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Longshot
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 Posté - 20 déc. 2012 : 18:40:55
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Bonjour
Dans la copropriété que je gère, un nouveau propriétaire a récupéré un appartement qui était innoccupé depuis des années.
En faisant les travaux, il a constaté que des colonnes d'évacuation en fonte étaient fuyardes (parties communes), et il me propose un devis pour les remplacer.
Jusqu'ici rien de problématique (sachant que je me réserve le droit de faire réaliser des devis par une autre société pour une mise en concurrence, puisque tout le monde paie)
Son devis intègre également le remplacement complet de la canalisation d'arrivée d'eau en plomb qui traverse son plancher jusque chez la voisine du dessus
(cette voisine étant d'accord pour que ces travaux aient lieu chez elle).
Cependant, cette canalisation n'est en rien fuyarde (et ce remplacement permet à ce propriétaire de la positionner de manière moins "apparente" chez lui)
Je sais qu'il existe des obligations pour la teneur en plomb de l'eau d'ici fin 2013, mais j'imagine que ce type de travaux doit préalablement se décider en AG de manière collective pour un remplacement global.
(De plus il y a trop peu de sections en plomb pour que la fameuse limite soit atteinte au robinet)
Bref, ce n'est pas de l'entretien préventif, ni même de l'entretien correctif (http://www.jpm-copro.com/Etude%205-...Toc132007968)
Est ce que vous me confirmez que la copropriété ne doit pas assumer ces travaux sur des éléments communs situés en parties privatives au motif qu'il n'y a pas de réparation à effectuer ?
Et que si ce copropriétaire veut remplacer cette colonne pour prévenir de futures fuites ou déplacer le tuyau, cela doit être fait à ses frais ?
Merci pour vos avis éclairés.
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Édité par - Longshot le 21 déc. 2012 13:17:51 |
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Gédehem
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 Posté - 21 déc. 2012 : 13:53:31
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Le syndicat n'a compétence pour statuer que sur les parties communes (sauf exception par le RDC sur certains travaux).
S'agissant d'une canalisation qui de dessert qu'un seul lot, celle-ci est privative à ce lot.
Dans le devis dont il s'agit, la dissociation doit être faite :
lot 1 : changement de la canalisation commune.
lot 2 changement de la canalisation privative,
l'AG ne pouvant statuer que sur le lot 1.
Toutefois, dans la mesure où les travaux privatifs affectent les parties commues, ici pour la dalle/plancher-plafond dans laquelle elle est encastrée, une autorisation de l'AG est indispensable (L.art.25 b).
Ces travaux privatifs sont, bien entendu, à charge de celui qui en est bénéficiaire et qui les aura commandé. Le syndic n'a pas à s'en occuper mais doit veiller à ce qu'ils soient conforme à ce qui a été autorisé.
Il se peut que de tels travaux privatifs sur plusieurs lots soient regroupés, pour une question pratique mais aussi de 'gros sous'. |
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 2
Posté - 21 déc. 2012 : 14:06:09
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Bonjour
Merci pour votre réponse.
Je me suis sans doute mal exprimé.
La colonne d'eau qui traverse l'appartement alimente une grande partie des lots du bâtiment, y compris l'appartement. Elle n'est pas privative.
Ma question porte sur le fait que ce propriétaire souhaite la remplacer par une colonne en cuivre et la déplacer un peu pour des raisons esthétiques, mais il voudrait que ce soit la copropriété qui en assume la charge.
Vu que cette colonne ne fuit pas, je demandais à qui doit incomber la charge de ces travaux (si autorisés) dans la mesure où il ne s'agit pas d'une réparation, fut ce sur une colonne en plomb ancienne.
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Gédehem
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3
Posté - 22 déc. 2012 : 12:10:53
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S'il s'agit d'une canalisation commune en plomb, le syndicat devrait, sans attendre la demande d'un copropriétaire, envisager son changement.
L'absence de fuite n'est pas l'élément déclencheur mais le fait qu'elle soit en plomb.
Que la nouvelle (multiplis c'est parfait !) passe par un autre circuit ou soit mieux dissimulée est un plus à discuter. |
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4
Posté - 22 déc. 2012 : 13:58:16
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Donc selon vous, il suffit que n'importe quel copropriétaire me présente un devis pour remplacer une section d'une colonne en plomb (au motif qu'elle est en plomb) qui passe chez lui pour que je sois obligé (en tant que syndic) de valider ces travaux aux frais des autres copropriétaires ?
Je pensais que la réglementation sur le plomb ne concernait que la teneur en plomb dans les tuyaux et nullement le fait que le tuyau soit en plomb (voir tous les débats sur les produits qu'on peut mettre en tuyauterie plomb pour les "gainer" intérieurement)
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Gédehem
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5
Posté - 22 déc. 2012 : 14:35:55
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La présentation d'u devis par un copropriétaire ne vous oblige à rien !
En revanche, la présence de canalisations au plomb doit vous inciter à la prudence, en prévoyant à une prochaine AG les modifs nécessaires. C'est dans votre travail de syndic.
Avec en préalable une analyse de l'eau pour savoir ce qu'il en est.
Si un copropriétaire vous présente pour cela un devis, cela permet d'avoir une idée.
Notez que si cette présentation d'un devis et faite avec demande d'inscription de la question à une prochaine AG, vous devrez la prévoir.
(Noter qu'il y a une relation certaine entre la teneur en plomb de l'eau et des canalisations en plomb !  ) |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2012 14:37:55 |
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6
Posté - 22 déc. 2012 : 15:17:19
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citation: Noter qu'il y a une relation certaine entre la teneur en plomb de l'eau et des canalisations en plomb
Oui sans aucun doute
Mon objectif a toujours été d'éradiquer le plomb puisque j'ai fait refaire les colonnes et les raccordements sur une des 2 cages d'escalier de l'immeuble cette année. Mon objectif étant de faire la même chose sur la 2ème cage. (ce n'est pas un problème simple)
J'ai également réussi à obtenir de la compagnie des eaux qu'ils remplacent une section en cave de 2 mètres de plomb avant compteur général, ce que les 3 syndics précédents n'avaient pas fait.
Il reste quelques sections (vraiment très très rares) de plomb (et je pense qu'un relevé au robinet le plus éloigné montrerait une teneur inférieure aux normes).
Cependant, si une solution n'est pas dégagée en AG pour refaire de nouvelles colonnes (mon objectif initial), il sera en effet toujours possible d'envisager un traitement collectif des parties encore en plomb (avec les difficultés inhérentes à ces travaux : localisation des sections en plomb en "visitant" chaque appartement avec des résidents plus ou moins coopératifs, colonnes multiples et encastrées derrière les carrelages, meubles et j'en passe...).
Je ne remet nullement ce point en question, même si cette solution serait la pire techniquement et qu'elle élude pas mal d'autres problèmes (comptage de l'eau, vanne commune à plusieurs appartements, multiplicité des colonnes (parfois 3 par appartement) et des origines de fuite, à l'origine des sinistralités monstrueuses en DDE qui font exploser les primes d'assurances, lorsque vous ne vous faites pas virer par l'assureur (nouvelle mode)...). Et les frais engagés condamneraient l'idée de refaire après-coup des arrivées d'eau uniques.
En attendant, ce propriétaire refait entièrement son appartement et doit vouloir remplacer cette conduite pendant la durée de son chantier, donc au plus vite... il ne souhaitera certainement pas attendre la prochaine AG pour savoir si la copropriété le prend en charge... Mais comme vous l'avez dit, sans AG, je ne peux pas valider une telle modification aux frais des autres copropriétaires...
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2012 : 15:43:52
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Peut être .....
Mais il sera toujours possible à une prochaine AG de ratifier des travaux privatifd affectant les parties communes, ici d'un tronçon de canalisation commune passant par ce logement.
En quelque sorte, ce copropriétaire ferait l'avance des travaux au profit du syndicat à l'occasion de la réfection de son appartement. Ce ne serait ni une première ni une dernière.
Avec un "avantage" pour le syndicat : pas de remise en état des parties privatives suite à ces travaux communs.
Seule limite : un refus ensuite de ratification de ces travaux, preuve d'une très mauvaise foi de la part des copropriétaires opposants. Mais avec un syndic qui présente bien l'affaire et un CS associé à la démarche, il ne devrait y avoir aucun probème ..... |
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