempele les lots apparte sont chez vous lot n° 300, 301, 302 ...etc .... lot n°322 (le 23ème) , parkings N° 400, 401, 402 .... 416. (le 17ème).
Si les lots 311 et 408 fusionnent, ils disparaissent pour donner naissance à un nouveau lot portant le n° 323 (celui à la suite du 322 ..), lot n°323 qui aura comme descriptif "un appartement de x pièces ..., un emplacement de stationnement portant le n° Y sur le plan de masse, et les 51/1000° des parties communes y compris le sol."
Dans la mesure où l'EDD/RDC tel qu'enregistré au fichier immobilier ne fait pas mention de ce nouveau lot, création qui fait suite à une décision d'AG autorisant le fusion ET décidant de la modif de l'EDD/RDC avec les frais d'acte notariés nécessaires (mis à charge des bénéficiaire de la fusion), il n'y a pas eu fusion de lot.
Le syndic ne peut établir la feuille de présence que selon l'EDD/RDC, certainement pas sur la base d'actes qui ne sont pas opposables aux syndicat. |
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juillet11
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:03:57
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`[EDIT= ce message est écrit en parrallèle sans voir celui de GDEHEM]
Je tente de me répondre moimême
Si l'AG prévoyant l'annulation des lots de parking était nulle, alors:
les proprios devraient pouvoir retourner chez le notaire pour revenir sur l'annulation, cela se ferait d'office -- peut-être même sans frais.
Ensuite, le notaire(s) lui même doit communiquer au syndic que les titres de propriété ont été restaurés et confirmer que le descriptif du RDC est bien correct et reste inchangé.
Je pense que c'est la solution la plus normale, et de bon sens.
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Édité par - juillet11 le 18 déc. 2012 19:05:49 |
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juillet11
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:11:50
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vous etes lumineux 
citation: Initialement posté par Gédehem
L'affaire est, sur le fond, très simple !
Le syndic ne peut établir la feuille de présence que selon l'EDD/RDC, certainement pas sur la base d'actes qui ne sont pas opposables aux syndicat.
J'ai édité mon premier msg pour expliquer qu'une AG illegalement
qualitiée à l'unanimité a peut-être trompé le notaire devant ces 6 proprios.
Mais le fait est que le EDD/RDC n'a pas été modifié. Il ne le pouvait pas.
Donc, le syndic est en train de faire n'importe quoi,
Qui peut lui imposer alors de respecter le RC, puisqu''il a couvert la chose ? |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:12:49
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En réponse à votre réponse à vous-même ....
Vous comprenez que le système ne fonctionnement pas dans le sens "Notaire du proprio > syndicat".
Elle ne fonctionne QUE dans l'autre sens :
Décision de l'AG du syndicat autorisant la fusion ET adoptant la modification correspondante de l'EDD/RDC (les 2 sont liés) > envoi au notaire du PV d'AG certifié pour rédaction acte authentique > inscription au fichier immobilier par le notaire.
Dans ce genre d'opération, l'avis voire l'intervention préalable du notaire qui procèdera à l'enregistrement est incontournable.
Sur ce que vous exposez, les fusions n'ont jamais eu lieu l'EDD/RDC n'ayant pas été modifié en conséquence.
Les lots décrits dans les actes de propriété doivent être conformes au descriptif de l'EDD/RDC enregistré aux hypothèques, pas l'inverse. S'il y a 2 lots "apparte" et "parking", l'acte ne peut indiquer 1 seul lot. |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2012 19:18:24 |
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juillet11
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:23:52
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Vous dites que ls lots seraient donc renumérotés MAIS ne le sont pas ,
DONC
A priori, ces 6 propprios ne sont même pas passés devant notaire.
citation:
Avec une particularité incontournable, à vérifier.
Lorsque 2 lots fusionnent, ils disparaissent (perte des numéros) pour donner naissance à un nouveau lot, portant un nouveau numéro et cumulant les tantièmes d'origine.
Par exempele les lots apparte sont chez vous lot n° 300, 301, 302 ...etc .... lot n°322 (le 23ème) , parkings N° 400, 401, 402 .... 416. (le 17ème).
Si les lots 311 et 408 fusionnent, ils disparaissent pour donner naissance à un nouveau lot portant le n° 323 (celui à la suite du 322 ..), lot n°323 qui aura comme descriptif "un appartement de x pièces ..., un emplacement de stationnement portant le n° Y sur le plan de masse, et les 51/1000° des parties communes y compris le sol."
OK personne n'est passé devant notaire, autrement ce serait renuméroté,
Alors, qu'ont voulu faire ces proprios et le syndic.
Faire croire carrément qu'il n'y avait pas de lot de parking?
(Est-e possible que le syndic (syndic F.N.a-im) accepte un truc pareil par ignorance de ces détails juridiques sur la renumérotation des lots ?)
Meeeeeeerci Gedehem
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2012 : 19:54:11
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Fnaim, Cnab et autres sont des organisations professionnelles, pour ne pas dire "Syndicat professionnel".
Cele n'est gage de rien du tout !
Si je suis encarté à la CGT ou à la CFDT, cela ne me donne pas plus de respectabilité ou de compétence dans le monde du travail.
Si je suis adhérent à l'ARC ou à Fédéco je ne suis pas pour autant un spécialiste de la copro !
Peut être que votre gestionnaire, venant après d'autres, n'a fait que reprendre des pratiques et documents passés dans lire le RDC.
Si rien n'a été modifié au fichier immobilier, il faut revenir à ce que précise le RDC, et donc à distinguer chaque lot Dans la feuille de présence. |
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nefer
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Posté - 18 déc. 2012 : 20:15:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Peut être que votre gestionnaire, venant après d'autres, n'a fait que reprendre des pratiques et documents passés dans lire le RDC.
Je confirme ce qui est écrit par GEDEHEM
C'est une pratique courante des syndics qui se contentent d'enregister dans leur logiciel les lots (avec les clés de répartition) et les coordonnées des propriétaires sans lire le réglement de copropriété ni vérifier l'identité des propriétaires
C'est ainsi qu'on voit apparaitre comme copropriétaire" Mr et Mme" alors que seul Mr (ou Mme) est propriétaire
Je viens de découvrir, après "épluchage" du réglement de coporpriété + modificatifs qu'il manquait des tantièmes dans la base de répartition......
devinette: qui profitait du non paiement de charges sur un lot ? |
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Gédehem
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8
Posté - 18 déc. 2012 : 21:01:01
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Le pdt du CS copain du syndic .... |
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nefer
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9
Posté - 18 déc. 2012 : 21:57:13
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citation: Initialement posté par GédehemLe pdt du CS copain du syndic ....
gagné
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juillet11
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Posté - 18 déc. 2012 : 23:04:11
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par Gédehem
Peut être que votre gestionnaire, venant après d'autres, n'a fait que reprendre des pratiques et documents passés dans lire le RDC.
C'est une pratique courante des syndics qui se contentent d'enregister dans leur logiciel les lots (avec les clés de répartition) et les coordonnées des propriétaires sans lire le réglement de copropriété ni vérifier l'identité des propriétaires
Sauf que dans notre SDC, le RdC a été remis au syndic
entrant par un administrateur judiciaire,
Qui était là , précisément après une tentative frauduleuse des proprios (tous présents au C.S.) de requalifier des parking privatifsen ppcommunes...
Bon, merci pour ce fil. Je vais passer l'info.
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2012 : 12:00:17
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Qu'il ait eu changement de syndic, ou comme ici transition administrateur provisoire > syndic n'entraine pas changement de changement pour ce qui concerne le RDC et le descriptif des lots qui composent la copropriété.
S'il y a depuis toujours 23 lots "apparte" et 17 lots "parkings" précisé au RDC enregistré au fichier immobilier, le seul qui soit opposable, le seul que les notaires doivent annexer aux actes qu'il dressent lors des mutations, le syndic ne peut que les enregistrer dans ses fichiers et comptes : 23 appartes, 17 parkings.
S'il y a des modifications, que ce soit pour des divisions ou fusions de lots, c'est l'AG seule qui peut en décider, avec l'approbation des modifications EDD/RDC correspondantes, + les frais d'actes et d'enregistrement par un notaire (qui sont mis à charge du ou des demandeurs).
Il n'existe pas d'autres procédure. |
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juillet11
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 Posté - 20 déc. 2012 : 21:23:14
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Je reviens, sur l'autre question:
-- Qui doit et comment doit-on faire pour que le syndic mette la FP en conformité avec l'EDD/RC
Ne comptez pas avec l'AG, ici : le C.S. le couvre et les proprios sont de moutons ?
Ce sont des lots privatifs :
Ce que font les autres de leurs lots ne me concerne pas- Alors On laisse les choses en l'état ?
Je pense qu'il doit y avoir une explication (pas très légale) qui finira bien par sortir, mais quand même :
un syndic se met en tête de fusionner des lots comme cela, sans accord de l'AG ni passer par notaire:
-- il répond de quoi ? Et si oui, devant qui ?
Qui est censé intervenir dans ces cas là . Car un proprio n'a même pas à le savoir, apparemment.
Je croyais avoir déjà atteint le maximum de l'incroyable (syndic, C.S. + procès en justice)
mais si je n'avais pas la FP et le RC sous les yeux, je ne me croirais pas moi-meme.
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2012 : 23:36:41
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Chaque propriétaire doit être détenteur du RDC, s'agissant de la convention qui lie tous les copropriétaires. C'est un "contrat" entre tous. Il est annexé aux actes dressés par le notaire lors de l'acqisition des lots, ou il en est fait référence.
Tout copropriétaire est en droit d'exiger le respect de cette convention, y compris par voie de justice, si le syndic, qui en est spécifiquement chargé (L.art.18) ne fait rien.
Il vous fait donc, avec le RDC "sous le bras", exiger dès le début de l'émargement, que la feuille de présence rapporte très exactement les lots qui y sont précisés avec leurs tantièmes et le nom de leur propriétaire.
A défaut d'exécution, qui peut être manuscrite dans l'instant, il vous fait préparer une "réserve", qui sera donc écrite, rapportant votre remarque sur un ton "administratif", remarque qui sera détaillée avec transcroption des principales données du RDC (23 lots apparte, 17 lots parkings, ...)
Cette réserve sera donc anticipée, rédigée en 2 exemplaires, 1 pour vous et 1 remis au Pdt de séance pour inscription dans le PV, qu'il faut demander à haute et intelligible voix (prévu D.art.17. faire signer le pdt de séance sur l'exemplaire à conserver).
Faute de feuille de présence conforme, l'AG serait entachée de nullité.
Cela va sans doute jeter un froid, mais si l'AG est en hiver ce sera de saison ....
Vous pouvez aussi, bien avant l'AG, faire une petite note tout aussi 'administrative' rappelant les dispositions de l'EDD/RDC pour ce qui concerne les divers lots (23+17), et donc l'obligation de les voir distingués sur les divers documents du syndicat, en particulier pour l'établissement des feuilles de présence aux AG.
Note destinée au syndic, au CS, et à y être aux moutons..... |
Édité par - Gédehem le 20 déc. 2012 23:39:38 |
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juillet11
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Posté - 21 déc. 2012 : 00:07:47
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Gédehem, ou bien nous sommes dans un téléfilm
(vous l'expert qui répond à tout, moi le héros borné qu'on trucide à la fin, pour faire vraisemblant)
ou bien les notables et gens de droit de mon patelin
sont un sacré ramassis d'incapables, sinon pire. Ce genre d'explication on aurait dû me la donner 10 ans auparavant.
Donc:
- "émargement"
définition= Acte de signer la Feuille de Présence
- "Réserve" à remettre au Pdt de table
C'est sur papier, deux exemplaires, pour être recopié dans le PV.
Voyons comment cela se déroule à l'AG:
1)Le syndic reçoit les "émargements", à l'arrivée des proprios.
2)Ouverture de l'AG.,
2.1 Désignation/Élection du secrétaire (on va essayer que ce soit pas le syndic)
2-2 puis Election du Président
3) Debat et vote Premier Point. etc.
4( etc....
Précisez svp:
-A Quel moment je demande à remettre la réserve
Au syndic à l'emargement ou après désignation du Pdt
Réponse proposée:
- Après élection du Pdt
- Après l'election du Pdt je demande à remettre ma réserve et qu'il me la signe (D67 art 17)
citation: Initialement posté par Gédehem
Il vous faut donc, avec le RDC "sous le bras", exiger dès le début de l'émargement, que la feuille de présence rapporte très exactement les lots qui y sont précisés avec leurs tantièmes et le nom de leur propriétaire.
A défaut d'exécution, qui peut être manuscrite dans l'instant,
il vous fait préparer une "réserve", qui sera donc écrite, rapportant votre remarque sur un ton "administratif", remarque qui sera détaillée avec transcroption des principales données du RDC (23 lots apparte, 17 lots parkings, ...)
Cette réserve sera donc anticipée, rédigée en 2 exemplaires, 1 pour vous et 1 remis au Pdt de séance pour inscription dans le PV, qu'il faut demander à haute et intelligible voix (prévu D.art.17. faire signer le pdt de séance sur l'exemplaire à conserver).
Faute de feuille de présence conforme, l'AG serait entachée de nullité.
Cela va sans doute jeter un froid, mais si l'AG est en hiver ce sera de saison ....
Vous pouvez aussi, bien avant l'AG, faire une petite note tout aussi 'administrative' rappelant les dispositions de l'EDD/RDC pour ce qui concerne les divers lots (23+17), et donc l'obligation de les voir distingués sur les divers documents du syndicat, en particulier pour l'établissement des feuilles de présence aux AG.
Note destinée au syndic, au CS, et à y être aux moutons.....
C'est bcp demander de m'indiquer les articles de L65 ou D67
qu'il faut mentionner dans la "réserve ou note" pour exiger la conformité de la FP avec l 'EDD/RdC ?
Vous en faites pas pour le froid. Je donne froid dans le dos à la moitié de mon SDC (et des notables du département) depuis mon arrivée.
Et 2 autres acquéreurs viennent d'apprendre qu'on les a escroqués. Et selon Google il va faire 16 degres, sous la pluie
Bien. L'AG est samedi.
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Édité par - juillet11 le 21 déc. 2012 01:01:16 |
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juillet11
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Posté - 21 déc. 2012 : 00:25:32
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citation: Initialement posté par Gédehem
Faute de feuille de présence conforme, l'AG serait entachée de nullité.
Mais alors ce sont toutes les AG qui sont nulles depuis que le EDD/RC ne sont plus respectés!
Et On doit garder les FP comme les PV toujours, n'est-ce pas?
La nullité de toutes nos AG, elle aussi elle déchoit "à la façon" de l'Art 42 2ème alinéa, si on n'a pas fait de réserve ?
De sorte que les AG nulles antérieures, sont définitivement valables faute d'avoir reçu des réserves?
Merci Gedehem.
(revenu pour modifier mon message, pour une raison dérisoire, je me comprends)
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Édité par - juillet11 le 21 déc. 2012 01:23:24 |
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Posté - 21 déc. 2012 : 07:40:44
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attention, toutefois,nous ne sommes qu'en présence d"'une feuille de présence qui prend en compte et indique le nombre de voix de chaque copro. Il peut ne pas être aberrant que le syndic est sommé tous les tantièmes de chaque lot de chaque copro. Pourquoi ne l'a t il pas fait pour tous, peut-être faut-il lui poser la question ?
en fait pour savoir si effectivement il y a anomalie telle que vous le relatez, il faudrait savoir s'il y a des dépenses avec une clé spéciale des parkings (entretien portail, par ex) et voir comment a t il fait la décompte ; en effet, dans ce cas avoir intégré le 1 des parkings peut amener des erreurs d'imputation...
ne pas confondre voix sur la FP et imputation des tantièmes.
citation: Article 14
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965. |
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juillet11
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Posté - 21 déc. 2012 : 09:04:45
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Rambouillet
Pas de clé séparée pour les parkings chez nous.
Cependant:
comment peut-on reorganiser un plan de parkings en AG si dans la FP, 6 de ces lots ne sont pas mentionnés, mais cependant comptés avec un apparte..
Et si il n'y a pas eu mutation vers un nouveau numéro de lot, c'est qu'on prétend que ces 6 lots non mentionnés n'ont jamais existé
citation: Initialement posté par rambouilletattention, toutefois,nous ne sommes qu'en présence d"'une feuille de présence qui prend en compte et indique le nombre de voix de chaque copro. Il peut ne pas être aberrant que le syndic est sommé tous les tantièmes de chaque lot de chaque copro. Pourquoi ne l'a t il pas fait pour tous, peut-être faut-il lui poser la question ? en fait pour savoir si effectivement il y a anomalie telle que vous le relatez, il faudrait savoir s'il y a des dépenses avec une clé spéciale des parkings (entretien portail, par ex) et voir comment a t il fait la décompte ; en effet, dans ce cas avoir intégré le 1 des parkings peut amener des erreurs d'imputation... ne pas confondre voix sur la FP et imputation des tantièmes. citation: Article 14
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cela se traduit en quoi, si l'imputation n'est pas égale au nombre de voix
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Posté - 21 déc. 2012 : 10:20:00
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citation: Pas de clé séparée pour les parkings chez nous.
donc il n'y a pas moyen de vérifier ce point, dommage...
Si on parle seulement de la feuille de présence, telle qu'elle est présentée, elle ne me semble pas présenter d'anomalies, le syndic ayant cumulé le nombre de voix.
Donc apparemment les parkings paieraient des charges communes générales de la même manière que les appartements. Si les appels de provisions sont bien faits, les deux lots sont normalement différenciés, même s'ils paient les mêmes choses ; pouvez vous le vérifier sur l'un des 6 proprios concernés.
aux informations que vous nous donnez nous n'avons pas la certitude que les parkings ont été intégrés aux appartements. C'est ce que vous en déduisez, mais il faudrait trouver le document qui le prouve et la feuille de présence (cumulant les voix) n'en est pas un, dans ce cas.
Pouvez vous vérifier l'appel de provisions de l'un des 6 copros....
A part la feuille de présence avez vous trouvé d'autres anomalies ? il n'existe aucune clé spéciale dans votre RDC ? |
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2012 : 10:49:49
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Le seul 'document' opposable de la fusion de lots : le RDC.
La feuille de présence peut effectivement cumuler les voix de chaque copropriétaire, généralement au regard des lots dont il a la propriété.
Ce qui semble poser problème c'est cette fusion théotique, car elle aurait en fait entrainée la disparition de 6 lots parkings.
Si les tantièmes 'parking' sont toujours là , intégrés aux lots appartement, le lot lui même aurait disparu.
6 lots privatifs parkings n'existeraient donc plus (si j'ai bien suivi), quand bien même les lots appartements correspondant auraient 1/1000 ° de plus chacun ....
C'est vers le RDC qu'il faut se tourner, seul document apportant la preuve de la présence de 17 lots "parkings privatif" avec pour chacun 1/1000° de quote-part de parties communes. |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2012 10:57:42 |
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juillet11
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Posté - 21 déc. 2012 : 14:35:51
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Oui, Gedehem l'explique bien- J'ai été clair aussi donc
Le EDD/ RC indique pour un appart = 50 /1000 (par ex)
Et chaque parking = 1 / 1000
Sur la FP, Pour ce même proprio dont on sait q'il a 1 parking
la FP donne= 51 /1000 et indique SEUL le lot d'appart. Le lot de parking ne figure plus.
Dans mon cas, par ex la FP indique la somme de milliemes mais mentionne correctement tous les lots additionnés (appart+parking). Ma propre entrée d'emargement sur la FP est correcte.
Cette anomalie se reproduit pour 6 lots de parkings sur 17.
Je connais certains des proprios dans ce cas.
Escroqués sans rien pouvoir (ou vouloir) faire, ils font le syndrome de stokholm: ils défendent que tous les autres proprios soient expropriés (ss entendu= comme eux)
Sinon, la réserve peut toujours etre valablement faite si 'EDD et la FP ne correspondent pas. En soi, il y a de quoi se montrer réservé
Pour mon topo sur le moment ou je présente ma réserve au Pdt, c'est OK ?
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Édité par - juillet11 le 21 déc. 2012 15:49:32 |
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