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zaroc
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 Posté - 22 déc. 2012 : 17:27:29
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Bonjour
Ma question ne porte pas sur la répartition des charges suivant leur nature car j'ai à peu près assimilé les 3 modes de répartition des charges institués par la loi de 65
-utilité pour les charges entrainées par les éléments d’équipement et les services collectifs (alinéa 1 art 10 )
-valeurs relatives des parties privatives (alinéa 2 art 10 )
-avantage pour les travaux d’amélioration
mais sur 2 questions liées qui me taraudent au sujet de moquettes collées sur les paliers d'étage ( c'est un exemple vécu ):
- faut il répartir leurs charges d'entretien ou de remplacement en fonction de l'utilité pour chaque lot ( éléments d'équipement ) ou selon les tantièmes généraux ( charges générales ) Le RP ne prévoit rien de "lisible" à leur sujet
-si le critère de l'utilité est retenu, faut il qu'il soit prévu par le RP? Si la réponse est non, peut on "imaginer" une répartition : égale pour tous, fonction des tantièmes généraux ou tout autre chose : taille des lots, nombre de personnes par lot, etc, etc...
Est ce clair?
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Posté - 22 déc. 2012 : 18:30:25
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si rien n'est prévu au RdC, c'est la répartition des charges communes générales aux tantièmes qui s'appliquent.
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Car la moquette n'émet aucune charge, comme une chaufferie, ou un ascenseur, par exemple. La moquette et son nettoyage comme son remplacement rentrent dans les catégories "conservation" (sauf à la fumer  ) ou "entretien"... |
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Posté - 22 déc. 2012 : 18:33:10
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zaroc ! les seules répartitions de charges applicables, courantes ou spéciales sont définies par le RDC, Réglement de Copropriété. Le syndic ne doit appliquer que celles-ci ET rien d'autre !
Si rien n'est spécifié dans ce RDC, alors la répartiton se fait entre TOUS les copropriétaires aux tantièmes de copropriétés.
Toute autre répartition n'est pas applicable : critère d'utilité, tailles des lots ?, nbre de personnes par lot ??? ou nbre de poissons rouges par bocal.
La modification de la répartiton des charges de copropriété se vote à l'UNANIMITE.
zaroc : oubliez donc ces questions qui vous taraudent , comme cette moquette, Votre RDC ne dit rien à ce sujet, le syndic réparti donc ces charges en charges générales communes, à TOUS les copros suivant leur quote-part des parties communes générales.
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2012 : 19:03:21
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... Si c'était simple, personne ne viendrait poser de question ....
Concernant le tapis ou ici la moquette posée sur l'escalier et/ou les paliers en étage, il s'agit d'un "élément d'équipement commun" dont la répartition se fait en fonction du critère "utilité" de L.art.10 al.1...
Pour ma part je ne connais que 2 modes de classement des charges et donc 2 critères de leur répartition aisni que cela découle de L.art.10 :
- celles relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun
- celles relatives à l'entretien, à la conservation et à l'administration des parties communes |
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zaroc
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 Posté - 22 déc. 2012 : 19:18:23
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Merci à Rambouillet et Philippe. Vos réponses sont claires mais pour poursuivre sur le sujet qui peut intéresser d'autres membres, il me semble avoir lu je ne sais où, qu'un escalier d'immeuble devait être considéré comme faisant partie du gros oeuvre ( car il n'y aurait pas d'immeuble sans l'escalier....) et ses charges réparties selon les tantièmes généraux de propriété ( ce qui n'est pas le cas chez nous puisqu'il est prévu dans le RDC une grille de répartition ( en fonction de l'utilité? car le rez de chaussée ne paie pas )) et ce serait donc dans ce cas un élément d'équipement comme un ascenseur? J'ai lu également que le tapis collé était , lui, un élément d'équipement dont les charges sont à répartir en fonction de l'utilité ( nous n'avons pas de tapis dans l'escalier, dieu merci! )
Tout cela me semble un peu compliqué et j'en perds ce qui me reste de latin... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2012 : 19:26:58
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Bien Gédehem mais alors, si le tapis est un élément d'équipement dont les charges sont à répartir en fonction de l'utilité, où vais je trouver la clé de répartition si elle n'est pas prévue par le RDC? |
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Posté - 22 déc. 2012 : 20:39:17
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gedehem, vous confondez moquette et tapis :
si effectivement tapis est un élément d'équipement commun, la moquette qui par définition est collée (superficiellement ou non, et celle de zaroc est collée) n'est pas un élément d'équipement commun.
donc son entretien relève des charges communes réparties aux tantièmes.
Si effectivement, on avait eu affaire à un tapis posé (comme les tapis d'entrée, de seuil par ex), là on est dans le critère d'utilité... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2012 : 21:19:42
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Bien, Rambouillet mais j'insiste : si le tapis posé est un élément d'équipement dont les charges sont à répartir en fonction du critère d'utilité, où vais je trouver la grille de répartition si rien n'est prévu dans le RDC? |
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Posté - 23 déc. 2012 : 09:16:26
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il faut la construire et faire attention aux différences entre tapis d'escalier et tapis de paliers lorsqu'il y a ascenseur.
il n’existe pas de grille type, mais un géomètre habitué à écrire des RdC pourrait vous aider....
mais à mon humble avis, se lancer dans une telle opéartion : établir une grille pour un tapis est hors de proportion avec ce que l'on veut en faire.. restez aux tantièmes et vous cassez pas la tête...  |
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zaroc
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Posté - 23 déc. 2012 : 09:40:01
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Merci Rambouillet. Donc, si j'ai bien compris, si aucune grille du RDC ne "semble"convenir et si on est puriste, il faut faire modifier le règlement! Bien entendu, il est hors de question de l'envisager dans notre cas! Reste une phrase qui m'interpelle dans votre réponse : "il faut la construire ( la grille ) et faire attention aux différences entre tapis d'escalier et tapis de paliers lorsqu'il y a ascenseur" Que signifie cette différence s'il y a ou non ascenseur? Dans mon cas ( et j'ai mis un sujet dans ce forum mais personne n'a répondu ) il y a des moquettes collées dans les paliers d'étages. Selon vous, leurs charges ( nettoyage, remplacement,..) devraient être réparties en tantièmes généraux? Et bien, je me bats avec mon CS car il a réussi à les faire répartir en tantièmes escaliers car il y a une grille spéciale pour les escaliers ( esc A et esc B avec dispense pour les rez de chaussée ) et dans le règlement au sujet de cette grille "spéciale" on parle de l' escalier , de la cage d'escalier, du palier de niveau ( qui, pour moi, n'est pas un palier d'étage, ce dernier desservant les appartements et complètement séparé de la cage d' escalier ) |
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Posté - 23 déc. 2012 : 09:49:51
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quand il y a un ascenseur on utilise pas, en théorie, l'escalier de la même façon... de même dans ce cas les paliers sont égaux. mais comme je le disais on se ferait une entorse au cerveau pour pas grand chose... 
de plus dans votre cas, moquette collée, vous n'estes pas dans l'élément d'équipement...
ceci n’empêche pas une grille par escalier aux tantièmes (et non à l'utilité) et il est admis, à condition que cela soit inscrit au RdC ou voté, d'avoir une grille escalier aux tantièmes sans les rez de chaussée pour un escalier. Il n'y a rien de choquant.
Mais la définition de cette grille spéciale ne doit pas laisser à interprétation. |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2012 : 10:31:41
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Tapis, moquette, ......
Le fait que l'une soit collée et l'autre pas ne fait aucune distinction !
Cet élément est dissociable du gros œuvre "escalier", en est un élément de confort divisible, dont la charge est supportée en fonction de l'utilité qu'en ont les lots ...
On ne peut ici utiliser les tantièmes généraux, sauf si, car c'est hélas une constante, personne ne dit rien, ne conteste, ce qui n'entraine aucune justification de faire autrement que ce qui est précisé L.art.10 al.1... (Où que ce soit, une irrégulatité est et reste une irrégularité ....)
C'est en particulier le cas pour les lots au Rde Chaussée, qui supportent les frais d'entretien de l'escalier partie commune, mais ne supportent pas les frais des éléments d'équipement commun 'revetement de confort" type tapis et moquette qui sont ajoutés.
Mais bon, on fait comme on veut, c'est bien connu ... |
Édité par - Gédehem le 23 déc. 2012 10:40:42 |
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zaroc
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Posté - 23 déc. 2012 : 11:13:18
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Gedehem, je comprends votre position mais à vrai dire je suis un peu perdu. Je récapitule mon cas personnel et je ne demande que d'en sortir:
1-si j'ai bien compris, rien de prévu ou d'évident dans le RDC : on s'écrase et on utilise les tantièmes généraux ou alors on fait modifier le règlement de copropriété
2-mes moquettes collées sur les paliers d'étage : un élément d'équipement mais pas de grille "utilité". On fait quoi?
3 mes escaliers (séparés des paliers d'étages ) avec une grille spéciale dispensant les rez de chaussée : on applique la grille ? et cerise sur le gâteau, mon CS ( dont je ne fais pas partie heureusement ) assimile palier de niveau d'escalier et palier d'étage si bien qu'on applique la grille escaliers pour cette moquette de palier d'étage et c'est ainsi qu'habitant au 5ème etage, je paie 2 fois plus cher qu'un lot du 1er étage équivalent en tantièmes généraux quand on change la moquette sur des paliers d'étages de même surface! |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2012 : 12:01:48
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Il faudrait un dessin ou un descriptif plus précis...
Principe :
- si pour accéder à votre lot vous avez une utilité de tel palier, vous devez en assumer la charge.
- si, pour accéder à votre lot, vous n'avez AUCUNE utilité aucune de tel palier, vous n'avez pas en supporter la charge.
Exemple : l'escalier dispose de sa propre cage, les paliers étant construits latéralement. Si l'accés à ce palier est bouché définitivement et que cela ne change rien pour l'accés à votre lot, vous n'avez pas de charge à supporter : uniquement ceux de ce palier qui en ont seuls "utilité" pour l'accés à leur lot.
En revanche, si vous avez 'utilité' de ce palier, peu importe que ce soit un petit peu, vous devez en supporter la charge. Celui qui est au 2ème supporte le 1 et le 2, celui au 5ème supporte le 1, 2, 3, 4 et 5.
C'est la rançon d'habiter en hauteur et de ne pas avoir les nuisances du RdeChaussée.....
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goutelette
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Posté - 23 déc. 2012 : 14:58:40
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Bonjour, nous n' avons pas eu à gérer ce problème mais notre profil semble s' adapter.
A savoir que le RC ne peut pas tout prévoir.
En supposant que le rez-de-chaussez soit en carrelage ( ce qui est le plus fréquent) et pour les étages moqueté.
La répartition équitable non mentionné sur le RC qui n' a pas prévu ce problème est :
Le montant total réparti par étage (si ceux ci sont identiques) en suite par tantième.
exp : La facture est divisée par le nombre d' étage et en suite divisée par le total tantième de palier. Chaque part X par tantième de chaque lot;
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zaroc
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Posté - 23 déc. 2012 : 16:22:01
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Bonjour Goutelette. La répartition que vous suggérez me semble parfaitement logique mais j'ai compris qu'on ne pouvait "imaginer" des clés de répartition autres que celles prévues par le RDC, c'est à dire tantièmes généraux pour les charges générales et selon grilles du règlement pour les charges communes spéciales ou celles d'équipement commun? |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2012 : 17:40:18
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A l'occasion de tel travaux, rien n'interdit à l'AG d'adopter une modalité de répartition spécifique, puisqu'absente du RDC.
C'est un grand classique lors de l'individualisation du chauffage collectif, la pose de chaque compteur de calories étant répartie à l'unité, chaque lot en ayant une "utilité" identique.
Même chose pour la pose de compteurs d'eau froide, d'ECS !
A l'occasion du changement de la moquette des paliers (ou de l'escalier et des paliers selon le cas), l'AG peut adopter un mode de répartition spécifique tenant compte de l'utilité potentielle de cet élément pour chaque lot, ici selon l'étage, les lots en RdeChaussée étant alors exclu. |
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goutelette
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Posté - 23 déc. 2012 : 18:06:29
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Comme le dit gédehem certaines mises en places sont possibles.
Les années passant et l' évolution des produits, techniques ou autres nous entraînent à gérer des situatuins non prévu au RC.
Il serait étonnant que sur votre réglement soit spécifié la répartition concernant le changement moquette.
Si vous avez des logements au rez-de-chaussé, ils ne sont pas concerné et les occupants du dernier étage ne peuvent êtres pénalisés.
Par contre vous devez être vigilant lors de la préparation du libellé qui va être mis au vote de l' AG.
Il est possible que cela demande 2 décisions bien distinctes.
La première le choix de l' entreprise et le montant des travaux
La seconde l' acceptation de l' AG concernant le mode de répartition, suivi de la date d' appel des fonds . |
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zaroc
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Posté - 23 déc. 2012 : 18:42:07
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OK,OK . Merci Gedehem et Goutelette, je crois que j'ai enfin compris quand il y a passage en AG mais s'il n'y a pas passage en AG? : s'il ne s'agit pas du remplacement de la moquette des paliers d'étages mais du lessivage ( cas vécu ) dépense d'entretien qui n'est pas passée en AG mais que l'on m'impute en charges spéciales escaliers ( alors qu'il n'y a ni moquette, ni tapis dans les escaliers) je dis quoi?et on doit me l'imputer selon quels critères? |
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Posté - 24 déc. 2012 : 07:38:51
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normalement lorsqu'on utilise une clé spéciale, celle ci doit avoir une définition ou un contenu décrit.
Donc est ce que cette clé prévoit l'entretien de la dite moquette ? si oui, vous devez payer suivant cette clé, sinon vous n'avez pas à payer.... |
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zaroc
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Posté - 24 déc. 2012 : 09:29:12
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Merci Rambouillet Si j'ai bien compris la question voici ma réponse:
la clé utilisée dans ma copro pour l'entretien moquettes est celle des escaliers ( partie commune spéciale ), ce que je trouve aberrant mais cela parce que dans le détail de la définition de la partie commune spéciale "escalier", il y a palier, etc mais la moquette en question n'est pas dans l'escalier mais sur les "paliers" d'étages, complètement séparés des escaliers. Selon moi, comme il n y a pas de clé pour les paliers d'étages, donc entretien, donc tantièmes généraux. Ai je raison ou tort? |
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